2013年北京房地产市场总结分析报告

1、2013年北京房地产市场总结分析报告2013年北京房地产市场总结分析报告 2014年1月14日2013年，中央政府继续坚持房地产调控方向，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓。北京作为限购严厉程度最大的城市，继续坚持从紧取向，加大限购力度。3月30日，北京“国五条”细则出台，限购增加“本市户籍单身成年人士限购1套”；提高二套首付比率；严格按个人转让住房所得20%征收个人所得税。4月1日，北京市发布北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告，对二手房交易过程中个税征收进行详细规定； 4月7日，北京住房公积金管理中心关于实行住房公积金个人贷款

2、差别化政策的通知，提高二套房贷首付比例至70%；下半年一线城市调控全面升级，政策不断收紧。10月23日，北京出台 “京七条”，京七条以“低端有保障、中端有政策、高端有控制”为原则，要求切实增加自住供应，2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房供地，2014年计划推出5万套；强化价格引导，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。十八届三中全会后，房地产调控预期渐浓，据了解，目前住房和城乡建设部正在草拟2014年重点监控房地产市场城市名单，被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策。一 2013

3、年北京住宅市场总结1. 标杆企业： 2013年3家房企销售金额过百亿，融创强势夺冠顺应市场大势，紧跟需求变化，优化产品体系成就标杆地位。2013年，融创、首开、万科、金隅、中海等品牌房企顺应市场大势、把握市场主流需求、优化产品体系、适时调整产品策略和营销战略，成就在北京房地产市场的标杆地位。2. 热销项目：高中低价位楼盘层次分明，销售金额基本三分天下2013年，西山壹号院领跑高端住宅，中高端价位以中海九号公馆、k2玉蘭湾、中建国际港表现最为优异，刚需产品金地格林格林、华业东方玫瑰等项目跑量取胜。高中低价位楼盘销售金额基本三分天下。3. 价格：去年7月以来新房价格波动性上涨，二手房领先自去年2月

4、起上涨北京新建住宅均价连续19个月环比上涨，同比涨幅不断扩大，11月达到近年来最高水平。从价格指数来看，二手房价格领先新房上涨但涨幅略低于新房，两者累计涨幅在十大城市中均为最高。从成交价格来看，新一轮房产政策使全市成交均价出现不规则波动。4. 供需：全年成交量较去年有所下降，近五年来只高于2011年；新增供应近五年同期最低，总体供不应求成交方面，2013年，北京商品住宅月均成交84万平方米，同比下降10%，近五年以来仅高于2011年；六环外占比增长，五六环之间占比仍超50%，继续成为市场主体；刚需产品仍为市场主流，改善型中高端项目占比提升。供应方面，2013年月均新批上市55万平方米，同比下降

5、20.6%，与2009-2011年同期相比降幅均超过20%，处于近五年来同期最低水平。近几年北京新增供应项目集中度较高，主要集中在通州、大兴、房山、朝阳、顺义等区域，而房山、大兴的热点区域更是新推较多项目，竞争较为激烈。供需对比，2013年，由于商品住宅供应下滑，销供比增至1.4，市场整体供需矛盾加剧。库存继续盘整，出清周期大幅缩短，平均出清周期降至7个月。二 2014年住宅市场展望在经济形势向好，货币政策保持稳健，房企积极布局的背景下，预计2014年北京市场总体将呈现“销售量价继续增长但增速放慢”的态势，自住型商品房的入市可能起到平抑刚需产品价格的作用，但预计也会影响高端住宅市场，一定程度上

6、抬高高端市场价格，总体来看，由于目前总体供不应求现象严峻，价格上涨压力仍旧较大，土地成交推动新开工继续增长，明年潜在供应较为充足，销售增长趋缓，货币政策稳健的背景下，预计新开工和投资增速放缓。从区域分布来看，受益于轨道交通的完善和外扩，大兴、房山等近郊区域的市场将继续升温，但这些区域近年来土地成交量过大，竞争激烈，价格上涨空间有限；而市区内土地资源极度稀缺，供不应求趋势日益加剧，价格上涨压力巨大。从产品业态来看，刚需仍将是明年北京市住宅市场的主力军，改善性需求也将稳中有升。一、2013年北京住宅市场总结1. 标杆企业：2013年3家房企销售金额过百亿，融创强势夺冠 表：2013北京房企销售金额

