物业案例精编

1、近几年来， 随着物业管理行业的发展， 因住户在物业管理区域内受到第三 人侵害而导致的物业管理合同纠纷时有发生， 受害人往往不是起诉第三人而是 直接把物业服务企业推上被告席。南京市浦口区缔景名苑小区业主许某，因 2007年10月 28日小区内有人 搬家，所燃放的鞭炮飞进其家中爆炸点燃阳台上的洗衣机和衣物引起大火一事， 将南京市清茳物业管理有限公司告上法庭。南京市浦口区人民法院 2008 年 2 月 21 日作出一审判决，认定“被告清茳物业公司在业主燃放鞭炮时既未指定 安全燃放地点， 也未采取安全防范措施。 现被告南京市清茳物业管理有限公司 不能提供肇事鞭炮的实际燃放人， 故应对该小区的业主燃放鞭

2、炮给原告许飞的 财产造成的直接损失 6092 元承担民事赔偿责任。 ”后南京市清茳物业管理有限 公司上诉至南京市中级人民法院， 随后南京市物业管理协会也向南京市中级人 民法院发出意见函， 恳请南京中院予以改判。 后经南京市中级人民法院依法认 定，判决南京市清茳物业管理有限公司对一审原告许飞某的直接财产损失 6092 元，承担 20%的赔偿责任，并认定在赔付该款后，可向直接侵权人追偿。上述案例，从法律性质上看，涉及一个物业服务企业的安全保障义务人的 角色定位问题。 我们把它缩小在一个比较小的范围内来探讨， 这就是住户在物 业管理区域中受到第三人的侵害时， 物业服务企业对住户承担的安全保障义务 问

3、题。一、物业服务企业安全保障义务人的角色定位物业管理条例第二条规定 ,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相 关场地进行维修、 养护、 管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理条例第四十七条明文规定“物业服务企业应当协助做好物 业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措 施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”物业管理的内容不仅仅只是包括对物的管理和对人的服务， 还包括物业管理区域内环 境管理、物之利用秩序管理和公共秩序的管理。物业管理服务中的安保义务，

4、直接关系到小区住户的人身和财产安全。根据最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释（以下简称人身损害赔偿解释）第六条第一款规定，“从事住宿、餐饮、娱 乐等经营活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义 务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的， 人民法院 应予支持。”最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释（征求意见稿）第八条也做出了类似规定。这里的人身损害应该做扩 大解释，即经营者对服务场所的安全保障义务， 应指经营者在经营场所对消费 者、潜在的消费者或其他进入服务场所的人的人身、财产安全依法承担的安全 保障义务。除

5、法律的明确规定以外，在物业服务企业签定的（前期）物业服务合同 中，也会根据物业服务的等级对保安义务作出相应的具体规定。由于物业管理服务的民事服务合同性质，物业管理区域作为物业服务企业提供服务的场所， 应该认定为人身损害赔偿解释所指的“服务场所”，物业服务企业作为物 业管理服务的提供者，属于从事“等经营活动的法人”范围，属于安全保障义 务的义务主体。南京的这起案件中，受害人与南京市清茳物业管理有限公司签定的缔 景名苑小区前期物业服务合同明确规定“物业公司提供的前期物业管理服务 内容为公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理”，其具体标准为“协助公 安机关维持管理区域内正常生活秩序，防止不安全事件发

6、生”；合同还规定“物业公司不承担业主、物业使用人的人身、财产保险、保 管的责任”。这就在法律与合同层面上规定了南京市清茳物业管理有限公司在 物业管理区域安全防范工作中的地位和作用，即协助公安部门做好安全防范工 作，而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。由此可以看出，物业服务企业的安全保障义务，不仅仅是法定的义务，更主要的是一种约定的义务。正如公安和保安在治安管理职责与处置权限上具 有巨大的不同。安全保障义务应该在多大程度上保障住户的人身和财产安全， 应当按照法律规定、合同约定或诚实信用原则来确定，而不是一般意义上的“保 障人身财产安全绝对不受侵犯”。物业服务企业的安全保障义务在实践过程

7、中 通常是作为合同的附随义务出现的。 因为在实务中，物业服务合同一般不会对 安全保障义务做出详细的约定，或者虽有约定但约定也非常不明确。 物业服务 企业只要基于诚实信用原则对业主或物业使用人尽到一般的、有限度的安全注意义务即可视为已经履行了作为附随义务的安全保障义务。二、物业服务企业与直接加害人不构成共同侵权，不承担连带责任根据人身损害赔偿解释第三条规定，共同侵权包括具有共同过错实施 加害行为或无意思联络但数个行为直接结合发生同一后果并应承担连带责任 的侵权行为。在第三人实施加害行为的情形中，尽管第三人和物业服务企业的 行为都可能是损害的发生和扩大的原因，对损害也都有过错，但这种过错一般 并非

