北京商业地产市场研究报告

1、目录第一章 北京商业地产的发展时机4一、促进市场发展的主要因素41、首都经济的持续增长42、北京商业的全面发展43、发展规划的出台实施44、市场调控的规范加强45、区域商圈的功能变化46、重大事件的突发影响57、宏观环境的不断优化58、消费投资的逐渐理性5二、引起快速升温的直接原因51、投资转移52、需求拉动53、利益驱动64、运作灵活6第二章 北京商业地产的市场形势6一、整体市场6（一）市场概况61、全国市场62、北京市场7（二）主要情况81、市场供给82、市场需求83、市场行情（资源来源：易铺网）84、运作方式105、价格分布106、项目分布10二、区域市场11（一）cbd地区111、供给

2、方面112、新旧主要项目113、需求方面124、市场形势12（二）中关村131、中国硅谷助推投资热潮132、供求关系决定市场高价133、住宅底商有利可图134、中小投资者不容忽视13（三）亚运村141、供需矛盾突出142、市场持续热销14（四）南城地区141、商业地产渐成规模142、市级物流中心初步显现153、三大城区广汇商机15第三章北京商业地产的未来趋势15一、北京商业的规划发展15（一）北京“十五”期间商业发展规划151、发展基本目标152、商业发展重点163、业态引进重点16（二）区域规划情况161、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。162、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。16

3、3、社区商业中心。164、特色商业街。17（三）北京商业的发展趋势171、北京的流通业172、北京的商业街173、北京的零售业17二、市场存在的问题现象18（一）自身不足181、开发资金匮乏。182、复合人才稀缺。183、软硬件不配套。184、管理服务滞后。18（二）市场表现181、主要问题182、具体现象19三、市场发展的未来态势19（一）基本态势：竞争加剧、聚集扩散191、两个主要外在因素192、两个主要的内在因素：19（二）总体趋势201、供应方面：逐年递增，且规模与分布更日趋理性化。202、需求方面：稳中趋旺。203、区域分布：多中心化。204、市场价格：先升后降20（三）投资重点21

4、1、重点项目：政府鼓励的4大类212、重点区域：三、四环周边地区213、重点业态：零售物业214、重点类型：临街底商21第四章北京商业地产的投资探讨21一、商业地产的投资概述21（一）投资风险的规避211、经营模式。222、合作方式。223、规划设计。224、商圈需求。22（二）投资的基本考虑221、商圈的规模222、商圈的变动223、主力店效应234、广场和人气235、品牌店效应236、地理位置237、商铺的通用性238、周边的价格水平23二、商业地产的简单思考23思考一：商业定位23思考二：商业物业的管理24思考三：商业地产的二、三级市场24思考四：商业价值与业态规模24思考五：商业与房地

5、产的对接24北京商业地产市场研究报告第一章 北京商业地产的发展时机对北京商业地产市场的发展时机，基本判断是：条件成熟，并快速升温。一、促进市场发展的主要因素下列因素，孕育并夯实了北京商业地产市场发展的基石，有力地促进了市场发展。1、首都经济的持续增长北京快速发展，宏观经济指标（如国内生产总值、人口总量及其结构、人均可支配收入及其结构、社会消费品零售额等）稳步增长或优化，商业发展空间日益广阔，居民消费能力持续增强，新一轮的投资消费升级已展开，助推了商业地产市场的发展。2、北京商业的全面发展首先，市级商业、区域商业和社区商业的快速增长，促进了商业地产与之的同步发展。其次，商业业态日益的多元化和现代

6、化，拉升了对商业地产的需求。再者，商业与地产相互融合、相互促进已到了一个全新的阶段，直接壮大了商业地产市场。3、发展规划的出台实施城市总体规划、奥运行动规划、商业发展规划、商业物流规划、基础设施建设与发展规划等北京市各项规划的相继出台及实施对商业地产市场发展都将有积极的导向和促进作用。4、市场调控的规范加强市场的日益规范及住宅、写字楼投资利润的趋于稳定、透明；股市汇市的风险加剧及投资渠道的过于狭窄；存贷款利率一再下调及央行121号文等政策的深远影响，都促使开发商、投资者和居民个人对刚刚起步但潜力巨大的商业地产给予了高度关注。5、区域商圈的功能变化商圈功能可看作是居住功能（住宅）、商业功能（商铺

7、）、商务功能（办公楼）的有机结合。随着北京城市建设及更新改造的力度不断加强、步伐不断加快，各商圈居住及商务功能正发生明显的变化，这必将引起区域商圈的功能变化，从而促进商业业态的优化和增加对商铺的需求。区域商圈功能变化对商业地产市场的影响将持续增强。 6、重大事件的突发影响奥运、入世极大地促进了商业地产市场的发展，影响长期深远。而非典疫情对商业地产市场的影响虽剧烈但短暂，只是延缓而未阻碍市场的发展，同时非典后各项鼓励优惠政策的及时出台，不但使市场复苏迅速，而且对市场的今后发展也产生了积极影响。7、宏观环境的不断优化一方面，北京是外资投资热点地区之一，国外投资者普遍看好即将全面开放的中国市场及其巨

