卓越·东部蔚蓝海岸专案研究报告 37页

1、卓越卓越东部蔚蓝海岸东部蔚蓝海岸 专案研究报告专案研究报告 xxx 2011.11xxx 2011.11 项目分析项目分析 产品分析产品分析 营销策略分析营销策略分析 报告构件报告构件 u 项目基本指标 u项目整体规划 u 区域规划及配套 u 项目交通状况 u 项目周边环境 客户分析客户分析 项目分析项目分析 项目分析项目分析 让生活再蓝一点让生活再蓝一点 2 栋栋 3 3 栋栋 4 栋栋 6 栋栋 5 5栋栋 一期产品为一期产品为80-14080-140平米平米2 2 房至房至4 4房高层住宅。房高层住宅。 中央居住中央居住 区区 坪山新区坪山新区 大亚湾唯一综合居住服务区的片区综合居住服务

2、区的片区，主要作为龙岗及大亚湾生活配套； 距离深圳最近的一个区域距离深圳最近的一个区域，承接深圳产业转移，此外坪山新区规划利好； 高端大盘最为集中的一个区域高端大盘最为集中的一个区域，配套逐步走向高端并且呈快速发展趋势； 大亚湾规划最超前的片区大亚湾规划最超前的片区，多城市景观大道，道路规划等级高，绿化好。 目前西区配套有大亚湾第三中学、上杨小学、西区小学第三中学、上杨小学、西区小学，医院有中中山大学山大学 附属医院附属医院（新建2011年投入使用，上杨区位置）。 深汕高速淡水坑梓均 有出口，坑梓出口距离 项目5km，抵达中心区 50分钟 沿海高速2010年4月通车， 霞涌及石化区设有出口，深

3、圳 与大亚湾仅约半个小时车程 南坪快速三期将建设龙岗区的横岗、坪 山、大工业区段，至大亚湾与石化大道连接， 直通澳头镇 厦深铁路2012年 底通车，促进东部 沿海城市经济合作 惠阳中心区惠阳中心区 大亚湾中心区大亚湾中心区 大亚湾西区大亚湾西区 石化大道2011年连接 锦绣东路，无缝对接 龙岗 规划中新横坪 连接石化大道 霞涌片区霞涌片区 坪山新区坪山新区 地铁3号延长线30 分钟连接深圳中心 区 目前已经开通多路公交，138138路、路、317317路由路由淡水出发，途径本项目，此外深惠城巴深惠城巴1 1线线由澳 头出发，途径项目前往坑梓、坪山、龙岗中心城、区政府及龙岗汽车总站等。 交通状况

4、分析 地铁三号延长线是目前吸引客户的最大交通利好因素；地铁三号延长线是目前吸引客户的最大交通利好因素； 目前项目周边公交线路较少；目前项目周边公交线路较少； 随着周边住宅项目的建成，公交系统会进一步完善。随着周边住宅项目的建成，公交系统会进一步完善。 市政绿地 项目周边较为纯粹，多为厂区住宅，目前公共配套尚不成熟，公共配套成熟度尚需一定时间。项目周边较为纯粹，多为厂区住宅，目前公共配套尚不成熟，公共配套成熟度尚需一定时间。 周边环境 报告构件报告构件 u 项目建筑设计 u 项目大堂设计 u 项目园林景观 u 项目内部配套 u 售楼处 u样板房 u销售状况 u 户型点评 项目分析项目分析 产品分

5、析产品分析 营销策略分析营销策略分析 客户分析客户分析 产品分析产品分析 产品分析产品分析 全新的蓝生活时代全新的蓝生活时代 采用自然主义景观设计 手法，体现一种私密、 健康的居住方式和恬静、 雍容生活态度。 建筑风格建筑风格 通过尊贵典雅的风格元素来体现楼盘的品质感，原生的环境孕育了通过尊贵典雅的风格元素来体现楼盘的品质感，原生的环境孕育了 雍容的品质，人文的设计造就了浪漫的情怀。雍容的品质，人文的设计造就了浪漫的情怀。 1 2 1、坪山河湿地公园健康跑道 2、游泳池 3、喷水池 4、观景亭 园林景观：让生活再蓝一点 【目前实际园林尚不成熟，档次尚未显现。】 1 2 3 4 两所国际双语幼儿

6、园、九年一贯制教 育将开设素质化教育特色班： 数理教育特色 艺术教育特色 英语教育特色 信息化教育特色 售楼处售楼处 售楼处采用全玻璃圆弧形立面，内部软装以 白色基调为主，较为规矩，整体风格和滨海 简约保有一致性。 样板房样板房 样板房装修，有一 定档次，但并不惊 艳。或许是因为正 在建设缘故，目前 窗外景色一般。 （数据来源：深圳市房管局，截止日期：2010年10月14日） 首批产品以首批产品以80-13680-136的的2 2房至房至4 4房为主，在深圳房为主，在深圳 解筹时卖出解筹时卖出3030多套，多套，1111月月5 5、6 6日。两日买了日。两日买了6060 多套。多套。 销售状况

