重庆茶园项目深度沟通方案课件

1、单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 茶园项目深度沟通 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 东原东原+ +中原中原= =国内知名开发企业国内知名开发企业 东原重庆首个项目中央美地与中原合作，致力于打造当时重庆高端洋房社 区，该项目成功开发与销售，为东原积累了宝贵的经验，一举奠定了东原打造 精品楼盘，进军全国市场的基础。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 金阳金阳+ +中原中原= =重庆品牌开发企业重庆品牌开发企业 重庆金阳地产首个项目骑龙山庄通过与中原合作，打造了当时南岸区高品 质住宅的标杆项目，这也为金阳地产之后在主城区成功开发罗马假日、易成国

2、 际、牛津街等项目奠定坚实基础。 金阳金阳 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 渝信渝信+ +中原中原 一次美丽的创想，值得期待一次美丽的创想，值得期待 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 目录 项目属性与市场分析 项目定位 项目产品打造建议 项目营销策略 项目商业思考 中原核心优势与服务构架 优秀案例 项目服务团队 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 一、项目属性与市场分析 项目属性分析 茶园新区现状分析 茶园新区未来预测 分析小结 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 1.项目属性分析 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度

3、沟通方案 项目属性分析基本指标 项目项目 指标指标 地块面积地块面积61537 地块性质居住、公建、公共绿地 容积率容积率不大于不大于2.0 建筑密度不得大于35% 绿地比例不得小于35% 建筑高度建筑高度100米米 具备发展宽景低密度物业基础 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 项目属性分析地块特征 地块北面有电线经过项目 地块西面有山体 地块南面为缓坡丘陵 地块中部为低洼地形 地块东部相对较为平整 轻轨线路轻轨线路 坡地特征，最大高差达17米左右，内部缺乏自然资源。 因地制宜，巧借低洼地势形成车库或者形成水体景观。 高压线必须做处理，否则将影响到项目的规划布局。 轻轨车站位

4、于项目旁，将对项目规划布局产生重要影响。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 项目属性分析周边外部环境分析 规划设计需要考虑三个因素 长途车站、轻轨与商业关系 东临通江大道，如何规避噪音， 如何借助干道做好展示性 1.如何规避女子监狱的心理抗性 第二女子监狱第二女子监狱南馨景苑南馨景苑 西郊 医院 通江大道通江大道 规划的长途公交站规划的长途公交站 轻轨轻轨 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 项目属性的界定 区域属性：区域属性： 周边拥有良好配套预期（医院、长途车站、轻轨站） 项目属性：项目属性： 地块内部资源缺乏，直面周边大盘竞争，需依托于自身建筑、户型 、

5、园林的差异化设计 需要因地制宜规划，以规避邻主干道噪音和女子监狱的抗性，以利 用轨道和长途车站的利好因素 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 2 茶园新区现状认识 区域宏观市场 细分市场中高层 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 区域宏观：交通配套不成熟制约区域房 地产发展 城市副中心定位，交通与配套未协调发展。 生活配套缺乏，心里距离较远，导致对区域的 认知模糊。 房地产旧盘新开居多，品牌企业拿地后开发尚 未启动。 本案 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 茶园新区供应市场现状：以低密度洋房和别墅为主，少量高层为辅 庆隆南山 高尔夫 中铁山 水

6、天下 同景国际 银翔翡翠谷 汇景苑 坡岭顿 小镇 翔锦花园 档次：洋房 客群特征：社会中产阶级 核心竞争力：营销宣传跨界别墅 后续产品：洋房 规模： 550亩，18.7万方 档次：别墅 客群特征：社会高端群体，以企业高级管理阶层、精英 人群为主，追求享受高品质的生活 核心竞争力：纯独栋别墅 后续产品：别墅 档次：别墅 客群特征：社会高端群体，以企业高 级管理阶层、精英人群为主，追求享 受高品质的生活 核心竞争力：高尔夫、规模、品质 后续产品：别墅 鲁能领 袖城 规模： 58848.39（共9栋） 档次：中低档 客群特征：以本区域客户为主的情况，并 有效对南岸区客户进行了一定的分流，以 企业工人