8、大的发展潜力，作为首都，北京自然是热点；另一方面，北京也是内地投资热点地区之一，内资企业加快进京步伐，民间投资渐成规模之势。上述两方面都直接或间接促进了北京商业的繁荣和商业地产市场的发展。8、消费投资的逐渐理性以往几次消费投资热潮的经历教训，使市场的消费需求及投资行为日趋理性、成熟，从而有利于北京商业地产市场今后的规范发展和逐步成熟。二、引起快速升温的直接原因下列原因，直接引起了北京商业地产市场的快速升温，成为了市场的投资热点。1、投资转移随着北京住宅、写字楼市场的竞争加剧和利润的公开透明，加之投资渠道的单一狭窄及股市汇市的风险加剧，使商业地产渐成了股市、汇市、高档住宅投资以外的一种新的理财方

9、式。同时，房地产投资一般都经历了从住宅到写字楼再到商铺的发展历程，商业地产（开发建设与商业经营融合而成的复合地产）是房地产开发的趋势之一，也为目前以单一项目开发为主的传统房地产投资提供了一个全新的拓展空间。2、需求拉动居民投资消费能力日益提高，北京城市人口逐年递增，居住范围向外加速拓展，城区更新改造力度不断加大，市容市貌得到极大改善；以及入世奥运的深远影响，都对商业地产市场快速升温起到了需求拉动作用。简单来说，商业地产的需求空间很大。人均商业面积需求方面。人均商业面积比是衡量一个城市商业面积是否合理的一个指标，纽约、东京大概是1.6、1.7，香港约1.3，上海接近1。若按1300万城市人口及人

10、均1平方米计算，北京将至少需要1300万平方米的商业面积，但据统计，2002年北京商业物业总面积现有900多万平方米左右，发展潜力巨大。消费水准提升需求方面。以往消费主要是购买式的，而如今已向体验式转变，原有商业已无法满足人们日益增长的多元化消费需求，需要新的商业业态进入。区域商圈分块需求方面。以往商业主要表现是城市中心集中地段的集中消费，而如今随着城市内向（旧城改造）及外向（新区开发）两方面的快速发展，消费由购买式向体验式的转变，原有商业格局必然改变，多级中心及多极商圈必然出现，这必然加大对区域商业中心、特色商业街、专业市场、社区商铺等的需求，促进商业地产市场发展。此外，三外投资（外资、外地

11、、外行）齐头并进，中小投资者踊跃参与，特别是国内外商业巨头纷纷抢滩北京商业市场，一大批特许经营或加盟连锁店竞相陆续选址落户，都直接起到了需求拉动的作用。3、利益驱动首先目前商业地产开发周期较快、投资回报率较高，其次近期商业地产供不应求，市场发展潜力巨大；再者商业地产尚处于起步摸索阶段，较之趋于规范的其他投资方式，卖点及利润还有很大的挖掘提升空间，因此自然吸引越来越多的投资进入。同时，这种复合地产也大大提升了区域地块及开发项目的附加值和竞争力，使房地产投资越来越多地注重商业地产。4、运作灵活商铺不但有较高的投资价值，而且运作多样、经营灵活，可出售也可出租，可经营也可委托，可大可小、可合可分，又可

12、根据市场需求及竞争状况进行及时调整，因此具有很强的市场适应性和抗风险性。第二章 北京商业地产的市场形势对北京商业地产市场的现状，简单概括是：供求两旺、并持续高温。一、整体市场（一）市场概况1、全国市场1997年以来，国内商业地产市场迅速复苏、高速增长。首先，全国范围内城市化进程的加快和大规模的旧城改造，一方面使传统商业中心亟待改造提升，另一方面也使新兴区域商圈亟待开发建设，加之大范围的产业结构调整、第三产业的飞速发展，直接形成了对商业地产的大量需求。其次，中国入世后，众多零售、娱乐、家居、餐饮业的国际商业巨头竞相加快了抢滩中国市场的步伐，如沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、麦当劳、麦德龙、肯德基

13、、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等，增加大量商业地产需求的同时也促使了一些新型商业业态的引入和新型商业地产的开发，如shoppingmall、outletstore（工厂直销店）、超市连锁店和特色商业街等，有力推动了商业地产市场的快速升温。具体现象：l 一些大中城市的商业类物业供不应求，商铺价格飞涨、屡创新高。l 全国范围内争建商业特色街及大型购物中心。北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、西安等不少大中城市都正在筹划或已经兴建shoppingmall。l 众多开发商纷纷加大商业地产项目的开发，其中大连万达将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，并与国际商业巨头沃尔玛结成战略性同盟，计划在上海、北京等

14、15个城市开发大型商业地产。今后，其商业地产的开发规模和销售额均超过住宅类物业。据不完全统计，19972002年，国内商铺销售占整体房地产销售的比例约为7，但增幅日益明显，2000、2001、2002年增幅分别达到40%、10.6、30。2002年国内商业地产的投资额同比增幅为11.8。2003年18月，全国商业营业用房新开工面积和投资额增幅均超过40，在房地产分类物业中增幅最高。从原由各小区临街底商、裙楼、门市房而形成的配套商业，再到以大型百货商厦为中心的区域商业，直至如今以超级购物中心为代表的专业商业地产，商业物业模式经历了一系列变革后，房地产业越来越向第三产业、商业倾斜，日益与之对接融合

