天津新地王津南新城可行报告

1、1,天津“津南新城,2010年3月,2010年3月,2,城市概况 3 16 项目概述 17 29 区域市场 30 40 项目定价 41 66 项目测算 67 68 SWOT分析 69 结论 70,目录,3,1、天津,中央直辖市 中国北方第一大港 环渤海经济中心 中国经济增长第三极,一、城市概况,4,2、国民生产总值（GDP,2009天津市GDP总量7500亿元，增长幅达到了16.5,一、城市概况,5,3、人均GDP,09年末人均GDP达到9295美元,一、城市概况,6,4、产业结构,天津市产业结构以第二产业为主,一、城市概况,7,5、固定资产投资,2009年固定资产投资5006亿元，比2008

2、年有大幅度增长 固定资产投资的增加促进房地产的发展,一、城市概况,8,6、人均可支配收入,2009年人均可支配收入21430元 收入的增长使人民生活水平的提高，购房需求进一步增强,一、城市概况,9,7、人口规模,截止到2009年底天津市常住人口约为1202万人 人口规模的增加，将会从很大程度上刺激房地产市场需求,一、城市概况,10,7、居住房面积,08年人均住房面积28.53平方米 人均住房面积进一步攀升，说明改善型要求的人群逐年增加,一、城市概况,11,8、房屋施工、竣工面积,09年房屋竣工2838万平方米，同比增长11.26% 天津市竣工面积总体呈现不断增加的趋势,一、城市概况,12,9、

3、房地产开发投资,09年房地产开发投资735亿元，同比增长12.5% 09年增速虽然出现下滑，但投资额仍呈现了高速增长的局面,一、城市概况,13,2009年天津商品住宅市场，新增供应量1072万平米，实现成交量约1342万平米，当期供求比为1：1.25 商品住宅市场供不应求,10、09年天津商品住宅成交情况,一、城市概况,14,11 、 近期房价走势,室内六区成交均价稳步上升，环城四区在波动中前进,一、城市概况,15,北辰区：6700元,北辰区,西青区,津南区,东丽区,红桥区：12000元,南开区：14000元/,和平区：16000元/,西青区：8000元/,河北区：8300元,河东区：9000

4、元,河西区：14000元,津南区：7500元,东丽区：7000元,12、各区2010年2月房价,一、城市概况,16,13、各区县客户置业流向,一、城市概况,和平：基本不愿离开，区域情节浓厚 河西：经济实力较高，优越感较强 河东：对东部发展有信心，看好东部 南开：区域范围较大，收入水平中等 河北：经济实力较低 红桥：经济实力较低 市区客户置业：形成向外扩张的趋势,17,1、地理位置,项目所在的津南区位于天津市东南部，海河下游南岸，是天津市的四个环城区之一，是联接市中心区和滨海新区的重要通道。 津南新城地处津滨走廊，是双城发展带动下的潜力区域,二、项目概述,18,本案天津市中心城区 12公里 本案

5、天津站 15公里 本案滨海国际机场 20公里 本案天津港 30公里 本案京津塘高速 12公里,宗地位于津南区核心位置 半小时可达天津市各商务中心,二、项目概述,1、地理位置,19,2、挂牌条件,二、项目概述,自天津市津南区国土资源分局关于津南（挂）2010-11号地块公开出让方案的请示（草稿2010年3月11日版）表述,1）、地块基本情况,位于津南区咸水沽镇 东至津南区北环路 南至老海河 西至东沽路 北至津歧路,20,2、挂牌条件,二、项目概述,建设用地面积：118.4公顷 规划建筑面积：300万m2 居住： 260万m2 商业金融： 35万m2 中小学： 5万m2 平均容积率： 2.53 绿

6、地率？%， 建筑密度？% 建筑限高？米,2）、规划条件,21,2、挂牌条件,二、项目概述,3）土地使用条件： 出让范围内的树木、供电设施，受让人可结合规划设计方案保留，对不需要保留的，由受让人自行与有关部门协商解决，并承担所需费用,如有地下建筑物、构筑物或其他设施等，由竞得人自行与有关部门协商解决。 土地用途：？用地，出让年限？年（按地块分列） 规划范围内的市政路网由津南区政府出资修建公共市政道路1700米，其余部分由受让人修建。 规划范围内的绿化用地由竞得人出资修建并承担费用。 规划范围内由竞得人出资修建10万平方米的建筑，按照津南区人民政府批准的规划实施建设，建成后由津南区土地整理中心回购

