【广告策划PPT】财经系列节目方案

1、执行策划：海南广播电视总台 第一频道 今日财经理财有方财神道 n全新节目创意全新节目创意 | | 今日财经今日财经节目描述节目描述 海南在努力打造“国际旅游岛”，“自由贸易区”，经济社会迎来了新一 轮的大发展，这样的发展态势迫切需要优秀的经济类电视节目为之鼓与呼。而 目前的电视荧屏上完全没有这样的节目形态，这与海南作为全国最大经济特区 极不相称。 目前在海南电视界，新闻栏目主要有两种类型：一类是海南新闻海 口新闻为代表的时政新闻，一类是以直播海南热带播报为代表的民 生新闻，收视群体主要为从政的官员和相对缺乏消费力的普通百姓，而能为业 界人士和社会中坚力量群服务的经济类节目是一个空白。海南广播电

2、视总台第 一频道推出的财经资讯类节目今日财经，就是顺应海南经济发展需要，全 力打造的一档优秀经济类节目。 时政新闻时政新闻民生新闻民生新闻财经财经资讯资讯 ？ n全新节目创意全新节目创意 | | 今日财经今日财经节目定位节目定位 最具实用价值的财经资讯节目最具实用价值的财经资讯节目 短、频、快的方式，传递当天最新、最热的财经资讯 海南最权威的经济信息平台海南最权威的经济信息平台 地方政府、相关部门的最新经济政策、数据发布，上 市公司、大中型企业的动向及举措 海南市场投资者的财经宝典海南市场投资者的财经宝典 速递国内外及省内动向，结合国内宏观经济，省内相 关政策，邀请知名经济学家对热点话题深度评

3、论，结合海南市场 点评分析 n全新节目创意全新节目创意 | | 今日财经今日财经创新设计创新设计 经济新闻社会化经济新闻社会化 今日财经 节目内容注 重权威专业，但在内容 编排上贴近生活，贴近 群众，凸显节目的鲜活 生动。 经济语言通俗化经济语言通俗化 今日财经 主持人清新知性的形象，轻松亲切的播报方式是节 目的亮点之一，有抑扬顿挫，但不是严肃播报，经济语言也可 以通俗化，以时尚生活气味与受众保持着亲近的距离。 n节目内容规划节目内容规划 | | 今日财经今日财经节目概况节目概况 n n节目内容规划节目内容规划 | | 今日财经今日财经内容结构内容结构 版块一：财经资讯榜版块一：财经资讯榜（暂

4、定名）（暂定名） 8-10分钟（约20-25条） 内容：当天国内、国际最新的热点经济新闻、金融综合资讯 特点：全面、简洁、量大 版块二：投资海岸线版块二：投资海岸线（暂定名）（暂定名） 5-8分钟（约610条） 内容：新近本土经济信息，主要包括以下几块内容 政府对企业的最新政策 相关部门发布的最新数据及针对数据进行分析 上市公司最新动向 大中型企业重大举措或准备上市的情况 热点话题或省内大事件评论 特点：新闻报道，适度分析评论 版块三：今日行情版块三：今日行情（暂定名）（暂定名） 2-3分钟 内容：当天a股行情，美股开盘情况 特点：简单播报行情 n节目品牌说明节目品牌说明 | | 今日财经今日

5、财经资源价值资源价值 对政府相关部门而言对政府相关部门而言 就海南的现状来看，政府出台的经济政策及重要数据发布等内容，通 过电视渠道传播局限于时政新闻单一渠道，且经济内容在时政新闻中所 占份额毕竟有限。 今日财经 是一个定位明确的平台。 对投资者而言对投资者而言 同行业企业的相关动态，外来巨头进驻海南市场动向，国家宏观经济 政策，地方政府对企业的相关政策，包括地方市县有哪些项目开动，哪 些地准备开发，都是迫切需要了解的。今日财经紧接地气，提供及时 信息，刚好是投资者最需要的。 对企业而言对企业而言 以上所讲投资者所需要的信息也是企业所需，同时，企业的新思路 新方向，以及要宣传推广的新举措，也需

