房地产名词解释

1、名词解释：1.房地产：指土地、建筑物及 固着土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。固由于它的位置的固定性及不可移动性，房地产又被称为不动产。2.房地产开发：令人工建造环境不断满足社会需要的复杂的商业活动，既包括从获得土地开始，进行土地和建筑物开发，出售或出租土地或房地产的典型房地产开发活动，也包括从购买现有建筑物开始，经更新或改造后再出租或出售建筑物的开发活动。3.房地产定价：是指以发展商自己所开发的房地产为对象，由企业有关人员以市场比较法和成本法为基础，根据企业价格策略，对房地产开发中的商品房价格体系进行全面确定。4.物业资产管理：是指为了满足置业投资者的需要目标，综合利用物业管理

2、、设施管理、房地产投资管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为投资者提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。5.房地产投资信托基金：REITS=real estate investment trusts 是指通过制动信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营经营管理的一种资金投资信托方式。6.抵押贷款证券化：是把金融机构所持有的个人住房抵押债券转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金，分散房地产金融风险等目的。

3、7.空置率：是指报告期末控制房屋占同期房屋存量的比例。容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，附属建筑物也计算在内。建筑密度：即基地建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积只和与规划建设用地之比。8房地产抵押贷款：是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人） 提供债务履行担保，获得贷款的行为。9。泡沫：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生一种价格会继续上涨的预期，从而吸引新的买者这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常的预期的逆转和价格的暴涨，由

4、此通常导致金融危机。房地产泡沫：是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了事迹使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机因素作用的结果。10.可行性研究：在房地产开发项目投资者决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法。 具体地讲，就是在项目投资决策前， 对于项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案和技术方案进行认真的经济技术分析和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。简答：1.房地产投资的形式： （一）房地产直接投资：（1）房地产开发投资；是指从获得土地使用权开始

5、，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建筑等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者和使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。（2）房地产置业投资；是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。（二）房地产间接投资 （1）投资房地产企业股票或债券：为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其来发投资计划。（2）投资房地产投资信托基金：房地产投资信托基金，是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。（3）购买住房抵押支持证券：住房抵押贷款证券

6、化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。2.房地产泡沫的原因：一般来说，房地产的产生主要有三个方面。（1）土地的稀缺性是是房地产泡沫产生的基础。土地的稀缺性i房地产人们对房地产价格的上涨存在很乐观的预期，当经济处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设。土地资源供给有限，造成许多投资者投资于房地安逸产向银行借款炒作房地产，使其价格狂涨。（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产处于投机的目的需求，与土地的稀缺性有关，是为了转手倒卖，一旦成为群体行为，泡沫随之产生。（3）金融机构的过度放贷是其

7、产生的助燃器剂。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否产生，一个根本条件是市场上有没有大量资金存在，银行认为房地产贷款风险小，在利润的驱动下愿意向房地产投资者发放抵押贷款，银行还过于乐观估计抵押物的价值，加强借款人的融资能力，加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。3。房地产的特征：（1）固定性。社会经济位置，自然地理位置，房地产市场的地方性。（2）唯一性。自然垄断，竞争。（3）耐用性。要注意我国土地使用权期限问题。（4）供给有限性。人类需求与土地供给有限之间的矛盾，相对供给不足的矛盾。（5）流动性差。流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。（6）外部性。房地产的利用及价值常常

8、受周围房地产利用及环境变化的影响。（7）政策、制度影响大。管制权、征收权、充公权、征税权。（8）保值增值性。对房地产本身进行的投资改良带来的增值，通货膨胀引起的上升，需求增加导致供给相对减少而引起的价格上升，外部经济。4.房地产市场的特性：（1）市场供给的垄断性。缺乏弹性，非异质性。（2）市场需求的广泛性和多样性、融资性。（3）市场交易的复杂。产权交易，法律性，代理性。（4）房地产价格与与位置密切相关。位置决定性、上升性、个别因素影响性。（5）存在广泛的经济外部性。经济外部性是指一个经济主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反应的那一部分，氛围正外部性和负外部性。（6）市场信息的不对称性。