15、。复合地产已成为房地产开发的一个必然趋势。2、北京市场北京商业地产市场的发展略晚于深圳、上海。迅速升温于2002年。从朝外“老番街” 火爆开盘到回龙观底商快速结案，从中关村科贸中心12.8万元天价的一炮打响到建外soho和左岸工社的旺铺热拍，商业地产市场众人瞩目、风光无限。持续高温到2003年。新型商业地产陆续开发，世纪金源领军，shopping mall率先开工；大连万达随后，订单地产反响热烈；其他开发商据了解也纷纷行动。华远有意与沃尔玛合作建设包括沃尔玛中关村连锁店在内的三至四个大型超市，天鸿表示将在回龙观兴建一个综合性大型超市，城开将与索纳塔营销商在西单合作开发4s新型轿车销售服务商场，

16、新组建的太合商业房地产公司也将加大商业地产的投资。众多新老项目也都加大了对商业物业的投入。左岸工社与全球最大的商业健身连锁机构中体倍力健身俱乐部合作，建立了3000平方米的中体倍力左岸连锁店；建外soho有意拷贝上海新天地模式，继续开发特色商业街；后现代城已规划出一条风格独特的商业休闲街；富力城也拟准备引进2.53万平方米的大型综合类超市；苹果社区设计了20万平方米的商业面积，包括1.5万平方米的综合超市和一条浓厚文化气息的特色商街。原有商业地产西单商场及恒基中心也加快了全新改造。同时，国内外商业巨头进京步伐明显加快。建材方面的欧倍德、百安居、乐华梅兰，超市方面的沃尔玛、欧尚、711便利店、迪

17、亚折扣店等，或开业、或落户、或筹备、或选址、或报审。大商集团、上海华联、物美超市等国内大型商业企业也积极在京拓展。（二）主要情况1、市场供给据市统计局统计，截止2002年底，北京商业零售业物业总面积为998.5万平方米，营业面积529万平方米；餐饮业总面积206.8万平方米，营业面积130万平方米。2003年111月，商业营业用房施工面积同比增长34.2%，增幅高于总施工面积的30.3%和住宅施工面积的25.2%。同时，综合世邦魏理仕和戴德量行的报告，对大型商业物业的市场供给情况了解如下：l 从现有存量上看，2002年大型商业物业存量约为160多万平方米，其中百货业27.9万平方米，购物中心6

18、6.1万平方米，外资超市33.2万平方米，甲级写字楼底层商铺36.7万平方米。2003年大型商业物业（万平方米以上）达到120个，可提供商业总面积294.5万平方米，平均规模为2.5万平方米。l 从潜在供量上看，2002年至今在建项目71万平方米，拟建项目320万平方米。同时据了解，未来几年内，北京还将批复500万平方米的商业面积。l 从可能增量上看，2002年为23.59万平方米，2003年近30万平方米（2003年110月为20万平方米），2004年预计约53万平方米，而到2007年将可能突破300万平方米。2、市场需求l 从需求主体上看，大型商业集团（特别是国内外零售商业巨头）带动了大型

19、商业地产的需求，中小企业及个人（尤其是中小投资者）带动了小型商铺的需求。其中中小投资者最多，对小型商铺需求最大。l 从需求区域上看，首选朝阳区的东三环和亚运村，其次是海淀区的中关村，主要集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。l 从需求类型上看，大型商业地产中新型业态（大型购物中心、专业市场、特色街、超市连锁等）的需求远大于传统业态（如百货商场），小型商铺中餐饮和服装类的需求远大于娱乐类。l 从需求规模上看，呈两极化发展趋势，大型商业地产主要集中在46万平方米之间，同时10万平方米以上超大型项目不断涌现；小型商铺主要集中在10200平方米之间，同时出现了可分割式商

20、铺，专业市场中的商铺面积更小。3、市场行情（资源来源：易铺网）l 商铺最高售价排行参考商铺最高销售单价排行榜商铺名称售价排行中关村科贸中心13万元/平方米1左岸工社商铺6.36万元/平方米2第五大道4.2万元/平方米3建外商铺3万元/平方米4朝阳门外的老番街2.5万元/平方米5国展家园商铺2.3万元/平方米6欧陆经典2.1万元/平方米7九台2000商铺1.98万元平方米8l 办公楼底商售价参考城区位置项目商业面积及楼层售价(元建筑平米)西城复兴门远洋大厦4,00030,000西城阜成门国润大厦60012,600海淀西北三环数码大厦240/首层25,000海淀四道口国兴大厦600首层均价12,0

21、00朝阳北三环边浙江大厦13,90010,00027,000朝阳东四环住邦2000约5,60016,00019,800l 住宅楼底商售价参考城区位置项目商业面积及楼层售价(元建筑平米)朝阳大北窑现代城20,000一二层20,00023,000朝阳亚运村风林绿洲5,00014,00023,000朝阳芍药居旭风苑4,0009,200海淀国兴大厦四道口20,00014,000东城安定门外柳源居约1,00012,500宣武广安门朗琴园约4,000首层14,000崇文广安大街金帝世家50,00018,00020,0004、运作方式据不完全统计，商业地产的运作方式主要有租赁、销售、租售并举、自营或联营等形

