花桥周报(8月12日8月18日).ppt

1、8月12日-8月18日 花桥楼市周报,Real estate Weekly,目录,Contents,一、新闻回顾 三、全国重点城市周成交情况 五、土地市场情况 七、楼市新增量分析 九、重点竞争个案分析 十一、楼市媒体动态,二、政策分析 四、上海市和千灯镇周成交情况分析 六、昆山市楼市成交量分析 八、区域主要楼盘加权价格走势 十、热销楼盘房源分析 十二、楼市阶段性研判,11日发布的2011年1-7月全国房地产开发经营数据解读称，今年6-7月CPI指数持续创出新高，通胀压力不减，预计短期内中国房地产调控和货币政策继续从紧的可能性较大。 该报告指出，前7个月中国商品房市场继续呈现出“量升价平”的态势

2、，销售面积和销售额的同比增速继续加快，但7月全国房价平均涨幅继续缩小。 今年前7个月中国共完成房地产开发投资3.2万亿元，同比增长33.6%；房地产开发企业本年资金来源共计4.8万亿元，同比增长23.1%。分析称，除利用外资、国内贷款增速有所下降外，其余各项资金来源的增速均保持增长态势。从占比来看，开发企业自筹资金占比继续提高，国内贷款占比保持下降趋势,新闻回顾,报告称短期内中国房地产调控继续从紧可能性大 2011-08-12 来源：中国新闻网,持续走高的利率水平，逐步提升的首付成数，越来越长的放款周期对于购房者来说，置业计划可能因此搁置；对于银行来说，房贷业务也有渐入冷宫之势。 进入8月，一

3、系列冰冷的事实却让这样的期待再度降温在北京，中国银行、工商银行等“五大行”全面取消了首套房贷优惠利率；在天津，包括国有银行、股份制银行在内的绝大部分银行均已设定了“基准上浮10%”的二套房贷利率下限；在重庆，申请三套房贷已是希望渺茫；在上海，不少银行的房贷业务暂时进入了“封冻期,新闻回顾,房贷趋紧优惠“停摆”二套房贷价高三套停贷 2011-08-15 来源：新金融观察报,新闻回顾,央行披露下一阶段政策 进一步落实好差别化房贷政策 2011-08-15 来源：中国广播网,中国人民银行日前公布二季度中国货币政策执行报告提出，下一阶段要合理运用利率等价格调控手段，调节资金需求和投资储蓄行为，管理通胀

4、预期。 报告提出，下一阶段，央行将实施好稳健的货币政策，坚持调控的基本取向不变，继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，加强对国内外经济形势的观察和分析，把握好政策的力度和节奏，提高调控的针对性、灵活性和前瞻性，巩固前期调控成果，科学评估判断政策的当期和预期效果，处理好保持经济平稳较快增长、调整经济结构和管理通胀预期之间的关系。 下一阶段，将按照主动性、可控性和渐进性原则，进一步完善人民币汇率形成机制，发挥市场供求在汇率形成中的基础性作用，参考一篮子货币进行调节，增强汇率弹性，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，促进国际收支基本平衡。将进一步落实好差别化住房信贷政策，对符合条件的保障

5、性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展,日前，住房和城乡建设部下发文件，要求各省在8月20日前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购标准。住建部官员称：此次的限购令并不会导致地产商突然大规模降价，而所谓“金九银十”的概念也正在逐渐淡出公众视野。 此次限购令消息一出，引发的最大猜测之一便是二三线城市的开发商是否会在政策正式收紧之前进行降价抛售。二三线城市限购并不是突然提出的，而是已经说了很长一段时间，同时针对一线城市的房地产调控政策也进行了一年半。开发商在这一年半中都在逐步调整策略，但暂时看不到突然出现大规模降价的可能性,新闻回顾,住建部官员:二三线城市限购

6、不会引发大规模降价 2011-08-17 来源：中国新闻网,新闻回顾,调查显示 二三线城市楼市库存趋于严重 2011-08-18 来源：华西都市报,渣打银行针对二、三线城市房地产开发企业的调查显示，在调控大背景下，部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重，而今年下半年住房库存很可能继续增加，在价格下调压力也显著增大。 被调查的30家开发商中，18家认为本地区开发商未售住宅超出今年年初预期，三分之二的受访者预计，今年的销量将低于去年，这其中，预测下降幅度的平均数是比2010年下降20%；对于未来是否持续下滑，很多人明确表示担忧。 随之而来的是日渐严重的库存问题。据渣打银行测算，目前，35

