DAKSI饮品——东莞拓展规划

1、 大卡司饮品连锁大卡司饮品连锁 dakasidakasi 选选 址址 规规 划划 书书 作者：何世根作者：何世根 大卡司饮品连锁大卡司饮品连锁 东莞市选址规划书目录东莞市选址规划书目录 一、大卡司品牌与定位一、大卡司品牌与定位 （一）行业认可度一）行业认可度 （二）产品定位（二）产品定位 二、城市概况二、城市概况 （一）东莞城市概况（一）东莞城市概况 （二二）东东莞莞经经济济概概况况 三、各镇区商圈考察与分析三、各镇区商圈考察与分析 四、竞争分析四、竞争分析 （一）主要竞争对手（一）主要竞争对手 （二）竞争对手对比（二）竞争对手对比 五、拓展策略五、拓展策略 （一）选址预估（一）选址预估 （二

2、）选址方法（二）选址方法 六、办证条件六、办证条件 一、大卡司品牌与定位 一）一）行业认可度行业认可度 奶茶行业在东莞是一个比较成熟的行业，从东莞的住宅区、工业区、 商业步行街、到购物商场，都分布有高中低不同档次，从自制奶茶到舞茶 道、便便屋、地下铁等一众台湾、香港的品牌奶茶。可见东莞的消费者是 比较喜欢奶茶，市场的认可度是比较高的。 二）二）产品定位产品定位 大卡司饮品连锁定位是以时尚、休闲、年轻、品位，以 10-40 岁消费 人群，其中以年轻女性为主。除了现有的以外带形式为主的店铺，根据东 莞当地的消费习惯，建议东莞部分店铺能提供外带和堂食，设置一定量的 座椅，增设一定种类的咖啡类饮品，以

3、及精致类小食，提高单价 。 二、二、城市概况 （一）东莞城市概况（一）东莞城市概况 东东莞莞是是广广东东历历史史文文化化名名城城。现现辖辖2 28 8 个个镇镇、4 4 个个街街道道办办事事处处， 3 38 86 6 个个村村委委会会、 2 20 05 5 个个居居委委会会。全全市市总总面面积积2 24 46 65 5 平平方方公公里里，截截至至 2 20 00 08 8 年年底底，常常住住人人口口 6 69 94 4. .9 98 8 万万人人，其其中中本本地地户户籍籍人人口口1 17 74 4. .8 87 7 万万人人，外外来来常常住住人人口口 5 52 20 0. .1 11 1 万万

4、人人。截截至至 2 20 01 11 1 年年，港港澳澳同同胞胞约约 1 10 00 0 万万人人，海海外外华华侨侨约约 3 30 0 万万人人，是是著著名名的的侨侨乡乡。东东莞莞市市位位于于广广 东东省省中中南南部部 , ,珠珠江江口口东东岸岸 , ,东东江江下下游游的的珠珠江江三三角角洲洲。最最东东是是谢谢岗岗镇镇的的银银瓶瓶嘴嘴山山，与与 惠惠州州市市接接壤壤； 最最北北是是中中堂堂镇镇潢潢涌涌村村大大坦坦组组，与与广广州州市市、惠惠州州市市隔隔东东江江为为邻邻；最最西西 是是沙沙田田镇镇西西大大坦坦西西北北的的狮狮子子洋洋中中心心航航线线，与与广广州州市市番番禺禺区区隔隔海海相相望望；

5、最最南南是是凤凤岗岗 镇镇雁雁田田水水库库，与与深深圳圳市市龙龙岗岗区区相相连连，毗毗邻邻港港澳澳，处处于于广广州州市市至至香香港港特特别别行行政政区区经经 济济走走廊廊中中西西间间。北北距距广广州州5 59 9 公公里里，东东南南距距深深圳圳 9 99 9 公公里里，距距香香港港 1 14 40 0 公公里里。东东 西西长长约约 7 70 0. .4 45 5 公公里里, ,南南北北宽宽约约 4 46 6. .8 8 公公里里, ,全全市市陆陆地地面面积积 2 24 46 65 5 平平方方公公里里。 （二二）东东莞莞经经济济概概况况 2 20 01 10 0 年年东东莞莞 g gd dp