7、，教师等为主； 核心竞争力：性价比 后续项目：高层 档次：中低档 客群特征：本区客户为主 核心竞争力：性价比已售罄 规模：200万 档次：洋房 客群特征：属于社会中产阶级，以白领、 教师、私营主等行业人群为主，基本拥有 代步车，对交通依赖度较低； 核心竞争力：品牌、规模 档次：别墅 客群特征：社会中高人群 核心竞争力：规模、品质 等 后续产品：洋房、别墅 规模：43万 档次：洋房 客群特征：属于社会中产阶级，以白领、 教师、私营主等行业人群为主，基本拥有 代步车，对交通依赖度较低； 核心竞争力：品牌、规模 后续产品：洋房、小高层 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 区域宏观竞品

8、成交去化分析 1. 别墅、多层小高层去化速度高于洋房 别墅产品在南岸相对稀缺，多层小高层性价比较高，因而能够得到较好销售。而洋房面临全市竞争， 加之配套不成熟，去化缓慢。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 2、高端产品，以再改或多改为主；中端产品首改和再改为主；低端产品， 首置客户为主，二次置业为辅。 区域宏观客户分类构成分析 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 面积集中在60-80两房和90-110三房，紧凑面积产品去化速度高于 舒适性产品。 细分市场-中高层面积与去化交叉分析 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 左图：面积控制紧凑，单价在左

9、图：面积控制紧凑，单价在4600580046005800的产品其去化速度较快。的产品其去化速度较快。 右图：总价在1249万的产品去化速度快，占90%以上；总价在55-60万的产品去化较 快，占83%；而总价在75万以上则去化缓慢。 细分市场-中高层面积与价格交叉分析 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 3.茶园新区未来判断 茶园未来规划 客户发展趋势 茶园新区交通规划 铜 锣 山 明 月 山 广阳岛 长生桥 解放碑 江北城 弹子石 峡口 广阳镇 迎龙 真武山隧道 内 环 高 速 弹 广 路 通 江 大 道 世 大 道 纪 渝 黔 高 速 外 环 高 速 至机场 中 环 干 道

10、 广阳岛大桥 大佛寺大桥 朝天门大桥 轻轨6号线 轻轨8号线 唐家沱大桥 郭家沱大桥 鱼嘴大桥 东水门大桥 广东大桥 慈母山隧道 南山隧道 交通巨变：缩短茶园与城市中心的距离，城市价值增大，成为弹子石CBD、 渝中、江北的副中心，提供居家、配套的服务。 配套的直接受益者：通江大道作为茶园的主干道，规划为创业中心区、市民 居住区、休闲娱乐区、信息商务区。本案属于这一区域，区域价值高。 客群方面的变化：茶园对外区的辐射能力增强、客户对茶园的价格承受能力 增强、客群的质素提高，追求生活品质，对开发企业、产品、园林等方面的 因素更为看重。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 客户发展趋

11、势 区域经开板块新南湖板块南滨板块 南坪中心 板块 南山板块弹子石板块茶园板块 板块特征 道路通达性好 公交系统缺乏 第二产业为主 居住氛围缺乏 新兴热点板块 交通便利 配套较成熟 居住氛围浓厚 强势自然资源 是此板块高价 值支撑，是南 岸区辐射力最 强板块 核心地段 交通便利 配套齐全 稀缺性 自然资源 缺乏生 活、交通配 套 规划 CBD“配 套服务区” 规划城市副中心 交通及生活配套尚未 完善 客户特征 首置型客户 总价敏感 中小户型接受 度高，看重交 通和生活便利 性，喜好个性 化产品 自住首置客户为 主，首改型为辅； 单价总价敏感， 中小户型接受度 高；看重环境和 品质 改善型居住客

12、 户 看重江景、品 质 投资客为主 看重地段、 配套、升值 潜力 多次置业者 收入高，对 品质、景观 要求高 居家和 投资兼有 投资客 看中板块发 展前景，居 家客对价格 敏感 改善型居住客户 原住居民和主城改善 型居住 江景资源 城市核 心地段 自然资 源 此部分板块先天优势明显，本项 目很难与该板块项目竞争，因此 该板块属于次级竞争板块 地理交通因素、销售产 品特征能够看出该区域 客户为本项目核心客户 地理交通因素、销售产品特 征能够看出该区域客户为本 项目核心客户 茶园新区配套与交通改善后能够吸引渝中、江北对单价、总价敏感的青年 首置人群与拆迁换房人群等客户关注！ 趋势一：南坪为主趋势一

