亿城集团董事长

1、专访亿城集团董事长、总裁张丽萍个人价值的多元化或多或少地投射至公寓形态的变迁上。这种变迁，也能折射出整个社会转型期下 越来越繁杂的消费欲求。财富在不断增长，欲望也在增长。一方面，消费的门槛越来越高；另一方面，居 住功能之外，公寓的附加价值越来越重要。主笔 李伟 实习记者 谷亚韬公寓的变迁三联生活周刊：最近几年是中国经济发展最快的时期，也是居住升级的快速期，很多人已经不是第 一次置业了，追求的也不只是单纯面积的增加。在居住升级的背景下，公寓这种产品是不是也发生了比较 大的变化？张丽萍：总体上说，公寓是一种具有很强城市特征的住宅，即使不在市中心，也能有很好的生活服 务设施，包括好的教育、医疗配套。

2、在传统概念中，公寓类产品有几个显著特点。第一，投资价值高于居住价值。买公寓是为了升值， 不一定是为了自住。第二，公寓的建筑一般是高层、小高层，户型不会很大。公寓满足的是简单的居住功 能，一般是五六十平方米，卧室加一个小客厅。以前，公寓不可能是豪宅。北京人认为豪宅应该是 “顶天立 地”的，天和地都是咱家的，只有独栋别墅和四合院能满足这种豪宅的标准。2000 年以后是中国经济发展最快的时期， 也是居住升级的快速期， 很多客户已经不是第一次买房了， 追求的不只是单纯面积的增加。在这样的背景下，公寓的概念也发生了很大变化，公寓豪宅化的倾向非常 明显。首先公寓的品质有了革命性的变化，居住的舒适度大幅提高

3、。最显著的是，突破了原先的尺度，面 积做得更大，可以达到两三百平方米，还可以 360 度采光和观景，相当于别墅的体量和特征了。公寓还可 以设计出下沉式小院，保证地下室也可以采光。同时越来越多的公寓采用大平层的结构，第一次买房的人 喜欢复式， 二次置业就发现复式的不一定实用， 平层结构可以满足一家人的亲密融合， 老人孩子都很喜欢。其次，公寓对生活细节的设计也更注重舒适度。比如卫生间，以前提出要有窗户，现在不仅有窗户， 还要有朝南的窗户，可以在阳光下沐浴。此外，越来越多的高档建材也开始普及到公寓中。如 Low-e 玻璃的应用，它拥有很好的节能特性， 以前只用于公共建筑，现在公寓建筑选材中已经屡见不

4、鲜了。老公寓没有地下空间，最头疼的是停车问题。现在公寓基本都可以保证车位与住户达到1 : 1，最高可以配到了 4 : 1，一户对应4个车位。这些功能性问题解决了，就会发现公寓非常舒服。在市中心也可以 有更宽敞、舒适的生活，甚至堪比郊区的环境享受。从总价看，倒退七八年， 300 万元就是一个门槛，四五年前 500 万元是个门槛，现在也许 1000 万元 才是门槛。三联生活周刊：这种变化也跟经济的发展有很大关联。城市化初期，人们为了追求更大的居住面积 和舒适空间而奔向郊区，现在很多人又回到市中心，仿佛是一个轮回。张丽萍：的确是这样，这里涉及城市发展平衡问题，坦率地说，虽然这些年城市化进程迅猛，城市

5、 边界和体量不断扩展，但是城市配套的滞后问题日益凸显，过去很多人在郊区置业是为了追求更大的居住 空间、更舒适的居住环境，但逐渐发现，忍受不了郊区的生活不便与糟糕的交通。城市公寓的升级与改进， 为这些人回归城市提供了一种选择。北京星河湾的故事，很清楚表明了这个置业时代的转换。当时附近的住宅价格每平方米在五六千元 左右，起初很多人认为星河湾每平方米卖 1.5 万元是不可思议的事情，因为这是别墅的价格。但是，星河 湾通过建筑与园林升级，使城市公寓同样达到别墅的居住品质，得到了市场的认可。“圆梦 ”价值三联生活周刊：公寓形态发生变化，归根结底是背后的需求发生了改变。公寓消费的变化有怎样的 特点？业主们

6、都在想什么？开发商如何应对这些变化，满足业主不断变化的需求？张丽萍：经过改革开放 30 年，尤其最近 10 年的经济起飞，很多人已经实现了财务自由。在更高层 面说，他们已经从 “必然王国 ”进入到 “自由王国 ”，站在了马斯洛需求理论的较高层次。这时候，那些更加个 性化的想法就迫不及待地要去实现了。对于这些客户而言，正处于对简单居住功能的需要向个人空间营造的转变过程中，个人意愿多元化 的倾向很强烈，喜欢收藏的业主需要收藏室，喜欢看书的要大书房。很多客户都有 “田园情结 ”，特别是对 那些具有传统文化情结的人来说， “采菊东篱下，悠然见南山 ”就是他们的居住梦想，希望能在小院里种花 植菜，把个人

