关于非房地产企业处置物业的税收筹划-精品文档(最新整理)

1、关于非房地产企业处置物业的税收筹划基于相关税收筹划的理论，结合非房地产企业的处置存量物业活动的特点，本文通过构造企业兼并重组间接转让模式，给出较传统直接处置操作较为复杂、但具有明显节税效果和经济效益的处置方案。一、案例背景a企业是一家传统纺织品制造企业，拥有一幢2004年12月31日购置职工宿舍楼，账面作为固定资产列示，物业原值1200万元（ 含土地价值），累计折旧（摊销）570万元，2014年企业为加快企业转型升级，实施“机器换人”计划，大规模减少员工，此幢宿舍楼闲置，a企业欲出售该幢宿舍楼，盘活存量闲置资产支持技术升级。此时，a企业所在地政府引进了b企业（一家快递物流企业）， 欲购买该幢宿

2、舍楼，改建为办公住宿两用楼。a企业，b企业达成合意，约定以2014年12月31日为基准日，由具有一级评估资质中介机构对该物业进行评估，评估值3000万元，a企业与b企业以该价格作为协议价格，相关税负按规定由各自企业自行承担，签署购买意向书。之后a企业，b企业上述条件为基础，落实该物业转让过程。二、传统直接处置方案1. 直接处置方案思路a企业与b企业签署房屋转让合同，由a企业将该房屋过户给b企业。2. 具体税负计算a企业营业税：根据营业税相关规定，单位销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额。a企业需要交纳营业税：（3000-1200）5%=90万元a企业城市维护建设税与

3、教育费附加：a企业纳税所在地城市维护建设税税率和教育费附加费率分别为7%和3%。a企业需交纳城市维护建设税和教育费附加：150（7%+3%）=9万元。a企业印花税：房屋转让合同，印花税按产权转移书具万分之五贴花。a企业需要交纳印花税：30000.05%=1.5万元。a企业土地增值税：根据土地增值税相关规定，纳税人出售旧房及建筑物的需要评估确定扣除项目的金额。经过评估该宿舍楼重置成本2000万元，成新率为65%，准许抵扣的成本为20000. 65=1300万元。按照规定允许扣除的项目，主要是销售过程中涉及的相关税费：90+9+1.5=100.5万元，合计可以扣除项为1400. 5万元，收入按照评

4、估价3000万元计算，增值额为3000-1400.5=1599.5万元，增值率为114.21%，土地增值税税率表， 计算为土地增值税1599.550%-1400.515%=589.68万元a企业企业所得税：不考虑其他相关业务，仅考虑该业务对a企业带来的企业所得税影响，根据企业所得税规定的收入成本匹配原则，该项业务带来的应税所得额为3000-（1200-570）-90- 9-1.5-589.68=1679.82万元，需要交纳企业所得税1679.820.25=419.96万元（a企业所得税率为25%）。b企业印花税：签订的房屋转让合同，印花税按产权转移书具万分之五贴花。b企业需要交纳印花税3000

5、0.05%=1.5万元。同时按照印花税规定b企业还有权利证照贴花5元，鉴于金额相对于分析不在一个量级，忽略不计。b企业契税：按照契税相关规定，比企业承接物业需要交纳契税。b企业需要交纳契税：30003%=90万元三、重组兼并间接处置方案1. 间接处置方案思路上述过程是常规操作，没有很好的运用企业重组兼并的概念以及相关政策，结合目前的改革背景提出如下处置方案，可减少税收成本，提高交易双方经济效益。交易流程：步骤一：a企业少量现金出资设立一家全资子公司h（非房地产企业）步骤二：a企业将该待处置物业评估作价向h公司增资步骤三：a企业与b企业达成对h公司100%股权的转让协议步骤四：b企业注销h公司回

6、收资产，或者直接作为房屋出租主体经营。2. 税负概要分析a企业，b企业在此过程中涉及的相关税种见表1。3.具体税负计算步骤一：a企业设立全资子公司，新设资金账簿以及办理相关证照需要交纳印花税，但是由于该部分费用与其他费用相比不在一个量级，因此在分析中忽略不计。步骤二：a企业营业税：根据财税2002191号文件规定：企业以不动产对外真实投资的，不征收营业税。a企业营业税可以免除。随之城市维护建设税和教育费附加计税基础为零。a企业土地增值税：根据财税200621号文规定：非房地产企业用房屋对外投资非房地产企业，暂免征收土地增值税。由于a企业与h公司均不是房地产企业，该过程土地增值税可以免除。a企业

7、与h企业印花税：根据印花税规定a企业与h公司需要各自按照产权转让书具交纳印花税30000.05%=1.5万元，同时h企业需要交纳资金营业账簿贴花印花税30000.05%=1.5万元。a企业企业所得税：a企业用房产增资视同销售，确认应纳税所得额为3000-（1200-570）-1.5=2368.5万元。h企业契税：根据财税201537号文：母子公司之间划转房屋， 免征契税。h企业承受该物业免契税。 步骤三：因为上述行为可以在一个评估期内完成，因此h企业实际评估值应该就为3000万元（其中交了3万元的印花税）。a企业营业税：根据财税2002191号文规定，用不动产在投资后转让其股权的也不征收营业税

8、。此过程免交营业税。随之城市维护建设税和教育费附加计税基础为零。a企业，b企业印花税：a，b企业双方因为涉及股权转让协议， 应双方都需要交纳印花税30000.05%=1.5万元。a企业企业所得税：a企业投资h企业原始投资成本为3003万元资产收到对价为3000万元，因此，a企业还可减少应税所得额3万元，综合第二步a企业需要交纳企业所得税为（2368.5- 3）0.25=591.38万元。步骤四：h企业的营业税：清算减值过程，不视为营业税视同销售，因此不需要缴纳营业税。b企业契税：同样依据财税201537号文，b企业可以做全资企业的一次减资，就满足免契税条件。b，h企业印花税：由于减值和注销过程

9、一般不需要签署转让协议，因此不需要纳税贴花。自此，a企业宿舍完全转移到b企业名下。四、方案对比分析综合以上的相关计算，可以得出如表2所示的综合税负与主要经济效益对比分析。五、实践操作与税收筹划进一步建议1. 虽然经济效益好，但是间接处置手续比直接处置要复杂的多，即便目前公司法修改后简化了公司的注册，注销过程， 其方案实施的时间基本上最快也要比直接处置要多三个月左右。2. 对于免税政策的应用上，存在几个模糊点，各地的税务机关处理存在一定的差异，因此方案在实施前需要与当xx局,xx局机关有一个充分的沟通：第一，对于短时间密集的变更安排，税务机关有可能认定其不属于“接受投资方利润分配，共同承担投资风

10、险的行为”影响营业税免税。减资注销行为是否征收营业税也存在一定的模糊性。但是该问题，综合b企业后续筹划方案可以有效解决；第二，对于设立的h公司其经营实质是否属于房地产公司存在讨论空间，影响土地增值税的免税认定；第三，契税免税政策中应用中的对全资子公司的增资与减资是否属于“划转”也存在理论争议。“”“”at the end, xiao bian gives you a passage. minand once said, people who learn to learn are very happy people. in every wonderful life, learning is an

11、 eternal theme. as a professional clerical and teaching position, i understand the importance of continuous learning, life is diligent, nothing can be gained, only continuous learning can achieve better self. only by constantly learning and mastering the latest relevant knowledge, can employees from all walks of life keep up with the pace of enterprise development and innova