6、p 达达到到 4 42 24 46 6 亿亿元元，同同比比增增长长 1 10 0. .3 3% %，经经济济规规模模国国内内排排名名第第九九， 全全球球 5 50 00 0 强强城城市市，排排名名 1 19 95 5 位位。而而且且是是跻跻身身前前 2 20 00 0 强强的的中中国国城城市市中中，唯唯一一的的地地 级级市市。 2 20 00 09 9 年年实实现现国国内内生生产产总总值值 3 37 76 63 3. .2 23 3 亿亿元元，同同比比增增长长 5 5. .3 3 个个百百分分点点。 2 20 00 08 8 年年东东莞莞全全市市宏宏观观经经济济数数据据 g gd dp p :

7、 : 3 37 76 63 3. .2 26 6 亿亿元元（全全国国城城市市排排名名前前1 19 9 名名） ，增增长长 5 5. .3 3% %，财财政政总总收收入入 6 60 00 0. .8 8 亿亿元元，增增长长 1 11 1. .3 36 6% %，进进出出口口总总额额 1 11 13 33 3 亿亿美美元元，增增长长 6 6. .3 3% %，城城市市居居民民人人 均均可可支支配配收收入入 3 30 02 26 68 8 元元，增增长长 1 12 2% %，农农村村居居民民人人均均纯纯收收入入 1 12 24 41 18 8 元元。 东东莞莞行行政政区区划划图图 三、各镇区商圈考察

8、与分析三、各镇区商圈考察与分析 广广东东省省东东莞莞市市下下辖辖 2 28 8 个个镇镇和和 4 4 个个街街道道；镇镇（街街道道）下下辖辖4 44 40 0 个个村村和和 1 15 56 6 个个 社社区区。截截至至 2 20 01 11 1 年年 1 1 月月 1 1 日日，东东莞莞市市辖辖 3 32 2 个个（镇镇）街街道道；其其中中包包括括4 4 个个街街道道 （莞莞城城街街道道、南南城城街街道道、东东城城街街道道、万万江江街街道道） ；2 28 8 个个镇镇（石石碣碣镇镇、石石龙龙镇镇 、茶茶山山镇镇、石石排排镇镇、企企石石镇镇、横横沥沥镇镇、桥桥头头镇镇、谢谢岗岗镇镇、东东坑坑镇镇

9、、常常平平镇镇、寮寮 步步镇镇、大大朗朗镇镇、黄黄江江镇镇、清清溪溪镇镇、塘塘厦厦镇镇、凤凤岗岗镇镇、长长安安镇镇、 虎虎门门镇镇、厚厚街街镇镇、 沙沙田田镇镇、道道滘滘镇镇、洪洪梅梅镇镇、麻麻涌涌镇镇、中中堂堂镇镇、高高埗埗镇镇、樟樟木木头头镇镇、大大岭岭山山镇镇、望望 牛牛墩墩镇镇） 。 ( (一一) )东莞城区东莞城区 1 1、西正、西正市桥路商圈市桥路商圈 位于西正路的文化广场进驻天和百货以及百佳，人流较多，百佳门口有一奶茶。 文化广场对面是西城楼大街广场，已进驻沃尔玛超市，但该广场商铺进驻率很低，导 致人流很少，在沃尔玛超市门口有地下铁与 58奶茶。市桥路商铺主要经营金银首饰 和眼镜

10、，还有莞城商业中心、柏丽商城等商场。北正路主要经营服饰、小精品、饮食， 消费档次较低，但人流比较多。 2 2、东纵路商圈、东纵路商圈 位于罗沙路与东纵路交界的地王广场，进驻有彩怡百货、必胜客、屈臣氏等品牌， 但广场里面的店铺进驻率很低，人流不是很多。地王广场对面是沃尔玛购物广场，该 广场邻近东湖花园小区，而且相关配套齐全，人流较多。位于东纵路中段的天虹广场， 定位较高端，进驻有肯德基、味千拉面、顺电等品牌，该商场人气不是很旺，b 区的愉 景东风威尼斯广场进驻率也很低。 3 3、鸿福路商圈、鸿福路商圈 鸿福路贯连了南城区的商业区，分布有海雅百货、家乐福超市、沃尔玛购物广场等 购物超市，也有嘉信茂