7、爱好体现在居住空间的使用上。现在很多公寓配备了地下室，地下室的设计就非常多样化， 可以做成家庭影院、古董收藏室、地下图书室等等。进了门之后，看到主人的空间分割、装修风格、功能 分布，就对他的个性和兴趣爱好有了大致的了解。开发商必须要给业主的理想和爱好提供一个空间。业主的爱好是多元化的，给他的空间也必须能实 现他的爱好， 产品升级要跟着个性化的需求变化。 比如书房，过去有个 10 平方米摆个书架就行了，现在有 些业主把 60 平方米的客厅改成书房了，或者把 100 平方米的地下室改成了书房。硬件之外，业主对于各 种生活服务的需求也越来越多。比如在家里做了一个小美容室，问我们的物业能不能派个美容师

8、来，或者 在家里做了一个酒吧，朋友聚会的时候希望有调酒师上门。开发商的角色也应随之转型，满足消费者的 “密 码点 ”越多，开发商的公寓产品才能越成功，业主也会越住越幸福。三联生活周刊：从这个意义上说，公寓的价值是一个不断丰富的体系？张丽萍：对，客户对居住之外有更多的要求，这就使得公寓的价值体系更加丰富。首先是居住功能，这是公寓的最基本价值，使房子更舒适、人性化。第二是环境价值，这又包括有 大环境、小环境，外环境、内环境，软环境、硬环境，人文环境、物理环境等等。比如，越来越多的社区， 不仅重视园林景观的营造，而且还在园林中增加植物的导示牌，营造知识氛围。第三是人文价值。比如公 寓的设计要能增进邻

9、里关系的促动。 对工作繁忙的男士来说， 邻里交往也许并不重要， 但对于居家的太太、 孩子而言，这是他们重要的生活圈子。第四是教育价值，古时候有孟母三迁，现在有为择校而购房。对一 部分业主来说，教育是刚性需求中的刚性需求。教育配套应形成一个教育链，包括幼儿园、小学、中学、 高中。第五是物业服务的价值。当下开发商后期服务水平的高低是影响物业价值的重要因素，这种服务还 会越来越丰富，要为业主提供生活平台、生意平台甚至修养空间。我们在外面无论生活得如何丰富，总会有疲倦之时，最终仍要回归家庭。开发商应该是懂生活的大 师，把生活中的需求转化为社区服务。回顾亿城集团对公寓产品的理解与开发轨迹，其实与公寓的发

10、展变化是相互契合的。 2002 年我们在 北京海淀区开发了亿城颐园， 2.5 的容积率，高板楼造型，户型为两室到三室，注重的是简单的居住功能。 2004 年，我们在海淀区又开发了万城华府，开始更多考虑客户的个性空间、居住舒适度问题。产品本身也 发生了很大变化：采用大平层的设计，每套都有两三百平方米，创新了空中别墅类型的产品，容积率降到 2 以下，实现全地下停车。我们设计了奢华而内敛的入户大堂，满足这个时代客户的心理需要。这个项目 拓展了公寓概念 城市别墅也可以是公寓。到了 2008 年西山华府推出，我们对公寓的思考已经不仅停 留在居住尺度上的拓展和园林景观的升级，更注重提高社区综合价值，满足多

11、种生活层面的需求，而不仅 仅是居住功能本身。比如，更加注重社区的教育服务功能，引入人大附中，提供全套的教育服务体系；建 立“西山美术馆 ”，持续举办各类艺术展览，提升社区的艺术氛围等等，我们的下一个项目在潭柘寺附近， 不仅要满足客户对项目硬件的要求，更要在实现客户精神追求甚至宗教信仰层面的考虑更多。开发商的转型三联生活周刊：这就是说，开发商不仅卖房子，还可以提供各种附加服务？张丽萍：从某种意义上说，中国人对于房子的理解不仅是物理层面的感受，更是寄托了对未来美好 生活的憧憬与想象。从这个角度讲，开发商其实也是生活平台供应商。现在各种地产排行榜不一定是公平的，因为比的都是规模，看企业的销售额，卖了