13、：南坪为主 趋势二：江北五里店、新概板块、渝中区为辅趋势二：江北五里店、新概板块、渝中区为辅 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 分析小结 随着区域公共配套和交通的改善客户构成将出现巨大变化，辐射能力增强； 产品形态以低密度洋房别墅产品为主，部分中低端产品为辅，低总价、紧凑产品接受 度高； 容积率偏低，多数不大于2.0，同质化竞争激烈。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 二、项目定位 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 目标客群定位推导 畅销项目客户 竞争市场情况 首置产品、首置客 户为畅销关键。 区域的发展变化 外区首置为主 本区首改为辅 单

14、击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 本项目客户定位 核心客户核心客户重要争取客户重要争取客户游离客户游离客户 A类客户B类客户C类客户D类客户 在南岸区中心上班的年轻白领 茶园新区、弹子石、 四公里原住民 渝中、江北青年与拆迁换 房人群 南岸区中产阶级 23-32岁24-50岁29-50岁28-50 80后一代正处于结婚或准备安 家的阶段。钞票不多，多为首 次贷款置业，年轻群体，有知 识，有积极的价值观，勇于追 求梦想和幸福，注重与人交流； 看重物业整体形象，看重物业 高性价比，而且注重精神层面 的美感； 该部分客户职业与 年龄较为广泛，久 居南岸区域，有较 强的地域居住情节。

15、该部分客户职业与年龄较 为广泛，受低总价吸引前 往本项目购房 私企主、企事业单位中高 管、泛公务员等，看重物 业所处地段与升值潜力。 自住自住自住兼投资投资 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 项目属性 高端豪宅类产品 中端洋房类产品 中低端多层产品 茶园新区以洋房和别墅为主茶园新区以洋房和别墅为主 其化速度低于别墅及中低端其化速度低于别墅及中低端 产品。产品。 茶园现状分析 地块规模有限，容积率地块规模有限，容积率2.02.0，优势不，优势不 明显明显 产品需要独辟蹊径 非本案方向 项目产品定位的推导 茶园未来趋势 CBD拓展区域，使得客群结客群结 构显著变化，区域泛化，构显

16、著变化，区域泛化，质质 素提高，追求品质，关注要素提高，追求品质，关注要 素增多。素增多。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 本项目产品定位 主力客户需求主力客户需求茶园新区住宅产品茶园新区住宅产品 目标客群区域变化，质素更高、 追求品质、首置、对总价敏感 紧凑型、高性价比中高层去 化速度高于普通洋房 低总价低端多层产品低总价低端多层产品高品质低总价首置产品高品质低总价首置产品 茶园新区未 来区域辐射 能力大大加 强 中高端产品 更能够吸引 外区客群关 注 or 目标客户看 重物业整体 形象，而且 注重精神层 面的美感 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 项目

17、整体定位 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 三、项目产品打造建议 Part. 1总体规划布局总体规划布局 Part. 2 Part. 3建筑风格与立面建议建筑风格与立面建议 Part. 4 户型配比建议户型配比建议 园林景观建议园林景观建议 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 产品规划打造原则 项目基本指标的要求下，因地制宜，利用地块特征，合理规避地块自身缺陷； 建筑布局，注重均衡性； 景观与建筑的协调统一； 借助不同的产品形态设计，让项目具有层次感， 依托车站轻轨站点，考虑商业布局与外立面设计； 结合客户需求与市场情况，合理控制总价，户型创新等。 基于项目基

18、本质素和打造原则，中原初步建议三种布局 并从经济测算、自身优劣势、客户接受程度三方 面进行对比，为开发商提供决策依据 1 2 3 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 这样的产品售价？ 让我们来看看2011年的市场预估 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 本案住宅均价测算 分类分类项目项目均价（元均价（元/平米）平米）分项权重分项权重权重权重2011年增幅年增幅入市均价入市均价 茶园新 区 同景国际城620040% 60% 8%10% 6955 7084 中铁山水650040% 汇景苑460020% 南岸区 康德国会山720050% 40% 和弘南山道700050

19、% 小高层均价测算小高层均价测算: : 高层均价测算高层均价测算: : 分类分类项目项目均价（元均价（元/平米）平米）分项权重分项权重权重权重2011年增幅年增幅入市均价入市均价 茶园新区 同景国际城620070% 75% 8%10% 6598 6721 汇景苑460030% 渝中区 江枫雅居700050% 15% 天奇渝中世纪800050% 江北区 金科十年城740050% 10% 鹏润蓝海650050% 注：根据自然增幅计算，2012年本高层预计均价达到7125739371257393元元/ /平米平米 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 茶园新区卖到这样价格有吸引力吗？