22、式。其中：租赁的项目最多，近62万平方米，约占总量的34%，以55万平方米的金源shoppingmall为代表租售并举的次之，近54万平方米，约占总量的30%，以7万平方米的北方明珠底商为代表出售的项目第三，近46万平方米，约占总量的26%，以建外soho、第五大道为代表自营或联营的最少，近17万平方米，约占总量的10%，以16万平方米的华贸中心为代表5、价格分布据统计，2003年110月，商业营业用房销售均价10394元平方米，同比增长38.5%，增幅远高于商品房平均销售价格的2.4%、办公用房的5.4%和住宅的2%。世邦魏理仕和戴德量行的报告显示，截止2003年10月，优质商铺首层、二层的

23、平均租金报价分别为2.75美元、1.37美元，分别上升了0.4%、0.2。同时，据不完全统计，价格区间分布情况如下：l 销售价格底商价格一般是住宅或公寓价格的23倍均价4万元以上的项目，约占总量的4%，主要集中在中关村和cbd均价34万元的项目，约占总量的9%均价23万元的项目最多，约占总量的29%，一般是商圈、高档写字楼和公寓底商的主力价位均价11.5万元的项目，一般是城区内非商圈商铺的主力价位均价50008000元的项目，一般是远近郊区商铺的主力价位l 租金价格5元/平方米天以上的项目，约占45%34元/平方米天的项目，约占22%45元/平方米天的项目，约占22%23元/平方米天的项目，约

24、占11%6、项目分布一是从区域方位上看，目前商业地产项目区域划分明显，价值差别也很明显。近50%的项目集中于市级和区域商业中心。市级商业中心位于城市中心，包括王府井和西单；区域商业中心主要集中在东部和西部，散布于商务区、居住组团或交通枢纽附近，目前发展较为成熟的有中关村、cbd、建国门、朝外、亮马河、亚运村和公主坟。其中，cbd、中关村是两大核心。l 东区：cbd，是消费档次较高的区域商业中心。财富中心、建外soho、昆泰国际中心、万达广场、华贸中心以及即将推出的大成天地时尚之窗，cbd及周边已经成为商业投资的热点区域。l 西区：西北三环、中关村沿线，始终是商业地产的投资热点，尤其是中关村一带

25、，市场供不应求，价格居高不下。l 北区：亚运村地区，从原有的欧陆经典、阳光广场到近期的第五大道，高档次、高密度的居住社区保证了区域商业地产投资的热度。l 南区：一向是商业投资的软肋地带，与上述三区相比略显不足，商业投资氛围及人气还需提升。其中大都市街和其后的金帝世家、世贸商城(木樨园)等项目较有影响。二是从投资类别上看，目前商业地产项目种类日益丰富，投资也各有特点。一般可分为市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心、专业市场、特色商业街和底商等六种。l 市级商业中心：商圈辐射半径达78公里甚至全市。包括原有三个（前门、王府井和西单）和新兴五个（cbd、中关村、马甸、公主坟和木樨园）商业中心。商

26、业规模大，业态、业种复合度高、辐射半径大。因此，商铺租售相对容易、投资回报率高、回收周期较短，投资可保证长期稳定的回报。但价格也高，前期投入较大，运作空间也有限。l 区级商业中心：服务区域，如方庄、望京。社区商业中心：服务社区，如天通苑、世纪城。商铺价格相对不高、经营较稳定，但不同位置价值差别很大。l 专业市场：很多，服装类如阜外的万通、雅宝路的天涯大厦、蒋宅口的巨库；it类如中关村的科贸中心、鼎好电子商城；家居类如碧溪家具广场等。其最大特点就是单个商铺面积小（不超过10），单价高、不能独立经营需要托管或自营。因此高风险和高回报并存。l 特色商业街：市场行为自然形成的较好，行政行为打造的效果较

27、差。如东直门鬼街、方庄食街、马连道茶叶街等。l 底商：最多，简单可分为办公楼底商(如数码大厦、银科大厦等)和住宅底商(如珠江帝景、回龙观经济适用房)两大类。其中拥有独立门面及固定消费人群、经营稳定、投资风险小、价格相对低廉的住宅底商最受欢迎。二、区域市场（一）cbd地区1、供给方面近两年，cbd及泛cbd地区在住宅和写字楼新建项目集中推出的同时，商业物业的开发及供应也明显升温，成为商业地产的投资热点地区。据戴德梁行统计，到2008年，cbd新增商业面积将不低于90万平方米，如国贸三期的5万平方米、lg大厦的3.5万平方米、华贸中心的16万平方米等，约占北京新增商业总面积的29%。若加上原有的国

28、贸商城、嘉里中心等项目，商业总面积将超过100万平方米，届时北京商业格局将发生较大变革，作为新兴的市级商业中心，cbd将超越西单、王府井，成为北京规模最大的商业区。2、新旧主要项目项目名称项目位置项目规模开业时间租售状况国贸商城建外大街1号60000平方米1990年(1期)只租不售嘉里中心光华路1号15000平方米2000年只租不售soho现代城建国路88号20000平方米2002年销售京汇大厦国贸桥东南3000平方米2002年只租不售国贸三期建外大街1号60000平方米2007年只租不售华贸中心光华路1号160000平方米2005年只租不售建外soho建外大街4号90000平方米2004年销

