成都瑞云集团五号地块商业概念定位报告初稿(63页)

1、瑞云集团五号地块 商业概念定位报告初稿 成都嘉宝商业物业经营管理有限公司策划中心 敬呈：成都瑞云置业有限公司 from the new vision: 投资、城市建设、商圈拓展投资、城市建设、商圈拓展 项目研究 城市思考 项目思考 swot分析 项目形象定位 项目档次定位 项目功能定位 项目潜在客户定位 项目定位业态定位 项目业态组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目研究 项目定位业态定位项目研究 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 邛崃古称临邛，位于四川省中部，成都平原西南， 总面积1384平方千米。总人口约有65万人。全市 辖18个镇、6个乡 ； 邛崃市是著名的历史文化名城，茶马古道途径之地

2、 ，筑城置县已有2300余年，与成都（益州）、重 庆（巴郡）、郫县（鹃城）并称为巴蜀四大古城， 是西汉才女卓文君的故乡 邛崃，历史文化名城，中国白酒原产地不 断调整经济结构，向新型县域经济、绿色 经济演进 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 邛崃市gdp增长速度经历了2007年的高峰期后趋于平稳，但年增长率仍处于10%以上； 邛崃市在整个成都市范围内其区域国民生产总值在各市县中趋于中游（第五位）；但增幅 却处于前列 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 邛崃市三产结构2010年为21.1:42.6:3

3、6.3，第二产业占据较大比例，第一产业所占比例较大， 产业结构调整的工作仍较重；从成都范围的横向比较来看，在传统农畜业发达的区域（县域 经济）较发达的区域，邛崃市三产结构比较合理。 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 邛崃市近五年人均可支配收入年增幅趋近14%，2010年人均可支配收入大道14773元；人均 消费支出近五年年增长比例趋近20.1%，人均消费支出比从2006年的68.14%上涨到2010年 的81.73%，消费能力较为强劲。 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 邛崃市正通过高速公路路网

4、 、铁路交通、航空交通等多 方面交通体系迅速融入成都 一小时经济圈以及成渝经济 圈环线，未来其交通规划、 建设将为邛崃地方发展带来 深远影响 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 根据邛崃市城市规划总体规划2003-2020；邛崃市市区将建成“一心、三片、五 社区”的商业中心结构 邛崃市市区商业网点现状图 一心：即市级商业中心，包括南街、西街、 东街、兴贤街、棉花街、大北街、文君街等 区域; 三片： 城北片区商业中心 东虹片区商业中心 鹤鸣片区商业中心 （本项目就属于鹤鸣商业中心核心区域） 五社区：社区级商业中心 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 邛崃经

5、济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 邛崃社会消费品总额2010年达到32.4亿元，且近五年年增长率均保持在13%以上；从人 均来看，人均数值2010年绝对值为5214元，近五年年增长率基本稳定在14%以上，这 说明邛崃社会现实与潜在消费能力较大 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 邛崃市人均零售商业面积一览表 根据邛崃市城乡商业网点规划（2008-2020），邛崃人均零售商业面积为0.9-1.2之间， 随着城市化进程的加快，城区商业面积的需求将不断加大，到2020年，城市商业

6、地产 需求将出现较大缺口 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 本案所在商圈 邛崃市区商业区域较为集中，可以分为市级商业中心、片区商业中心和社区商业中心 三个等级，项目所在区域属于鹤鸣片区商业中心的核心区域，是邛崃政府重点打造的 滨江商业地带的核心区域，其市场潜力巨大 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 项目潜在竞争对手浅析 邛崃市整体商业结构与业态组合尚未趋于合理，现代商业气氛尚不浓烈；主要 以生活配套商业、小商业形态为主，集中式商业形态缺失，在项目所在区域商 业尚处于较低档次的社区配套商业阶段，这

7、也为项目打造预留了充足的市场空 间与预期 邛崃经济 邛崃规划 邛崃商业 项目定位业态定位项目研究 邛崃消费结构浅析 注：数据来源于成都统计年鉴2010 邛崃地区对于食品类的消费水平较强，结合对 邛崃市调分析，邛崃餐饮行业主要以火锅、中 低档中餐、区域特色饮食为主；在零售类方面 购买欲望与能力逐步显现，但主要以个人经营 类为主，服装主要以国内一二线品牌为主，整 体商品品质感较差、购物环境、人居体验等现 代商业元素表现尚不明显 项目定位业态定位项目研究 项目概括 项目四至 项目交通 项目辐射 项目现状项目现状 项目示意图项目示意图项目示意图 本案 方圆街方圆街 司马大道司马大道 南街 项目概况：