20、让我们来看看其它新区的价格涨幅 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 新区发展案例 2008年下半年南岸住宅市场： 分类分类四公里四公里南坪中心南坪中心价差价差 项目万有七季城康德国会山单价价差 销售均价（元/ 平米） 400052001200 2008年，万有七季城2期以低于南坪核心区域1200元/平米价差， 4000元/平米单价入市，获得开盘当天销售70%的销售率！ 分类分类本项目小高层本项目小高层南坪核心南坪核心渝中区渝中区江北区江北区 销售均 价（元 /平米） 7000以康德国会山现在均 价7200*1.08（自然 增长率）=7776 8000*1.08= 8640 75

21、00*1.08 =8100 价差值77616401100 2011年本项目均价价差： 价格洼地，价格洼地， 价值高地！价值高地！ 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 经济效益测算对比 1 2 3 指标指标方案一方案一方案二方案二方案三方案三 产品组合8+1产品为主全高层为主8+1产品+高层为主 总成本399,944,471446,738,022411,021,250 总收益618057732607714696.7584028182 利润218,113,261160,976,674173,006,932 利润率54.54%36.03%42.09% 均价703766006631（高

22、层：6663 / 8+1：6650）（单位：元） 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 整体规划对比 ( (方案一方案一) )( (方案二方案二) (方案三方案三) ) 产品形态：产品形态：8+1产品为主， 局部考虑板式跃层。 产品形态：产品形态：全高层为主 （15-25F不等），局 部考虑板式跃层 产品形态：产品形态：8+1产品 与高层组合为主， 局部考虑板式跃层。 规划优势：规划优势： 临女子监狱处设立为高层有利于8+1产 品的品质，弱化了监狱抗性。 商业与住宅有效的区隔，弱化干扰， 利于各自品质提高； 南面狭窄处，有效利用地块特征，考 虑板式跃层产品，区域内具有稀缺性。 规

23、划劣势：规划劣势： 左边高层给右边洋房带来一定的视觉 压迫感，导致洋房私密性不强，洋房客 户存在一定抗性。 规划优势：规划优势： 一梯四户的产品设计，有效的做到 每户采光通风问题; 楼间距较大，景观资源多; 商业与住宅有效的区隔，弱化干扰， 利于各自品质提高； 南面狭窄处，有效利用地块特征， 考虑板式跃层产品，区域内具有稀 缺性; 标注1所示处，楼层较高，规避了 女子监狱带来的抗性。 1 规划优势规划优势： 高层低密度社区，景观资源的最大化 利用。 商业与住宅有效的区隔，弱化干扰， 利于各自品质提高； 南面狭窄处，有效利用地块特征，考 虑板式跃层产品，区域内具有稀缺性。 规划劣势：规划劣势：

24、图一所示之处，景观面积过大。 图二所示之处，会受轻轨及干道噪音 影响。 1 2 方案1以优质洋房楼盘形象高调入市， 满足目标客户心理需求 目标客首置为主，总价敏 感，但看重品质形象 方案1景观均好性强，有效做到户户 采光通风问题; 同总价段时景观资源更具 吸引力 方案1在推售过程中分组团利益显著， 卖点有持续创新性。 目标客受卖点引导性强 小结 综合上述因素的比较，中原认为综合上述因素的比较，中原认为 方案一更符合项目。方案一更符合项目。 注：后续所做园林打造、推售策注：后续所做园林打造、推售策 略均采用方案。略均采用方案。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 户型面积配比 按

25、结构划分按结构划分 项目项目房型房型面积段面积段( (套内套内) )赠送比例赠送比例实得面积实得面积合计合计 跃层跃层 一房（变二房）一房（变二房）40504050 15%20%15%20% 46584658 40%40% 两房（变三房）两房（变三房）6575657574867486 平层平层 一房一房35453545 10%10% 38.549.538.549.5 60%60%两房两房5570557060776077 三房三房7595759582.510282.5102 按房型划分按房型划分 房型房型一房一房两房两房三房三房 面积面积355035505575557575-9575-95 比例

26、比例15%15%60%60%25%25% 考虑因素：紧凑产品利于销售，市场中缺少小跃产品形态。考虑因素：紧凑产品利于销售，市场中缺少小跃产品形态。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 优秀产品示意 套内套内39-4139-41的的1 1房半产品房半产品 u套内套内6060的的2 2房半产品：借助于院馆、花池来达房半产品：借助于院馆、花池来达 到产品附加价值的提升。到产品附加价值的提升。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 优秀产品示意 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 户内游廊，让建筑与自然更亲近。户内游廊，让建筑与自然更亲近。 优秀产品示意