6、要一个良好的平台来展示，今 日财经是一个极佳的平台。 n全新节目创意全新节目创意 | | 理财有方理财有方节目描述节目描述 从理财者角度从理财者角度 “你不理财，财不理你。”即便你不认为这是至理名言，也不会反对 这话确实有着深刻的道理吧。九零后们已经从学生时代就开始理财了，谁 还把钱只是简单的存银行里呢。了解专业理财产品，实现高回报，是极佳 理财之举。但是，理财产品五花八门，如何寻找到最适合的产品，如何获 得更高回报也是难题，理财有方就是寻找最佳理财产品的平台，换句 话说，这是一个帮助您财富增值的通道。 从金融机构角度从金融机构角度 各种理财产品层出不穷，以一对一的方式销售效率太低，大面积广告

7、投 放推广要衡量投入产出比，毕竟理财产品中更多是阶段性产品。理财有 方是金融机构推广理财产品的最佳选择平台，低成本推广，全面产品介 绍，大面积传播。 n全新节目创意全新节目创意 | | 理财有方理财有方节目定位节目定位 专业理财产品的宣传推广平台专业理财产品的宣传推广平台 直击各大银行、证券、保险公司的理财产品，全面介 绍，案例分析 引领受众投资理财引领受众投资理财 投资理财者获取理财产品信息的平台 n节目内容规划节目内容规划 | | 理财有方理财有方节目概况节目概况 n 版块二：理财产品版块二：理财产品 内容：以该人物为线索介绍产品，贯穿全程 从寻找到该产品 咨询产品信息 对产品的疑虑 解决

8、疑虑 选择该产品 （插曲） 产品收益 特点：专业产品形象化 n节目内容规划节目内容规划 | | 理财有方理财有方内容结构内容结构 版块一：人物故事版块一：人物故事 内容：找一个适合本期所介绍理财产品定位的代表性人物，全篇以该 人物为线索（不用找人出镜，是虚拟的） 特点：虚拟真实案例更贴近生活 备选版块：理财产品资讯备选版块：理财产品资讯 理财资讯理财资讯 n节目品牌说明节目品牌说明 | | 理财有方理财有方资源价值资源价值 理财更专业理财更专业 节目内容所推荐理财产品都是各大银行、证券、保险推出的专 业产品，让投资者受益后，节目会形成良好的品牌价值。 信息更及时信息更及时 在节目中推荐的理财产

9、品都是各金融机构最新推出或主打的产 品，为投资者提供第一手的理财产品信息，值得投资者期待。 理解更透彻理解更透彻 节目通过虚拟人物故事贯穿始终，将专业的理财产品形象化， 有利于投资者理解，更多的人会选择这样的推介方式。 足不出户足不出户 省时省力省时省力 不用四处打电话咨询，不用专程前往营业厅看得眼花缭乱，每 周只需花二十分钟的时间，轻松掌握理财产品信息。 n全新节目创意全新节目创意 | | 财神道财神道节目描述节目描述 海南省作为农业生态大省，农业产业发展直接影响政府整体经济。关 注三农，建设社会主义新农村，如何帮助农民提高生产技术水平，带动 农民增收，促进有知识有技术的现代青年回到农村创业

10、都是值得关注的 话题。 财神道就是一档贴近农民群众，讲述农民朋友自己的事，促进农 业经济发展的三农主题节目。 n全新节目创意全新节目创意 | | 财神道财神道节目定位节目定位 促进社会主义新农村建设促进社会主义新农村建设 通过典型人物或故事，传播建设社会主义新农村的新 理念 带动农民增收带动农民增收 通过讲述获得小额无担保贷款者的案例，引领更多农 民通往致富之路 鼓励现代青年回到农村创业鼓励现代青年回到农村创业 通过讲述有志青年回乡的真人故事，鼓励有知识有技 术的现代青年回到农村创业 n节目内容规划节目内容规划 | | 财神道财神道节目概况节目概况 n n节目内容规划节目内容规划 | | 财神

11、道财神道内容结构内容结构 主题一：村官说事（让村官说出自己村里的故事）主题一：村官说事（让村官说出自己村里的故事） 采访发展较快、建设有特色的村委会村官，有何新的理念，如 何带领村民搞建设。该村的发展状况，村民生活水平改善情况。 目前该村的最新举措。 主题二：志愿者说（听听志愿者们的心声）主题二：志愿者说（听听志愿者们的心声） 大学毕业生回乡就业，志愿者去农村支援，带去的领先技术、文化 知识，会直接改善农业生产水平、农村的教学质量。他们带去的是 新气象，更会带给农村新面貌。 主题三：致富之路（让先富起来的农民的致富方法带动更多人）主题三：致富之路（让先富起来的农民的致富方法带动更多人） 通过小