8、项目位置：邛崃市临邛镇司马大道与方圆街结合部 占地面积：约45亩左右 容积率： 1.8 建筑面积：78607 商业面积：40753 建筑类型：集中式商业、住宅 项目定位业态定位项目研究 项目概括 项目四至 项目交通 项目辐射 项目四至： 东：项目东接方圆街，为交通次干道，周围 多为居民区与餐饮类底商 南：项目南靠司马大道（鹤鸣景观大道）， 为新城迎宾大道，在沿途政府单位、学校 林立，与钱江凤凰城隔街相望 西：项目西侧紧邻玉带街，与国家电网公司隔墙 相望 北：项目北临邛崃气象局与邛崃人民医院 项目位于新城的核心位置，属于政府整点 打造的区域之一，在商业规划上属于鹤鸣 商业副中心范围，便捷的交通、

9、人口储备 的增长，将使项目具有较大的发展潜力， 商业发展价值巨大 项目概括 项目四至 项目交通 项目辐射 项目定位业态定位项目研究 本案 方圆街方圆街 玉带街玉带街 司马大道司马大道 项目外部交通动线分析 项目整体交通条件较高，其道路通达 性较好，城市各个区位都能快速达到 本案所在区域； 司马大道是邛崃市的城市主干道和快速交通 车道，在为项目带来大量人流的同时，也由于 快速车道的缘故，减小了车流的留驻性； 玉带街与方圆街可以有效地将市中心区域车 流与人流有效引入项目； 项目南端钱江凤凰城区域、南街小学片区等 人流可以从方圆街、文南街进入项目区域 项目北端可以通过南环路将兴贤街、小南街 等区域人

10、流引入 项目概括 项目四至 项目交通 项目辐射 项目定位业态定位项目研究 项目外部交通动线分析 本案 主人流动线 次人流动线 结合项目区域居住结构以及交通动线 本案将项目的主人流动线入口放置在 玉带街和司马大道一侧，将钱江凤凰 城、南街小学、一号村庄、华夏名园 等区域人流导入； 将项目车流入口以及地下停车场入口 设置在方圆街一侧，同时作为人流辅 助入口 项目概括 项目四至 项目交通 项目辐射 项目定位业态定位项目研究 项目概括 项目四至 项目交通 项目辐射 项目定位业态定位项目研究 本案 项目辐射区域 由于项目紧邻鹤鸣景观大道，其水 平向商业辐射半径未与其他商圈重 叠，半径幅度约3-5公里，向

11、南方面 ，属于尚开发的滨河商业地带，可 以有效覆盖方园街沿线和问南街区 域，向北则与五彩广场商圈产生重 叠，其辐射性减弱，有效辐射半径 约为2-3公里 项目定位 项目定位业态定位项目研究 区位：本案位于鹤鸣片区商业中心，属于 邛崃市政府重点打造的滨河商业带； 可达性：项目由鹤鸣大道连接318国道， 周边交通设施较为完善，交通便利； 较好的展示面：项目紧邻鹤鸣景观大道，狭 长型地块，使得地块建筑具有较好的展示效 果，为后期商业展示提供契机 strength 优势优势 opportunity 机会机会 宏观经济发展稳定：邛崃经济发展迅速， 商业需求增长，商业面临升级； 传统商业档次较低：传统商业（

12、百货、商 业步行街、大卖场）购物环境较差； 城市功能结构延展：项目所在区域位于新城 的核心区域，新城建设不仅是城市人口的外 扩，也是城市功能的外延，区域新的消费需 求将带来新的商业诉求 优势&机会：发挥 圈定人群 短期内以鹤鸣片区作为区域商业依托，以中端收入人群 作为本项目的主力消费人群，随着新区入住人口的增加 ，不断拉升消费档次 扩大辐射 利用项目良好的交通通达性以及舒适的消费环 境以及全新的购物体验，不断扩大项目的商业 辐射范围，吸引更多的消费人群，保持项目的 吸引力 差异化特色 当前邛崃商业存在商业品质感较差，同质化现 象较为明显，本案给予邛崃消费者以全新的购 物体验（优良的商业规划、丰