27、单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 一梯三的户型设计，增加产品的采光、通风、景观面。一梯三的户型设计，增加产品的采光、通风、景观面。 优秀产品示意 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 建筑风格与立面建议 建筑风格：建筑运用包豪斯的建筑理念，采用简洁、线条分明的设计，让每一个建筑风格：建筑运用包豪斯的建筑理念，采用简洁、线条分明的设计，让每一个 局部都与自然融入建筑整体。追求建筑与人性的完美融合，体现出局部都与自然融入建筑整体。追求建筑与人性的完美融合，体现出欧洲生活小镇 的情趣与建筑的与建筑的时尚现代美感。美感。 借助色彩的视觉表借助色彩的视觉表 现，传达出德式

28、生现，传达出德式生 活小镇的文化与精活小镇的文化与精 神，传达出居者的神，传达出居者的 智慧、气质、修养智慧、气质、修养 和生活阅历与精神和生活阅历与精神 境界。境界。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 园林景观打造建议 打造原则： 景观空间层次分明，建筑空间自然融合户外绿化环境，布局相互协调。 注重各景观组团的协调。 园林风格建议：简约德式风格园林 简约、自然的设计风格，并更加突出了多层次、多组群、多生态链的特点，注重植物在色彩和季相商的 变化及四季的均衡，以丰富的生态构成及物种数量构建了独特的组群式园林体系。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 园林景观分

29、区规划依据 规划范围示意图名称规划依据 A区景观 楼间距超大，可设计超宽宅间绿地景观， 形成电梯洋房生活氛围 局部可形成小中庭，可设计主题景观， 增加园林观赏性和参与性 B区、C区景观 D区景观 面积较小，不成规模 可配合做相应的运动配套。 非主景观面。 B A区景观 B区、C区景观 D区 景观 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 A区景观 B区、C区景观 D区 景观 通过不同色彩植物、水景和园林造型营造出多 元化的园林景观。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 A区景观 B区、C区景观 通过高大整齐的树阵和鲜艳的花丛来减弱楼栋 之间的对视，增强园林景观的品质感

30、。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 A区景观 B区、C区景观 该部分景观较小，且临近女子监狱，可设置运动设施。小区主 入口则可考虑较为漂亮的树阵，对称布局，形成气势。 树阵景观 四、项目营销策略 项目推售整体策略 项目分期推售策略 项目资金回笼计划 项目面市时机测算 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 项目推售整体策略 资源次优地块设计为一梯四户小高层入市，奠定电梯洋房高品质形象想资源次优地块设计为一梯四户小高层入市，奠定电梯洋房高品质形象想 成强烈差异化；成强烈差异化； 结合市场变化，顺势加推板式公寓和部分小高层，利用创新性和性价比结合市场变化，顺势加推板

31、式公寓和部分小高层，利用创新性和性价比 优势巩固市场热度；优势巩固市场热度； 基于前期市场热度后推出基于前期市场热度后推出12122020层以弥补产品自身弱势，提高其利润率层以弥补产品自身弱势，提高其利润率 ； 商业推售依托区域成熟和轨道交通发展。商业推售依托区域成熟和轨道交通发展。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 项目分期推售策略 推盘理由：推盘理由： 先期入市产品，奠定项目品质社区基调 ，扩大对外区的吸引力。 8+1产品，1梯四户产品通风、采光好， 区域内有稀缺性。 1.此组团邻近通江大道，有噪音影响。 五期五期 四期四期 三期三期 二期二期 六期六期 一期一期 推盘理

32、由：推盘理由： 1.与一期产品类似，在一期热销 后可顺势加推。 推盘理由：推盘理由： 12F板式公寓，产品具有稀缺性。 1.体量不大，若遇市场变化，可以此 产品引起客户对项目的关注。 推盘理由：推盘理由： 两栋8+1产品，其他楼栋分别为 10F、12F、14F、16F。 产品邻近集资房，品质会受一定 影响。 推盘理由：推盘理由： 1栋18F、1栋20F，一梯四户。 紧邻女子监狱，客户对此有抗性 。 可借助项目先期拔高的品质与市 场的热度，提高其附加价值。 推盘理由：推盘理由： 1.预计2012年销售，届时轻轨6号线已 贯通，项目的商业价值得到呈现。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟

