土地一级开发整理方案

1、土地一级开发整理案一、开发的意义为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，充分发 挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。通过实施的土地收储和 保障作用，增强 政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地 的总目标。二、开发具备的条件1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。根据*市城市的总体规划 及土 地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包括确定规划用 地性质、规划建设容、宗地详细规划案、控制性详规、水电暖气等 配套设施实施条件。2、纳入年度土地储备开发计划。确定土地供应计划、土地利用年度计划和土

2、地收购 储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备 土地一级开发的权属基础。3、土地预审审核通过。新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，*政府出具用地批复文件。4、实施案经政府有关部门审核通过。根据*市政府岀具的用地批复文件，实 施案报 *市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过， 获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。三、开发合作模式本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。新区政府首先将待进行一级开

3、发的土地 一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权岀让协议进行约 定。我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施 建设和社会公共设施建 设，使开发的区域的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以 找挂牌形式面向市场转让土地使用权。这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益。向我公司出让城市国有 土地（简称毛地）或农村集体土地（简称生地），我公司完成一级开发后核算开发成 本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成，剩余土地转让款（利润分成）归政府所有。四、开发容 按照土地利用总体规划、城市总体规划及地区控制性详细规划

4、和年度土地一 级开发计划，对城市国有土地（简称毛地）或农村集体土地（简称生地）进行统一的征 地、农转用、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达 到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”（即通自来水、雨水、污 水、中水、电 力、供暖、电讯、天然气和场地平整）的建设条件（简称熟地）。五、开发投资费用构成1、土地取得费：本项目的土地取得费是指征用土地所支付的费用。包括土地补偿 费、地上物补偿费和安置补助费以及新增建设用地费和防洪工程维护管理费等有关税费。2、地价款：参照*市基准地价标准3、前期工程费：前期工程费包括项目前期的规划、设计、可行性研究等费用。4、市政基础设施

5、建设费：市政基础设施建设费包括场地平整、市政道路与桥梁建设以及自来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气等建设费用。5、企业管理费：管理费按土地取得费和开发费之合的一定比例提取。6、财务费用：财务费用为我公司为筹集资金而发生的各项费用，包括融资利息等。7、其他费用：不可预见费，项目招商推广费等其他费用按投资额的一定比例提取。&利润：利润指投资收益。六、利益分成在本项目中，新区政府与我公司的盈利模式采用“分享土地增值收益模式该模式 是指我公司除获得土地一级开发成本补偿部分外，还与新区政府商定按一定比例分享土地 出让金增值收益。具体来讲，当我公司完成一级开发之后，由新区政府进行招拍挂岀让，

6、 出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿 费用、市政基础设施建设费用、工 程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民 保障金等）后，在新区政府和我公司之间按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部 分土地出让增值收益。七、我公司参与土地二次找挂牌我公司参与整体后的土地二次开发招挂牌，若由我公司中标，我公司将对地块进行 统一规划、统一设计、统设的系统化、标准化、生态化、规模化，开发集办公、科研、中 试、产业于一体的企业商务办公中心。八、项目的社会效益本项目用地地处*大街，项目的建设不仅不会破坏该地区的总体环境，反而会促进当地的环境建设，使这里的交通条

7、件，居住环境迈上一个新的台价。如果项目的开发 建设格按照总体规划的要求，合理利用国有土地资源，积极而有效的筹集和分配建设资 金，那么项目的建设不仅能推动当地的房地产业的发展，而且会促进地区总体经济的协调 与发展。九、风险分析1、投资风险：土地一级开发具有征地拆迁工作繁杂、投资大、建设期长等特点，存在着 投资风险。如果拆迁的时间延长，即会影响后期建设工作的开展，又会增加了土地的拆迁 成本，直接导致部收益率降低。2、融资风险：在项目建设过程中，作为债务资金，存在利率风险问题。当贷款利率提高时，会使贷款利息增加，资金成本相应增高。其次如果贷款资金不能按时到位，会影响现金流，现金链断裂将导致项目实施出

8、现困难。3、产业波动风险：产业包括金融波动直接影响到土地成交价格，土地一级开发极有可能 出现不赢利的现象。二但恳有吠你会记起.迄无昭电地浚过你.我这妙门曾为你打幵.只为你 人打开.现圧.我姜把它关上了.四、你看我的时恢我装做在呑别处你在看别处的时怏我在看你.讥 貼1的人必戏寻抿克底.虚度很多的丸闭冬人担ttJ夭的迟楽.夏天郴心冬人的務至所以你们不停刘厂；.已求一个J8不WL四孚如夏的地.我并不羡慕.人没岂到的地.一别竞足-帑子了.七、用父们祁茨務我其实浜窮伦们的人足我.爱你很久了.等你也很久了.现在.我要离开你了.比很久很久还要久八、Do soaethins today that your f

9、uture self vill thank you for.从现在丹始做 世让未来的你悠现在的I己的九、科个懾你的人ihiAK的毛桶.这个人.不一定十金十獎但他僥谊怖你能涎进你的心灵深处.你心里的 切.故怖你的人总足会 白的在你身边.默默守护你不让你咬 点点的委炖Aii/g你的人不会说炙爱你的话M会做多爱你的那十、很久很久.没有对的汹总.也不再迅起这个人.也楚不恕再逖起.十仁我不怕我会忘记他他在我心底开出了花.十二.我还圧原堆帑你.你却已经总记曾来过这里. 十三.那祁是很好很好的.我却偏僞不喜戏.十四向来缘注奈情深?十五、习惯蘆受习愼思念习熾呀你可於却 谊没有习惻许不到你十几爱 个人最好的式.

10、是经营好自己.诒对个优帧的迄人.不足拼命对一个人好U:人沆会拼命爱你.俗世的感悄难免冇现实的ffit你有价值.你的付;lfj人至孤一苓十七、山水落下来楚冈为大空无法*曼它的唯伙眼汨掉卜來梵冈为心再也无法承受他样的伤初.十八.所谓长大就於把瓯本看匝的东刊看轻，点瓯木石轻的东两呑咆点.生活中只有 种英雄主义那就足在认淸生活兀相2历依列站爱生活.生活就像肚泉老夭对穽对你的讦你走机那叫选样：老夭走根，川叫挑战.十九、我只想何你.若我同头.你还在不在?二十.有兰事是有很多机会去做的却吠夭推迟.想做的时候却发现没机会了.二 在下-个賂口思念某一种温度.二十二、It doesn* t natter how slov 70U are. a: Ion; a: you* re deternined to jet there, yoa 11 get there.小渣你有多慢 J1H、要获.只耍你有决心你故终榔会到达迅去的地.二十三.半我ffilfflft- -RWT的时侯我们才会明白失去的刃 只社子的滋，札 失去的东兆总Wttif的.十四、如杲因为古怕分离而不敢在-起那你吃饭的时候为什么不直接去吃屎二十五、花时间去解祥不如花时间去证明二十人、睦毛下的伤城略过r谁的风景谁的心.二十七、拥有的井不一定爱肴.二十八、偲.事右族的生活乞门爱行别的人曽经相爱现在己