7、个大城市房屋库存相当3个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加，预计到年底库存将上升到相当于7个月的销量，其中，二线城市的库存问题将尤为突出。 据渣打测算，到今年年底二线城市库存水平可能高达15个月的销售量；而三线城市对购房者限制较少，库存年末可能攀升至4个月的销售量,政策分析,本周无新的重要房地产政策出台,全国重点城市周成交情况,数据时间：2011年8月15日-8月21日,北京：本周，北京市商品住宅成交面积环比上涨了0.84%，进入2011年，北京商品住宅成交量波动下行，2月初受春节假期影响。商品住宅成交量明显回落，但随即有所回升，北京限购令的出台引起集中签约，导致成交量环比大幅上涨，随

8、后几周，成交量呈现波动上涨态势，四月底受保障性住房入市推动，成交量有较大幅度回升，进入5月，成交量止升转跌，6月初延续下跌趋势，第二周周成交量有较大幅度回升，第三周成交量则有大幅度回落，之后持续两周成交量又有大幅度回升。7月第一周成交量又有较大幅度降低，但第二周有了大幅度提升，第三周又有大幅度下滑。第四周又有大幅度上升。8月第一周大幅度下跌，第二周成交量又有较大幅度回升，第三周成交量与第二周持平。 南京：本周，南京市商品住宅成交面积环比下降了4.49%，2011年初，南京商品住宅周成交量明显高于去年平均水平。2月初受春节影响，商品住宅成交量大幅下跌，第8周成交量恢复至10万平方米以上，之后成交

9、量持续下滑，第11周成交量跌至4万平方米，随后四周成交量涨跌交替，维持在5万平方米左右水平，18周开发商推盘力度加大，成交量达到6万平方米，随后两周略有起伏，第21周成交量大幅上涨，达到10万平方米，随后连续两周持续回落，24周25周连续两周成交量略有回升，26周有大幅下跌，27周又有大幅度上涨，28周又有了不小幅度的下跌，29周成交量与28周成交量持平，30周的成交量有了大幅度上涨，31周的成交量又有大幅度的回落，32周持续小幅度回落，33周延续32周的回落趋势，34周持续下滑,苏州：本周苏州成交量为1203套，2011年初，苏州商品住宅成交面积连续两周环比下滑，随后在1月中下旬成交量得到回

10、升。2月初受春节影响，商品住宅成交量环比大跌，随后成交量迅速回升，至第9周恢复至节前水平，进入3月，限购政策深入，成交量持续下跌，4月成交量涨跌交替，但依然维持低位，18周住宅成交量显著上涨，这是近2个月以来苏州商品住宅周成交量首次超过10万平方米，进入5月，成交量大幅回落，随后两周成交量持续回升，6月，成交量持续回落。26周有大幅度增长，27、28周连续两周有一定幅度的下跌，29周有了一定幅度的增长。33周相对于32周成交量有了较大幅度提高，34周出现较大幅度的下滑。 杭州：本周商品房成交面积环比上升了41.3%。2011年1月，杭州商品房成交面积除第二周偏低外，其余3周都达到15万平方米以

11、上，开端良好，2月杭州商品房市场在春节假期和国八条影响下，前两周成交量有所下滑，但接下来两周成交量都达到10万平方米，令3月的杭州楼市继续下挫，4月杭州商品房成交面积止跌转升，且回升速度较快，5月，前三周杭州商品房成交量均维持在12万平米的水平，进入6月，成交量未见明显涨跌，第二周成交量大幅下滑，第三周则大幅回升，第四周较上一周有小幅上涨，7月第一周持续上涨，第二周下跌30.4%，第三周又有了大幅度增长，第四周又下跌了21.41%，第5周又有小幅度增长，8月第一周有大幅度回落，第二周较第一周有了小幅度增长，第三周大幅度增长了41.3%。 徐州：本周，徐州市商品住宅成交套数为847套，面积环比上