11、广场、中环财富广场等购物中心，还配套众多的知名餐饮品牌， 商业氛围浓厚，消费人群主要以本地人和附近上班白领为主，有较强的消费力。 ( (二二) )石碣镇石碣镇 东莞市石碣镇地处广深走廊中间和东莞市北面，与市区隔江相望，全镇总面积 36 平方公里，下辖 15 个村（社区） ，户籍人口 4 万多人，新莞人 18 万人。 石碣主要商业中心分布在华润万家超市、嘉荣购物广场、喜伴购物广场。 华润万家超市与嘉荣购物广场汇集较多的人流，消费人群主要以外来务工人员为 主，消费力较低。定位较高档的喜伴购物广场人流较少。 ( (三三) )石龙镇石龙镇 石龙位于东莞北部，东江下游北干流和南支流交汇处，全镇土地面积

12、11.30 平方 公里，总人口 15 万人。石龙绿化路 石龙商业中心主要集中在绿化路兴龙路以及临近的汇联步行街，附近分布有、现 代广场、天和百货、大华名店城、汇联步行街。 ( (四四) )茶山镇茶山镇 茶山镇位于东莞市中北部，座落在东江支流寒溪河畔，距市区 10 公里，下辖 16 个村民委员会和 1 个居民委员会。全镇面积 56.6 平方公里，常住人口约 15 万人，其 中本地户籍人口 4.5 万人。茶山商业分布较散，商业氛围较差，只有茶园路一条人流 比较集中的街道，比较大型的综合购物广场铂乐广场还在建中。 ( (五五) )石石排排镇镇 石排镇位于东莞市东北部，东江中下游南岸，西距东莞市区 2

13、0 公里，北与惠州市 博罗县隔江相望。全镇面积 56 平方公里，下辖 18 个行政村和 1 个社区，常住人口 4 万人。石排镇主要商圈在石排大道，分布在利丰城市广场、润升百货、华润万家超市、 富华步行街。 ( (六六) )企企石石镇镇 企石镇位于广东省东莞市东北部，北临东江，总面积 58.29 平方公里，辖 19 个行 政村和 1 个社区，2009 年末总人口 124948 人，其中户籍人口 41346 人，常住人口 83602 人。企石镇商业中心主要分布在宝石路、振华路，附近分布有润升百货、港联百 货、银和百货、华洲购物广场、时尚购物广场。 ( (七七) )横横沥沥镇镇 横沥镇位于东莞市东部

14、，面积 50 平方公里，下辖 16 个村委会， 1 个社区， 户籍人口 3.5 万人，外来人口 20 万人。横沥镇商业中心主要分布在天桥路、中山西 路，嘉荣购物广场、万家福购物广场、南天大新、横沥大新步行街、南铭购物乐园。 ( (八八) )桥桥头头镇镇 桥头镇地处东莞市东北部，全镇辖 16 个村，1 个居民区，总面积 56 平方公里，总 人口 20 万人，其中户籍人口 3.3 万。桥头镇商业中心主要以桥光大道和工业南路商圈 为主，分布有南天大新商场、大和百货、金联购物广场、大新购物广场、广隆百货等 商场，消费主要是临街商铺。消费人群以外地人为主，消费力中档。 ( (九九) )谢谢岗岗镇镇 谢岗

15、镇位于东莞市最东端，是东莞市的“东大门” ，接壤惠州，毗邻深圳，与清溪、 樟木头、常平、桥头四镇相接，全镇土地面积 103 平方公里，南部为山区，北部为平 原，山清水秀，风光旖旎。常住人口 1.8 万人，外来人口 8.2 万人. 谢岗镇商业中心分布在文化广场商圈，有以润昇百货为中心的临街商铺和大新百 货。镇区中心人流不是很多，商圈覆盖范围不是很大，整体消费水平一般. ( (十十) )东东坑坑镇镇 东坑镇位于广东省东莞市中部 ，全镇面积 27.5 平方公里，常住人口 2.8 万， 流动人口 10 万多东坑镇商业中心主要分布在东兴东路、东坑大道南、华润万家购物 广场、万盛特卖广场、东裕广场、嘉荣喜

