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文档简介
1、农村集体土地使用权出租相关问题的法律分析 近年来,我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地使用权出租用于 非农业建设的现象, 很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将 农村集体土地使用权出租给第三方, 用于建设厂房或门面房等非农业 建设。随着城市建设规模的扩展, 当政府对这些农村集体土地依法进 行征收时, 往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题, 不 仅给征地拆迁工作带来了极大的困难, 也直接影响了城市的建设与发 展。针对此问题, 我们就农村集体土地使用权租赁合同的效力、合同 的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、 预防等进行了相 关的法律分析, 以求对妥善解决农村集体土地使用
2、权出租问题有所帮 助。 一 、关于合同效力的法律分析 (一)合同法有关合同效力的规定 合同法第七条规定, “当事人订立、履行合同,应当遵守法律、 行政法规,尊重社会公德, 不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利 、人” 益”。 合同法第四十四条规定, “依法成立的合同,自成立时生效。法 律、法规规定应当办理批准、登记手续生效的,依照其规定” 。 合同法第五十六条规定, “无效的合同或者被撤销的合同自始没 有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍 然有效”。 (二)集体土地租赁合同的效力 1 、土地管理法第四十三条第一款规定, “任何单位和个人进行建 设,需要使用土地的,必须依
3、法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企 业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的 土体的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农 民集体所有的土地的除外”。 土地管理法第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不 得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规 划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权 发生转移的除外”。 则以及合同法第一百二十八条的规定,当事人可以通过和解或者 调解解决合同争议,当事人和解、调解不成的可以向人民法院起诉。 也就是说并不是所有的人都可以主张合同无效, 原则上只能由合同当 事人来向法院主张合同无效。即
4、使由于利益关系的驱动,很多出租集 体土地的村民组织不愿意去法院诉讼确认合同无效, 政府相关部门及 其他组织亦不能越俎代庖,来确定合同无效或代为向法院诉讼, 这在 我国法律上是没有依据的。 其次,关于合同解除的法律后果问题。 合同无效的情况下:合同法第五十八条规定,“合同无效或者被撤 销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要 返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损 失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”;第五十九条规定, “当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的 财产收归国家所有或者返还集体、第三人”;民法通则第六一条 规定,“
5、民事行为被确认为无效或被撤销后,当事人因该行为取得的 财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所 受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。双方恶意串 通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追 缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人”。 依据以上规定,由于目前农村集体土地租赁合同大多应属无效合同, 当解除合同时,当事双方有互相返还的义务。也就是说,村、组一方 向承租土地的第三方返还出租土地所取得的收益(多数为租金),承 租土地的第三方向村、组返还所取得的集体土地使用权,自行拆除地 上建筑物,恢复土地原状。至于过错赔偿损失,则要根据具体的
6、租赁 合同进行过错分析。租赁双方对过错赔偿数额有争议的, 可以协商解 决,协商不成的,可以共同委托专业评估机构进行评估。人民法院也 可以依据最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的 若干规定组织评估,最终依法确定一方承担还是双方分担过错赔偿 数额。 合同有效的情况下:合同法第一百零七条规定,“当事人一方不履 行合同义务或者履行合同义务不符合约定的, 应当承担继续履行、采 取补救措施或者赔偿损失等违约责任”;第一百一十三条第一款规定, “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方 造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同 履行后可以获得的利益,但不得
7、超过违反合同一方订立合同时预见到 或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”;第一百一十四条第 一款、第二款规定,“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况 向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额 的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民 法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的, 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。 依据以上规定,在合同有效的情形下,违约方应赔偿守约方的实际损 失,具体数额标准应依据具体合同条款执行。 大体上应包括违约所造 成的实际损失、守约方的预期利益以及违约金等。 三、关于合同主体资格的法律分析
8、在大多数的农村集体土地租赁合同中,出租方大部分是村民委员会, 也有少部分是村民小组做为出租方直接出租土地。 村民委员会可以成 为合同的主体,但村民小组是否具有民事行为能力,成为合同的主体, 在法律实践中,各方认知并不一致。 合同法第二条第一款规定,“本法所称合同是平等主体的自然人、 法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”; 第九条第一款规定,“当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能 力和民事行为能力”;民事诉讼法第四十九条规定,“公民、法人 和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。 法人由其法定代表人进行诉 讼,其他组织由主要负责人进行诉讼”。由此可以看出,合同的主体 包括自
9、然人、法人和其他组织三种形式。 村民委员会组织法第十条规定,“村民委员会可以按照村民居住 状况分设若干村民小组,小组长由村民小组会议推选”。这条规定是 村民小组设立的法律依据,同时也给予了村民小组独立的民事法律关 系主体资格。 民法通则第七十四条第二款规定,“集体所有的土地依照法律属 于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村 民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的, 可以属于乡(镇)农民集体所有”;土地管理法第十条规定,“农 民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或 者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济 组织
10、的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组 经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集 体经济组织经营、管理”;农村土地承包法第十二条第一款规定, “农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组 织或者村民委员会发包;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组 织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发 包。村集体经济组织或者村民委员会发包的, 不得改变村内各集体经 济组织农民集体所有的土地的所有权”;最高人民法院关于审理涉及 农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第二十四条规定,“农 村集体经济组织或者村民委员会、 村民小组,可以
11、依照法律规定的民 主议事程序,决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿 费”。上述法律法规表明,我国集体土地所有权存在三种基本形态, 即村农民集体所有、村民小组农民集体所有和乡(镇)农民集体所有。 集体土地所有权的主体是“农民集体”,村委会、农村集体经济组织、 村民小组对集体土地享有经营、管理权。 综合以上分析,我们认为村民小组可视为合同法、民事诉讼法 中所规定的“其他组织”,其具备民事法律关系中的主体资格,可以 作为农村集体土地使用权转让中的当事一方。 四、对擅自出租集体土地的处置 (一)合法的土地租赁应履行的程序 租用集体土地,必须先行征用并转为国有土地后,再按照下列程序办 理租用手续: 1、与有关土地管理部门签订租赁合同,就租赁地块状况、规划用地 性质、.租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定 /;. 2、在租赁合同.签署后,由承租人按规定向房地产登记机构办理 租赁土地使用权登记手续;厂农這丈七稚利用灯汕幾划蛋才电 :3、租赁土地使用权经登记后,承租
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