12、升了12.35,全国重点城市周成交情况,上海市周成交情况,本周（8月15日-8月21日）上海市商品房成交面积为27.20万平方米，相比上周上涨3.15%，成交均价为24422元/平方米，环比上周上涨60.19%；本周上海市商品住宅成交面积为13.72万平方米，环比上周上涨35.86%；本周全市商品住宅成交均价为22347元/平方米，环比上周上涨5.05,上海市周成交情况,本周上海市商品房新增供应面积为27.50万平方米，环比上周上涨34.87%；商品住宅新增供应面积为20.28万平方米，环比上周上涨20.36%。本周获取预售证的商品住宅项目共8个，其中海珀府邸、大华锦绣华城、风荷丽景尚城、绿地

13、景汇佳苑新增供应面积较大,上海市周成交情况,本周上海市商铺类物业成交面积4.12万平方米，环比上周下跌29.53%；均价16357元/平方米，环比上周上涨36.22%。本周上海市办公类物业成交面积为6.41万平方米，相比上周上涨26.19%；均价为42164元/平方米，环比上周上涨了119.21%。 点评： 本周商品住宅总体出现了低位反弹，其中公寓类产品成交了11.54万方、别墅类产品成交了2.18万方，成交量周环比分别上涨了29.35%、85.45%，成交均价分别为19991元/、34853元/，成交均价周环比公寓下跌了2.65%、别墅上涨了29.60%。 “沪四条”中的“限购堵漏”政策的叠

14、加威力不会小，开发商应该要“小心”应对。从8月过去的21个交易日看，成交量仍显严重不足，商品住宅仅成交了36.52万方，无论同比还是环比，跌幅不小，均位于很低的低位运行，加上本轮的调控既严厉、短期内又不可能放松，预计今年金九银十的“成色”将严重不足。 占供应总量大多数的中低价位公寓目前面临的压力最大，在融资和回款困难的双重压力下，开发商预期已经改变，新盘上市多数会价格低开以求成交量，余量较大的老盘价格下调也将成为“不可抗力”，未来6个月内跌幅或在10%20%之间，这种跌出来的机会难得，刚性需求者切莫错过,千灯镇周成交情况,本周千灯镇共销售商品房106套，其中住宅地产销售了82套，商业地产销售了

15、24套。本周千灯镇表现特别抢眼的住宅地产为浦园，成交套数为55套；商业地产项目表现均不理想，表现较为一般的为华美达广场和大唐商业广场，本周成交分别为7套。本周千灯镇住宅项目较上周有了大幅度增长，商业项目成交量较上周有小幅度增长。 本周千灯镇住宅地产和商业地产均无新增房源,新推地块,一周楼市分析土地市场分析,注：该地块用于太阳能、风能等新能源的销售总部建设，地上建筑物建成后不得分割销售,土地挂牌出让对象：凡在昆山注册资本不少于1亿元人民币的公司、企业均可参加竞买。只可以独立竞买，不可以联合竞买。 竞买者报名申请时间：自2011年8月12日上午9时至2011年9月9日下午17点止(双休日除外)。竞

16、买申请人报名时须出示有效的营业执照登记证书、法定代表人有效的身份证明（或其他证明文件），并提交报名申请表、竞买报价单以及保证金进帐单。竞买报价单所报价格必须高于报名时最新挂牌价格，且每次加价幅度须为每平方米10元或10元的整数倍。 本次挂牌出让及报价时间：自 2011年8月12日上午9时至2011年9月13日下午14点止(双休日除外)。 本宗地挂牌出让竞买保证金为320万元人民币,新成交地块,一周楼市分析土地市场分析,本周花桥无新成交地块,楼市成交量分析,本周昆山楼市共实现成交626套，与前一周的484套相比足足增加了142套，涨幅高达29.34%，除张浦、陆家以及南部水乡成交略有下跌外，全市

17、其它区域成交均呈现上涨势头，其中巴城镇更是有着231.25%的惊人增长率。此外千灯76.67%的涨幅也颇为喜人，虽然这成绩主要得益于浦园。由此不难看出昆山或限购的消息对苏州、上海等地的购房者造成了不小的影响，如若昆山执行限购政策，受限的购房者赶着出手在所难免,楼市成交量分析,开发区仍是当之无愧的成交量冠军，成交量较上周也略有增长，总体占比已有所下降，世茂东壹号等老牌热门楼盘的低迷未能使得其再创奇迹，大多楼盘都表现平庸。 二三名却在本周出现了戏剧性的变化，巴城以惊人的231.25%增长率一举跃上区域成交量亚军宝座，主要功臣为年丰新村以及凤栖园。千灯则紧随其后，千灯浦园本周再狂销55套，不仅在千灯

