第三章房地产开发项目用地取得

1、第三章房地产开发项目用地取得1 第三章 房地产开发项目用地取得 第三章房地产开发项目用地取得2 本章主要内容： 房地产开发项目用地的类型 房地产开发项目用地选择 房地产开发项目用地的取得方式 开发建设中的农地征用 第三章房地产开发项目用地取得3 第一节 房地产开发项目用地类型 第三章房地产开发项目用地取得4 一、开发用地的涵义 开发用地，通常是指一宗（片）位于城市 规划区的，适合开发企业有偿、有限期进 行基础设施和房屋建设使用的国有土地。 在城市规划区内，只有国有土地才能投入 房地产开发；城市规划区内的集体所有土 地，经依法征用转为国有土地后，才可用 于房地产开发。 开发用地使用的最高年限：居

2、住用地70年， 工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、 体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40 年，综合或其他用地50年。 第三章房地产开发项目用地取得5 二、房地产开发项目用地类型 按照土地区位划分： 闹市区（商业集中区）土地 城市副中心区土地 闹市区边缘地带（亚中心区）土地 城市边缘区土地 城市郊区土地 第三章房地产开发项目用地取得6 二、房地产开发项目用地类型 按照土地利用的性质和功能划分： 土地 商业金融业用地 工业、仓储用地 市政用地 公共建筑用地 住宅用地 交通用地 特殊用地 水域用地 农用地 其他用地 商业服务业、旅游业、金融保险 业 工业、仓储 市政公用设施、绿化 文、体、

3、娱、机关、宣传、科研、 设计、教育、卫生 铁路、民用机场、港口码头、其 他交通 军事设施、涉外、宗教、监狱 第三章房地产开发项目用地取得7 二、房地产开发项目用地类型 用地类别用地占比（%） 居住用地（R）2540 公共管理与公共服务用地（A）58 商业服务业设施用地（B） 工业用地（） 物流仓储用地（） 交通设施用地（S） 公共设施用地（U） 绿地（G）1015 城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011） 第三章房地产开发项目用地取得8 R1 一类居住用地 公共设施、交通设施和公共服务 设施齐全、布局完整、环境良好 的低层住区用地 R2 二类居住用地 公共设施、交通设施和公共

4、服务 设施较齐全、布局较完整、环境 良好的多、中、高层住区用地 R3 三类居住用地 公共设施、交通设施不齐全，公 共服务设施较欠缺，环境较差， 需要加以改造的简陋住区用地 居住用地（R）分类 R11、R21、R31：住宅用地。 R12、R22、R32：服务设施用地。 第三章房地产开发项目用地取得9 第三章房地产开发项目用地取得10 二、房地产开发项目用地类型 按照对开发用地进行人为投入的形式及程 度的不同划分：生地、熟地，毛地、净地。 第三章房地产开发项目用地取得11 二、房地产开发项目用地类型 1生地 生地有二种形式：一种是未经任何投资建设的自然地，它 基本属于农村土地，如种植地，包括陆生种

5、植地和水生养 殖地、沼泽地、滩地、山地等。这些自然地，大多属集体 所有，但往往已规划作为城市建设用地，经征用后，可用 于房地产开发。 另一种是虽进行过建设投资，但不能满足现时建设需要的 城市土地。 这种土地一般是指城区中须进行再开发的土地，如城区中 使用性质不符合城市规划要求的土地、使用效益低下的土 地、环境恶劣地段的土地等。此种土地大多属国有地，也 有部分属尚未征用的集体所有土地。 在对生地进行房屋建设以前，有大量的前期工作要做。如 拆迁、补偿与安置、地基处理、挖填土石方以及一些构筑 物、基础设施建设工作等。 第三章房地产开发项目用地取得12 二、房地产开发项目用地类型 2熟地 所谓熟地是指

6、经过了开发方案的选择、规 划与设计、场地平整、附属构筑物及基础 设施建设阶段的土地。 第三章房地产开发项目用地取得13 二、房地产开发项目用地类型 2熟地 熟地一般具备如下基本条件： (1)地平条件。满足建筑物建设的场地平整要求，包 括地上、地下障碍物已清除，场地的标高、场地 填方的密实度达到要求。 (2)场地正常、安全使用的条件。已改善不良地貌、 地质和水文条件，地基稳定，地基承载力达到规 定要求，满足建筑物对场地的正常和安全使用要 求。 (3)基础设施条件。基础设施满足房屋的建设和使用 要求。 第三章房地产开发项目用地取得14 二、房地产开发项目用地类型 2熟地 在开发实践中，由于满足上述