7、十强 表：2013北京房企销售面积十强 排名企业销售金额(亿元)排名项目名称销售面积(万平方米)1融创中国123.11金隅股份65.82首开股份102.32首开股份60.93万科101.53万科50.04金隅股份98.94和裕40.55和裕85.75中国铁建地产35.26远洋地产76.56北京住总集团30.37龙湖地产72.87富力地产29.58中海地产67.78首创置业28.49k2地产66.19北京城建27.710保利地产64.510龙湖地产27.4注：上表内数据均为销售备案数据，不含销售认购部分 数据来源：creis中指数据，顺应市场大势，紧跟需求变化，优化产

8、品体系成就标杆地位。2013年，融创、首开、万科、金隅股份等品牌房企顺应市场大势、把握市场主流需求、优化产品体系、适时调整产品策略和营销战略，成就在北京房地产市场的标杆地位。 2013表现突出企业：融创中国凭借123亿元网签额位居榜首。2013年融创在北京的销售项目包括西山壹号院、长滩壹號、望京.金茂府、亚奥金茂悦和枫丹壹号五个项目。仅五个项目的销售就超过120亿元，体现出融创对自身定位的坚持作为高端住宅开发者，始终致力于打造改善型品质产品。旗下标杆项目西山壹号院单盘套均总价达到1500万，可谓名副其实的豪宅。该项目全年网签61.76亿元，单盘业绩夺得北京商品房、商品住宅双冠，位列全国前三，用

9、数字证明了融创在高端市场的不凡实力和卓越地位。另一与保利合作的项目枫丹壹号于2013年11月入市，即夺得11月北京住宅项目销售金额排行榜首位、销售面积及销售套数第2位的佳绩，再次展现出融创产品在市场中的良好口碑与巨大影响力。总体而言，融创中国多年来一直专注于高端物业的开发和管理，擅长于高端居住生活的呈现与创新，凭借对高端品质的不懈追求、精益求精，在其所进入的城市中产生了强大的品牌竞争力，赢得了客户的高度认可。本地企业首开股份位列标杆企业排行榜第2位，产品主要针对中低端刚需市场，主要依靠跑量取胜，首开在北京在售项目达22个，其项目数量居北京榜首，销售面积、销售套数及销售金额位列第2位。2013年

10、首开股份在北京的销售面积近61万平方米，销售额高达102亿元。作为传统意义上的北京“地王”，首开拥有可贵的土地储备，为其持续不断的开发提供强大的支持。尤其是在2013年上半年，京内商品房销售份额近5%，排名前列。其下项目如首开熙悦山销售额近10亿元；常青藤的销售业绩也相当抢眼；国风美仑的销售额更是高达15亿元，销售面积近10万平方米。位列企业榜第3位的万科，第6-8位的远洋、龙湖、中海等传统标杆企业，凭借成熟的市场布局，产品线及顺应市场大势的营销策略，2013年继续在北京市场占据较大份额。其中中海地产旗下项目中海九号公馆位居商品住宅销售金额第2位，销售金额达57.62亿元。远洋万和公馆年度销售

11、金额29.32亿元，跻身金额榜第7位。金隅股份全年销售8459套，销售套数、面积均位居全年排行榜首位，销售金额名列第四。作为北京最大的保障房开发商，金隅已有两年没有在北京土地市场露面。随着积极拓展外部市场为金隅在其他城市打下战略基础的同时，金隅在2013年重新将目光放在持续发热的北京市场。尤其是2013年下半年，以较低的溢价率成功夺得三宗住宅用地，占地面积高达48万平方米。显然，金隅股份必将在2014年北京房地产市场崭露头角。 2013年快速成长企业：k2地产创建于2007年，在短短的几年时间里，已发展成为产品覆盖全国重点区域、营业额过百亿的规模型企业。在快速成长的同时，k2地产坚持稳扎稳打、