9、在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能、等所拥有的信息是不对称的，通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有较少的信息。5.开发商获取土地的途径：（一）土地的使用权出让：招标出让国有建设用地使用权；拍卖出让国有建设用地使用权；挂牌出让国有建设用地使用权；协议出让国有建设用地使用权。（二）土地使用权划拨：指县级以上的人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无常交付给土地使用者的行为。（三）原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让。需要办理土地使用权出让手续，在不改变土地使用条件情况下，可采用协议方

10、式获得。（四）与当前土地使用权拥有着合作。对拥有资产但缺少土地的开发商，通过土地转让。公司入股，并购等合作方式，与当前土地使用权拥有者合作。6.零售商业物业和租户选择考虑的因素：（一）声誉：声誉是选择零售商作为租户的首要考虑因素。（1）对消费者的态度（2）商品更迭频率（3）售货员素质（4）广告宣传（二）财务能力（1）对零售商的母公司及相关权益人的财务状况认真分析；（2）对承租人开展的每一项新的商业经营项目认真分析（着重注意经营成本）（3）租户是否有足够的储备资金来应付开业初期营业额较低的压力。（三）组合和位置分配。（1）主要承租人的类型决定了每一商业物业最好的租户组合形式（2）确定相对位置主要

11、考虑的因素：效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为。（四）需要的服务。零售商关心的是是否有足够的楼面面积来开展其经营活动，其所承租部分在整个物业中的位置是否容易识别，整个购物中心的客流量有多大。7.五证的含义及获取阶段（1）国有土地使用证前期。是证明土地使用者使用国有土地的法律凭证，受法律保护，也是进行房屋交易所必需的。（2）建设用地规划许可证前期。开发商取得建设用地规划许可证后，方可向政府土地主管部门申请用地，经县级以上人们政府审批后，由土地主管部门划拨土地。（3）建设工程规划许可证前期。是建设工程符合城市规划和申办房产手续的法律凭证。（4）建设工程施工许可证前期。是建筑施工单位符

12、合各种施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。（5）房地产销售（预售）许可证后期。是县、市人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。8.REITS房地产投资信托基金类型，区别：（一）按投资业务不同：权益性、抵押型、混合型（1）权益性：以收益性物业的出租、管理、开发为主营业务，主要收入为房地产出租收入。（2）抵押型：为开发商和投资者提供抵押贷款服务，交易抵押贷款支持证券业务，主要收入是抵押贷款的利息收入。（3）混合型：同时经营以上两种业务。（二）按信托性质分：伞形合伙、多重合伙（1）伞形合伙：不直接拥有房地产，通过一

13、个经营合伙制企业控制房地产。（2）多重合伙 ：直接拥有房地产，还通过经营合伙制企业拥有部分房地产9.房地产自然周期循环的几个阶段的特点：从供需相互作用的特征出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段：（1）第一阶段始于市场周期的谷底，由于前一时期市场供给过剩，谷底的空置率达到了峰值，净需求的增长吸纳先前过剩的供给，推动市场走出谷底。此时供给基本保持不变，没有或很少有投机性开发建设项目出现，随存量房被吸纳，空置率下降，房地产租金从稳定状态过度到增长状态，最后试产达到供需平衡。（2）第二阶段（增长超过平衡点）需求持续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降，知道令开发商觉得新建设有利可图，在

14、这阶段，开始新的建设，需求和供给的增长以大致相当的速度增长，当到达峰值点时，需求增长开始低于供给增长。（3）第三阶段始于供需转折点，此时供给增长率超过需求，空置率住家回升并逐渐接近合理空置率水平，租金上涨趋势减缓甚至停止，新的开发建设项目减少甚至停止。（4）第四阶段始于市场运行带平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长，开工减少但竣工量使空置率持续上升，租金增长率开始下滑，最后到达市场自然周期的谷底。10.权益融资和债务融资的含义和区别：含义：权益融资主要表现为房地产企业权益融资，房地产企业可以为特定房地产投资项目，即房地产项目公司进行权益融资。债务融资就是借钱做生意，充分利用