13、富的业态组合、 丰富的商业运作经验） swot分析 项目功能定位 swot分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 项目定位业态定位项目研究 区域商业发展较慢：项目所在的鹤鸣大道 区域商业尚处于起步阶段，商家的区域认知 度不高，当前商业主要集中于钱江凤凰城的 底商和玉带街一线，商业租金承受力不足； 交通阻隔：由于项目紧邻快速交通车道， 车流的留驻性较差，且对于项目的人气和商 气外延起到一定程度的阻隔作用 劣势 weakness 威胁 threat 人口总量不足：邛崃市区人口常住人口不 多，城市规模较小，城市商业容量不足，未 来面临几个竞争对手的竞争 商业模式引进的磨合期：邛崃市具有传统

14、小商业经济的明显特征，自主经营较为明显 ，新商业模式在资产沉淀、统一经营等方面 尚需要一定时间的磨合期 劣势&威胁：规避 借势 充分利用邛崃市政府重点打造滨江商业带和鹤 鸣商业中心的契机，不断炒熟片区商业，扩大 区域辐射能力，确定鹤鸣片区邛崃现代商业新 地标的地位 培育 以商业主力店引进迅速聚集人气和商业，不断 提高片区的商业认知度 推广 面对新老项目的竞争，在商业规划、定位、招 商、运营上借鉴先进经验、形成项目特色和核 心竞争能力 swot分析 项目功能定位 swot分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 swot分析 项目功能定位 项目定位业态定位项目研究 引领休闲生活方式，提升城

15、市商业水平-零售 满足家庭、商务、会友-餐饮功能 丰富生活内容，增加生活乐趣-休闲娱乐 为区域生活提供完善、品质的生活配套服务 1234 零售 生活配套服务生活配套服务 餐饮 娱乐休闲 项目功能 swot分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 项目定位业态定位项目研究 高端 低端 项目培育阶段项目培育阶段 项目成熟阶段项目成熟阶段 超市百货 联华超市联华超市 红艳超市红艳超市 九龙超市九龙超市 自营商店自营商店 在项目定位上需要考虑以下因素： 区域因素 项目位于邛崃新城核心区域，交通条件优越 邛崃地方小商业经济发达，购买力强 市场因素 区域商业尚处于初步阶段 项目需要与竞争楼盘差异化竞

16、争 消费者因素 区域商业品牌认知度不高 区域商业潜在购买力较强 综合以上因素，在项目建设初期定位不宜过高，定位于 中端偏高；在后期商业调整当中，既可以拥有调整的弹 性，又可以减小市场因素，带来的经营运营风险 swot分析 项目功能定位 swot分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 项目定位业态定位项目研究 核心消费群体 次级消费群体 边缘消费群体 中高端收入者（中小企业主、 中高端白领、企事业单位、 公务员）、家庭 周边区域乡区中高 端收入者、旅客 周边区域以及 城市消费群体 swot分析 项目功能定位 swot分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 项目定位业态定位项目研究

17、 新城市休闲商业体验中心 打造邛崃商业新坐标 邛崃新城需要新的商业来满 足； 以造商运动迅速聚集人气， 在成为鹤鸣商业中心核心商业 地带的同时，不断扩大辐射范 围，成为邛崃现代商业的典范 之作； 以新型商业形态满足周边区域 以及城市人群的消费需求，为 消费者提供舒适、贴心的购物 环境 swot分析 项目功能定位 swot分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 项目定位业态定位项目研究 定位诠释：瑞云集团邛崃新城建设，促进城市结构升级 swot分析 项目功能定位 swot分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 项目定位业态定位项目研究 定位诠释：舒适、品质之空间环境打造，让消费者

18、有身处一线城市消费的消费错觉 swot分析 项目功能定位 swot分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 项目定位业态定位项目研究 定位诠释：以舒适的购物环境、先进的建筑规划为消费者提供一个休闲的商业空间 swot分析 项目功能定位 swot分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 项目定位业态定位项目研究 购之体验购之体验：丰富的产品种 类，富有号召力的品牌，成为 邛崃购物休闲首选之地 swot分析 项目功能定位 swot分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 项目定位业态定位项目研究 食之体验： 多元化餐饮 组合，体验 式餐饮享受， 成为邛崃餐 饮消费新聚 集地 sw