12、额无担保贷款获得资金，利用贷款资金进行生产投资， 踏上致富之路的农民的致富过程展示。 n节目品牌说明节目品牌说明 | | 财神道财神道资源价值资源价值 对农民群众而言对农民群众而言 这是一档真正属于农民群众自己的节目，讲述的是农民朋友的事，采 访的对农民朋友有着直接影响的人，传播的是对农民朋友有实际帮助 的信息，包括先进生产技术，农民投资新办法。会受到广大农民群众 的强烈关注。 对政府相关部门而言对政府相关部门而言 这是一档利于海南农业发展的电视节目，技术、人才、资金三方面的 促进，为海南的新农村建设贡献一份力量。 n企业推广建议企业推广建议 | | 财经系列节目赞助回报财经系列节目赞助回报

13、赞助商级别赞助商级别赞助商名额赞助商名额回报项目等级回报项目等级 冠名商1家a 赞助商23家b 合作商/供应商若干家c 备注备注： 1）冠名企业有权与节目策划组协商，对节目方案进行调整； 2）节目组有权根据实际情况对本方案中的回报项目进行适当调整； 3）赞助金额另议 p 栏目冠名权栏目冠名权 l 栏目冠名（a） 整个栏目以赞助企业品牌冠名，即：“xxx之今日财经”。栏目所有宣传中使用此冠名全称。 每期节目播企业宣传口号标版两次，每天随栏目宣传片频道播出三次（黄金一次） 方式一：“您身边的银行 可信赖的银行 中国工商银行之今日财经”。 方式二：“您身边的财经宝典 可信赖的财经专家 今日财经由您身

14、边的银行 可 信赖的银行 中国工商银行冠名播出” l 内容体现（a） 赞助期间，栏目可为企业免费提供符合栏目定位的宣传报道，不超过每季度一次。 l 活动体现（a） 栏目为主办方组织的活动中企业品牌体现。例如：“财经主题论坛”等。 l 产品体现（a） 赞助期间，栏目所制作纪念品刻有冠名企业全称和标识，赠送观众和客户。 n企业推广建议企业推广建议 | | 财经系列节目回报方式财经系列节目回报方式 p 赞助权赞助权 l 栏目赞助（b） 每期节目播企业宣传名称标版一次，即：“今日财经由xxx、 xxx赞助播出” l 内容体现（b） 赞助期间，栏目可为企业免费提供符合栏目定位的宣传报道，不超过半年一次。

15、 p 无形资产使用权无形资产使用权 l 企业标识（a、b）( c为片尾字幕鸣谢） 赞助企业品牌标识可在每期节目片尾体现，即：片尾5秒logo体现。 l 栏目品牌（a、b、c） 赞助企业有权以合作伙伴的方式使用今日财经品牌及标识进行广告宣传、品牌推广。 l 影像资料（a、b） 赞助企业有权收集该栏目中对本企业进行报道的影像资料，但不允许利用资料进行宣传推广。 n企业推广建议企业推广建议 | | 财经系列节目回报方式财经系列节目回报方式 如何进行房地产市场 分析 学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的

16、思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 市场市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师消费者 1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议 5。评估项目目评估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与

17、提整合与提 炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师 是唯美主义的，市场分析是连 接开发商、建筑师和消费者的 桥梁，房地产市场分析是基于 对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 什么是房地产市场分析？ 概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店 等）等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于

18、数据进行分析！ 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 1。思路 三个层次三个层次 区域市场、专业物业市 场、项目市场 两个方面两个方面 供给、需求 三个时段三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济 环境和房 地产市场 广州住宅 市场 项目所在 地市场 例如： 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 2。步骤 第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场 分析的基本单位，具有完整的房地 产市场特征的范围，一般以行政区 划来划分。 第二步：区域经济环

19、境和市场第二步：区域经济环境和市场 分析分析 考察整个区域经济环境，判断区域 房地产市场处于何种发展阶段，找 到影响房地产市场变化的主要因素， 对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专 业市场的供给和需求进行对比预测， 从而揭示各专业市场的需求潜力及 分布状况。 第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找 到项目的机会点、预估项目的市场 占有率。 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 区域经济区域经济 环境分环境分 析析 区域房地区域