29、售万达广场国贸桥东南70000平方米2005年以租为主3、需求方面对cbd地区的商铺需求有明显增长的主要行业如下： l 品牌服饰 作为商铺市场消化量最大的租户类别，品牌服饰今后对cbd将有较大需求，尤其是中高档及高档品牌。l 餐饮 数以百万计的工作人口，且有大量的商务往来，都将为餐饮业创造巨大的商机，cbd将成为餐饮业的必争之地。l 展厅 鉴于收入较高人群的聚集之地及体验式消费的转变，致力于创造独特体验的中高档品牌将会把开设展厅的目标锁定在cbd。l 配套服务 由于在cbd工作与生活的人群数量庞大，将需要不同类别的配套服务，如票务、商业印刷、快递、便利店、洗衣店等，对配套店铺数量的需求亦相对较

30、大。4、市场形势l 产品定位普遍高启客户定位是产品定位的依据。据北京cbd商业发展规划(2002-2010)预测，cbd的消费人群约有50万，其中，年轻时尚的商务白领约2530万，常驻财富阶层及涉外人士各约有5.5万，商务旅行人群约1.7万，文化休闲人群约12万，观光人群约48万。另据资料显示，cbd拥有北京高档商务写字楼的70%、跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%、外国银行在北京分行的90%、北京十大写字楼的全部和十大宾馆的80%等等。因此，cbd商业项目纷纷立足于及全面覆盖高端消费者的种种个性化需求，定位在高档和著名品牌上。其中，立志与世界500强携手的万达广场、号称移植上海

31、新天地的建外soho和筹划营造欧式风情商业走廊的珠江帝景可以说是典型代表，。l 商铺租价平稳上扬目前cbd商业面积不足10万平方米，约占北京的7%。而且业态较单一，主要以购物中心为主，又相对集中在国贸、嘉里中心和贵友。况且自国贸二期后，新增供应较少，因此面对稳步上升的市场需求，商铺平均租金平稳上升，首层优质商铺月租金为60120美元，空置率一直保持在2%的较低水平。l 东区成为发展重心目前cbd西部和北部都已经形成了一定规模的商业区，如以蓝岛、丰联广场为中心的朝外商业街和以燕莎为中心的燕莎商圈。而cbd东部却一直缺少一个较有规模和品牌效应的商业区，因此众多重量级项目都选址在此，东部将是未来cb

32、d发展的一个重心和方向。如华贸中心正精心建设16万商城、国贸正着力打造全球最大国际贸易中心，加之建外soho等周边商业街的补充呼应，cbd东区日益显现cbd商业中心的地位。另外，欧洲生活城珠江帝景90万平方米的集成社区，拥有高档商住公寓、酒店式服务公寓、五星级酒店和高档会所、甲级写字楼、欧洲风情商业街等，配套之全更是其他项目难望项背。 l 集成社区受市场追捧从投资类型看，集成社区已成为最受市场追捧的热点。所谓的集成社区，就是以集成开发的理念整体解决业主生活，一次性开工，一次性交付所有设施，有别于目前通用的滚动开发模式。珠江帝景欧洲风情商业走廊的火爆认购，除cbd因素外，集成社区也是项目卖点和亮

33、点之一。（二）中关村1、中国硅谷助推投资热潮作为华北甚至是全国的电子产品集散地，加之地处成熟的老城区及周边科研院所林立，特别是随着中国硅谷地位的日益稳固，中关村商铺投资再次掀起热潮。左岸工社、财智中心、数码01、中关村科贸中心等一批拥有商业面积的新型写字楼相继建设，海龙大厦、鼎好电子商城等新型电子商城相继开业，世纪金源shoppingmall也即将封顶和开业。2、供求关系决定市场高价中关村商铺多被银行、证券和电子市场等高端行业占领，大中小企业及市场交易额逐年增加，同时随着中关村整体商务环境改造规划的出台，绝大部分的临街小商铺被拆除，因此地区商铺一直供不应求及市场价格高开高走。3、住宅底商有利可

34、图万柳地区新起点家园、万泉新新家园底商和板井区域世纪城4万平方米地下不夜城的快速售出，以及早期北京科技会展中心底商的成功案例，都说明此点。成熟商圈，拥有大量、稳定的消费群体，商机多、投资风险小，即使底商价格不菲，但由于位置和人气上的优势，也可获得较高回报及较稳定的收益。4、中小投资者不容忽视从市场现状看，中小投资者尤其是外地投资者（如温州投资）异军突起，并渐成规模，与大企业投资不相上下，由此带动了小型底商及电子市场商铺需求量的增加。需求的区域主要集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。（三）亚运村亚运村目前建筑总面积已超过600多万平方米，常住人口达50万以上和流

35、动人口30万以上，并且规模日益壮大，范围延至北五环，随奥运村建设，今后亚奥区域将可能更延伸至昌平区东小口，西达京昌高速路。作为中心居住区(cld)，亚运村与东部cbd、西部中关村齐名。1、供需矛盾突出亚运村商业一直是投资热点，除奥运经济外部催化及奥运建设内部拉动的原因外，较小供应量与庞大消费人群需求间的巨大悬殊也是一重要原因。大量中高档商品房让亚运村集中了强力消费群体，但亚运村现有商业供应量仅有10万平方米左右，以北辰购物、阳光广场飘亮购物和旺市百利超市、家和超市等几家为代表的商业面积远远无法满足人们的高品质生活需求，巨大的消费能力很难得到释放，同时也难于适应今后奥运村的建设和需求。这使规模和