12、多少面积，但却 没有关于居住幸福指数的排行榜。依托在居住之上的各种附加价值，才是构成业主幸福感的源泉。有开发商已经开始酝酿 “园区服务体系 ”，为业主未来 70 年的生活服务，这是一个很大的软性工程。 尽管这个想法看起来比较乌托邦，但很有价值。比如，这几年很多小区会所发生了孩子游泳溺水身亡的事 情，那么是不是应该教会社区孩子游泳？游泳是人类最基本的生存技能之一，开发商可以免费提供场地和 教练，帮孩子们掌握这项技能。再比如养老问题，我们即使再孝顺也未必有太多时间照顾父母，但社区也可以提供对老年人的健康 管理服务，定期、定时的体检，这是最基本的服务，也可以做得更好，引进国外先进的设备，检查所有的

13、体征，建立个人健康档案，与医院保持联网。政府只能提供高覆盖、低水平的公共服务与社会福利，但很多业主都需要个性化的高端服务。开发 商表面看是物业供应商，而实际上是生活方式的供应商。上升到这个层面，本职工作以外的角色的扮演就 很重要了，可以剥离一个公司做这一类的服务。从市场竞争的角度，企业也会越来越多地承担社会服务的职责。高端住宅的趋同性越来越强，硬件 大家都接近了，甚至种的草都是一个品种的，那就要比软性的服务了。企业之间比拼的是为公寓创造附加 价值的能力。从某种意义上讲，公寓的附加价值已经超过了公寓本身的硬件价值，很多社会服务都需要在社区中 完成。比如在教育配套上，企业就有很多服务空间，提供有差

14、别的高端服务。三联生活周刊：社会服务是一个复杂而庞大的工程，目前开发商能够着力解决的是哪一部分？张丽萍：公寓是第一居所，对开发商而言，生活配套、商业配套的内容是可以得到迅速解决的，但 教育配套就不会那么容易，它需要更多的努力才能完成。中产阶级在选取住地时，一般都会将自身工作地点、下一代的教育作为重要考虑因素，而且往往更 重视后者，为了下一代的教育，甚至可以多付出半小时的上班车程。这一代消费者大部分是通过个人的奋 斗改变了自己的身份与社会地位， 同时，他们已经为下一代人生活质量的提升做好了准备。 他们基本认同 “居 住改变生活 ”的理念，每年的地产交易其实能够反映出消费者的这层心理 他们期望着自

15、身社会地位的延续。很多小区只要规模够大，政府即会规定其中须有幼儿园、小学、中学与之配套。对配套的理解有两 种：一是按政府规定，建普通的小学、中学，这无可厚非，达到政府标准即可；而另一种，则是开发商通 过与教育机构合作，提供相对高端的教育服务。我们在操作北京西山华府项目的时候，并不满足于基本的教育配套，而是从幼儿园到高中都引进了 著名的学校。中学是与人大附中合作的西山学校，学校的总建设费用超过了 1 个亿，所有教学设备、仪器， 甚至粉笔都是我们买的，实验室建了 5 个，前期的老师工资也由我们承担。当然这样的投入也是有风险的。按照现在的狭义概念，开发商只对当下的物业工程质量负责，收房 之后就没关系

16、了。那么，社区必须的社会服务由谁来提供？现在只有开发商有这个实力，而且愿意为了品 牌承担前期一些亏损性的服务。三联生活周刊：这种混合的角色是阶段性的还是长久的？张丽萍：中国的开发商是一个很特殊的企业，他们与美国的开发商不同，因为二者各自所在国家的 服务业发展程度不同。在中国这样一个社会服务还不够细化的阶段，开发商必然扮演起多重的角色，但这 些角色是阶段性的，而不是长期的。严格意义上，企业应恪守社会分工，但在这样一个阶段，开发商应在其力所能及的范围内，提供尽 可能多的社会功能。开发商与物业管理商本应是分离的，但现在优质项目都是母子公司的关系。一方面是 开发商为打造品牌的需要，将物业管理合并成一体

17、，另一方面我国的物业管理还不够成熟。将来在终极意 义上，二者必然泾渭分明，但对于当下，开发商必须得做 “全活人 ”。城市郊区的无序蔓延应对的是原有城市空心化和城市中心区衰落的问题， “新城市主义 ”某种意义上是 对传统的怀旧。被普遍提倡的紧凑城市政策，它的基本假定是更高密度和混合用途，使城市基础设施得到 最佳利用，降低非再生资源的消耗。记者 钟和晏树是城市里的原住民，在城市里，树木从来不仅仅是树木。龙应台说过，城市的树木维系着土地与 人的牵挂与互动，是城市的整体记忆。西方的都市森林” (Urban Forestry理论从生物进化的观点来解释城市 人对树木无以复加的喜爱，除了亲近自然的天性，因为