20、房地 产市场分产市场分 析析 （一）基（一）基 本内容本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 （二）基本（二）基本 资料的获得资料的获得 区域经济环境分析区域经济环境分析 1、总量指标 gdp、人口、人均gdp、固 定资产投资、新批三资企业人 数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、 就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消 费水平、人均居住面积、住宅 消费支出水平 4、城市经济发展计划、产

21、业规划、 城市总体规划 区域房地产市场分析区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开 发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工 面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价 格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源数据来源 各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官 员访谈 规划、房地产等专业人士 访谈 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步第二步 区域经区域经 济环境济环境 和市场和市场 分析分析 （三）能够反映区域房（三）能

22、够反映区域房 地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指 标标 人均人均gdpgdp与房地产发展关系与房地产发展关系 gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 发展 阶段 启动阶 段 快速发展 阶段 平稳发展 阶段 减缓发 展阶段 人均 gdp （美 元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 生存、改 善需求兼 有 宏观经济 增长 房地产业 发展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 异常异常 基本基本 正常正常 正常正常 运行运行 基本基本 正常正常 异常异常 房地

23、产房地产 开发投开发投 资额增资额增 幅幅 25 % 适度投资利于拉动经济增长，而增幅 过高，将使供给过量，若无需求匹配， 将导致供过于求 房地产房地产 开发投开发投 资资/gdp 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合 理指标为0.1-0.15 房地产房地产 开发投开发投 资资 /固定资固定资 产投资产投资 152 2 223 0 303 7 房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系 第二步第二步 区域经济区域经济 环境和市环境和市 场分析场分析 （三）能够反映区域房（三）能够反映区域房 地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指 标标 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方

24、法 第二步第二步 区域经济区域经济 环境和市环境和市 场分析场分析 （三）能够反映区域房（三）能够反映区域房 地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指 标标 消费 类型 恩格 尔系 数 住房消费 占总消费 性支出的 比重（%） 恩格尔 系数 住房消 费占总 消费支 出的比 重（%） 温饱 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 0.45 0.5 12.1 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额 与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城

25、市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 庆 成 都 武 汉 西 安 人均可 支配收 入 （元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第三步第三步 专业市专业市 场分析场分析 （住宅）（住宅） 1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、 成交情况、成交价格成交情况、成交价格 2、住宅商品房供、住宅商品房供给总量、给总量、 供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进 行划分）行划分）

26、 3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、 产品特点产品特点分析分析 4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分 析析 5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第四步第四步 项目市项目市 场分析场分析 （微观（微观 层面）层面） 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块 面积、形状、高度 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性 项目自身资源条件分析项目自身资源条件分析(swot分析分析) 竞争对手分析

27、竞争对手分析 目标客户分析目标客户分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反 应 目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费 偏好、生活方式、心理特征、行为模式 1.1. 找出项目的目标客户找出项目的目标客户 2.2. 目标客户的置业需求目标客户的置业需求 和偏好和偏好 3.3. 找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市 场的机会点场的机会点 最终目标最终目标 s t o w 内部因素内部因素 外部因素外部因素 swot 分析 swot工具（项目+环 境+竞争） swot分析的价值要素 s/w（优（优 势势/劣势）劣势） 的价值要的价值要 素素 n 地段 要素 n 环境 要素

28、 n 地块 要素 n 项目 要素 具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素 包括：包括： n 地段要素地段/片区认知度/周边 配套（商业/教育）/交通等（可总结为 便利性/成熟度/知名度） n 环境要素自然环境/四至景观/社 会人文环境（噪音）等（可判定资源 的程度：稀缺、良好还是匮乏） n 地块要素地形地貌/规模/技术经 济指标等（可判断产品的可发挥空间） n 项目要素目标/开发商品牌/可利 用资源等 o/t（机会（机会/威威 胁）的价值胁）的价值 要素要素 宏观要素 经济形势 （宏观政策） /重大城市变 革 中观要素 行业形势 （一、二、 三级市场）/ 城市规划 （

29、交通、市 政配套、开 发重点、热 点等） 微观要素 市场竞争 （片区、楼 盘、户型）/ 客户流向 观点的判定很重要，它是 我们作出策略方向的基础。 在分析的过程中，我们强 调尽可能多地去考虑优势和 机会，尤其是必须抓住核心 优势和大机会这是我们 “挖掘物业价值”的要旨所 在。 swot分析 我们的战略我们的战略 发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁 优势优势 s 机会机会 o 威胁威胁 t 劣势劣势 w 进行房地产市场分析时常犯的错 误 1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性