7、条件要求的 程度通常不完全一致，从而形成各种成熟 度的熟地。如：完成了“三通一平”的熟 地；完成了“七通一平”的熟地；不仅完 成了“三通”或“七通”一平，还完成了 项目所需配建的各种道路、设施的熟地； 进一步完成项目0.000m以下工程的熟地。 第三章房地产开发项目用地取得15 二、房地产开发项目用地类型 3毛地 毛地指的是已完成宗地内基础设施开发， 但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土 地。 国土资源部2010151号文规定，对于住房 建设用地，不得“毛地”出让。 第三章房地产开发项目用地取得16 二、房地产开发项目用地类型 4净地 净地指的是已完成宗地内基础设施开发和 场地内拆迁、平整，土

8、地权利单一的土地。 第三章房地产开发项目用地取得17 二、房地产开发项目用地类型 “生地”、“熟地”着眼于建设； “毛地”、“净地”着眼于出让。 第三章房地产开发项目用地取得18 第二节 房地产开发项目用地选择 第三章房地产开发项目用地取得19 一、房地产开发项目用地的来源 （一）城区中需再开发的土地 这类土地主要是指城区中一些环境恶劣、基础 设施缺乏地区的土地，或是一些使用性质不符 合规划要求，使用效益低下的土地。 获取方式： 直接向政府申请出让 通过收购旧房取得土地 以转让方式取得用地 与土地的现使用者合作取得用地 1.参加土地使用权竞投 第三章房地产开发项目用地取得20 一、房地产开发项

9、目用地的来源 （二）城市规划区内的建设备用地 指规划区内的一些国有的建设备用地以及 市区以外尚未征用的集体所有的建设用地。 建设备用地的拆迁、安置量小。 对国有的建设备用地，开发企业宜尽量采 取协议出让方式获得使用权。 对尚未征用的集体所有的建设备用地，开 发企业可以采取与土地所有者合作开发的 方式。 第三章房地产开发项目用地取得21 一、房地产开发项目用地的来源 （三）各种开发区内的土地 开发企业可根据自身的状况及开发环境， 单独或者联合其他投资者，向政府受让开 发区的建设用地。 接受先期投资者的转让，取得开发用地。 投资开发区土地较投资市区土地风险高。 投资大城市外围的开发区较投资其他开发

10、 区风险低。 第三章房地产开发项目用地取得22 二、地块的影响因素 第三章房地产开发项目用地取得23 二、地块的影响因素 1市场供求行情 2地块的自然条件 地块与市中心的距离 土地承载力 地形地势 地块面积 地块形状 日照 风向和风力 温度 降水量 自然灾害 第三章房地产开发项目用地取得24 3地块的社会条件 附近的城市基础设施 附近房地产的情况 附近社会治安 第三章房地产开发项目用地取得25 4地块的环境条件 空气污染 噪声 绿化程度 视觉效果 清洁程度 第三章房地产开发项目用地取得26 5地块周围的经济条件 经济发展状况 物价水平 工资水平 第三章房地产开发项目用地取得27 6政策限制 价

11、格限制 税收限制 优惠政策 土地制度 第三章房地产开发项目用地取得28 7人口因素 人口数量 人口素质 家庭规模 第三章房地产开发项目用地取得29 8城市规划因素 土地用途 容积率 覆盖率 建筑高度 交通道路 行政隶属变更 第三章房地产开发项目用地取得30 9心理影响 地块风水 土地号码 名人效应 风俗习惯 第三章房地产开发项目用地取得31 三、选择投资的地段 第三章房地产开发项目用地取得32 三、选择投资的地段 1选择最有升值潜力的土地进行投资 未开发的土地。在未开发的土地上建设 房屋，虽然价格看起来并不贵，但建设 过程中的配套资金却非常大，如果该地 区的经济发展不是很快，这类土地上建 设的

12、房地产在中短期内增值幅度就不会 很大。 第三章房地产开发项目用地取得33 已开发的土地。在西方发达国家里，这类 土地不仅价格比较高，而且可供利用的空 间也相当少，建筑规模和居住人口已趋于 饱和，房地产在日后增值的可能性已不大， 同时，闹市区居住的人多是低收入的家庭， 投资者不会在这类地区再花钱。在我国目 前情况下，这类土地可供再利用的价值较 大，升值潜力尚待开发，在一段时间内， 还将是可供选择的投资地段。 第三章房地产开发项目用地取得34 开发中的地块。该地块是指已经完成了区 域规划，具备基本的交通条件的供水、供 电等有保障的地区，多指城镇周围的郊区 或新开发区。这类土地的价格适中，投资 后的

