“鸟巢”案例分析

1、“鸟巢”案例分析2008年奥运会在北京举办，为此，北京市开展了一系列迎接奥运会的重大工程建设，为了尽可能的筹集资金， 提高项目建设速度，同时考虑远期的运营，北京市政府运用了PPP模式开展项目建设。其中国家体育场就是其中之一。国家体育场，也就是我们俗称的“鸟巢”，工程总占地面 积21公顷，建筑面积25.8万平方米，项目2003年12月24 日开工建设，2008年6月28正式竣工。国家体育场有限责 任公司负责国家体育场的融资和建设工作，北京中信联合体体育场运营有限公司负责 30年特许经营期内的国家体育场赛后 运营维护工作。以下，我们从官方的交易结构图来透视PPP运作模式。一、交易结构的设计确保了项

2、目建设期各方所需（一）根据项目合同结构我们可以看到融资结构中四个重要的 组成部分：1、政府的特许权协议：北京市政府根据特许权协议的条 款和规定授予项目公司投资、融资、设计、建设、运营、维护 和维修体育场的权利。中信联合体应当按照国际奥委会和北京 奥委会相关要求，投资、设计、建造、运营和维护国家体育场， 并在特许期满后移交给北京市政府。2、联营体协议：本项目联合体由中国中信集团、北京城建、美国金州三家公司合资成立，注册资本金10.4亿元。联合体中标后，与代表北京市政府的北京市国有资产管理委员会 成立一个项目公司。3、贷款协议：项目公司得到了国内三家商业银行，即中 国工商银行、 中国建设银行和中信

3、银行的贷款承诺函， 银行贷 款主要作为项目的非资本金投入。贷款主要是 16 年期限（包 括 6 年宽限期）的优先债务。同时银团为项目公司提供了 12 亿元的授信额度。4、兜底条款：北京市发展与改革委员会协调各部门帮助 联合体取得利润。 “兜底条款”作为一项立法技术，它将所有 其他条款没有包括的、 或者难以包括的、 或者目前预测不到的， 都包括在这个条款中。 主要是为了防止法律的不周严性， 以及 社会形势的变迁性。（二）操作特点分析从以上交易结构图， 我们可以看出国家体育场项目操作的 特点：1、有限责任：在项目实施过程中，将投资项目的风险与 投资者隔离开来， 各个投资者只需承担自己出资比例的那部

4、分 风险，这样一来即使项目失败， 投资者受到的损失也是有限的。2、融资安排比较容易和灵活：采用公司型合资结构便于 安排融资有两个有利的方面， 一是便于贷款银行对项目现金流 量的控制， 银行可以通过公司比较容易行使自己的权利； 二是 公司型合资结构易于被资本市场接受。3、引入外国资本：引入来自美国金州控股（占“联合体” 5%股份的资本），属于外资企业，引入外资可以使将来的项 目公司享受税收优惠。二、特许经营协议解除，多措并举，逐步商业化，实现现金流 转正“鸟巢”， 2008 年北京奥运会的主体育场，在经历了举世 瞩目的辉煌之后，后奥运时代运营已达 6 年时间，这座如今 被看作北京城市新地标的建筑

5、物， 自建设之初就受到国内外广 泛关注，其赛后如何运营更是人们关注的焦点。根据 2003 年 9 月投标成功后双方的协议， 从 2008 年开 始的 30 年中，特许运营方中信联合体对“鸟巢”经营自负盈 亏； 30 年后，该联合体要保证把一个设施完好、能够举办国 际 A 级赛事的“鸟巢”无偿移交给政府。奥运会结束后一年， 经营的现实是残酷的， 鸟巢始终处于 亏损状态，据测算，“鸟巢”一年的维护费用是 7000 万元， 在中信联合体 30 年的运营期限内，算上改造、折旧以及维护 等多项费用，累计投资将达 30 多亿元。再加上建造“鸟巢” 时投资的十几亿，用 30 年的时间收回接近 45 亿的投资

6、几近 梦想。经过多轮谈判磋商， 2009 年 8 月 20 日，北京市人民政 府与中信联合体在北京饭店签署 关于进一步加强国家体育场 运营维护管理协议。根据协议，国家体育场“鸟巢”将进行 股份制改造：北京市政府持有的 58% 股份将改为股权，主导 经营场馆， 并承担亏损和盈利； 原中信联合体成员共持有 42% 的股权。 同时， 成立国家体育场运营维护协调小组， 形成在北 京市委、 市政府主导下， 由国家体育场公司负责运营， 北京市 各相关部门、 属地政府全力配合的新体制。 这也意味着， 由中 信集团、北京城建和美国金州控股共同组成的中信联合体放弃 了自己 30 年的特许经营权。从协议来看， 中

7、信联合体虽然放弃了 30 年的特许经营权， 却获得了“永久股东”的身份，这同样会带来不菲的收益。而 且中信联合体还可以甩掉高昂运营成本带来的“巨大包袱”。 对于政府来说，负担如此高昂运营成本的能力要远远强于企 业，而北京市政府肯背上这个包袱的事实也说明， “鸟巢”将 从营利性转向公益性。政府回购之后，为了打好“鸟巢”文化品牌，国家体育场 公司大力开发商业运营，鸟巢此前预留了大约 4 万平方米的 商业面积，目前已经基本开发完毕。开展各类大型演出活动、 体育赛事，近 6 年来，鸟巢先后引进和举办各类赛事及演出 活动近百次，获得了可观的经济效益。 “鸟巢”还紧紧抓住重 要的节日和纪念日等时间节点运营一些演唱会、 体育赛事等文 体活动。据介绍，目前鸟巢每年的经营