如何阅读财务报告

1、如何阅读财务报告（2） 以万科A（000002）2011年年报为例 公7萃情况简介 会计数据和財特指标摘窖 股本变动及股东情况. 崔吉、時爭、髙级骨即人员及员T情况,. ，一in 公司治理 ,15 股东况简介 董事会报告 25 会投S ,49 重要事顶 50 2011竿年恙 财务报告 第一节，致股东。在如何阅读财务报告（1）中曾经提到，万科的“致股东”写的比较 有特色，除了笔触文艺一些外，其对核心业务的再三强调比其他企业打着官腔的泛泛而谈 更加容易打动阅读者：（P2-3） 方科的经営黄珞* tU苛是比较色疋的I这空卷tL扌F补小型和婪像2坚揃杞建周转和较少 鬥上世倔#,亟视脊;仁 罚妊或投瓷:

2、IG略；以功哉宅产业化杠紜隹建筑* 随后对“坚持小户型和装修房”及“产业化的商业价值”继续展开，继续阐述其发展战略 的内在逻辑，并很好的阐明了坚持小户型的战略是在市场调整和国家房地产调控中所受冲 击相对较小的优势。 这部分虽然没有非常实质性的内容，但是起码透露出管理层对待年报认真的态度和管理层 表现其战略的信心和水平。 第二节，公司基本情况简介。跳过。 第三节，会计数据和财务指标摘要。（P 5-6） 第八节，董事会报告。（P25-49） 在看会计数据的细节前，我们结合董事会报告中的管理层经营分析（第八节）分析会计数 据摘要（第三节）。 首先，我们在第三节中可以看到万科在2011年取得了 41%

3、的收入增长和32%的归属上市公 司股东的净利润的增长。在调控的2011年，这种业绩可以说是令人印象深刻的。我们转到 第八节，去看万科的管理层是怎么看待 2011年的。 10年 訓川年 09年 暂d屮入 71ja2j4l,8fXi6R 埶？1鷺赴L442亦 f41 4jt,s=i,onj4uIS on - 人民带江 市场环境变化与管理层看法 中，万科的管理层有如下见解: 1、 自2011年第二季度开始，全国范围内的商品房成交情况均呈现萎缩趋势，其引用万科 重点关注的14城市的成交批售比来说明2011年的第四季度，这个说明商品房供求关 系的指标已经降至 2008年的低谷值。 2、 分析了 2011

4、年房地产行业的资金来源及压力。 分析了限购及购房信贷紧缩对2011年需要的影响，并对2012年首套购房信贷政策进 行了预估，结合其“致股东”中的小户型战略，这一块的看法是对公司战略的肯定。 4、通过全国的房地产投资增速下降(新开工面积和投资金额的增速)，结合上升的土地流 拍率，认为未来两年的新房供应将存在风险。结合对管理层对首套房刚需的积极预测， 可以看到万科对未来的供求关系的看法。 从这些内容，我们可以探究公司的管理层如何看待市场，管理层用哪些指标去观察市场动 态的，从而有希望预期公司的动向。 经营业绩与分析 中，万科的管理层除分析 2011年取得的较好业绩外, (1)、关于未来的利润率，管

5、理层预期将下降，在报告中并未避而不谈: moH年公司剳产业务结笄毛利*公内忻，较2010年卜降白分心，芬箕净利申15山出仏 较 2川0年F降帖个n分点，|1：于1*朮产行斗卩闾料震彳ru：于消廿存*：一运询滞侨屯告膚内瓷司所紛？?： 的顼t】*太詡分为再10年底葩二曹云送複源以从20】1準上半证所销晳顶LL该等顶H钙售時市场忧杯 业来出J刈显讪廛：韵时.2:罚近华来裡欣彳、控划卿特也曽业丄m努力=定亡度上也使盘划羅力缺| 堤升=受这些園宾男丽+瓷诃2UII年此给算职曜率仍舞*较宵找平.但2011年3半年后.随着巾场景弋 遵的卜淆、全/訂扌斤性请刁-为壇加住宅捎占的毛利率亦丿避边的受到詔陡苜咐助

6、谴擊的进彳 帝督的匪時耗黄增也h 2011年处词骨徒賁乐和存西茯冃占苗售金额轿】比莹均为2.%*比2010年都有所 I.升.预计長宏一用时tVL公可的结篇毛利歳和净鬥車相对于初1侏将彳所F；筑 （2）、关于庞大的存货，给出的数据显示现房的存量是很少的，主要是在建房屋和土地（拟 开发产品）。 就至报告掰*. 司现创屮项冃按牙札权益计許的建筑肯和存计3547 平訂杀.基可满足未來两 同三年忙开左需求. 期花 公司齐类存货:儿 已宴工尸fe此$：（珂劝T,4亿元冉比3.5临；龙建开啜产品1鼻汕. 亿疋 近坯轉己售出未结砰史n占比6（12%;规卄找产需时両則划中：衣629.9亿无，占比 30,2%.

