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文档简介
1、张家口房地产市场调研报告2016年5月,1,张家口市场调研及可行性报告,2016年5月,张家口房地产市场调研报告2016年5月,2,目录 一、张家口市概况 二、张家口市宏观经济情况 三、张家口市房地产市场环境 四、张家口市重点房地产项目情况 五、张家口市房地产发展分析及建议,张家口房地产市场调研报告2016年5月,3,一、张家口市概况,张家口房地产市场调研报告2016年5月,4,基本现状/区位,张家口地处河北省西北部,位于冀、京、蒙、晋四省交汇处,区位优势明显,旅游资源丰富。,北京,内蒙古,山西,保定,承德,张家口,张家口房地产市场调研报告2016年5月,5,张家口地区城市化水平较低,近年来伴
2、随人口增长及城市化进程的加快为房地产行业提供了良好的发展机遇。,截至2016年,张家口市辖6区,10县 ,3个管理区(察北、塞北、高新区),总面积3.68万平方千米。市辖区:桥西区、桥东区、下花园区、宣化区、万全区、崇礼区。县:张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县 3个行政管理区:张家口市高新技术产业开发区、塞北管理区、察北管理区。截止2015年底,全市户籍总人口442.17万人,其中城镇人口230.8万人,乡村人口211.37万人,常住人口城镇化率为52.2%。,基本现状/行政人口,张家口房地产市场调研报告2016年5月,6,张家口总人口442.17万
3、人(2015年),在河北省排名第九位。市区人口137万人。,基本现状/行政人口,张家口房地产市场调研报告2016年5月,7,张家口高速公路通车总里程高达1200公里,与京、蒙、晋、以及河北省各地级市,均实现了高速公路直达。,张家口地处京、冀、晋、蒙四省市交界处,市区距首都北京仅180公里,距天津港340公里。是京津冀(环渤海)经济圈和冀晋蒙(外长城)经济圈的交汇点。 高速公路网发达,京新高速公路、京藏高速公路、首都环线高速公路、张石高速公路、京大高速公路、张承高速公路、绕城高速公路四通八通,交通极为方便。 京包铁路在此设有张家口南站。京张城际铁路也在开工建设,原来的张家口站现今已停止使用。 张
4、家口机场有航班往返国内各大城市。,基本现状/交通设施,张家口高速公路分布,张家口房地产市场调研报告2016年5月,8,二、张家口市宏观经济情况,张家口房地产市场调研报告2016年5月,9,基本现状/宏观经济环境,宏观经济发展稳步提升,2012-2014年GDP增速出现下滑趋势,2015年增速开始上升,整体在省内排名处于下游水平,人均指标较为落后。,数据来源:政府统计公报,2015年全市实现生产总值1363.54亿元,比上年增长5.8%。其中第一产业实现增加值243.88亿元,比上年增长3.3%;第二产业实现增加值545.53亿元,比上年增长4.6%;第三产业实现增加值574.13亿元,比上年增
5、长8.1%。人均生产总值达30840元,比上年增长5.7%。三次产业增加值占全市地区生产总值的比重分别为17.9%、40.0%和42.1%。,张家口房地产市场调研报告2016年5月,10,张家口市GDP总值(2015年)为1363.5亿元,全省排名第九位,发展水平较低。人均GDP水平较低,在河北省排名九位。,基本现状/宏观经济环境,说明:2015年保定GDP总量统计包含定州市,张家口房地产市场调研报告2016年5月,11,冀西北地区的中心城市,连接京津、沟通晋蒙的交通枢纽。到2020年,中心城区城市人口控制在129.8万人以内,城市建设用地控制在124平方公里以内。,城市规划定位,张家口市城镇
