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文档简介
1、济南市大观电影城可行性研究报告目录第一部分:项目概论 一、项目基本情况 二、可行性研究依据和范围 三、项目发展依据 四、主要技术、经济指标 五、结论 第二部分:土地基本情况 一、土地自然情况 二、土地性质分析 三、土地市场分析 第三部分:城市及区域市场分析 一、城市宏观经济环境分析 二、区域宏观经济环境分析 三、城市房地产市场发展概述 四、区域房地产市场发展概述 五、宗地周边区域市场研究 六、市场分析结论 第四部分:项目定位 一、项目整体定位 二、规划布局分析 三、产品定位及户型设计 四、销售价格定位 五、建设标准定位 第五部分:经济效益分析 一、经济测算依据 二、项目开发成本构成 三、三项费
2、用与税金 四、各类产品销售价格 五、分期开发、销售设想 六、项目资金计划 七、经济效益测算结论 第六部分:结 论 一、项目名称:济南市大观电影城二、项目提出的背景大观电影院始建于 1932 年,位于济南市的商业中心的大观 园商场内,地理位置优越、交通方便、人员流量大。 1991 年在市文 化局、市影剧公司的关心和支持下,自筹资金 1000 多万元,对己使 用了几十年的老影院进行了彻底的改造,建筑面积由原来的 1800 平 方米扩大到 3600 平方米。建成了全省第一家 70mm 道尔贝八声道立 体声超大银幕影院。 十几年来, 经过不断的对影院技术和设备的更新 和改造,形成了具有三个放映厅、三个
3、录像厅、招待所、卖品部为一 体的多功能娱乐场所, 影院的技术、设施和观影环境在全省是最好的, 先后建成了全省第一家数码电影厅和 3D 立体电影厅,影院的票房收 入一直处于全省首位。 “看电影到大观”已经成为济南观众的共识。 影院连续多年获得市级文明先进单位、 卫生先进单位和安全文明业户 等荣誉,为济南市的精神文明建设做出了一定的贡献。但是, 目前 大观电影院的空间己达到了极限, 目前的设施和设备已经满足不了观 众的需求, 其建筑风格也与省会城市基础建设的步伐相差甚远, 因此 急需建设一个现代化的符合济南 “十五”期间城建工作要求的现代化 的电影城。三、项目提出的理由济南市现有 5 家专业影院,
4、现在除大观电影院是以放映电影为主 营业外,其他几家影院都不以放映电影为主业,有的已停业多年,有 的己转做它行。 大部分影院设施陈旧, 技术和设备由于缺乏资金而得 不到维修和更新,各影院负债累累,人员臃肿,大堂式的单厅放映和 环境的脏乱差严重影响着影院的发展, 失去了大量的观众, 已极不适 应人们对文化娱乐的高品位需求。但是,北京、上海、成都、武汉等 城市确是另一种景象,他们借助巨大的资金投入和先进的管理模式, 已经在低迷的电影市场中取得了骄人的成绩,他们已经向着电影超 市,多厅,多功能发展 (包括餐饮、游艺、健身、购物等 ),一个影院 可以同时放映多部影片,观众可以随到随看,不用等待,观众不是
5、为 了看某个电影而到影院去, 而是到影院以后再选择看什么电影。 影院 基本上都座落在市中心的繁华商业区内,从放映设备、音响、座椅的 舒适度和整个的观影环境以及影院的电影氛围和规范化的服务等, 都 大大的超过了济南市的所有影院;电影的票房收入更不能与之相比, 差距甚远。例如:上海的环艺电影城,北京的华星国际影城,成都的 太平洋影城等年票房收入都在 2000 万元以上,己成为当地的利税大 户。而我们全省的票房收入不过 1000 万元,还不到一家影院的一半。 我省的票房收入在全国排在倒数前几名, 这和山东经济大省的形象及 不相称。济南是山东省的省会,全省的政治、经济和文化中心,有着 得天独厚的历史文
6、化资源和旅游资源, 按照省委、 省政府提出的把济 南建设成具有新世纪现代化气息的省会城市的要求和 “十五”期间济 南城建工作高起点规划、 高标准建设、 高效能管理的原则和大力推进 特色建设基础工程、 形象工程和便民工程的要求。 建成后的大观电影 城地处繁华的商业中心是集电影、购物、书市、音像超市、客房、名优美食城、游艺城、咖啡厅、网吧、书吧、健身房等为一体的综合性 的大型文化娱乐场所。五星级的标准,先进的设备,现代化的管理, 必将给我市增加一个城市建设的亮点。三、项目选址 大观电影城建设地址:影城位于大观园商场内大观电影院原 址 (占地 209 亩 ),另需要征地 26 亩 (需要拆迁大观电影
7、院宿舍楼 和南面的民房 ),建筑面积约 2500 平方米,拆迁费用 800多万元。大观电影城位于繁华的大观园商场内,大纬二路、经四路是 济南市的主要交通干道, 20 多条公交线路经过该区域,商场云集, 交通非常方便, 是通向济南市各个方向的中心枢纽, 是一个理想的建 设场所。四、项目的建设规模和建设方案 新建的大观电影城总占地面积 47 亩(3300平方米),建筑总面积 23100平方米,共 7层(包括地下一层 )。总投资 153 亿元。地下一层:建筑面积约为 3300 平方米,主要为停车场、水泵房、 配电室、空调控制系统等。一层:建筑面积约为 3300 平方米,设图书超市、音像超市、电 影放
8、映历史展览厅。二层:建筑面积约为 3300 平方米,设风味美食城。三层:建筑面积约为 3300 平方米,主要设大型网吧、咖啡厅、 书吧等。四层:建筑面积约为 3300 平方米,主要设客房、招待会议场所。五层:建筑面积约为 3300 平方米,设游艺城、健身房、棋社、 牌社、量贩式 KTV 。六层:建筑面积约为 3300 平方米,共设十个电影厅,其中二个 400座超大银幕放映厅,两个 200 座的放映厅,四个 100座的小放映 厅,总座席 1600 个。六层楼顶:建筑面积约为 2000 平方米,球幕天文科普教育电影 厅。六、市场前景预测1、电影:总共有 1600 座位,按照 10的上座率计算,每天每个 放映厅放映电影六场, 电影票按每张 12 元计算,每天的票房收入为: 11 万多元,年票房收入为: 4147万元,税后利润 1359万元。2、其他项目的经营由于不是我们的专长,可以以出租或其他的 方式进行招商和合作。 如果以大观园现在的租价每平方米每天 4 元计 算(电影院由我们自己经营 ),5 层(除电影院一层和地下室一层 )按使用 面积 11500平方米计算,一 天租金 46000元,一个月为 138 万元, 一年为 l 656 万元。
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