红星美凯龙长兴项目商业定位报告 (2)

1、红星美凯龙 长兴项目 销售商业定位讨论,2012年7月,目录,地块背景梳理,1st,2nd,3rd,市场环境分析,商业定位讨论,1 地块背景梳理,地块背景梳理,1st,1.1 规划,本案坐落于城市副中心的门户位置 未来的客户量将主要包括老城客户、新城客户、产业客群、铁路导入客群,在长兴县域规划中明确确定城市建设的“南拓”发展思路（即跨杭宣铁路拓展城市的工业发展空间）。 城南新区是长兴县西南部的门户节点，也是衔接长兴主城区与和平镇、林城镇和泗安镇的重要节点,本案,本案坐落于城南新区的北侧，是老城抵达新城的门户位置,1.2 功能,本案是城南新区两大商业区之一 坐落于生活区的商业区，主要承载生活配套

2、和休闲娱乐的功能 而本案所在的商业体量要占绝对优势，定位的能级会更高,商业区,商业区,本案,1.3 开发时序,新城分为三期开发 本案所在的金融商务区与生活区率先开发 也就意味着，本案前期的商业客户将主要来自于外部，特别是主城区 因此商业的目的性必须非常强,本案,1.4 地块周边规划,地块东侧同为商业地块、南侧以住宅为主，西侧主要为工业用地及商住混合用地，北侧主要为商业地块 本案商业定位中需要考虑不同业态的放置位置，并且要避免与周边紧邻的商业出现同质化竞争,本案,酒店,1.4 地块周边道路,本案东侧和北侧均为城市主干道，昭示性较强 西侧为次干道，南侧为支路,长和公路,318国道,本案,老城方向,

3、新区方向,1.4 地块周边道路,长和路和老318国道的规划道路中央都有隔离绿化带，将会影响客流的动线，必须进行合理的设施引导，并依设置业态分布,1.4 地块周边道路,本案南侧为支路，西侧为次干道，对于零售型客流更容易导入，业态规划中应该考虑在此处设置零售型商业业态,1.5 公共交通,通过在长和路上引入的BRT快速公交系统，在长和路上设置站点两座，分别位于老315国道与长和路交叉口南侧和四号路与长和路交叉口南侧，两站点间距1100米左右,本案东侧长河路将设立公交站点，这将是本案商业客流导入的重要节点位置， 需要重点考虑,本案,本案,1.6 地块背景梳理总结,本案坐落于城市副中心的门户位置未来的客

4、户量将主要包括老城客户、新城客户、产业客群、铁路导入客群,本案是城南新区两大商业区之一，坐落于生活区的商业区，主要承载生活配套和休闲娱乐的功能，而本案所在的商业体量要占绝对优势，定位的能级会更高,新城分为三期开发，本案所在的金融商务区与生活区率先开发，也就意味着，本案前期的商业客户将主要来自于外部，特别是主城区，因此商业的目的性必须非常强,地块东侧同为商业地块、南侧以住宅为主，西侧主要为工业用地及商住混合用地，北侧主要为商业地块，本案商业定位中需要考虑不同业态的放置位置，并且要避免与周边紧邻的商业出现同质化竞争,本案东侧和北侧均为城市主干道，昭示性较强，西侧为次干道，南侧为支路,本案东侧长河路

5、将设立公交站点，这将是本案商业客流导入的重要节点位置，需要重点考虑,规划支撑，客群体量庞大 但前期以老城客户为主，目的性消费更强,本案所在商业区占据最高的商业能级 本案需要考虑避免与周边以及生活区商业的同质化竞争,红星美凯龙自身已经是目的性消费非常强的商业体，因此附加的商业应该考虑和红星美凯龙的关联,多考虑餐饮、零售及其他与家具具有关联的目的性商业；低端的休闲娱乐业态可以压缩,业态分布需要综合考虑道路昭示性，人流车流动线等因素,本案东侧主要考虑昭示性强的目的性消费的综合场所；南侧西侧则主要考虑主力的零售、餐饮、休闲娱乐等业态,2 市场环境分析,市场环境分析,2nd,2.1 全市商业分布,本案,

6、浙北大厦片区,成熟区块,新建区块,水木花都片区,皇家湾-明珠路片区,新都会片区,人民广场片区,古城街片区,建材城片区,该片区位于老城区，处于中央核心商圈内，中百一店、新华书店、肯德基等商场以及当地品牌餐饮都聚集于此。（服饰、家电、餐饮,皇家湾片区商业以皇家湾小区底商为主，以配套服务类商业居多。由于靠近人民广场片区，商业氛围被很好地带动，人气较旺，商家经营良好。业态参差不齐，档次落差较大,该区块商业业态丰富，包含了餐饮、服装、咖啡茶馆、家居、美容美发等业态。其中古城街路段为人气最旺，核心商业为新双龙商厦，经营状况良好。位于长海路的时代广场大多商铺均经营不佳，空置率较高，原因在于大多商铺位于内街，

7、很难吸引客流，难以形成商业氛围,开发区商业较为集中的仅有海陆新都会，欧尚超市、一代佳人以及开发较早的住宅楼盘国际花园的部分底层商铺,全市成熟的商业片区不多，主要以人民广场和古街片区为核心，其他商圈多经营一般或只服务于周边地区，不具备全市的辐射力,旺角商业中心是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化于一体的“一站式”商业巨擎;总建筑面积80000；9条商业街，5大休闲广场，1个浙北大厦；其中浙北大厦开业已近2年；业态包括潮流服饰、品牌名店、商务餐饮、酒吧、KTV、足浴、棋牌室、美容美发等,2.2 主要商业体介绍,主要的零售型商业体面积偏小，仅在1-2万方左右；大型超市可达3万方 而专业小商品和建材

8、市场则面积较大,2.3 市场环境分析总结,全市成熟的商业片区不多，主要以人民广场和古街片区为核心，其他商圈多经营一般或只服务于周边地区，不具备全市的辐射力,主要的零售型商业体面积偏小，仅在1-2万方左右；大型超市可达3万方，而专业小商品和建材市场则面积较大,本案处于城市副中心的商业核心区，商业能级应该与人民广场商圈接近，具备全市的辐射力,本案除去红星MALL，剩余的商业面积总计接近3万平方米，足以成为全市标杆型的商业中心,3 商业定位讨论,商业定位讨论,3rd,3.1 本案商业体量分析,18F,18F,18F,18F,18F,18F,3.2 本案商业道路及人流分析,人行动线,车行动线,公交站,公交站,酒店,商业/办公,商业/办公,商办,厂房,住宅,住宅,商办,人流 集聚区,人流 集聚区,人流 集聚区,理想状态 塔楼四层裙房位置最佳，但体量较大，与红星家居茂连接，适宜放置红星配套的精品商业。 类卡博特商业适宜放品牌服饰，精品百货，营造休闲娱乐购物环境。 灯饰馆，由于紧贴西侧道路，可设置艺术展厅和画廊，上层可以继续打造灯具城,3.3 售价及业态的权衡,楼下裙房商业（4F） 这部分商业位置最佳，和红星家居茂相连，体量较大，为保证商业能级的最终体现，可放置红星合作精品商家的旗舰店和展示店，并且四层比较会容易出现较大的空置率，可引进培训教育和美容健身会所。 类卡博特商业中心 紧贴河