6、等级规模结构分为四级: 首级市域中心城市:为张家口市区(张家口桥东区和桥西区); 第二级为5个中小城市,即沙城(怀来县)、张北、蔚州(今蔚县)3个中等城市,涿鹿、阳原2个小城市; 第三级柴沟堡、西湾子等7个县城; 第四级为84个建制镇。 一主三副:以六个区为为主,辐射万全县。以怀柔、张北和蔚县为三个副中心,辐射周边其他县,张家口房地产市场调研报告2016年5月,12,张家口市主城区近期建设规划 城市总体布局采取“组团式”布局结构。规划利用现主城区内形成的“一市三城”格局,结合洋河新区发展用地,将其作为城市组团实施统一规划,通过区域高速公路与高等级道路、铁路和道路网将各组团联结,形成一个既相对独
7、立,又联系方便的统一城市建成区。主城区城市用地总体结构形态为“一中心二组团”的用地格局。 城市近期发展方向为:老城区适当向南发展,洋河新区在洋河与清水河交汇处向东发展;宣化城区向西、向东发展;下花园城区向东发展。为加快城市基础设施建设,启动和推进洋河新区、宣化西部城区建设工程和下花园东区建设工程。规划将重点区域分为重点优化区和重点开发区。重点优化区域以旧城更新改造区和原有工业用地置换区为主。重点开发区域为洋河新区、宣化西部、东部新城区、下花园东部新区。城市近期建设项目制订了实施时间计划,项目实施原则上应按制订的时间顺序安排。,张家口房地产市场调研报告2016年5月,13,城市规划定位,城市总体
8、布局采取“组团式”布局结构。规划利用现主城区内形成的“一市三城”格局,张家口房地产市场调研报告2016年5月,14,城市近期发展方向,城市近期发展方向为: 老城区适当向南发展, 洋河新区在洋河与清 水河交汇处向东发展; 宣化城区向西、向东 发展;下花园城区向 东发展。(图中红色 区域),主城区,宣化区,下花园区,洋河新区,张家口房地产市场调研报告2016年5月,15,张家口十三五规划,张家口市十三五期间将大力培育“四大两新一高”主导产业,着力打造水源涵养功能区、绿色产业聚集区、可再生能源示范区、国际休闲运动旅游城市和奥运名城。 大生态,重点发展规模化、集约化、品牌化的生态林业、现代农业,促进产
9、业发展生态化、生态建设产业化。 大旅游,引进大企业、采取大投入、进行大开发、打造大品牌,形成全区域、全要素、全时段、全品种的旅游形态,打造国际休闲运动旅游城市和冬奥名城。 大数据,以张北云计算产业园为中心,进一步向坝上其他县区延伸,推进下花园智慧环境产业园等项目,以大数据带动信息产业发展,加快打造“中国数坝”。 大健康,加强与北京医疗机构的合作,发展医疗+养老、保健、康复、制造的新型业态,打造高端健康产业的集聚区。 新能源,以国家可再生能源示范区建设为载体,建设全形式、全过程、高技术、高聚集、智慧化、可复制的示范基地。 新技术,积极承接科研成果孵化转化,引进培育一批生物医药、电子信息、物联网、
10、新材料等领域的科技型、创新型企业,打造高新技术产业集群。 高端制造,以智能制造为核心,重点发展汽车发动机、整车和零部件配套、新能源设备、应急装备、特种和专用汽车、航空航天设备、智能机器人等高附加值产业,逐步培育形成先进制造业集群。,张家口房地产市场调研报告2016年5月,16,冬奥会对张家口发展的影响,奥运会级别的体育赛事势必会给举办城市带来大量的基础设施建设投资。 对于张家口来说,带动的是它整个第三产业链的增长,如冰雪产业地产、旅游地产、酒店商业地产、以及众多服务行业等等。,张家口房地产市场调研报告2016年5月,17,冬奥会对张家口发展的影响,近5年,张家口经济增速下滑明显,由2010年的
11、同比增长14.1%降至2014年的5.2%,再到2015年的5.8%,低于河北省平均增速1.3个百分点,在产业比重方面,张家口第二、三产业占比长期保持在40%左右,第三产业发展缓慢,始终低于工业产值占比。冬奥会对于第三产业稍显弱势的张家口来说可是好消息,旅游促进经济增长和地区产业结构优化。 未来几年,张家口将借助冬奥机遇,集中力量把冰雪产业打造成全市的支柱产业。一方面,以崇礼县为核心,在坝上地区打造北方冰雪创意基地;另一方面,为促进滑雪产业集聚、持续发展,规划建设了崇礼县冰雪文化产业园和仕腾奥运产业园,重点引进滑雪器具、运动装备生产及冰雪文化创意等项目。 2010-2014年,张家口市户籍人口