18、表现卓著，更是一举夺得上周热销楼盘TOP10冠军宝座。 玉山本周由于大公商苑还算不错的表现，出现了88.87%的区域成交增长率。 周市继续表现平平。 张浦镇成交仍以英伦尊邸为主。 陆家镇本周启发广场再成最大功臣，44套的成交量占据了该区域53套总成交的九成多,楼市成交量分析,楼市成交量分析,昆山商品房市场8月第三周总成交626套，与上周相比增长了142套，增幅为29.34%。自从7月末以来，昆山商品房成交量连续三周下跌，市场前景不容乐观，本周昆山或限购的消息风传，令众多苏州、上海等地的购房者不得不面对现实开始担忧昆山被限购的可能，限购如若昆山执行限购政策，他们将不再具备在昆山买房的条件，之前限

19、贷政策的执行已经让他们中的一部分人吃尽了“苦头”，这次他们直呼“伤不起”，购房出手提前进行,楼市成交量分析,花桥商品房市场本周累计成交66套，成交总量较上周基本持平, 本周花桥区域商业地产成交17套，住宅地产成交49套。住宅地产和商业地产较上周都微有波动，住宅项目常发香城湾持续热销，源于它较大的优惠幅度。商业项目无表现特别突出的项目，游站未能持续开盘时的热销场面，周成交量持续回落，本周仅成交8套，较上周成交量又减少了3套,我们对重点关注楼盘成交房源进行跟踪，根据成交数据得出这些楼盘的整体成交均价，进而粗略地显示花桥楼市价格走势，由于价格数据仅限于关注楼盘，因此与区域实际整体成交均价存在误差，以

20、下数据仅供参考,区域主要楼盘加权价格走势,重点个案批准销售套数、已售套数情况,重点竞争个案分析,截止日期：8月18日,常发香城湾： 开盘时间：2010-03-25 物业类别：普通住宅、洋房、别墅 建筑类别：多层、小高层、高层 容 积 率：1.70 绿 化 率：40% 总 户 数：3104户 物 业 费：1.30元/平方米月 建筑面积：389864.00平方米 开 发 商：昆山常发置业有限公司 物业公司：江苏省常发物业服务有限公司 物业地址：花桥镇花桥国际商务城绿地大道1333号（花园路与绿地大道交汇处） 项目均价：花园洋房1100012000元/平米；普通住宅9300元/平米 在售房源：4、6

21、、8号楼普通住宅、5号楼花园洋房 在售户型：普通住宅1+1房74.31平米和82.69平米、2+1房88.99平米、104平米、112平米；花园洋房3室2厅2卫138平米（附赠9.09平米非机动车库，不计入产证） 装修情况：毛坯 热销户型：74.31平方米1+1房 备 注：1、销售人员介绍异地购房者只要提供上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海分行贷款。 2、7月17日推出8号楼，8月13日加推东单元,热销户型:74.31平方米一房,重点竞争个案分析,重点竞争个案分析,上海裕花园： 开盘时间：2010-09-18 物业类别：普通住宅 建筑类别：高层 容 积 率：2.7

22、9 绿 化 率：40.10% 总 户 数：1748户 物 业 费：1.60元/平方米月 建筑面积：157455.00平方米 开 发 商：昆山国瑞置业有限公司 物业公司：昆山国瑞物业管理有限公司 物业地址：花桥镇徐公桥路与光明路交汇处 项目均价：均价12000元/平米左右，价格范围在1100013000元/平米之间。 在售房源：10号楼，3号楼 在售户型：55平米的一房、94平米的二房、147平方米四房 装修情况：毛坯 热销户型：55平米1房 备 注：据销售人员介绍，开发商可以协助不能提供相关证明的外地人贷款，贷款银行为工商银行,热销户型：55平方米一房,重点竞争个案分析,重点竞争个案分析,凯德