12、脚踏实地的作风，深耕挖掘每一片土地，努力成为“品质生活的缔造者”，为客户创造满意加惊喜的价值。正是在这种企业精神的引领下，k2地产在刚刚过去的2013年取得了傲人的销售成绩。住宅产品形成三大产品线，以k2玉蘭湾为代表的“湾”系度假产品、以m5朗峰为代表的便利交通型城市小豪宅产品，以及v7西园为代表的城市豪宅产品。其中，“湾”系度假产品的代表k2玉蘭湾以46.69亿的销售金额位列2013年北京商品住宅销售金额的第3位，同时在销售面积排行榜中位列第3位，为2013年通州区销售冠军项目。通过该项目抢眼的销售表现，k2地产再次向市场证明了其打造优质项目的扎实功底和不断攀升的品牌影响力，展现了k2地产致

13、力于成为中国品质地产领军企业的决心和实力，全年销售金额达到66亿元，位于企业销售金额榜第9位。2013年，和裕地产在京商品房销售达到85.73亿元，位列北京房企商品房销售金额第5位。林肯公园、珺悦国际、君安国际等都是和裕地产旗下的项目，其中林肯公园项目2013年的成交额达46.7亿元，为企业贡献了可观的销售业绩。此外，珺悦国际项目在2013年销售金额达28.6亿元，该项目除了有不限购的优势外，精装修的产品品质也获得了购房者的认可，取得了销售佳绩。和裕地产立足于北京亦庄经济开发区的核心位置，结合灵活创新的房产开放经营策略，致力于打造精品项目，成为北京地区房地产企业发展最快企业之一。2013年，葛

14、洲坝地产按照建设一批、销售一批、储备一批的原则，稳步拓展房地产业务。其中在京葛洲坝紫郡府项目销售额达26.8亿元，位列北京大兴区2013年住宅成交额第2位，成交面积第3位。该项目开盘当日成交433套，去化率100%，成为名副其实的“日光盘”。此外，葛洲坝地产与北京融创合作，在2013年8月连夺两宗地块，两宗地块均位于大兴区亦庄新城，合计建面18.35万平方米，成交总价达41.2亿元，溢价率达50%。葛洲坝地产专注于开发高质量、高品质的刚性住宅，在创造市场及品牌影响力的同时，稳扎稳打的塑造自己的精华项目。2014年，葛洲坝地产将密切关注国家宏观调控政策，加强市场研究，有效控制项目开发进度，加强成

15、本控制和销售管理，制定灵活多变的销售策略，确保年度销售计划的完成和资金的顺利回笼。泰禾地产自2010年借壳福建三农成功上市以来，泰禾集团驶入加速发展快车道，2013年以来，泰禾在全国土地市场表现生猛，尤其是在北京，斥资64亿斩获4幅地块；并借其“运河岸上的院子”成为中式顶级别墅标杆的东风，泰禾地产在2013年北京市场表现突出，2014年，“泰禾北京院子”的推出，以及近期泰禾收入囊中的土地逐步开发上市，泰禾地产在北京房地产市场的地位有望进一步提升。2. 热销项目：高中低价位楼盘层次分明，销售金额基本三分天下 表：2013北京商品住宅销售金额十强 表：2013北京商品住宅销售面积十强排名项目名称销

16、售金额（亿元）排名项目名称销售面积（万m2）1西山壹号院59.361林奥嘉园24.51 2中海九号公馆57.62 2鲁能7号院20.80 3k2玉蘭湾46.69 3k2玉蘭湾18.28 4中建国际港37.66 4华业东方玫瑰16.21 5林奥嘉园31.86 5中海九号公馆15.78 6上林世家31.51 6弘善家园15.44 7远洋万和公馆29.32 7中建国际港15.40 8金地格林格林29.07 8金地格林格林15.33 9合生滨江帝景27.61 9合生滨江帝景13.44 10华业东方玫瑰27.21 10上林世家12.06 注：上表内数据均为销售备案数据，不含销售认购部分 数据来源：cre