12、增加34万人,但是同期常住人口仅增加7万人,主办冬奥会加上京津冀一体化给张家口的发展带来了新契机,就业机会增加了,整个城市的人口吸纳能力势必增强。 目前北京与河北三个场馆群之间的交通设施建设已全面启动,连接3地的京张高速铁路预计2019年前后建成通车,京张高速的建成,将大大缩短北京市区到延庆、张家口等地的时间成本。到时候从北京市区1小时之内就可以到达张家口崇礼太子城赛区,张家口也由此进入“首都一小时生活圈”。由此可以预见,未来两市往来将更加便利,极大促进京张两地人流、物流、信息流的交往与联系,鉴于北京和张家口巨大的房价差异,今后,在北京奋斗的张家口人会更倾向于回家置业,或者在张家口买房。类似于
13、现在京津之间的双城生活。将促进张家口房地产市场的发展。,张家口房地产市场调研报告2016年5月,18,张家口市毗邻京、津的战略位臵,使其发展步伐在近两年有所提速。政府也利用这一优势积极进行改革,实行“三年大变样”和加快铁路、公路建设等计划,成绩显著。目前张家口市城镇建设“3年上水平”的大幕已经拉开。3年中,将完成城镇建设投资1500亿元,打造强市名镇,并把环境保护和生态建设放在首位,着力建设资源节约型城市、环境友好型城市,力争主城区主要设施指标和环境指标超过全国水平,部分指标达到或接近国内先进水平,县城主要设施指标和环境指标超过全国平均水平。 但目前市场还存在如:商业氛围不浓厚、人口密集度不高
14、、人民消费水平普遍偏低等问题 房地产市场方面,由于今年政府大刀阔斧的改革,“旧城改造”逐渐告一段落,未来城市建设将以“新区建设”为主,这对当地房地产行业的发展影响较大。 近年来的新一轮房地产开发热潮使当时房地产库存偏大,商品房去化速度偏低,短期内房价上涨动力不足。,2013年11月,经党中央、国务院批准,中国奥委会正式同意北京和张家口申办2022年冬奥会,并以北京市名义向国际奥委会提出申办申请。以此利好消息为由,张家口市房价在13年底至14年上半年时间普遍上涨600-800元/平房米。 2015年7月31日,中国北京获得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办权。以此利好消息,张家口房价在20
15、15年下半年至今上涨超过700元/平方米。,城市总体规划/城市投资吸引力,区域发展规划总结,张家口房地产市场调研报告2016年5月,19,三、张家口市房地产市场环境,张家口房地产市场调研报告2016年5月,20,固定资产投资情况: 2015年固定资产投资累计完成1554.23亿元,比上年增长10.9%。其中城乡建设项目完成投资1342.56亿元,比上年增长9.5%;房地产投资211.67亿元,比上年增长20.0 %。分产业看,第一产业投资182.94亿元,增长28.0%;第二产业投资627.50亿元,增长11.0%;第三产业投资743.79亿元,增长7.2 %。 房地产投资情况: 2015年房
16、地产开发投资211.67亿元,比上年增长20%。其中,商品住宅投资154.10亿元, 比上年增长25.9%;办公楼投资7.8亿元,比上年增长628.5%;商业营业用房投资 27.36亿元,比上年下降31.6%。商品房施工面积1903.0万平方米,比上年下降1.2;商品房竣工面积233.4万平方米,比上年下降0.5;商品房销售面积448.0万平方米,比上年下降7.4;商品房销售额206.0亿元,比上年增长2.3。,房地产市场环境/固定资产投资和房地产开发,张家口房地产市场调研报告2016年5月,21,据统计2015年土地收入的完成情况最好的10个城市中,泸州排名第一,2015年土地收入额为43.