36、档次不很突出的北辰购物中心的营业额一直排在北京市所有大型商业购物中心的前几名，也使慧忠路、安慧北路已经自发初步地形成了餐饮一条街。同时，目前绝大多数是临街商业店铺，业态分布比较零乱，且文化设施欠缺，个性化的商铺鲜见，难以满足较高档次的消费需求。2、市场持续热销即不用拍卖，也不用烘托，亚运村商业消化速度很快。建筑规模3.5万平方米的第五大道，目前销售已达90以上，售价达1.84万元，相继有星巴克、全聚德、新世纪钱柜等知名品牌店签约落户。此外，阳光新干线底商也创造了100的销售奇迹，售价达2.73万元。华汇集团的7万平方米商业和欧陆经典1万平方米的底商也引起了市场的高度关注。同时据悉，亚运村一大型

37、商业区将出现在未来亚运村和奥运村交错的核心地带，总规划建筑规模达85.6万平方米，其中，包括亚运村的首条超大规模商业街21.4万平方米(其中店铺式商业10.8万平方米，综合商场8.5万平方米，主题商场近2万平方米)。这将对该地区的商业格局产生较大变革，有力提升该地区的商业水准。（四）南城地区1、商业地产渐成规模城市基础设施的极大改善，使南城的开发空间日益拓展，南城商业水平的提高也日益加快。目前已经建成的大规模住宅小区如珠江骏景、恋日家园、清芷园、朗琴园、怡海花园、庄维花园等都建有配套的大型商业设施，给南城商业地产的发展增添了新的活力。“十五”期间，北京还将分别建设东南西北4个大型shoppin

38、gmall，加之政府扶持力度的继续加强，南城的大型商业地产已初露端倪，渐成规模。同时据悉，木樨园到大红门一带将尽快形成以服装经营为特色的商业中心，大型商业中心也将在此落成。2、市级物流中心初步显现除众多颇有实力的连锁公司如万客隆、天客隆、华联、沃尔玛等纷纷进驻外，东方家园、名流家居、集美家居、家和家美等大型家居广场亦在南城安家落户，这些国际及国内知名店面的强势加盟迅速带动了南城人气的增长，使之逐步成为京城的物流中心。3、三大城区广汇商机崇文区：经多年改造，以新世界中心为代表的崇文门地区日益成为一个人流如织、繁华热闹的区域商业旺地。宣武区：广安大街改造后建成的大都市街，和分别以菜百商场、庄胜崇光

39、百货为中心的菜市口、广安门两区域，已成为区域商业聚集地。此外还有马连道茶叶一条街。丰台区：拥有丰台百货商场、方庄购物中心、华润百货商场、新安商场、亚西亚商场等一批大中型商业设施和以农副产品、小商品、家具、纺织、服装、汽车为主体的各类集贸市场90余个。其中新发地批发市场是首都农副产品集散中心。第三章北京商业地产的未来趋势对于北京商业地产的未来趋势，总体预测是：竞争加剧、聚集扩散。一、北京商业的规划发展（一）北京“十五”期间商业发展规划1、发展基本目标l 商品流通总规模年平均增长10%。社会消费品零售额2005年达到2330亿元，年平均增长10%；2010年达到3700亿元，比2000年增长1.6

40、倍。商品购销总额与社会消费品零售额基本保持同步增长。l 网络商业的份额达到30%。 包括连锁商业和电子商务的网络商业实现零售额占社会消费品零售额的份额，2005年达到30%（连锁商业网占27%左右，电子商务网占3%左右），2010年达到48%（连锁商业网占40%，电子商务网占8%），分别比2000年提高18、36个百分点。l 人均拥有零售商业网点营业面积达到0.9平方米。2005年零售商业营业面积从2000年的840万平方米增加到1000万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积0.9平方米左右。2010年零售商业营业面积达到1200万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积1.0平方米左右。

41、2、商业发展重点l 促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展；l 提高三区，即提高城市中心区（包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心），商务中心区（包括建国门外、朝阳门外两个商业中心），中关村科技园区商业发展的水平；l 繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈；l 开拓十城，即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心；l 培育十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街(区)；l 完善400社区，即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心；l 加快发展四类

42、商业，即加快发展发挥北京优势的服务会展商业、旅游休闲商业、科技文化商业和绿色生态商业。3、业态引进重点重点引进大型购物中心、大型专业店、折扣店、便利店、仓储式超市、综合超市等六种商业业态。其中，四环将作为折扣店、便利店、大卖场等新商业业态的增长带集中发展，五环计划建成四个大型的购物中心。（二）区域规划情况1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。西部的公主坟商业区、北部的双榆树大钟寺商业区两个市级商业中心着手统一规划设计、整体提升改造。东部的朝外大街制定总体方案，启动了20万平方米的工程项目。南部的木樨园市级商业中心加快建设，以形成以服装经营为特色的商业中心。城中的西单整体改造、王府井规划升级和

43、前门中轴路地下商业街着手建设，以振兴市中心原有的商圈经济。2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。对于三、四环路周边原规划的区级商业中心，已经基本形成，进一步完善功能；尚未形成规模的，加快发展，如酒仙桥、丰台镇、卢沟桥、望京、丰台桥南、西三旗、五路居、芍药居、六里屯、南八里庄、南磨房、北太平庄、五道口等；尚未建设的，要与周边住宅的开发建设同步发展，近期不能开发建设的要保留商业规划用地。如角门、毛家坟、大红门、万泉寺、二里庄、太平桥、西八里庄等。同时，10-15万人的新建居住区，要规划建设一个区级商业中心。3、社区商业中心。距离市级、地区级商业中心1公里以外且居住人口达13万的居民区，原则上应