17、is中指数据， 高端类热销项目西山壹号院领跑高端住宅。北京高端住宅市场集中度高，少数高端项目热销对整体市场带动显著，如西山壹号院、远洋万和公馆等。2013年，西山壹号院平均套总价1500万元起，销售金额近60亿元，位居销售金额排行榜首位，一个项目即占1500-2000万元区间销售总额的43%。项目位于素有龙脉之称的西山区域，毗邻史上规模最为宏伟的皇家园林，10万平米原生态山境私园，北京独有的“大院文化”设计及西山深厚的历史文化底蕴。卓越的地理环境加上精心打造的豪华稀缺精品豪宅定位，成就了西山壹号院豪宅热销的惊人业绩。 中高价位改善类热销项目中海九号公馆、k2玉蘭湾、

18、中建国际港等项目表现优异。2013年销售金额前十名项目中，总价在250-350万元区间的中高价位项目表现更为突出，这些项目多数区位与品质兼优，总价适中，拥有宽泛客户群，如中海九号公馆、k2玉蘭湾、中建国际港分列销售金额榜2-4位。定位准确，交通优势明显，周边区域成熟是这些项目热销的基本要素。如中海九号公馆，四环临地铁，区位优势明显，虽单价较高，但设置部分超小户型，满足刚需置业需求，同时配备大户型及别墅产品面对改善型需求，全年销售金额57.62亿元。k2玉蘭湾虽地处通州，但紧邻地铁，与cbd无缝衔接，区位优势明显，产品定位刚需及改善型均有，客户群广泛，2013年销售金额达到46.69亿元。中建国

19、际港，同是地铁上盖的楼盘，产品及价格以面向刚需为主，在市场基本面向好的前提下，中建国际港入市日销37.66亿元，创造了2012年以来北京乃至全国的单盘单日成交记录。 刚需中低价位热销项目需求旺盛，中低价位项目跑量取胜。刚需中低价位项目由于总需求旺盛，不同项目之间竞争并不十分激烈，突出项目多以跑量取胜，如金地格林格林、鲁能七号院、华业东方玫瑰、熙悦山、常青藤、国风美仑等项目。2013年，金地格林格林平均套总价为143万元，销售金额实现29亿元。华业东方玫瑰套平均套总价153万元，实现销售金额27亿元。金地格林格林成交套数位居排行榜榜首，面积与均价均位于当地市场较低水平，迎合了中低价位刚需市场供应

20、不足的态势，成为首日开盘即售罄的“日光盘”。华业东方玫瑰、熙悦山、常青藤、国风美仑分别地处通州、房山、朝阳、亦庄等刚性需求集中选择的区域，以区域内相对较好的区位优势，准确的市场定位及产品设计占据了区域内较高的市场份额，单盘全年销售均过10亿大关。3. 价格：去年7月以来新房价格波动性上涨，二手房领先自去年2月起上涨图：2011年6月至今北京新建住宅样本平均价格及环比涨跌幅数据来源：creis中指数据，北京新建住宅均价连续19个月环比上涨，同比涨幅不断扩大，11月达到近年来最高水平。根据中国房地产指数系统对北京的全样本调查数据显示，北京新建住宅均价自2011年10月开

21、始连续8个月环比下跌，去年6月首次止跌，环比上涨2.29%，为近年来最大涨幅，此后18个月连续上涨，但在2012年年内涨幅均不足1%；自2013年以来，新建住宅均价环比涨幅开始出现波动，最高达3.75%。12月，北京住宅均价环比上涨0.42%，同比涨幅扩大至28.33%，为31465元/平方米，比今年1月（25075元/平方米）高出22.4%。图：2007年至今北京新房及二手房价格指数数据来源：creis中指数据，从价格指数来看，二手房价格领先新房上涨但涨幅略低于新房，两者累计涨幅在十大城市中均为最高。北京新房价格指数于去年6月结束了前年10月以来的下行态势，为30