16、伴超市。 ( (十一十一) )常常平平镇镇 常平镇位于东莞东部，地处广深经济走廊中段。全镇面积 108 平方公里，下辖 33 个村（社区） ，户籍人口 7.1 万，总人口 40 余万。 常平的商业中心主要覆盖于中元路和振兴路，集中了 8 号广场、迈亨名店城、常 平商业步行街、振兴购物广场、华润万家超市等商场。迈亨名店城与振兴购物广场都 在整改升级，已与商场联系招商事宜。常平商业步行街人流较多，消费人群以外来务 工人员为主，消费能力较低。 ( (十二十二) )寮寮步步镇镇 寮步镇总面积 71.15 平方公里，辖 10 个社区、20 个村，常住人口约 50 余万人， 其中户籍人口 6.77 万人。

17、寮步镇商业中心主要分布在红荔路、碧园路、东方商业街、 东方新天地、景泰时代广场、富邦商业中心。 ( (十三十三) )大大朗朗镇镇 大朗镇位于东莞市中南部，面积 118 平方公里，辖 28 个社区（村） ，户籍人口 7 万，总人口近 50 万。 大朗镇主要商圈有新世纪长盛广场、大润发超市、嘉荣购物广场、华润万家超市、 富和购物广场、长富广场万象百货、长富步行街、华朗广场天和百货、红荔购物广场、 荔湾商业街. ( (十四十四) )黄黄江江镇镇 黄江全镇总面积约 98 平方公里，辖 11 个村， 3 个社区。本地人口 2.2 万人， 外来人口 20 余万人。 黄江镇主要商圈在江南路、黄江大道，主要商

18、场有南康百货、嘉荣购物广场、润 升百货、天和百货、商业步行街。 ( (十五十五) )清清溪溪镇镇 清溪镇位于东莞的东南部，与深圳、惠州两市接壤。镇区面积 143 平方公里，下 辖 20 个村委会，1 个社区居委会，户籍人口 3.4 万人，常住人口约 27 万人。 清溪镇商业中心主要以香芒东路和鹿鸣路交界形成的商圈为主，香芒东路为旧城 的商业街，有富业商业城、富昇百货、恒兴百货等商场和其他服饰、珠宝首饰等品牌 临街商铺，消费水平中低档。新区临近几个大型的住宅校区，就以润昇百货、嘉信广 场等综合购物商场为主，这两个商场定位中高档。 ( (十六十六) )塘塘厦厦镇镇 塘厦镇地处东莞市东南部，东连清溪

19、镇，西邻黄江镇，南接凤岗镇和深圳市观澜 街道，北与樟木头镇相连。全镇面积 128 平方公里，下辖 21 个社区，户籍人口 4.4 万 人，外来人口约 34 万人。 塘厦镇商业中心主要分布在塘新路、花园新街，分布有大都会广场、天和百货、 奥沙百货、鸿豪购物广场、盈锋购物广场。 ( (十七十七) )凤凤岗岗镇镇 凤岗位于东莞的东南面，现辖区面积为 82.5 平方公里。设十二个村（居）委，大 小自然村（坊）62 个。暂住人口超过 20 万人，加上流动人口和户籍人口，凤岗总人口 已超过 30 万。 凤岗镇商业中心以永胜大街商圈为主，有财富新地沃尔玛超市、黄河百货、新高 购物广场、凤岗时装城、凤岗商贸城