7、我们关注到在建房屋是包括已售出未结算的，也就是涉及到预收房款了。我们转到主表 （P 62 ）去看预收账款的数据: 20LI + 12 fl 31 H 初川年 12 H J1 耳 20 II 7殆厲?叨3思闻 预收房款有1110 多亿（按销售价格），我们按照29%的毛利率去估算已经有788亿的在建库存是已经销售了 的，比照在建存货中的 1380亿加上现房72个亿（均为成本），在建项目+现房的销售比例 接近55%。这样看来，万科 2080亿的庞大库存，其去库存的压力不算大。 （3）、关于负债率，管理层从剔除预收房款的角度，认定万科的负债情况良好 吉翌峙总錠经住+皿务状况呼.醱书从告訓4全曲的净负何

8、率为工;用弘”蝶续持在I娥低 的水4闵预牧iit款三甸10年底的744.1乞兀大祁曲氏全ini.oZ兀.仝司的箕产直触相卍却1。年同 朋的74卞有百新匕升审訂.1阳.片義牧账款丼不构的偿備压力，駆除预权雅款甘.鱼司荘性俗占 亡贯产的土惻为加皿相比2（110年底的如2%有祈时处司的傥务井构魅廣，有息负债n金祁負债 的比呵収仃件息员快屮* 加佩加弟的比例为戏丁右 万科 A 2011 万科 A 2010 华侨城 A 2011 华侨城 A 2010 资产负债率 77.1% 74.7% 71.2% 70.0% 剔除预收账款的负债率 39.6% 40.2% 66.2% 62.8% 简单比较后，万科剔除掉

9、1110多亿的预收账款后，负债率的确不高。短期偿债压力不大。 我们可以对比之前的华侨城A： 白于销答妤亍吋场整体.神:投资上嘩持谨慎的迪略企龙住厅业樂体融资环境相对赶的情况下. 仍处i壯持着和讨S好的资金狐况.藏主报告期;公司捋勺-崖币覽金3坨.4亿元，远高于更期倍款和一年 人利明的K期借畝总叛2）x7亿元*显确尺经营附安全性用dWFL, 综合来看，万科的2012 下滑，一方面在“致股东” 年的看法是比较全面的，而且写的非常聪明。一方面坦诚利润率将 中强调自己的工业化战略，以规模抵减在调控背景下利润率下 滑的劣势。面对报表明面上巨额的存货和高位的资产负债率，很聪明的剖析库存性质、强 调预收房款

10、来减轻投资人对公司业绩压力的担忧。 |2公司经营情况 中，管理层分行业（地产+物业）、分地区分部（广深 +上海+北京+成 都）、分主要子公司列示了经营数据。随后按照开发项目披露了施工开发的进展，分地区分 部非常详尽。 A公旬财务状况分析 解释。 为报表数据的汇总，和公司对变动数据和主要财务指标的简要 （1）、相对于收入的增长速度（ 管理费用的增长很大部分来自于 41.54%）高于销售费用（营业费用）的增长速度（22.98%）。 2011年4月通过的股权激励计划。从这两点，可以看出 万科的销售费用率（销售费用 持在3.6%，从另一个侧面体现其规模效应。 /营业收入）从 2010年的4%降至3.6

11、%，管理费用率基本维 嗅目 2(111J-12 月 列10年J-J2月 如HA 营、服入 ?，鹉-4,彌 即门”3 U 站规琪邯松 環目 2IH1年崖 2IH1I年度 亶大变动用囲 营业倉用 2557 5 1 207,90920 工!.站加 销啻AX横堆性 25S2I,46 1KW6.93 39 M% 经S盘型増托，人工髓弔増山丨 20%左右，并一如既往的保存经营性净流 （2）、现金流清晰，经营性流入和流出增幅基本在 入，符合“致股东”中现金为王的谨慎投资态度。 車忤:人底疋万丘 2(111年度 州11（1年度 也:百分点 金 ii； 題険土 燮营活融现金涼入 lL0iJ54JD 101100% 9J 09.5744 7 300% P It-】擀也商品*抿劳务牠別F勺现金 1iJ64,BS7 M 91 T 給n W lll,9rtQ 45 96 7?%