17、95亿元,去年为5.87亿元,今年的完成情况已高达749%;盐市排名第二,完成243.02%;张家口完成了150%排名第10。而北京土地收入虽最多,但截至最新的本月初,完成情况也还不到100%。,房地产市场环境/土地市场/张家口2015年土地收入完成情况,数据来源:WIND,张家口房地产市场调研报告2016年5月,22,2015年10月堪称张家口房地产史上最大规模的土地集中出让拍卖落下帷幕,其中备注关注的经开区10宗住宅地块分别花落十家不同的地产商,本次集中出让10宗住宅用地合计约30.76万平方米,共获得土地出让金12.3亿多元人民币。虽然平均楼面价不高,但是还是呈现出土地价格逐年提高的趋势
18、,尤其是位于张家口市区中轴线上的钻石南路东侧面积4万多平米的地块,被张家口市建张房地产开发有限公司以2.74亿元竞得,该地块剔除保障房部分,以近3000元的楼面价成为张家口市的地王。,备注:张家口市2015年重点项目土地出让情况。数据来源:张家口统计局,房地产市场环境/土地市场/张家口近期集中土地出让信息,张家口房地产市场调研报告2016年5月,23,区域房地产板块划分,桥西区:属于张家口市老城区,区域主要产品为多层及小高层产品,土地资源有限放量逐减,均价水平在5800-6800元/平米之间,主要承接区域中低端客群。,桥东区:属于张家口老城区,处于张家口繁华地带,区域产品品质较高,主要承接区域
19、中高端客群,主要产品为高层,产品均价区间分布较大,均价在6700-7300元/平米左右,高新区:属于新发展区域,区域整体配套相对尚不成熟,发展空间最大(继续向南部拓展),主要产品为高层,承接市区及外县客群,均价水平在6900-7500/平米左右。,桥西区为老城区,发展空间狭小,房价最低,桥东区为最成熟的商业居住板块,高新区经过近几年大力发展,居住板块也日益成熟,房价最高,但商业及人气仍不及老城区,张家口房地产市场调研报告2016年5月,24,区域房地产板块对比分析,张家口房地产市场调研报告2016年5月,25,张家口楼盘分布,张家口房地产市场调研报告2016年5月,26,张家口房价以及各区房价
20、(2016年4-5月),数据来源: 搜狐焦点网,张家口房地产市场调研报告2016年5月,27,根据图表所示:张家口2015年年初(1月)各热门项目均价约5500-5800元/平米,到了年终(12月)桥东区、经开区等优质项目均价约达到6700-7500元/平米,桥西楼盘均价约在5800-6500元/平米。 2015年各项目平均涨幅在15%-20%左右。,张家口2015年重点项目价格走势,张家口房地产市场调研报告2016年5月,28,张家口2015年网站访问量(关注度高于申冬奥成功之前),从图上看出,在8月1日前访问量一直稳定在日均线以下(红色线),8月1日访问量突然拉升到均值4倍左右(蓝线)达到
21、峰值,随后整体数据呈现逐步走低的趋势,9月底到10月下旬,日均访问量比申冬奥成功前的均值仍高出约40%左右。说明申冬奥成功后,大家对房子的关注度虽然在下降(8月底之后),但是总体仍高于731之前。,数据来源:张家口统计局,张家口房地产市场调研报告2016年5月,29,张家口2015年访客重点区域,图中显示,河北(其中80%是张家口区域)的客户占绝大多数,达56.2%,北京客户占比31%,占比家口之外最高的,其中北京的访客绝大多数还是张家口北漂人群,北京投资张家口房产的客户极少。占比第3-5名的区域分别是天津、广东、内蒙古。,随着冬奥会的成功,有一些留洋海外的中国人也在关注张家口的楼市,其中包括