44、有一个综合性的社区商业中心，4、特色商业街。对具有特色商业街(区)雏形和发展趋势的街(区)，因势利导，鼓励发展。目前，已经初具规模或正在发展的东内和方庄餐饮街、马连道茶叶街、牛街天桥和隆福寺文化街、海淀图书街、十里河建材装饰街、秀水和大红门服装街、莱太花卉街、女人街、中关村电子街、三里屯酒吧街、潘家园古玩街（区）等，要进一步改善环境，促进发展。此外，朝外大街、平安大道、大都市街等随道路建设而形成的商业街区也迅速兴起。（三）北京商业的发展趋势1、北京的流通业自传统百货业没落后，北京商业呈现出以下发展态势：l 仓储式、连锁式超市、便利店等迅速崛起，已成为商业新的增长点l 折扣店、专卖店的业种迅速增

45、长，重要性日益提高l 专业市场、特色街已成为商铺开发的重要方向l 超大型购物中心已渐入人心，成为投资新的热点l 老字号商业中心的整体改造和重新复苏2、北京的商业街主要有两条发展主线，一是原有老商业街的提升；二是随着旧城改造及城市扩张两方面的快速发展，新兴或特色商业街的兴起，但共同有以下发展态势：l 配套型商业街，通常位于大型居住区中心或临街一侧，满足区域需求、积聚商机人气、提升项目附加值l 专业型商业街，市场自然形成或政府规划引导而成的，满足全市范围内某一方面的需求，如电器、家装、服装等l 大型综合商业街，集休闲、观光、购物、旅游等为一体的大型购物广场及特色商业街，这将是今后大型商业地产的主要

46、方向。其中特色商业街，尤其是具有北京地域特色、传统文化气息的特色商业街将有很大吸引力。3、北京的零售业l 现代零售业逐步取代传统零售业l 食品销售的市场份额将会继续扩大l 中小流通企业将通过多种形式创办协会联合起来，争取与大企业的同等利益l 不同业态互相渗透，同时大量以连锁形式进入居民社区，提供生活方面的便利服务l 各类中小超市占有相对稳定的市场份额l 国内外商业巨头进入加快了零售业的结构调整，市场集中度提高二、市场存在的问题现象（一）自身不足1、开发资金匮乏。这是国内房地产开发的通病。自有资金短缺，一方面加大项目的开发风险，过于依赖贷款和预售，加之商业敏感的市场反映，因此宏观经济或市场环境一

47、旦有所波动，项目都极有可能出现危机。另一方面制约项目的未来发展，过分注重资金回收的营销策略，对于项目招商、市场定位和功能布局有可能产生严重制约。2、复合人才稀缺。北京商业地产刚刚起步，对房地产、商业、消费心理三种知识融会贯通的商业地产复合型人才还很少。3、软硬件不配套。商业地产卖的不仅仅是房子，更多的是商业氛围和商机。因此，硬件建设仅是商业地产的基础，项目的增值空间往往主要在软件上，即经营管理。项目定位失败，经营管理不行，即使建设的再好也无法吸引投资者。4、管理服务滞后。对于商业地产，政府的行政干预过多、管理服务过少。政府角色应尽快地由原来的管理者转变为规划者和服务者，以有力地促进商业地产快速

48、、健康的发展。（二）市场表现1、主要问题l 商铺市场局部有可能过剩综合世邦魏理仕和戴德量行的报告，2007年前，商业地产项目将相对集中推出，且区域地点又相对集中，因此，在整体市场依然供不应求的大局下，局部项目有可能过剩。l 需求和供给间有可能错位一是与需求的错位。开发商自身项目在硬件以及租赁条件上无法满足商家需求，目前市场上需求最大的是超市、家居等主题店，但未来三四年供应量最大的是shoppingmall，有可能出现无效供应。二是无差异的供给。开发商各自为战，规划同一，难免导致众多项目雷同，有可能出现积压沉淀。l 销售成功不一定经营顺利一方面目前市场对商业地产的销售一片看好，但对未来经营却看法

49、不一，早期项目参差不齐、不尽人意的经营状况更使市场对此充满了担心。另一方面，商业地产的产权分割、管理分散、经营无序的状况，也有可能使项目与原有定位出现偏差，增加经营难度，收益回报难于实现预期目标。2、具体现象预计今后34年内，商业地产市场有可能出现以下现象：l 推出时对投资者的承诺不能充分兑现l 不少项目由于定位不准确，进行反复调整，有些项目甚至会很快关闭l 销售后，置之不理后期的招商、开业等工作，投资者也无能无力l 由于资金实力问题，出现一些烂尾工程，甚至是圈钱骗钱问题三、市场发展的未来态势中国城市房地产开发投资潜力10强研究报告显示，北京商业用房的开发投资潜力在中国省会城市及计划单列的35