20、、天汇爱购商场和其他服饰、鞋业、珠宝、餐饮 等临街商铺。人流较集中，消费水平中档。 ( (十八十八) )长长安安镇镇 长安镇在广东省东莞市南端，全镇总面积 83.4 平方公里，下辖 13 个社区居委会， 常住户籍人口 4 万多人、非户籍人口 60 多万人，旅港同胞 3 万多人。 长安商业旺地主要集中在长青南路、长中路、莲峰路三路形成的商圈，其中长青 南路为人气最旺路段，集中了百佳超市，沃尔玛超市，地王广场以及众多的服装和饮 食等品牌。 ( (十九十九) )虎虎门门镇镇 虎门镇位于东莞市西南部、珠江口东岸，面积 170 平方公里，现下辖 29 个社区， 常住人口 11 万人，外来人口 53 万人

21、。黄河片区主要以国内服装批发为主，分布有黄 河时装城，裕隆商铺批发市场，大莹女装批发城，大莹东方国际服装商贸城等，临近 东方时代广场，附近配套比较完善，有华润万家超市，肯德基，尊龙国际会所，东方 时代广场后面还有一条食街，消费主要以服装批发的客流为主，人流密集，消费中档。 连升路地标商圈。位于连升中路的地标广场，为三层占地 38000 平方米的综合购 物商场，预设一层为女性百货，二层为超市，三层为男装、休闲运动装以及电影城， 消费水平定位为中高档。对面是虎门食街，地标又一城商场，临近万科紫台，虎门地 标等大型住宅小区。该广场有较大的发展潜力。 虎门乐购超市购物商场，该商场位于虎门大道，共四层，

22、一层为百货、餐饮，有 肯德基、真功夫、永和大王等品牌，服饰主要以国内品牌为主，消费力为中档。二三 层为乐购超市。四层为鰲峰百货商场。附近有金色家园，柏景豪庭等大型住宅区，有 一定的辐射范围。 ( (二十二十) )厚厚街街镇镇 厚街位于珠江三角洲东岸，穗港经济走廊中段，北连东莞市区，面积 126.15 平方公里，下辖 23 个社区居委会，户籍人口 9.7 万，外来常住人口 28.9 万。 厚街商圈主要分布在康乐路，华润超级广场，盛和广场，大润发超市，天虹广场。康乐路所在 商圈人流集中，商业氛围较浓。 ( (二十一二十一) ) 沙沙田田镇镇 沙田镇位于东莞市西南部，地处广州至东莞、深圳、香港等大中

23、城市发展轴带的 中间和珠三角经济圈的几何中心位置，面积 107 平方公里，下辖 16 个村和 2 个社区， 户籍人口 4 万多人，外来人口 10 万多人。 沙田镇商业中心主要分布在沙田大道、沙田镇商贸中心、东港城商业中心、东港 城步行街。 ( (二十二二十二) ) 道道滘滘镇镇 道滘镇位于东莞市西部，距离莞城 9 公里。全镇总面积 54 平方公里，下辖 13 个 村，1 个社区，户籍人口 5.55 万人，外来暂住人口 8.54 万人。 道滘镇商业中心主要覆盖振兴路、道厚路、耀盈购物广场、喜乐福购物广场、千 禧商场、喜乐福百货、花园购物广场。 ( (二十三二十三) ) 洪洪梅梅镇镇 洪梅镇位于东

24、莞市西北部，毗邻珠江口，全镇总面积 33.5 平方公里，其中陆地面积 24 平方公里，辖 9 个村委会， 1 个居委会，户籍人口 2.1 万人，外来务工人员 4 万多人。 洪梅镇商业中心分布在振华路、文卫路、华生购物广场、鑫鹏购物广场。 ( (二十四二十四) ) 麻麻涌涌镇镇 麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，广州市与东莞市的交界处，与广州经济技术开 发区一桥相通。全镇总面积 91 平方公里，人口约 11 万，其中户籍人口 7 万多，外来 人口 4.3 万，下辖 13 个村委会，2 个居委会。 麻涌镇商业中心在麻涌大道、建设路，分布有嘉荣购物广场、麻涌商业步行街、 合益商场。 ( (二十五二十五)