19、ot分析 项目功能定位 swot分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 项目定位业态定位项目研究 娱之体验： 集成的娱乐组合，满足家庭亲子聚会、青 年个人运动等时尚休闲活动，诠释不一样 的现代生活节奏 swot分析 项目功能定位 swot分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 项目定位业态定位项目研究 享之体验 高品质尊享休闲服务内容，为邛 崃追寻高档生活品质的您而准备 swot分析 项目功能定位 swot分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 业态定位 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 整体业态组合 1f 2f 3f 零售类零售类

20、餐饮类餐饮类休闲娱乐类休闲娱乐类生活配套服务类生活配套服务类 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 业态规划与品牌举例 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 业态规划与品牌举例 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 业态规划与品牌举例 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 项目的主入口设置在两个节点广场之间，人流动线设计由两个节点广场串联起来形l型变形的弧形 人流动线，在两个节点广场作为吸引人流进入次主力入口，考虑车流因素，在玉带街设置次入口 人流动线 业态组

21、合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 项目在玉带街和方圆街一侧设置地下停车场进出口，家乐福的卸货平台设置在项目背后，即：由方 圆街一侧由辅道进入区域，在鹤鸣大道、玉带街、节点广场前设置泊车位，供出租车、公交车停靠 车流动线 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 在项目商业步行街内街设置扶梯、匍匐式剪刀梯沟通内部垂直动线，在节点广场、主入口等区域 设置观光梯增强立面展示性 垂直动线 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 租金评估思路 需明确的问题 评估方法 通过市场分析，对本项 目租金的期待和建设 本

22、项目 基准租金测算 本项目基准租金租金楼 层系数、业态系数 本项目各楼层 各业态租金参考值 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 租金核算方式建议 固定租金方式 固定租金方式是指根据租赁协议，在一定的时期内按照较为固定的金额收取的经营场地 租赁费用为固定租金收取方式 基本租金+扣率方式 基本租金+扣率方式是指在租金协议中规定两种租金核算方式，在实际操作中按照商户的 实际经营状况来进行核算，最终租金方式按照最后两种方式两者取其高者的方式执行 即：扣点方式 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 租金核算方式建议 由于项目地处新区，

23、在项目开业之初,即项目的培育期建议采用固定租金方式为主 ，同时辅以扣点租金方式，以减小投入成本与经营成本，减低运营风险 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 租金楼层系数 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 项目业态租金系数 业态系数 零售 餐饮 休闲娱乐 服务 1.0 0.6 0.5 不同的业态租金水平需要与当地的经济 发展水平、消费习惯以及不同业态的市 场经营水平而定 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 基准租金： 指项目开业后第三年首层一般零售租金参考值 本案位于邛崃新城的核心区域，

24、邛崃重点打 造的鹤鸣片区商业中心和滨江商业地带，在 该区域现阶段商业认知度不足，商业尚处于 起步阶段，该区域的现阶段租金水平基本徘 徊在50元/月的阶段；在商业成熟期对照 现阶段商业成熟区域，加上培育期2年左右； 按照商业零售租金增长率5%计算，本项目商 业成熟期租金水平约为160-220元/月 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目研究 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位业态定位项目

25、研究 项目建设期项目培育期项目建设期 2年4年6年 50 80 120 160 220 公司简介 -50- p 企业优势企业优势 -51- 中国房地产协会商业(旅游)地产专委会 中国商业联合会 四川省商业连锁协会 行业协会、专业机构行业协会、专业机构 中国名商发展促进会 西南建筑设计院 重大规划设计院 成都规划设计院 成都众恒规划设计院 成都泛太规划设计院 企业优势企业优势 -52- 百货类 影院类 超市类 其他类 专业店 餐饮类 时代华夏金典院线时代华夏金典院线 蓝光商业战略合作伙伴集群蓝光商业战略合作伙伴集群 -53- 百货类 影院类 超市类 餐饮 娱乐 休闲 乐宾百货 （以上仅收录部分商