22、63点，之后连续上涨但各月涨幅均低于1%。二手房价格指数在去年1月达到近两年最低点（4388点）后，2月起领先新房持续上涨。今年12月，北京新房和二手房价格指数分别为4050点和6208点，均为2007年以来最高点，与今年1月相比分别上涨25.5%和19.1%，尤其是在4月份之后，新房上涨势头明显超过二手房。图：2009年至今北京商品住宅（不含保障房）成交均价及其同比涨跌幅数据来源：creis中指数据，从成交价格来看，新一轮房产政策使全市成交均价出现不规则波动。2013年1-12月，北京商品住宅成交均价为23422元/平方米，同比上涨12.8%。具体来看，1月延续去

23、年年末市场热情，成交均价为近两年来高位，在23197元/平方米左右。伴随北京房产政策出台，全市成交均价在2、3月份出现小幅下挫，但之后进一步上涨并在7月份达到小高峰，成交均价环比上涨8.99%，为24996元/平方米，之后出现回落，到10月份均价降到21458元/平方米，环比下降9.75%。11月成交均价又出现暴涨达到年内高点，环比和同比分别上涨27.57%和24.49%，为27345元/平方米。12月成交均价为26823元/平方米，环比下跌9.75%。4. 成交：全年成交量较去年有所下降，近五年来只高于2011年图：2009-2013年北京商品住宅（不含保障房）成交面积及其同比增速数据来源：

24、creis中指数据，成交量较上年下浮，近五年来只高于2011年，3月单月成交量创2011年以来高点。2013年，年初国五条细则的出台，中断了市场自2012年下半年以来的回升态势，4月成交量只为3月的一半左右，之后各月随着需求释放，成交量逐步回升；近两月受“京七条”影响，观望等待情绪渐浓，成交量再度下滑。2013年，北京商品住宅月均成交84万平方米，同比下降10%，近五年以来仅高于2011年，主要是由于今年以来北京市房地产政策持续从严，供应不足，供需矛盾加大导致价格持续攀升，导致全年成交量下滑。单月来看，北京成交量在1月延续了去年的大热态势，成交量达到125万平米，2

25、月经历传统淡季低迷，3月鉴于政策前期效应，成交量冲高至2011年以来最高点，4月受政策影响，成交量折半下跌，之后逐月回升。10月出台的自住型商品房政策，分流刚需，10月以来成交量连续较大幅度下滑。 区域分布：六环外占比增长，五六环之间占比仍超50%，继续成为市场主体图：2008-2013年北京商品住宅分环线成交面积占比数据来源：creis中指数据，从不同区域来看，五六环之间仍是成交主体，占比较上年有所下滑，六环外占比增长。2013年，北京五六环之间住宅成交占比为50.9%，较上年下降3个百分点，六环外占比上升5.2个百分点至32.7%；其他各环线中，三环内占比小幅增

26、长0.2%，为4.4%，三四环之间及四五环之间占比均有不同程度下降，其中三四环之间占比为3.1%，较去年下降1.9个百分点，四五环之间占比下降了0.5个百分点至8.9%。值得注意的是，进入四季度，六环外项目占比出现了大幅提高。 成交结构：刚需产品仍为市场主流，改善型中高端项目占比提升图：2009-2013年北京商品住宅分价格段成交套数占比数据来源：creis中指数据，按价格段来看，6000-16000元/平方米之间的产品成交占比下滑，其余价格段产品成交占比均有所提高。具体来看，2013年，单价在2万元/平方米（略低于全市平均水平）以上及2.6万元/平方米（略高于全市