25、 ) 中中堂堂镇镇 中堂镇位于广东省东莞市西北部，地处穗莞深经济走廊之间，距广州市区 46 公里， 距东莞市区 12 公里。全镇面积 60 平方公里，下辖 20 个村（社区） ，户籍人口 7.21 万 人，新莞人 6.44 万人。 中堂镇商业中心集中在中麻路、新兴路，万和超级广场、中新广场、嘉荣购物广 场、华润超级广场。 ( (二十六二十六) ) 高高埗埗镇镇 高埗镇面积 34 平方公里，常住人口 16.2 万，户籍人口 3.76 万，下辖一个社区， 18 个村委会。 高埗镇商业中心集中在振兴南路，主要有天天购物广场、鑫鹏购物广场、嘉荣购 物广场。 ( (二十七二十七) ) 樟樟木木头头镇镇

26、樟木头镇位于东莞市东南部，总面积 118.8 平方公里，人口约 30 万人。 樟木头镇商业中心主要以新兴街和永宁街的商圈为主，分布有地王商业城、百佳 购物广场、绿茵商城、商业中心商场、天和百货、佳华商场、华富广场，人流密集， 商业氛围较好，消费水平为中档。天一城是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大 型综合购物商场，定位为中高档。 ( (二十八二十八) ) 大大岭岭山山镇镇 大岭山镇位于东莞市中南部，面积 95 平方公里，辖下 23 个村委会（社区）,全镇 40 多万人，其中户籍人口约 4 万人。 大岭山镇商业中心主要分布在大岭山广场、教育西路、振华路、中兴中路形成的 商圈。大岭山广场、教育西路

27、片区为新城区，有天和百货、凯东中央街、华润万家超 市。振华路、中兴中路片区为旧城区，有嘉荣购物广场、华润万家超市。消费人群以 外来务工人员为主，消费力一般。 ( (二十九二十九) ) 望望牛牛墩墩镇镇 全镇总面积 31.57 平方公里，总人口约 9.08 万人，其中户籍人口约 4.46 万人， 新莞人约 4.62 万，现辖 21 个村委会和 1 个社区居民委员会。 望牛墩镇商业中心分布在振兴路、绿榕路，嘉荣购物广场、万家福购物广场。 四、四、竞争分析竞争分析 （一）主要竞争对手（一）主要竞争对手 、舞茶道 舞茶道是进驻东莞比较早的台湾奶茶品牌之一，主要主营珍珠奶茶、冰沙、咖啡、 单品茶、熟食等

28、茶饮料销售。舞茶道奶茶在东莞有较高的人气，舞茶道奶茶在东莞的 大部分镇区都都开设有分店。 、便便屋 便便屋奶茶连锁中国大陆区总部于 2007 年 11 月在东莞长安镇成立，主营珍珠奶茶、 冰沙、咖啡、单品茶，以及配搭台湾手抓饼。便便屋奶茶在东莞的认可度也比较高， 东莞的主要镇区都有便便屋的分店。 、地下铁 地下铁奶茶是一家专业的港式饮品店,主要以现场制售各式冷热饮品为主，主要有风 味奶茶系列、果汁系列、苏打系列、冰沙系列等。地下铁奶茶在东莞奶茶连锁市场所 占的份额不是很高，在东莞的部分镇区开有分店。 （二）竞争对手对比（二）竞争对手对比 品牌品牌平均单价平均单价产品产品消费群体消费群体装修形象

29、装修形象购买率购买率 舞茶道舞茶道6 6 元元主营珍珠奶茶、冰沙、 咖啡、单品茶、熟食 以 20-30 岁 上班族为主 15-30中式 红白色风格 1.8%（ 常平店） 便便屋便便屋5 5 元元主营珍珠奶茶、冰沙、 单品茶，配搭台湾手 抓饼 20-30 岁人 群为主 20-5绿色 格调，门面 一半为奶茶 一半手抓饼 2.02%（ 樟木头 店） 地下铁地下铁4 4 元元主营港式风味奶茶、 果汁、苏打、冰沙等 以中学生为 主主 2 20-30黑白 格调时尚为 主 2.6%（ 常平店） 五、拓展策略五、拓展策略 （一）选址预估：（一）选址预估：根据各镇区人口分布、商圈组成及消费力状况，可分为 以下三类商圈： 、一级镇区：东莞城区、常平镇、 大朗镇、长安镇、 虎门镇、厚街镇、