50、个大中城市中排名第一。市场已进入稳定的高速发展期。（一）基本态势：竞争加剧、聚集扩散竞争加剧：是市场的一个基调。内外两方面因素，决定了市场必将进入竞争时代。1、两个主要外在因素l 供求关系的根本转变。未来2-3年内，市场将处于阶段性的饱和状态。局部过剩、供求错位，将直接加剧市场竞争。l 信贷政策的直接影响。央行121号文影响巨大，特别是对于在建项目。2、两个主要的内在因素：l 开发定位的趋同。商业地产还处于起步阶段，普遍较低的投资理念及开发水平将有可能造成市场上众多现有及在建项目的定位趋同。l 盈利空间的缩小。投资及置业者投资水平的提高及成熟有可能要远快于开发商。面对日趋理性、成熟的投资置业需

51、求，市场上现有及在建项目的盈利空间将会极为有限。同时，国外商业地产巨头的相继进入，也势必加大竞争压力及加快优胜劣汰的步伐聚集扩散：是市场的两个焦点。聚集扩散呈现市、区级商业中心（或特色街）及社区商业两方向的两极化。l 高级商品及高档消费向商业中心（或特色街）聚集，而日用商品及中低级消费向社区扩散。l 商业中心（或特色街）日益繁华，聚集程度进一步提高，而社区商业将飞速扩散。l 特色商品及消费向特色街聚集，普通商品及消费向社区商业扩散。l 商业中心（或特色街）有价格整体走高的可能，而社区商业则有温和调整或降低的可能。l 在日益规范化的基础上，商业中心（或特色街）有大型化、订单化、规模化的趋势，而社

52、区商业则有小型化、连锁化、网络化的趋势。（二）总体趋势1、供应方面：逐年递增，且规模与分布更日趋理性化。从供应结构上看，大型物业供应较多，大型购物中心和仓储式超市是供应主力，而中型商铺、小型商铺（或店铺）的供应量较平稳，主要位于中、小型商业街和新建或在建的住宅小区，尤其是一些大规模的住宅小区。此外，一些重新定位或重新装修的商铺相继推出。2、需求方面：稳中趋旺。从业态形式上看，新型业态（大型购物中心、仓储连锁式超市、专卖店、专业市场）构成需求主体。从需求主体上看，国有资本、民营资本和合资外资构成三大主力，国有资本需求主要表现为国有银行、证券、邮局及改制的连锁超市集团，民营资本需求主要表现为各类专

53、卖店和专业市场、小型店铺，合资外资需求主要表现为超大型购物中心、大型连锁超市和仓储店。从需求特点上看，各类业态对商铺产生更多需求，商铺空置率下降，超市连锁等其他业态对大型商铺需求不减，国内外投资进入加快增大商铺需求，市场竞争加剧使商家扩大规模。3、区域分布：多中心化。原有商业中心改造升级，提升功能、挖掘潜力。新建商档商铺和商业街一般集中在近郊人流集中、交通便利、环境较好的区域，设施先进，经营有特点、特色。大型商业地产出现在居民集中、地段便宜的城市边缘。特色商业街则各自分散在既有特定的区域地段，辐射全市。此外，小型超市连锁、零售店大多布置在居民区内或小区附近，并形成一定的集聚点。4、市场价格：先

54、升后降随竞争加剧、市场规范、供应加大、需求理性，市场价格和利润回报有可能呈先升后降的走势。但位置优越的零售物业仍将保持其良好的竞争力。同时，市场供求关系的变化必然导致项目营销手段的变化。在目前供不应求的情况下，项目租售并举，但以租赁为主，待高价售出，一方面可保证稳定收益、降低风险，另一方面最终可实现利润最大化，但随着今后供应的增加、市场的规范、投资的理性成熟，项目虽还是租售并举，但会逐渐转变为以销售为主，不求最大利润，只求尽快回收投资，销售取代租赁的趋势将逐渐明显。（三）投资重点1、重点项目：政府鼓励的4大类l 市区商业中心及大型购物中心，满足中高水平的消费主体，总控制面积为45万平方米左右。

55、l 中小型网点，重点发展餐饮业、旅店、文化娱乐，具有传统文化特色的旅游商业区。l 社区商业，创造并提供更加全面、人性化和便利化的服务功能。鼓励消费水平比较高的社区开办美容美发、茶馆，建设休闲娱乐为一体的网点及特色街。l 发展专业市场和批发市场，重点要对四环路五环路附近农产品市场进行改造。2、重点区域：三、四环周边地区城市中心区的商业地产发展快速，初步统计二环路以内的营业面积占全市的47%，且大型商业地产已基本饱和，开发向外扩展是必然，对此，北京也将大力优化三环和四环的周边用地，形成新的商业发展空间，其中三环路周边将加快形成市级和地区级商业中心，四环路周边积极发展大型商业地产。三、四环周边地区今后将一直是商业地产开发的旺地。3、重点业态：零售物业零售业的发展趋势和方向将直接影响商业地产的开发方向并将直接成为商业地产的开发重点。其中，大型超级市场、专业市场处于明显增长趋势，而百货业需求比例相应下降。休闲、娱乐、餐饮、健身等场所将大量出现在未来的零售物业中。4、重点类型：临街底商社区的配套商业，即临街底商，日益成为住宅项目的卖点、亮点和盈利点，对住宅项目有很大的互动性，提高住宅项目的附加值。对外，可规划形成区域商业中心或商业街，对内，可规划成为迅速发展的社区商业中心。同时，规模不大（其中平方米以下的