27、平均水平）以上的项目占比均扩大，前者比2012年提升9.5个百分点至41.4%，后者比2012年提升4.5个百分点至21.9%。其中单价在1-1.6万元/平方米之间的住宅成交套数占比下滑最大，较2012年下降15.6个百分点，为22.8%，单价在1.6-2万元/平方米之间的住宅成交套数占比增幅最大，较2012年增长5.5个百分点，为26.5%，可见在供需矛盾激化的情况下，北京市场总体价格上涨幅度较大。另外，单价在1.6-2万元/平方米之间的住宅成交套数占比增幅最大，说明刚需仍为市场最主要的支撑力量。同时，3万元/平方米以上的住宅占比为16.5%，相比去年也提高了3.1个百分点，政策倾向稳定，改

28、善性需求放弃观望积极入市。图：2008-2013年北京商品住宅分户型成交套数占比数据来源：creis中指数据，按面积段来看，90平以下小户型依旧最为热销，各户型占比总体变化幅度不大。具体来看，2013年，60-90平方米户型成交套数占市场总体比重为34.9%，较2012年减小了0.5个百分点，但依旧是占比最高的产品类型； 90-120平方米户型占比较2012年减小1.7个百分点，为26.9%；另外，60平方米以下和200平方米以上户型占比均有所增长，分别增长1.3、0.9个百分点。各户型成交占比总体变化幅度不大。图：2012年至今各季度北京成交套数前十名及全市套总价

29、变化数据来源：creis中指数据，刚性需求仍是市场主流，今年以来随着价格不断攀升，全市套总价持续上行。2013年以来，套数榜前十名热销项目的平均套总价一直低于全市水平，表明刚性需求是市场成交主体。从不同季度来看，随着改善性需求释放，并伴着成交价格的不断上涨，全市套总价呈上行态势，热销项目前十名套总价高位徘徊，前三季度始终维持较高水平。10-11月由于弘善家园及鲁能七号院两个低价项目入市，大大拉低了top10项目的套总价，剔除这两个项目，top10项目的套总价仍维持180万以上水平。5. 供应：2013年新增供应近五年同期最低图：2009-2013年北京商品住宅（不含

30、保障房）新批上市面积走势 数据来源：creis中指数据，新增供应略有下降，为近五年同期最低，2013年八月提前布局“金九银十”。2013年，北京商品住宅月均新批上市55万平方米，同比下降20.6%，与2009-2011年同期相比降幅均超过20%，处于近五年来同期最低水平。单月来看，2月开始新增供应量最小，仅为9.55万平方米，于8月达到今年峰值，新批上市近百万平方米，同比增长60.48%。为应对销售旺季的“金九银十”，八月供应量加大，提前市场布局，新批上市96.03万平方米，9-11月保持在50-70万平方米之间，与8月高点相比降幅超过30%。 区域分布：局部区域新

31、增供应集中度高，房山、大兴热点区域竞争压力较大图：2013年北京各区县住宅新批上市面积数据来源：creis中指数据，表：2013年房山、大兴销售面积排行榜（单位：万平方米）排名房山区项目名称成交面积板块拿地时间大兴区项目名称成交面积板块拿地时间1金地朗悦9.7长阳镇2010.12.13中建国际港15.2大兴区黄村2009.12.242万科金域缇香9.5长阳镇2011.8.30保利春天里7.4大兴区北臧村镇2010.12.233中粮万科长阳半岛9.2长阳镇2009.9.28北京明发广场6.6大兴区北臧村镇2011.1.54城建琨廷7.5窦店镇2010.12.28金融街

32、融汇5.6大兴区北臧村镇2010.12.235首创新悦都7.1长阳镇2008.2.19浣溪谷5.4大兴区孙村2011.8.56建邦华庭6.7长阳镇2010.5.12海悦公馆4.6大兴区黄村镇2009.7.287中国铁建原香漫谷5.3城关街道2010.12.07枫丹一号3.5大兴区亦庄镇2012.9.298万科幸福汇4.6窦店镇2009.12.30华润 公元九里3.4黄村镇2007.12.249京投万科新里程4.0长阳镇2010.12.25国锐金嵿2.6经济技术开发区2009.5.1810中冶蓝城3.2城关街道2012.12.13恒盛 埃菲尔映像2.0大兴区采育镇2010.5.7数据来源：cre