30、，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视 项目差异性项目差异性 3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好 房地产市 场是变化 的，因此 市场分析 应贯穿于 整个项目 开发过程， 根据市场 的变化及 时调整战 略。 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 补充几点市场分析方法的建议： 市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话

31、事实胜于雄辩！ 数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目）， 便于整理分析；便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问 题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。 excel表格示例1 excel表格示例2 学习内容 理论部分 案例学习 如何进行房地产市场 分析 学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析

32、？什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 市场市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师消费者 1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议 5。评估项目目评估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提 炼炼的过程，市场分析的结论

33、是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师 是唯美主义的，市场分析是连 接开发商、建筑师和消费者的 桥梁，房地产市场分析是基于 对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 什么是房地产市场分析？ 概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店 等）等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 房地产市场分析的思路、

34、步骤和 方法 1。思路 三个层次三个层次 区域市场、专业物业市 场、项目市场 两个方面两个方面 供给、需求 三个时段三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济 环境和房 地产市场 广州住宅 市场 项目所在 地市场 例如： 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 2。步骤 第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场 分析的基本单位，具有完整的房地 产市场特征的范围，一般以行政区 划来划分。 第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场 分

35、析分析 考察整个区域经济环境，判断区域 房地产市场处于何种发展阶段，找 到影响房地产市场变化的主要因素， 对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专 业市场的供给和需求进行对比预测， 从而揭示各专业市场的需求潜力及 分布状况。 第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找 到项目的机会点、预估项目的市场 占有率。 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 区域经济区域经济 环境分环境分 析析 区域房地区域房地 产市场分产市场分 析析 （一）基

36、（一）基 本内容本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 （二）基本（二）基本 资料的获得资料的获得 区域经济环境分析区域经济环境分析 1、总量指标 gdp、人口、人均gdp、固 定资产投资、新批三资企业人 数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、 就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消 费水平、人均居住面积、住宅 消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、 城市总体规划 区域房地产市场

37、分析区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开 发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工 面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价 格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源数据来源 各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官 员访谈 规划、房地产等专业人士 访谈 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步第二步 区域经区域经 济环境济环境 和市场和市场 分析分析 （三）能够反映区域房（三）能够反映区域房 地产市场发展状况的指地产

38、市场发展状况的指 标标 人均人均gdpgdp与房地产发展关系与房地产发展关系 gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 发展 阶段 启动阶 段 快速发展 阶段 平稳发展 阶段 减缓发 展阶段 人均 gdp （美 元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 生存、改 善需求兼 有 宏观经济 增长 房地产业 发展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 异常异常 基本基本 正常正常 正常正常 运行运行 基本基本 正常正常 异常异常 房地产房地产 开发投开发投 资额增资额增

39、幅幅 25 % 适度投资利于拉动经济增长，而增幅 过高，将使供给过量，若无需求匹配， 将导致供过于求 房地产房地产 开发投开发投 资资/gdp 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合 理指标为0.1-0.15 房地产房地产 开发投开发投 资资 /固定资固定资 产投资产投资 152 2 223 0 303 7 房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系 第二步第二步 区域经济区域经济 环境和市环境和市 场分析场分析 （三）能够反映区域房（三）能够反映区域房 地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指 标标 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步第二步 区域经济区域经济 环

40、境和市环境和市 场分析场分析 （三）能够反映区域房（三）能够反映区域房 地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指 标标 消费 类型 恩格 尔系 数 住房消费 占总消费 性支出的 比重（%） 恩格尔 系数 住房消 费占总 消费支 出的比 重（%） 温饱 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 0.45 0.5 12.1 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额 与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重

41、仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 庆 成 都 武 汉 西 安 人均可 支配收 入 （元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第三步第三步 专业市专业市 场分析场分析 （住宅）（住宅） 1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、 成交情况、成交价格成交情况、成交价格 2、住宅商品房供、住宅商品房供给总量、给总量、 供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进 行划分）行划分） 3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、 产品特点产品特点分析分析 4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分 析析 5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第四步第四步 项目市项目市 场分析场分析 （微观（微观 层面）层面） 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块 面积、形状、高度 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性 项目自身资源条件分析项目自身资源条件分析(swot分析分析) 竞争对手分析竞