22、在美国、英国等国家的人群。,数据来源:张家口统计局,张家口房地产市场调研报告2016年5月,30,张家口2015年房地产市场去化情况,2015年以来,国家针对房地产市场出台了一系列楼市利好措施,张家口各级各部门积极合理应对,保持了房地产市场的较为有序健康发展。2015年全市房地产企业资金来源情况好转,外欠款减少,但待开发土地面积大幅增长,房屋施工及竣工面积与去年基本持平,商品房销售持续低迷。总体来看,全市房地产企业观望情绪上升,工程进度趋于放缓,房地产市场去库存压力犹存。 截止到去年底全市房地产开发企业融资金额达到了270.2亿元,同比增长了10.3%。 截止2015年底全市待开发土地面积达到
23、了92.3万平方米,同比大幅增长72.6%。 截止2015年底住宅施工面积完成1494.2万平方米,同比增长1.2%。在住宅施工面积中90平米及以下户型完成608.2万平米,同比增长12.4%,占住宅面积的40.7%;144平米以上户型完成99.0万平米,同比增长0.5%;90到144平米户型完成787.0万平米,同比下降6.0%。 2015年住宅销售384.3万平方米,同比微增2.6%,住宅销售中90平米及以下户型面积销售下降14.7%,90平米以上户型销售较快是拉动住宅销售增长的主要因素;办公楼完成销售8.0万平方米,同比大幅增长80.0%;商业营业用房销售完成40.6万平方米,同比大幅下
24、降57.4%。 以上数字反映出,张市商品房销售下降主要是受商业营业用房需求不振因素影响所致,而住宅销售主要以改善型的大中户型销售为主。,数据来源:张家口统计局,张家口房地产市场调研报告2016年5月,31,张家口房地产市场存量以及潜在开发量,张家口2016年去库存压力加大,虽然2015年销售量有所好转,但是总体的形势依旧不容乐观,开发企业待售商品房面积大幅增加,截止到去年底,全市待售面积达到了151.5万平方米,同比增长65.5%。从结构上看:住宅为101.5万平方米,同比增长57.1%;办公楼1.5万平方米,同比下降7.1%;商业营业用房40.7万平方米,同比大幅增长97.5%;其他类房屋为
25、6万平方米,同比增长65.1%。 从以上数字看出,住宅及商业营业用房占待售面积的比重达到了94.0%,且增速较快,是全市去库存压力的症结所在。 我们通过数据对比可以发现,按照2015年的去化速度(384.3万平方米/年),张家口房地产存量市场的去化周期约为4个月,市场潜在开发量约为249万平方米,去化周期为7.7个月。,数据来源:张家口统计局,张家口房地产市场调研报告2016年5月,32,四、张家口市重点房地产项目情况,张家口房地产市场调研报告2016年5月,33,房地产市场环境/典型案例,张家口房地产市场调研报告2016年5月,34,房地产市场环境/典型案例(滨河公馆),经开区,张家口房地产市场调研报告2016年5月,35,房地产市场环境/典型案例(滨河公馆价格走势),经开区,价格分水岭,张家口房地产市场调研报告2016年5月,36,房地产市场环境/典型案例(贝尔紫园),经开区,张家口房地产市场调研报告2016年5月,37,房地产市场环境/典型案例(贝尔紫园价格走势),价格分水岭,经开区,张家口房地产市场调研报告2016年5月,38,房地产市场环境/典型案例(维多利亚广场),桥东区,张家口房地产市场调研报告2016年5月,39
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