18、现代人依然遗传了祖先对于环境的判断，有植物的 地方代表安全与资源的丰富，这是自然生存的法则。“都市森林 ”的价值从来就在于它的规模大小， 这是一个从木到林再到森林的过程。 到今天， 建造在糟 糕湿地上的纽约中央公园是世界上最昂贵的一块公园地产，如果卖给地产商，价格大概是 5290 亿美元。 已 经有许多学者专家关于 “都市森林 ”对人居环境的生态调节作用和经济价值作过研究，除了住宅用地内的植 物能够促进房产增值之外，住宅附近有植物、绿地或公园也能使房地产在售价上增加及稳定，或者在出租 时获得较高的租金。以华侨城集团(OCT)为例，从1985年11月成立时总资产不到1亿元增长到如今的400多亿元

19、，它的 成功基础之一很可能就是从当初没有砍掉开发区域内那些郁郁葱葱的古榕树和荔枝林开始的。在把一个大 概6 平方公里的深圳城乡接合部从荒滩变成旅游和高档居住的混合区域之前，原有的自然环境被刻意保留 下来。那里有几座山，虽然不是很高，但基本上是原来的自然地貌，还有几个几万平方米的湖泊，树木也 大都是本来的样子。自然生态系统的保持有利于水资源的保护，可以使地区气温下降12 摄氏度。现在，整个城区有近 53%的绿化覆盖率，人均公共绿地面积 48平方米。花园中建城市”的“OCT模式”已经开始在北京、成都、昆明等不同城市被复制，简单地说，这是一 个“先环境、后地产 ”的模式，用开发旅游资源和改善环境来带

20、动周边土地的升值。上世纪 80年代末，华侨 城投资 18 亿元建造了 “锦绣中华 ”、“世界之窗 ”等几个主题公园，然后凭借低廉的土地储备成本优势开发房 地产。在地产经营中实现盈利，它的地产项目盈利程度远远高于行业的平均水平。花园中建城市的概念容易让人联想到出生于1850年的英国人埃比尼泽 霍华德(Ebenezer Howard)著名的 “田园城市 ”构想，在工业化的背景下，面对城市与适宜的居住条件之间的矛盾、大城市与自然隔离的 矛盾，霍华德从城市和乡村的各自优劣中，提出可供选择的 “城市乡村磁铁 ”把城市和乡村生活的健 康、自然、经济因素结合在一起，这是一种兼有城市和乡村优点的理想城市。那时

21、候他就指出，“城乡之间的最显著差别可能是使用土地所支付的租金 ”。从 1898 年 10 月初版的书名明日：一条通向真正改革的和平道路到 1902年第二版被改为明日 的田园城市，多年以来，霍华德的 “田园城市 ”似乎是一个被不断误读或者曲解的概念。应该说，对于人 类与自然和谐共处的乌托邦城市描述， 更多的是霍华德的理想主张， 它不是一本真正意义上城市规划的书。“田园城市 ”所谈论的也不是处在杂乱拥挤城市里的人对田园般生活环境的普通憧憬，而是一种全新城乡结 构形态的设想，重要的不在于它有多少花园和绿地，而是一个小城市组合体合理有序的处理能力。这个组 合体需要能够建立平衡和自治，能够维持它的内聚力

22、以及自身的协调。从产业结构上看，旅游、环境和住宅小区是 OCT 的主要构成要素。曾经有过一个统计，每在华侨城 主题公园和休闲商业消费 1 元，带动住宿、购物休闲等其他消费是 7 元。事实上，在旅游地产的概念背后， 还有一个更加复杂的跨行业资源整合过程，包括旅游、酒店、地产、文化、电子、包装等，在原有资源基 础上不断叠加，形成了新的资源和乘数效应。某种意义上，深圳华侨城像是一个自我运转的微型城市，以综合城区来规划、设计、营造和运营社 区，适度混合的功能带来了活力，它变成一个生态环境、功能产业链和主题人文的集合体，这是一个单纯 的住宅社区无法具有的多资源优势。城市触媒是自组织发展的重要促进因素，有

23、点类似化学中的催化剂，由城市塑造又反过来刺激与引 发后续开发的元素。也许，华侨城的功能混合并不是一开始就规划好的，而是在发展过程中逐步实现的。 这里既有整体规划的因素，也有区域自发生长的触动。就像一个生命的有机体，利用开放与触媒的作用， 在动态调整中逐步形成了功能的自然混合和自我组织的生长与调整。今天的深圳华侨城仍然沿用 20 多年前规划建设的步道系统，整个城区通过步行系统把环境、居住、 娱乐、休闲等结合在一起。住宅是按地形起伏自由分布的，道路也是依据地理环境规划的，来减少汽车对 居住环境的不良影响。2006年 10月，深圳市规划局公布过深圳经济特区步行系统规划，用 10条连通南北的步道强调