8、基于共同的故意或过失，所以不构成共同侵权，物业服务企业与第三人不 负连带责任。南京的这起案件中，受害人许飞的财产损失，系由鞭炮燃放人的积极侵 权行为所致。南京市清茳物业管理有限公司只是消积的不作为，其过失的违反 安全保障义务只是加大了损害发生的盖然性； 第三人的燃放侵权行为才是损害 发生的直接的、事实上的原因。物业服务企业是过失违反安全保障义务， 而第 三人则是故意或过失地违反不得侵犯他人合法权利的义务。所以物业服务企业 与第三人并不承担连带责任。受害业主许某应该首先对燃放侵权业主提起诉讼， 而不是南京市清茳物业管理有限公司索赔。 但是南京市浦口区人民法院在一审 中，以南京市清茳物业管理有限公

9、司 “未指定安全燃放地点，未采取安全防范 措施，未提供肇事鞭炮的实际燃放人”为由，判令其承担全部损失，实际上是 把清茳物业公司与燃放鞭炮的侵权人视为共同侵权人，显然有悖于法理。三、物业服务企业应承担的是一种有限度的过错补充责任人身损害赔偿解释第六条第二款规定“因第三人侵权导致损害结果 发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的， 应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的， 应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。”安全保障义务人对 损害承担补充责任，只有穷尽对加害人的

10、追偿的前提下， 安全保障义务人才承 担部分或全部赔偿责任，但义务人证明自己无过错的除外。安全保障义务的制 度价值在于，一方面受害人能够得到充分的赔偿，另一方面使负有安全保障义 务的人承担的责任不至于过重，从而实现两者利益维护的兼顾与平衡。物业服务企业提供的保安服务是一种有限的安全保障服务。南京市清茳物业管理有限公司针对缔景名苑小区提供的小区公共区域秩序维护行为应限定 在“其能够防止和制止损害的范围内”。判断该范围时，应当综合考虑物业服 务企业的经济能力、对损害的控制能力与有效性、损害的性质与来源等多种因 素，而不应对其提出超过合同义务限度的要求。 具体到该案中， 该小区约定的 物业服务费仅为多

11、层 0.45 元/每平方米/月，小高层 0.75 元/每平方米/月，较 低的物业费标准很难保证优质的物业管理服务。物业服务企业只在过错范围内承担补充赔偿责任。 在南京的这起案件中， 南京市清茳物业管理有限公司对于第三人燃放烟花爆竹致他人财产受损的行 为是存在一定过错的， 例如没有指定燃放的区域和危险告知义务等。 尽管南京 市并未规定浦口区属于禁燃区域， 也未规定住宅区内禁止燃放烟花爆竹； 尽管 燃放烟花爆竹的行为具有较强的随意性和不可预测性， 物业公司不可能对每个 业主或使用人的每个行为进行有针对的性的事先管理； 但作为物业管理服务的 提供者和具备二级资质的物业服务企业，为保障物业管理区域内的

12、正常秩序， 南京市清茳物业管理有限公司应该按照诚实信用原则划定专门的燃放区域或 在业主燃放时予以危险告知或劝导。 也正是基于此种理由， 南京市中级人民法 院在二审时，判令该企业承担 20%的补充责任，而不是完全免责。这种责任认 定，绝不是简单意义上的“二八开” ，而是在充分分析案情后依法审慎做出的 决定。四、物业服务企业的风险提示 尽管安全保障义务人仅承担补充责任，但是既然存在承担责任的可能， 我们就应该努力避免或减少这种可能性； 因为这种补充责任是一种过错推定责 任，所以物业服务企业只要证明自己没有或较少过错，依然可以免责或减责。 这个案件提醒我们， 物业服务企业在日常管理服务过程中应该严格

13、依照法律规 定和合同约定， 审慎履行安全保障义务， 避免或减少因过错而承担责任。 具体 说来，应该努力做到以下几点：（一）签定合同有限度物业服务企业无论是在与建设单位签定（前期）物业服务合同时，还 是与业主签定物业服务合同时，都要根据法律的规定和双方协商的物业服 务等级和收费标准等因素综合考虑后，对所应负的安全保障义务作出明确规定。 切不可为拿项目，夸大承诺、大包大揽，以免后期引起法律纠纷。（二）事先告知有文字物业服务企业要在（前期）物业服务合同、业主（临时）管理规约、 业主手册等文件中对物业管理区域内的注意事项， 向业主书面告知，并将 上述材料留档保存，以备查验。（三）日常管理有预案物业服务企业在日常管理过程中， 要检查保安人员、保安制度和监控措施 是否符合法律法规等规范性文件的强制性要求； 要制定各种突发事件的处理预 案，并对员工进行培训。在发生突发事件时，能够做到有条不紊地处理。（四）劝说制止有节制由于物业服务企业只是物业管理服务的提供者