13、增值潜力比较大，最为房地产投资者 看好。 第三章房地产开发项目用地取得35 2掌握并应用地段选择的理论和经验 上风口发展理论 高走理论 近水发展理论 沿边发展理论 第三章房地产开发项目用地取得36 3总揽全局选择投资地段 从整个城市布局、整个城市规划的全局角 度来考察地块投资利弊。 既要判断出近期的投资热点地段，又要判 断出中长期的投资热点地段，还要判断出 隐蔽的投资地段所在。 不仅要注意预见地段升值的潜力，选择那 些升值潜力相对较大的地区；同时还要注 意避开那些因各种原因而可能降值的地段。 城市规划和地区性质的变化，往往是导致 某些地段降值的重要原因。 第三章房地产开发项目用地取得37 4积

14、极稳妥，敢冒地段风险 如果能预测出某一地段位置将随着经济的、 社会的、文化的发展，处于更加优越的地 位，就应该毫不迟疑地选择这一地段投资； 如能在低价位时进入市场则更好。这类地 段增值的潜力最大，风险也最大。 预测地段未来发展趋向还必须考虑制度性 因素，包括城市发展总体规划、土地利用 的总体规划、分区规划和详细规划等。 第三章房地产开发项目用地取得38 第三节 房地产开发项目用地取得方式 第三章房地产开发项目用地取得39 开发企业获取土地使用权的基本方式： 划拨 出让 转让 第三章房地产开发项目用地取得40 一、土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的 身份将国有土地使用权在一定年

15、限内让与 土地使用者。 第三章房地产开发项目用地取得41 一、土地使用权出让 土地使用权出让方式的依据： 土地管理法 （2004年8月28日起施行） 物权法（2007年10月1日起施行） 城市房地产管理法（2007年8月30日起施行） 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土 资源部令第39号，2007年11月1日起施行） 出让方式： 协议、招标、拍卖、挂牌。 第三章房地产开发项目用地取得42 一、土地使用权出让 （一）协议方式 开发企业向土地主管部门提出用地申请。 开发企业在规定时间内向土地管理部门提 交有关建设方案、确认使用该地块方式的 资料等。 土地管理部门在接到开发企业的资料和文 件后

16、，在规定时间内答复开发企业。 1. 土地管理部门和开发企业，经协商达成一 致意见后，双方签订土地出让合同。开发 企业缴付出让价款和各项费用后，办理有 关手续，领取土地使用证。 第三章房地产开发项目用地取得43 一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 招标、拍卖、挂牌公告 （1）出让人的名称和地址； （2）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用 年期、用途、规划指标要求； （3）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、 竞买资格的办法； （4）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式； （5）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标 和竞价方式等； （6）确定中标人、竞得人的标准和方法

17、； （7）投标、竞买保证金。 第三章房地产开发项目用地取得44 一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 中华人民共和国境内外的自然人、法人和 其他组织，除法律、法规另有规定外，均 可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖 挂牌出让活动。 挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止 时间，应当为挂牌出让结束日前2天。 第三章房地产开发项目用地取得45 一、土地使用权出让 （三）招标程序 1发布招标公告 第三章房地产开发项目用地取得46 一、土地使用权出让 （三）招标程序 投标 投标人在投标截止时间前将标书投入 标箱。 招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮 寄，但出让人在投标截止时间前收到的方 为有效。 标

18、书投入标箱后，不可撤回。 第三章房地产开发项目用地取得47 一、土地使用权出让 （三）招标程序 3开标 出让人按照招标公告规定的时间、地点开 标，邀请所有投标人参加。 由投标人或者其推选的代表检查标箱的密 封情况，当众开启标箱，点算标书。 投标人少于三人的，出让人应当终止招标 活动。 投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标 人名称、投标价格和投标文件的主要内容。 第三章房地产开发项目用地取得48 一、土地使用权出让 （三）招标程序 4评标 评标小组进行评标。评标小组由出让人代 表、有关专家组成，成员人数为五人以上 的单数。 评标小组应当按照招标文件确定的评标标 准和方法，对投标文件进行评审。 第

19、三章房地产开发项目用地取得49 一、土地使用权出让 （三）招标程序 5定标 招标人根据评标结果，确定中标人。 第三章房地产开发项目用地取得50 一、土地使用权出让 （三）招标程序 6. 发出中标通知书 确定中标人后，招标人应当向中标人发出 中标通知书。并同时将中标结果通知 其他投标人。 中标通知书应包括招标人与中标人的 名称、出让标的、成交时间、地点、价款， 以及双方签订国有建设用地使用权出让 合同的时间、地点等内容。 中标通知书对招标人和中标人具有法 律效力。 第三章房地产开发项目用地取得51 一、土地使用权出让 （四）拍卖程序 （1）主持人点算竞买人； （2）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址