7、销售状况 a户型：80.45平米到85.45平米两房，分布 于2、4、6栋的南端头，并且朝正南方向。 户型的方正程度从户型图上便可以看出，没 有任何死角、利用率极高，并赠送入户花园。 笔者感觉这一户型唯一的不足就是对于三口 之家而言空间有些浪费，而对于五口之家而 言又有些拥挤。 b户型：113.5平米到117.5平米三房，分布于2、4、 6栋的东西端头，可以说这一户型是五口之家的首 选，三房两厅、双卫生间、双阳台并赠送入户花 园。 c户型：102.86平米到107.86平米三房，可以看做 是b户型的精简版，分布于3栋和7栋a单元的南端 头，同样赠送入户花园，三房两厅两卫，但只有 一个阳台，对于

8、想省钱的五口之家来说这一户型 是非常不错的选择。 d户型：134.88平米到139.88平米四房，分布于3 栋、5栋和7栋a单元东西端头，离别墅群仅一路之 隔。 报告构件报告构件 项目整体客户定位 项目分析项目分析 产品分析产品分析 营销策略分析营销策略分析 客户分析客户分析 客户分析客户分析 客户分析客户分析 墅区里的星级套房高层居住，别墅享受墅区里的星级套房高层居住，别墅享受 项目主力客户整体定位为项目主力客户整体定位为：首次置业的中高端白领阶层首次置业的中高端白领阶层 上述数据主要是从置业顾问林先生口中得知，因为国家对房地产市场的调 控，房地产市场一直处于低迷状态，市场观望气氛比较浓厚，

9、在市场不明 朗的情况下，投资客也少了很多。 报告构件报告构件 u 营销节点分析 u 品牌策略分析 u 客户策略分析 u 定价及推售策略分析 u促销策略分析 项目分析项目分析 产品分析产品分析 营销策略分析营销策略分析 客户分析客户分析 营销策略分析营销策略分析 营销策略分析营销策略分析 再创蔚蓝经典传奇再创蔚蓝经典传奇 营销中心开放、 诚意登记开始 2010年10月2010年10月 别墅样板房开放，开盘诚意登记开始 2011年4月16日 高层认筹 2011年9月2011年10月1日 高层公开发售 通过对置业的访谈，调研客户关注度结果通过对置业的访谈，调研客户关注度结果 对于调研显示：对于调研显

10、示：卓越地产卓越地产 是深圳人认可的品牌开发商是深圳人认可的品牌开发商 ，买起来会有归属，买起来会有归属 感，其次对项目的价格和区域规划都是客户关心的，因此，品牌和价感，其次对项目的价格和区域规划都是客户关心的，因此，品牌和价 格成了卓越推广重点。格成了卓越推广重点。 项目品牌推广策略 品牌价值 深圳卓越时代广场位于 深圳cbd南中轴，市政府 和会展中心之间，紧临福 田香格里拉酒店和国际商 会中心大厦，是商务核心 区域内的双地铁物业。卓 越时代广场占地面积7295 平方米，总建筑面积 118927平方米。 卓越时代广场二期是 继时代广场一期之后卓 越集团在深圳cbd又一惊 世之作。它集写字楼、

11、 酒店和商场于一体，与 国际全面接轨的高档次、 高标准“一站式商务集 约体”。项目占地面积1 万平方米，总建筑面积 约8万平方米 深圳卓越世纪中心项 目位于深圳cbd东南部， 西接会展中心，北隔福 华三路与财富大厦相望， 南为皇岗中学，东有辛 诚花园和港丽豪庭，是 目前深圳cbd体量之最、 高度之最的都市综合体 项目。 卓越大厦西连五洲宾 馆，北接高交会馆， 东南比邻会展中心， 地处深圳cbd西门户， 是深圳cbd第一组团中 的核心物业，能在第 一时间获得海内外最 前沿的商务信息。 曾开发多个成功项目 广告推广广告推广 客户策略：再创蔚蓝经典 口径应变 让生活再蓝一点让生活再蓝一点 深圳东三环

12、深圳东三环 坪山新区东中央生坪山新区东中央生 活区活区 沉淀卓越蔚蓝系十沉淀卓越蔚蓝系十 年生活大城年生活大城 再度开启再度开启 全新的蓝生活时代全新的蓝生活时代 客户犹疑点应对说辞客户犹疑点应对说辞 口径应变口径应变 定价和推销策略：低于市场价 快推快销 卓越东部蔚蓝海岸均价为卓越东部蔚蓝海岸均价为4900元元/平平 在深圳东部市场（大亚湾 和惠阳），在卓越的成本 价发售之后，竞争将进入 白热化。2011年深圳东部 市场供应量超过300万平 方米，但2011年乐观的估 计消化量不超过150万平 方米，至少有一半的开发 商销售存在巨大的压力！ 市场形势不容乐观。 大盘效应显现：卓越东部蔚蓝海岸进入快推快销期！大盘效应显现：卓越东部蔚蓝海岸进入快推快销期！ 2 2、 分期分期/ /按揭：按揭：9595折折9999折折9898折（分期为半年年限）折（分期为半年年限）