33、通方案 项目住宅资金回笼计划 事项事项物业类别物业类别 2011.52011.52011.72011.72011.9-2011.102011.9-2011.10 2011.12-2011.12- 2012.12012.1 2012.3-2012.3- 2012.62012.6 合计合计 销售均价 （元 /平米） 住宅（套内） 640066007500700073507036.59 推出体量（） 住宅（套内） 12628.3212628.3215051.84 23763.223763.287834.88 当期销售面积 （） 住宅（套内） 12628.3212628.3215051.8423763

34、.223763.287834.88 当期回款金额 （元） 住宅 112888800166342400 174659520618058880 中原预计2011年5月开始销售，2012年6月实现住宅清盘 总销金额总销金额: :6.186.18亿亿 住宅均价住宅均价: :70367036元元/ / 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 附：区域楼市潜在项目与旧盘后续产品形态 列表 项目名称物业形态预计入市时间2010年预计入市类型2010年预计入市体量 庆隆高尔夫高层、别墅在售别墅6.5万方 坡岭顿小镇 别墅 在售 别墅3.5万方 山水天下 小高层、洋房 在售洋房、小高层 二期预计10

35、月左右推出，体量在20万左 右，户型与一期基本相似。万方 同景国际城恋山 洋房.别墅.高层.小 高层 在售 洋房、高层（跃层产品） 4月份即将推出同景国际迈上，面积为 30-50（13栋建筑，体量约209696 ），9月份到年底将推出其别墅和洋 房体量约10万方 正扬集团项目 别墅、洋房 2010年以后 洋房 重庆城市建设集团 储备土地 住宅 2012年以后 龙湖项目 2012年以后 鲁能项目 别墅、洋房、高 层 2010年上半年 别墅 17.6万方（570户） 银翔翡翠谷 洋房2010年4月 洋房 6万方 静宜项目 商业、酒店、高 层住宅 2010年以后 泽瑞地产后续项目 2010年左右，目

36、前 在准备拿地 合计约83.5 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 项目面市时机 市场市场客户客户 竞争对手均会在竞争对手均会在 20112011年左右有新年左右有新 推量，形成区域推量，形成区域 热点效应热点效应 预留预留2323月蓄积足月蓄积足 够客户够客户 面市时机：2011年初面市，春交会加 强客户积累，5-6月开始销售。 项目工程进度项目工程进度 项目预计项目预计20102010年下年下 半年开工，半年开工，20112011年年 5656月达预售条件月达预售条件 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 五、项目商业思考 区域商业市场现状 项目商业价值分析

37、项目商业定位 项目商业立面建议项目商业立面建议 项目商业价格测算项目商业价格测算 轨道商业案例分析 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 区域商业市场现状分析 楼盘售价水平租金水平 面积业态产品层高销售状况 同景国际12000-2000030 40-1000 装饰公司、餐饮、二手房、 超市； 3米-4米 共37个商铺、剩3个、 共8个在营业 长盛花园700020-3040-80 餐饮、理发店、小超市、药 房、水果摊等 7米、顶部预留 窗户 已售43个、剩4个、共 21个在营业 世纪花园800020-3030-100 餐饮、理发店、小超市、药 房、水果摊等 6米50个均在营业中 上

38、锦花园500020-2540-80 餐饮、理发店、小超市、药 房； 6米在营业商铺3个 花街60-100 30-1000 餐饮、理发店、小超市、药 房 6米 小结：经营档次不高，多为社区商业性质，租赁水平在20-30元之间，部分地段好的 商业最高可达100元/。 区域商业配套不成熟，注重自身配套建设，做出差异化定位。 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 本案商业定位推导 主题特色鲜明、指向 明确的商业形态。 车站、轨道交通为本 案提供人流的支撑。 交通的改变扩大茶园 对外区的辐射能力 客流与辐射范围客流与辐射范围 区域内商业档次较低， 配套不成熟。 商业升级的可能 中心区域，轨道商业 单击此处编辑母版标题样式 重庆茶园项目深度沟通方案 人流动向与商业价值分析： 重庆重庆 第二第二 女子女子 监狱监狱 轻轨轻轨 车站车站 轻轨车站轻轨车站 出入口出入口 南馨南馨 景苑景苑 长途汽车站长途汽车站 小区 入口 人流动线组织人流动线组织 3 2 4 1 商业价值： 2、3 （位于轻轨和小区入口） 1、4（人流相对较少