33、is中指数据，近几年北京新增供应项目集中度较高，主要集中在通州、大兴、房山、朝阳、顺义等区域，而房山、大兴的热点区域更是新推较多项目，竞争较为激烈。北京市中心城区的土地极度稀缺，重点成交地块已经向外围区县转移，随着公共交通建设完善，近年来北京新增供应项目向外围逐步拓展速度加大。2013年，通州、大兴区的新批上市面积均超过110万平方米，5区累计新增供应量（427万平方米）占北京全市新增供应量的69%。大兴、房山热点区域有较多近年拿地项目集中入市，如房山区的热销项目长阳半岛、金地朗悦、万科金域缇香、首创新悦都等项目均扎堆在长阳镇周边，大兴区的热销项目保利春天里、北京明

34、发广场、华润公元九里集中地铁4号线沿线，中建国际港、华润公元九里等集中在黄村镇附近，亦庄和经济技术开发区等区域也受到热捧，竞争激烈。6. 供需对比：总体供应下滑，出清周期大幅度缩短图：2005年至今北京商品住宅销供比数据来源：creis中指数据，由于商品住宅供应下滑，销供比增至1.4，市场整体供需矛盾加剧。2013年，北京商品住宅新批上市面仅865.24万平方米，较去年1036万平方米下降16%，此外2013年成交面积比去年略降10%，销供比较2012年下滑至1.4，市场整体供不应求情况愈加严峻。图：2010年至今北京商品住宅月度可售面积及出清周期数据来源：crei

35、s中指数据，库存继续盘整，出清周期大幅缩短，平均出清周期降至7个月。2013年，北京住宅市场可售面积（期房及现房，包括保障性住房）较12年大幅减少，为765.24万平方米。今年整体市场可售面积较2012年下滑24%，导致存货量不足，加上企业积极推盘，促销活动频出帮助去化，成交量处于高位，平均出清周期降至7个月，已经处于近三年较低水平。图：2007年至今北京商品住宅二手房与新房成交量比值 数据来源：creis中指数据，新房总体供应不足，二手房市场为重要补充。北京的二手房与新房的成交量比值从2008年的0.8，迅速提高到2009年和2010年

36、的1.6。调控后的2010年5月至2011年末，新房的销供比迅速下降到1以下，供应压力增加，尤其是不受限购影响的刚性需求转向均价较低、城市近郊的新房市场，这一时期的二手房成交明显减少，二手房与新房的成交量比值大幅下降到1.1。2012年新房整体保持市场活跃，二手房与新房的成交量比值降至1。今年以来北京新房市场供销比升至1.5，新房供给显著不足，供需矛盾凸显，在此背景下，二手房市场成为北京房市的重要补给，促成北京市二手房成交量的回升，二手房与新房的成交量比值上升至1.7，成为自2007年以来最高值。7. 土地市场：住宅用地成交量回升至历史较高点，三季度以来溢价成交地块增多图：2007年至今北京住

37、宅类成交地块规划建筑面积及平均溢价率数据来源：creis中指数据，土地成交量回升至历史较高点，溢价率较2012年基本持平。住宅用地成交面积在2012年仅为609万平方米，是自2007年最低值，但此情况在2013年有所改善。2013年北京住宅用地成交面积达到1344万平方米，恢复至历史较高水平，土地供应的增加预计会促成未来商品住宅供不应求局面的缓解。土地成交溢价率略高于2012年，为33.94%。今年土地市场持续火热的原因是：一方面，国家为缓解近年来土地市场供不应求局面，而加大土地推出量；另一方面，多家标杆房企年度销售目标完成情况良好，资金相对充足，因而积极入市购地补

38、仓。而随着开发商将拿到的土地投入建设，住房供给将大大增加，从而稳定房价。表：2013年部分溢价成交地块区县宗地名称规划建筑面积（万平米）成交总价（亿元）楼面均价(元/平米)溢价率成交日期朝阳区朝阳区孙河乡北甸西村w地块二类居住用地6.518.52946950%1-24房山区房山区阎村镇04-0084地块r2二类居住用地11.16.3565750%2-28大兴区大兴区孙村组团三期b-07地块二类居住用地项目13.512891750%2-28朝阳区朝阳区孙河乡西甸村hij地块二类居住、托幼、医院用地8.223.62888144%7-23房山区房山区长阳镇18-02-13等地块（理工大学9号地）住宅