23、都会新峰: 开盘时间：2010-06-10 物业类别：住宅 建筑类别：高层 容 积 率：3.59 绿 化 率：40% 总 户 数：4700户 物 业 费：1.90元/平方米月 建筑面积：597143.00平方米 开 发 商：昆山昆安置业有限公司 物业公司：上海上房物业管理有限公司昆山分公司 物业地址：花桥镇兆丰路11号 项目均价：13000元/平米左右 在售房源：17号楼，19号楼 在售户型：73平米一房、91平米两房、95平米2+1房、120平米2+1房 装修情况：精装修，装修标准12001500元/平方米之间 热销户型：120平方米左右2+1房。 备 注：1、销售人员介绍异地购房者只要提供

24、上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海分行贷款。 2、5月31日推出了19号楼,热销户型：120平方米2+1房,重点竞争个案分析,热销户型：73平方米1房,重点竞争个案分析,鑫苑国际城市花园： 开盘时间：2009-10-25 物业类别：住宅 建筑类别：多层、高层 容 积 率：2.60 绿 化 率：40% 总 户 数：5033 总 户 数：5033户 物 业 费：1.50元/平方米月 建筑面积：604434.66平方米 开 发 商：昆山鑫苑置业有限公司 物业公司：河南鑫苑物业管理有限公司昆山分公司 物业地址：昆山市花桥镇绿地大道189号 项目均价：当前均价10200元/

25、平米左右 在售房源：近吴淞江的17、18、27、28号楼 在售户型：89平米2房、110平米3房、140平米3房 装修情况：毛坯 热销户型：89平米2房 备 注：1、销售人员介绍异地购房者只要提供上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海静安分行贷款。 2、110平米和140平米的三房均赠送10平米的入室花园,热销户型： 89平米2房,重点竞争个案分析,重点竞争个案分析,同城虹桥映象： 开盘时间：2011-1-15 物业类别：住宅、商住楼 建筑类别：高层 容 积 率：2 绿 化 率：30.5% 总 户 数：457 物 业 费：1.30元/平方米月 建筑面积：52760平方

26、米 开 发 商：宁沪置业（昆山）有限公司 物业公司：江苏同城时代物业管理有限公司 物业地址：昆山市花桥镇商务大道(近花桥中央公园) 项目均价：均价10500元/平方米. 户 型： 62平米一房，77平米1+1房，89.8平米两房 123.55平米三房，140.59平米四房 装修情况：毛坯 备 注： 1,77平米1+1房入户花园10平米左右产证只计入一半面积。 2，6月5日推出了6号楼,重点竞争个案分析,123.55平方米三室两厅两卫,77平方米一室一厅一卫,89.8平方米两室两厅一卫,140.59平方米四室两厅两卫,重点竞争个案分析,中城花桥国际紫竹苑： 开盘时间：2010-11 物业类别：住

27、宅、洋房、别墅 建筑类别：联排别墅、花园洋房 容 积 率：1.50 绿 化 率：40% 总 户 数：112户 物 业 费：2元/平方米月 建筑面积：357790平方米 开 发 商：中城集团昆山盈桥房地产开发有限公司 物业公司：深圳天安物业管理有限公司 物业地址：昆山花桥镇曹浦路188号（漕浦路胜巷路口） 项目均价：均价16000元/平左右，总价318万元/套起。 房 源：220-270平米 装修情况：毛坯 备 注：1、别墅单套建筑面积为225-261平米（实际使用面积300370平米）,花园面积80-120平米,地下室面积20平米，赠送露台和独立产权车位。 2、优惠措施是按揭贷款享受99折，一次性付款享受98折,重点竞争个案分析,行宫260平米地下一层平面图,行宫260平米二层平面图,行宫260平米一层平面图,行宫260平米三层平面图,重点竞争个案分析,别墅zchx3一层平面图,别墅zchx3二层平面图,别墅zchx3三层平面图,别墅民府225平米地下一层平面图,别墅民府225平米二层平面图,别墅民府225平米三层平面图,别墅民府225平米一层平面图,中城花桥国际紫竹苑其他房型,重点竞争个案分析,中城花桥国际紫竹苑本周无成交,热销楼盘房源分析,本周热销楼盘TOP10中出现的大多是乡镇楼盘，开发区楼盘减少至3个。千灯浦园以5500元/平方米