商品房一房一价制定

1、商品房一房一价制定本章第一节、第二节涉及的商品房价格是一个楼盘的基准平均价格，一般称均价，而不是各个具体单元的价格。顾客整栋买楼极少，都是购房一个单元或几个单元。由于房地产商品的异质性，每个商品房单元都有差异性，楼层、朝向的不同 带来了景观、视野、日照、通风和各种居住功能的不同。房地产商品价格策划首先是确定了楼盘基准均价，随后确定楼盘 销售过程每个阶段的阶段均价，在此基础上制定一房一价。一、阶段平均价格的确定确定阶段均价是制定一房一价的前提。阶段均价阶段的划分可以按建筑期或营销期划分。建筑期可分为建筑基础工程土 00 （开盘期）建筑结构封顶、建筑外装饰完成、建筑竣工验收、入住五个阶段。营销期可

2、划分为公开期（开盘期）、强销期、续销期、冲刺期、收盘期五个阶段，在开盘期之前还有一段引导期。确立阶段均价以基准均价为前提，基准均价一般设定 在建筑期中期或营销期中期。 进入正式销售阶段和开盘期的阶段价格明显低于基准价格，随后逐步价格递增实现基准价格。以上阶段均价阶段划分为建筑期或营销期五个阶段是大的划分，实际操作每个阶段均价中又可分为若干个小的阶段均价。还有价格均价的划分必须考虑销售量的进度。例如楼盘的250个单元，如果公开期为1个月，计划销售50个单元，但在半个月内完成销售任务，接下来所要销售的单元价格应该实行强销期或强销期1期的阶段均价，以此类推。二、一房一价的层次系数和座次系数阶段均价确

3、定后，即可根据楼盘层次系数和座次系数进行一房一价的制定，如果在一个小区内各幢楼盘所处的位置有明显的差异，还需考虑位置系数。1、层次（多层）和座次（朝向）参考系数层次和座次系数很难有一个标准系数，这是因为每栋楼盘情况各不相同。一般说来楼层越高售价越高，层次系数也越大，（顶层层次系数略减）。座次系数也因朝向、景观、视野等因素系数差一般最大可达到15% 20%。以下提供参考的层次（多层）和座次（朝向）系数表。表6 :单元层次系数表（%层次三层住宅四层住宅五层住宅六层住宅七层住宅一层-2-2-3-3-2二层+2+2+ 1+ 1+ 1三层0+3+4+3+3四层-3+2+4+4五层-40+ 1六层-5-2

4、七层-5表7 :单元朝向系数表双朝向单元朝向南北向东西向单元朝向系数（%+3-3单朝向单元朝向朝向南朝向北朝向东朝向西单元朝向系数（%+4-4+2-2复杂朝向单元朝向东南西南东北西北单元朝向系数（%+4+2-2-42、层次（高层）及座次系数实例A高层楼层住宅17层及16层，设6层为基准系数0，层次系数原则楼层越往上越高，越往下越低，考虑到使用功能和 顾客心理的特点，顶层和 2层（底层是商铺）系数略减，13、14层系数略减，8层系数略加。A高层住宅一梯四户，设 6层B室为基准系数 A、B、C、D四室朝向差异不大，但在景观和视野上有较大差异，座 次系数差为15%。A高层住宅公开期（开盘）均价为 5

5、200元，以下为A高层住宅楼层系数和座次系数单价表。表8 :楼层系数单价表楼层层次系数(%楼层单价价差17+6.5525532116+8532939515+7527934514+6.5525532113+6.5525532112+6523029611+5518124710+451311979+350821488+25033997+ 149834960493405-14885-494-24835-993-34786-1482-54687-247表9 :座次系数单价表柴口、 室号ABCD房型三房二厅二房二厅二房二厅三房二厅面积138122122138座次系数(%)-50+5+10座次单价4687.349345180.75427.4座次价差-24702474933、一房一价价格表实例一房一价单