20、、空 间范围、现状、用途、使用年期、规划指 标要求、开工和竣工时间以及其他有关事 项； （3）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅 度。没有底价的，应当明确提示； （4）主持人报出起叫价； 第三章房地产开发项目用地取得52 一、土地使用权出让 （5）竞买人举牌应价或者报价； （6）主持人确认该应价或者报价后继续竞价； （7）主持人连续三次宣布同一应价或者报价 而没有再应价或者报价的，主持人落槌表 示拍卖成交； （8）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得 人。 第三章房地产开发项目用地取得53 一、土地使用权出让 （五）挂牌程序 （1）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌 宗地的面积、界址、空间

21、范围、现状、用途、 使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时 间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌 公告规定的土地交易场所挂牌公布； （2）符合条件的竞买人填写报价单报价； （3）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格； （4）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确 定竞得人。 第三章房地产开发项目用地取得54 一、土地使用权出让 挂牌时间不得少于10日。 挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌 期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及 其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。 有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转 入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。 出让人与竞得人签订成交确认书。

22、第三章房地产开发项目用地取得55 一、土地使用权出让 成交确认书的内容：竞得人的名称，出让标 的，成交时间、地点、价款以及签订国有建 设用地使用权出让合同的时间、地点等。 竞得人按照成交确认书约定的时间，与出让 人签订国有建设用地使用权出让合同。 受让人依照国有建设用地使用权出让合同的 约定付清全部土地出让价款后，方可申请办 理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。 第三章房地产开发项目用地取得56 一、土地使用权出让 招标拍卖挂牌活动结束后，出让人在10个工 作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形 市场或者指定的场所、媒介公布。 第三章房地产开发项目用地取得57 二、国有建设用地使用权出让合

23、同 依据： 国有建设用地使用权出让合同示范文 本（GF-2008-2601 ）（国土资源部 国家 工商行政管理总局制定，2008年7月1日起 执行）。 第三章房地产开发项目用地取得58 二、国有建设用地使用权出让合同 国有建设用地使用权出让合同包括： 合同正文 附件1：出让宗地平面界址图 附件2：出让宗地竖向界限 附件3：市(县)政府规划管理部门确定的出 让宗地规划条件 第三章房地产开发项目用地取得59 二、国有建设用地使用权出让合同 合同正文主要内容： 总则 出让土地的交付与出让价款的缴纳 土地开发建设与利用 国有建设用地使用权转让、出租、抵押 期限届满 不可抗力 违约责任 适用法律及争议解

24、决 第三章房地产开发项目用地取得60 二、国有建设用地使用权出让合同 受让人依照国有建设用地使用权出让合同 的约定付清全部土地出让价款后，方可申 请办理土地登记，领取国有建设用地使用 权证书。 未按出让合同约定缴清全部土地出让价款 的，不得发放国有建设用地使用权证书， 也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有 建设用地使用权证书。 第三章房地产开发项目用地取得61 三、土地使用权转让 第三章房地产开发项目用地取得62 三、土地使用权转让 土地使用权转让是指土地使用者将土地使 用权再转移的行为。包括买卖，合资、合 作建房，交换，作价入股等。 属于房屋建设工程的，完成开发投资总额 的百分之二十五以上；

25、 属于成片开发土地的，形成工业用地或者 其他建设用地条件。 第三章房地产开发项目用地取得63 三、土地使用权转让 土地使用权转让的程序： 开发投资者可从广告传媒、交易会、招商会等 渠道，获悉拟转让地块及转让方式的资料，开 发投资者可结合自己的经营计划，对这些资料 进行分析、评估； 与地块的使用权人进行接洽和协商谈判，双方 意见达到基本一致后，一般由原使用人向土地 所有者（土地管理部门）提出申请； 申请批准后，双方签订土地使用权转让合同； 1. 持合同到土地管理部门办理过户变更登记。 第三章房地产开发项目用地取得64 三、土地使用权转让 开发商以资本运营方式获取土地使用权： 投资参股； 收购公司； 通过合作获得土地。 第三章房地产开发项目用地取得65 三、土地使用权转让 土地使用权转让过程应注意： 了解土地使用权的性质； 了解土地的用途； 了解土地的位置； 了解原土地出让合同及其附属记载的权利 和义务，尤其要注意带限制性、制约性的 内容； 了解土地的建设规划和设计的要点； 了解土地的转让年限； 1. 了解土地使用权是否有禁止性和限制性。 第三章房地产开发项目用地取得66 经营性房地产用地供应历史沿革 第三章房地产开发项目用地取得67 改革开放以来经营性房地产用地供应经历了四 个历史阶段： 1988年4月12日宪法增加“土地的使用权可以 依照法律规定转让”的规定之前，经营性房地