39、及体育用地1115.742302750%8-22怀柔区怀柔区迎宾路西侧hr-0002-54地块r2二类居住用地（杨家园住宅小区一级开发项目）10.36.9690350%8-22朝阳区朝阳区豆各庄乡土地储备项目b地块、c地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地29.540.41371365%9-04海淀区海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块f1住宅混合公建用地项目9.818.11856289%9-26通州区通州区于家务乡a-06等地块居住用地、a-11地块托幼用地、a-27地块社会停车场库地、a-28地块商业金融用地（配建经济适用住房）23.18.152864

40、9%11-04大兴区大兴区亦庄新城-1街区b01r1-2地块二类居住用地项目（配建限价商品住房）1116.42087849%11-19平谷区平谷区夏各庄镇5-01、02、03、06地块r2二类居住用地、f1住宅混合公建用地、r53托幼用地11.15.2491053%11-21顺义区顺义新城第22街区r2二类居住用地13.016.71284651%12-5数据来源：creis中指数据，三季度以来溢价成交地块增多，且多配建自住型商品房或保障房。今年北京土地市场在三四季度出现了多块高溢价的地块，接近或达到溢价上线，最终配建一定面积的自住型商品房或保障房，使得商业住宅部分的

41、实际溢价大幅上涨。如北京朝阳区孙河乡北甸西村w地块二类居住用地剔除3.3万平方米公共租赁住房面积，楼面单价为5万元/平米，高出公布楼面均价40%。另外，自今年10月北京发布“京七条”后，已成交自住型商品房地块20宗，其配建比例平均达50%。如海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块f1住宅混合公建用地项目地块，其自住型商品房配建比例为100%，该地块建筑面积9.8万平方米，成交价18.1亿元，溢价率达89%。二、2014年北京住宅市场展望政策层面，明年以稳为主，继续坚持从紧取向不放松。2013年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控

42、政策的差异化，10 -11 月，一线城市和部分房价涨幅较快的二线城市在面临无法完成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策，而三四线城市如温州和徐州，则对限购政策有所放松。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想，正引导着各地调控机制稳步建立。预计2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨背景下难以期待限购限贷政策的放松，现有行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。北京限购严厉程度居全国之首，明年房地产调控也将继续坚持从紧取向。在经济形势向好，货币政策

43、保持稳健，房企积极布局的背景下，预计2014年北京市场总体将呈现“销售量价继续增长但增速放慢”的态势，自住型商品房的入市可能起到平抑刚需产品价格的作用，但预计也会影响高端住宅市场，一定程度上抬高高端市场价格，总体来看，由于目前总体供不应求现象严峻，价格上涨压力仍旧较大，土地成交推动新开工继续增长，明年潜在供应较为充足，销售增长趋缓，货币政策稳健的背景下，预计新开工和投资增速放缓。从区域分布来看，受益于轨道交通的完善和外扩，大兴、房山等近郊区域的市场将继续升温，但这些区域近年来土地成交量过大，竞争激烈，价格上涨空间有限；而市区内土地资源极度稀缺，供不应求趋势日益加剧，价格上涨压力巨大。从产品业态来看，刚需仍将是明年北京市住宅市场的主力军，改善性需求也将稳中有升。目前，北京市城镇人均住房建筑面积不足30平方米，低于全国水平（32.7平方米），但潜在需求十分旺盛，未来仍具有较大发展空间。1. 潜在需求强烈但供应不足，住宅市场量价齐升，供应止降回升根据“中国房地产中长期发展动态模型”预测，在宏观经济平稳增长，货币政策稳中趋紧，城镇化进程稳步向前，调控政策继续有效实施，限购等抑制性政策不放松的背景下，2014年北京房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长