房地产营改增会计分录

1、房地产会计分录 房地产业营改增后，除了从缴纳营业税变为缴纳增值税外， 纳税义务发生时间确认、预缴税款、销售额的余额计算以及 纳税申报填列等方面都跟以前存在一定的差异，房地产企业 在税务实务中 定要注意这些变化，做好财税处理工作。下 面将通过实例来分享一般计税方法下的具体处理方法。 例】甲公司是一家主营房地产开发经营的企业，机构所在 地梁园区，开发的 A 房地产项目在睢阳区。该项目建筑工 程施工许可证登记的开工日期在 2016年 4月 30日前。本 次“营改增” 中，登记为一般纳税人，对 A 房地产项目选择 了一般计税方法计税。 已知，甲公司为开发 A 项目，取得土地 150， 000 平方米，

2、 土地出让金财政收据金额 30， 000 万元； A 项目总可售面积 390，000 平方米。 2016年 5 月份， A 项目尚未完工，预售收入 10，000万元， 对应的建筑面积 10，000 平方米。 2016年 6月份，购进用于 A 项目的建材钢筋 100万元，进项 税额 16万元；就 5 月份预售的 10，000万元房款，给业主开 具了增值税发票。该月期初没有进项税额留抵。 说明：一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般计税 方法纳税申报， 税率 10%.其纳税处理与一般纳税人开发的房 地产新项目没有质的不同。 （为了便于叙述，本文中会计分 录及报表中的金额单位均为万元。） 5月份

3、的财税处理 收到预售房款时 借：银行存款10000 贷：预收账款一一未开票未计税房款 10000 说明：“营改增”后，销售不动产的纳税义务较营业税纳税 义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的 纳税义务发生时间。当到了开票或产权发生转移或合同约定 的交房日期，才确认纳税义务发生。但为了保证财政收入的 均衡入库，税总2016年18号公告第十条、第 条明确: 般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应 在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款= 预收款+ （1 +适用税率或征收率）X 3%;适用一般计税方法 计税的，按照10%的适用税率计算。 甲公司在次月申报期

4、之内，按照 3%预征率，计算出预缴税 款 270.27 (10, 000/ (1+10%) X 3%）向项目所在地睢阳区 国税局预缴税款。 借：应交税费 未交增值税 270.27 贷：银行存款270.27 预缴税款表的填列 2016年5月，收到预收款 10, 000万元，因为没开具发票, 应填报增值税预缴税款表，无需在增值税纳税申报表 第1行“按适用税率计税销售额”栏 预缴税款表 中第2行的第1列填写10,000,第2列填写0, 第3列填写3%，第4列填写270.27 6月份的财税处理 收到建材发票并验收入库时 借：原材料100 应交税费 应缴增值税（进项税额） 16 贷：银行存款107 将5

5、月份预售的10, 000万元房款，自行给业主开具了增值 税发票，销售额9, 009.01，销项税额 990.99,并在本月确认 销项税额。 借：预收帐款一一未开票未计税房款 10， 000 贷：预收帐款一一已开票已计税房款 9，009.01 应交税费 应缴增值税（销项税额） 990.99 税总2016年18号公告第四条: 房地产开发企业中的 般纳税人销售自行开发的房地产项目, 税，按照取得的全部价款和价外费用, 扣除当期销售房地产 项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额 =（全部 土地价款所对应的税额: 769.231+10%) X 10%=76.23 价款和价外费用-当期允许扣除的土地

6、价款）1（1+10%） 允许扣除的土地价款: 10000 + 390000 X 30000=769.23 借：应交税费-应缴增值税（营改增抵减的销项税额）76.23 贷：营业外收入 76.23 说明：“营改增”政策明确的余额计税办法是“扣额法”， 而增值税会计核算上使用的是“扣税法”。因为甲公司向业 主开票时，已经按发票上的销售额和税额在帐目中记载，如 果不做该笔分录，直接按应税收入抵扣土地价款后的余额计 税，将导致账、表应缴税款数据有差异，即实际按报表正确 交税后账面仍然有未交税款余额。将允许扣除的土地价款 对应的税额视为政府给予企业的减免税优惠，所以计入“营 业外收入”科目。 借：应交税费

7、一一应缴增值税（转出未交增值税） 897.76 贷：应交税费一一未缴增值税 897.76 预缴税款的抵减 税总2016年18号公告第十四条明确，一般纳税人销售 自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销 售额和10%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款 后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结 缴纳 的税款 627.49 转下期继续抵减。 本月 应 申报 (990.99-76-270.27=897.76-270.27,按照财税2016 36号附件2第一条第（十）款项规定，向公司机构所在地梁 园区国税局纳税申报。 借：应交税费一一未缴增值税 627.49 贷：银行存款

8、 627.49 纳税申报表的填列 纳税申报时，需填列国家税务总局关于全面推开营业税改 征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告 国家税 务总局公告 2016年第 13 号）和国家税务总局关于调整增 值税纳税申报有关事项的公告 （国家税务总局公告 2016 年 第 27 号）下发的报表。 在增值税纳税申报表附列资料 （一）第 4 行的第 1 列填写 9009.01，第 2列填写 990.99，第 12 列填写 769.23，第 13 列 生成 9230.77，第 14 列生成 914.76万元；在增值税纳税申 报表附列资料（二） 第 2 栏“金额”栏填写 100，“税额” 栏填写 16；在增值税纳税申报表附列资料（三） 第 2 栏 的第 1 列填写 10000，在第 3 列、4 列、 5列均填写 769.23； 在增值税纳税申报表附列资料 （四）序号 4 的第 1列和第 4 列各填写 270.27；在本期抵扣进项税额结构明细表第2 栏填写 100，“税额”栏 栏填写 16 增值税纳税申报表主表“一般