24、城市的可行走性。是否可以行走也是好城市的评价标准之一，并不是所有尺度范围内都要依靠汽车，人在 一段距离内出行自行车就很有效，再小的范围内步行更有效。比起 田园城市”的乌托邦理想，OCT模式也许更接近近些年 新城市主义”的城市规划思想。2000年 11 月，美国综合规划协会亚特兰大年会的会议主题就是 “规划与新城市主义 ”，这一概念最早形成于 20 世纪 80 年代，针对的是对城市郊区的无序蔓延造成原有城市空心化和城市中心区衰落的问题。半个多世纪以来，恶劣的城市规划加速了都市蔓延，原来完整的城市结构、城市文脉、人际关系、邻里和住区结构被打破， 形成过分依赖汽车、能源浪费和破坏环境等种种城市问题。

25、在城市中心，购物中心、核心商业区、政府机 构这些区域之间也是彼此隔绝、缺乏联系的。“新城市主义 ”的“新”，某种意义上是对传统的怀旧。在美国， “新城市主义 ”经常是指可步行的社区、 多样化和人的尺度，这三者之间是相互关联的。它引入传统街坊设计的概念，希望街巷变成步行街景的一 部分。如果从城市规划的方法来说，内容包括一个中心、5 分钟路程的邻坊、格状街道系统、多用途街道、混合使用等，创造出适于步行的、紧凑的、混合使用的社区。“新城市主义 ”在20世纪90年代又延伸出 “精明增长”、“紧凑城市”等思想，当美国人意识到低密度土 地开发、空间分离、单一功能的土地利用等会形成种种弊病，而欧洲的“紧凑发

26、展 ”却让许多历史城镇保持了紧凑、高密度的形态，被认为是居住和工作的理想环境时候，1997 年，马里南州首先提出了 “精明增长” (Smart Growth的概念。到2000年，美国已有20个州建立了精明增长管理计划或制定了各自的精明增长法”。“精明增长 ”主要倡导土地的混合利用，在城市中通过自行车或步行能够便捷地到达任何商业、居住、 娱乐、教育场所等，对现有社区的改建和对现有设施的利用，降低城市边缘地区的发展压力来减少交通、 能源需求以及环境污染。尤其是提供多样化的交通选择，保证步行、自行车和公共交通间的连通性等。从工业社会到信息社会，从过度开发到可持续发展， 21世纪毫无疑问会是一个 “城

27、市世纪 ”。据预测， 大概 2030 年左右全世界将有 50%的人口将在城市中生活，现在，中国的城市化水平也已经超过了40%。工业化和标准化密切相关，同样也和能源耗费、自然资源锐减、生态环境恶化相关，无法建立多元 的、多层次的城市，很多城市要素，如阳光、空气、绿树等都不是用货币可以衡量的。基于可持续性发展 的观点，适度的紧凑对城市是有利的，因为它毕竟不可能无节制地蔓延、扩张，必须在现有的单元中合理 地容纳更多的内容，把城市及其自然环境视为一个经济、社会和生态相协调的整体。在中国城市规划学会 创立 50 周年大会上，建设部副部长仇保兴也提出过 “无论从国外城市化的历史经验或我国国情来看，建设 用

28、地的紧凑度和城市的多样性，应该是我国城市可持续发展的核心理念”。以深圳这个超速化发展的城市为例，深圳建市于 1979年，特区设立于 1980年。 1981 年，深圳人口 约为3万人，到了 2004年发展到1180万人，城市人口的平均年龄 30岁。根据资料，2005年深圳GDP总 量达到 4927 亿元，相当于“九五”期间 5年的生产总值。 城市经济建设的高增长对应的是土地资源的紧约束， 从 2000 年到 2006 年期间，深圳全市规划许可建设用地的平均容积率控制为 1.59，特区内为 1.62，特区外 为 1.56 。截至 2006 年 9 月，特区内剩余的可建设面积只有 34 平方公里，宝安区和龙岗区剩余可建设用地 分别为 127 平方公里和 98 平方公里，其中还有 20%为不宜建设用地。深圳城市较低的容积率不会长期持续，这是由不断上涨的开发成本、人口的急剧增长和资源负担决 定的。有学者对我国 10 个大城市容积率与 GDP 关系进行过研究：当城市发展与建设处于起步阶段时，城 市用地容积率存