26、业资源） 紧密合作型商业资源库紧密合作型商业资源库 嘉禾院线正天院线 北京万丰小吃 -54- 三大资源三大资源 整合平台整合平台 三大资源整合平台三大资源整合平台 由中房协商业（旅游）地 产专业委员会直接授权的区域 性组织机构。以商业地产开发 商、规划设计、运营代理、投 融资机构、政府资源及媒介等 为主的地产资源战略合作伙伴 集群平台。 以蓝光住宅客户资源为主体，以家庭服务为核心，与蓝商汇客户的商业需求服务互 为补充，整合形成商业项目、商业资源的顾客集群。 以优质和中高端战略合作 商业资源为基础，发挥商业资 源合力和商业财富聚集效应， 形成的多业态的商业联盟，是 商业客户资源聚合和服务平台。

27、-55- p 典型案例典型案例 -56- 世界顶级文化旅游目的地世界顶级文化旅游目的地 典型案例典型案例 峨秀湖国际度假区位于世界闻名的自然文化双遗产、佛教旅游名山、温泉疗养圣地的峨眉山。项目占地8平方公里（约12000亩），上千 亩的峨秀湖点缀其间。将打造集星级酒店群落、剧院、风情商业小镇、国际会议中心、温泉公园、高尔夫国际运动公园、高端度假物业等为将打造集星级酒店群落、剧院、风情商业小镇、国际会议中心、温泉公园、高尔夫国际运动公园、高端度假物业等为 核心的文化旅游集群，全面提升峨眉山旅游产业平台，将中国的峨眉山，打造成为世界的峨眉山，将世界自然文化双遗产的城市价值再次升核心的文化旅游集群，

28、全面提升峨眉山旅游产业平台，将中国的峨眉山，打造成为世界的峨眉山，将世界自然文化双遗产的城市价值再次升 华，成为世界知名的文化旅游高地，国内一流养生度假天堂。华，成为世界知名的文化旅游高地，国内一流养生度假天堂。 项目已与minor酒店集团旗下世界著名奢侈酒店品牌安娜塔拉签约，美国mcm 集团、加拿大蔡德勒格林内尔建筑师事务所纷纷加盟，更多世界级品牌即将落户。峨秀湖国际度假区将成为中国面向世界文化旅游的窗户， 西部休闲度假的领袖，四川的名片。 -57- ibpibp成都首席商业生态成都首席商业生态park park 空港总部基地位于成都双流航空港，项目占地1000亩。将打造成集国际将打造成集国

29、际5a5a级写字楼、六星级酒店、大型购物中心、金融街、级写字楼、六星级酒店、大型购物中心、金融街、 美食街、美食街、 高档会所、国际时尚品牌展示中心、高档住宅社区、国际标准教育中心、国际文化交流中心等的高端企业总部园区。高档会所、国际时尚品牌展示中心、高档住宅社区、国际标准教育中心、国际文化交流中心等的高端企业总部园区。园区内配建大 型集中商业mall，建筑面积7.4万平方米，定位为ibp 成都首席商业生态park，以体验式家庭消费及商务、聚餐的全方位式消费为主的集零 售、餐饮、休闲娱乐的综合性消费场所。 典型案例典型案例 -58- 南充新中心南充新中心 开启南充高端生活新纪元开启南充高端生活

30、新纪元 蓝光香江国际位于南充市城区，项目总建筑面积65万平方米，为高端电梯公寓及集中式风情商业社区。以夏威夷海洋风情为主题，将以夏威夷海洋风情为主题，将 打造成川东北品质最高、影响力最大的楼盘。打造成川东北品质最高、影响力最大的楼盘。社区内配建大型集中商业mall及风情商业街，建筑面积2万余平方米，定位为国际大型超市+ 风情生活广场，集合大中型购物、餐饮、娱乐、休闲、保健及社区配套商业。 典型案例典型案例 -59- 中国西部最具优势和影响力的品牌服饰天地中国西部最具优势和影响力的品牌服饰天地 蓝光金荷花国际时装城位于成都市荷花池，项目总建筑面积15万平方米，是中国西部唯一十大最具影响力服装专业批发市场，融品牌是中国西部唯一十大最具影响力服装专业批发市场，融品牌 男装城、时尚女装城、精品展示城、时尚饰品城、精品布料城、美博城等六大经营区于一身，汇聚数千优秀经营者，经营上万全国知名品牌，男装城、时尚女装城、精品展示城、时尚