15、财务杠杆作用通过债务融资提高企业的融资能力。区别：（1）权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收入来源于税后盈利的分配，也就是股利；债务融资形成的是企业的债务，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税后扣除。（2）权益融资的资金供给方需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润；债务融资的资金融出方不承担投资风险，其获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。11.物业资产管理的含义（内涵）。 （1）物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多科学的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确定建筑环境的正常运行。（2）设施管理。设施管理是

16、一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。（3）房地产资产管理。房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，资产管理经理领导物业经理和设施经理。12、物业资产管理本质特征：指为了满足置业投资者的目标，综合利用物业管理，设施管理，房地产资产管理，房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为投资者提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。论述：1.高房价的根源（1）地价太高导致房价太高。土地具有稀缺性，当前我国土地资源供给十分有限，需求的增长和土地的稀缺性导致房价过高。（2）建筑成本过高导致高房价，（建筑材料、工

17、人工资、建房用地成本所导致的稿建筑成本是房价逐年升高的直接动因。）（3）政府对土地的寡头垄断及政府片面追求GDP崇拜导致高房价。（4）开发商拿地后的二次囤积以及对房地产市场上供给的垄断，导致高房价。预售制度中开发商无盘惜售也导致高房价。（5）投机者与开发商投机炒作，哄抬物价，导致民众极度恐慌，对房价虚高有推波助澜的作用。（6）消费者预期导致高房价。市民在通胀预期下，纷纷买房避险保值，另外，百姓预期放假不会跌，也是一个重要原因。（7）金融驱动和通胀导致高房价继续走高。（8）中国人口多，需求量大导致高房价，城市化进程加快也促使房价上涨。（9）投机性需求多导致稿房价。2.开发项目定价方法（一）成本导

18、向定价法：以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。在定价时，手下考虑收回企业在生产 经营中所投入的全部成本。（1）成本加成定价法。最简单的定价法，就是在单位产品成本上加上一定比例的预期利润作为产品的售价。（2）目标收益定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。（3）售价加成定价法。这是一种以产品的最后销售为基数，按照售价的一定百分率计算加成率，左后得出产品售价。（二）需求导向定价法。以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本来定价。（1）理解值定价法。估计和测量在营销组合中的非价格因素变量在消费者心目中建立起来的认识价值，然后按照消费者的

19、可接受程度来确定楼盘的价格。（2）区分需求定价法。只某一产品可根据不同的需求强度了、不同的购买力，不同的购买时间和不同购买地点等因素采取不同的售价。（三）竞争导向定价：以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定较竞争者价格为低、高或者相同的价格，以达到增加利润，扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。（1）随行就市定价法：企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平；（2）追随领导者企业定价：以同行中对市场影响最大的房地产企业的价格为标准；（3）2可比楼盘量化定价，对可比性强的、地段、价格、功能、用途、档次都接近的楼盘进行定量描述。3、房地产投资风险：房地产投资的系统风险和个别风险。（

20、一）系统风险又称为不可分散风险，是个别投资风险中无法在投资组合中被分散、抵销的那部分风险。（1）通货膨胀风险，又称购买力风险，指由于通货膨胀导致购买力下降给投资者带来的风险。（2）市场供求风险：指投资者所在地区房地产市场供求关系变化给投资者带来的风险。（3）周期风险：指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。（4）变现风险：急于将商品兑换成现金时由于折价导致资金损失的风险。（5）利率风险：由于利率调整导致房地产实际价值的折损及加大投资者债务负担的风险。（6）政策风险：政府有关房地产投资的土地购机政策，税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等对投资者收益目标实现的影响。（7）政治风险：由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱造成的风险。（8）或然损失风险：由火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害造成的风险。（二）个别风险（1）收益现金流风险：房地产项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。（2）未来运营费用风险：物业实际运营费用支出超过预期所带来的风险。