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文档简介

1、地出让合同 多数房地产开发项目的建设用地是以出让 方式取得的。通过签订土地出让合同，约 定房地产开发公司的用地的面积、土地出 让金金额、用地性质、建设要求以及其他 权利和义务。 （一）土地出让合同内容 上地出让合同由国家有关部门规定范本， 其内容一般分为 章：总则、出让土地的 交付与出让金、 地开发建设与利用、 地使用权转让、出租、抵押、期限届满、 不可抗力、违约责任、通知和说明、适用 法律及争议解决、总则。 （二）土地出让合同与土地增值税相关性 分析 与土地增值税相关的主要为第二章“出让 地的交付与出让金的缴纳”和第三章 地开发建设与利用”，也即与土地增值税 有关的信息主要从土地出让合的这两

2、章中 找。 地出让合同不仅明确了土地的面积、用途、 上地出让金，还对土地开发建设的规划进行 了基本的限定。通常我们关注前一部分的内 容，而未认识到规划要求对处理土地增值税 有关事项的作用。 上地出让合同中的土地出让金，是确定取 得土地使用权所支付金额的依据。 地出让合同会明确土地用途是住宅、商 业还是办公等用途， 据此确定房地产开发 项目的性质和用途，并为确定土地增值税 预征率提供了依据，也是判断房地产开发 项目需不需要按不同类型房地产分开计算 地增值税的依据。 上地出让合同的土地面积是土地成本分配 的标准。出让的土地有住宅、商业等多种用 途的，有时土地出让合同会明确各类用途 地的面积，不同类

3、型房地产分开计算土地增 值税的，它们是土地成本分配的依据。 如果约定的内容为： 将全部土地以现状条件 交付给受让人，由受让人负责自行组织，依 法拆迁。 这表明土地是毛地出让， 房地产开发项目应 当发生土地拆迁补偿费。 这表明房地产项目不应当发生拆迁补偿费O 上地出让金指政府土地所有权收益, 征地拆迁等补偿费用以及其它税费。这表明 政府没有对土地进行拆迁，房地产开发项目 应当承担拆迁补偿费。 上地出让金包括政府土地所有权收益、征地 拆迁等补偿费用以及其它税费，表明政府在 出让土地前已将土地变为净地，如果房地产 开发项目再发生拆迁补偿费， 其中就有问题。 如果有如此约定，按约定的数量和种类移交 给政府的公共配套，不作为转让房地产处理, 其开发成本可以扣除。 如果没有这样的约定 而向政府移交房地产， 或超出约定的数量向 政府移交房地产，应当作为转让房地产处理, 土地出让合同有时会约定政府回购的房地 产及其价格计算土地增值税时应按约定的 价格确定转让收入。 土地出让合同有时会限定部分房地产的销 售价格同 计算土地增值税时应按限定的价 格确定转让收入。 土地出让合同会确定出让土地的四至: 在土地增值

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