7、，回购价格、具体位置等事宜由竞得人与津南区土地整理中心协商确定，另行签订回购协议,22,2、挂牌条件,二、项目概述,4）地价情况： 出让底价：62亿元 自来水、燃气、污水、雨水、道路、绿化城市基础配套费已经包含在出让底价内。不包括通讯、供热、电力，此三项配套由有关专业部门申请解决，并按规定缴纳相应费用。 5）公开出让方式：挂牌 本次出让11宗地按起挂价综合进行报价，以总报价最高确定1个竞得人，竞得后分别签订土地出让合同。 挂牌地块的增副为人民币100万元或100万元的整数倍,23,2、挂牌条件,二、项目概述,4）有关要求： 竞买人须是中华人民共和国境内外法人,且竞买人或其控股公司须具备国家建设

8、部颁发的房地产开发一级资质，并且注册资本金不少于20亿。接受联合竞买，联合体中有一方须符合上述条件,联合体不超过三家。 竞得人未在津南区注册的，在地块成交后30日内在津南区注册新公司。 津南（挂）2010-32号地块内规划所建酒店应满足五星级酒店硬件标准，自签订出让合同之前须提供与国际知名酒店如签署的经营管理协议。 11宗地竞得人自签订国有建设用地使用权出让合同后一年内开工建设，竣工时限为？年,以上方案如无不妥，津南分局予以备案后即委托天津土地交易中心组织实事该地块建设用地使用权的公开挂牌出让（七个工作日,上交本请示之前，津南需要至少有一家先交预申请保证金15亿元,24,天津大道:连接中心市区

9、和滨海新区的快速客运道路，起点为外环线津沽立交桥，终点为滨海新区的中央大道.途径津南区的双港镇、辛庄镇、咸水沽镇、葛沽镇、冶金工业园，塘沽区的新城镇，两端连接中心城区的小白楼商业区和滨海新区的中心商务商业区。通过天津大道，从本案至滨海新区20分钟至市区10分钟,二、项目概述,2、区位条件,25,地铁一号线由天钢柳林过海河经双港，辛庄，高教园，津南新城，葛沽，于家堡，终点到天津港,2、区位条件,预计于2013年通车，项目将永久享受地铁带来的便捷优势，更将为地段的升值带来无限空间,二、项目概述,26,宗地现状,3、宗地现状,现状地主要以旱地鱼塘和村庄为主 地势较为平坦，适宜建设。 水系发达，现状鱼

10、塘可作为未来景观水体 基地村庄拆迁基本完成,二、项目概述,27,6、周边配套,海河新家园,滨海新区中心镇,历史名镇,生态镇,电子工业镇,咸水沽,目前项目周边生活配套设施主要集中在咸水沽老城区；公园、学校、政府、商业、餐饮配套齐全，道路交通发达,二、项目概述,28,6、周边配套,海河教育园区：规划总占地37平方公里，规划办学规模20万人，居住人口10万人。 将崛起一座集中20所职业院校和2所大学的现代化大学城。 雄厚教育资源、完善区域配套、大量人口导入将带动区域发展,二、项目概述,29,6、周边配套,老海河公园紧邻宗地南侧 高质量的城市绿地和公园景观将提升小区的品质,二、项目概述,30,1、津南

11、区,津南,津南区地处天津市空间发展核心“一轴两带三区”的主轴上（ 武清新城中心城区津南新城-滨海新区核心区为） 津南区被城市中心区和滨海新区的双向挤压，将快速发展,三、区域市场,31,立体空间布局，抢占大滨海核心要塞,津南区第九次党代会，客观总结了区域经济社会发展的成就，提出了“东进、西连、南生态、北提升”的发展战略,三、区域市场,1、津南区,32,东进滨海；西接市区；双城优势聚焦,西连 连接泰达（西青）微电子工业区，重点发展以八里台工业园区和泰达（津南）微电子工业区为依托的IT产业，实现产业对接，提升聚集能力，形成以津港公路为主线，以滨海新区津南产业功能区为延伸的微电子产业带,东进 以葛沽镇

12、为基点，把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位，更紧密地承接滨海新区产能产业扩张转移，提高津南与滨海新区间的产业关联度,三、区域市场,1、津南区,33,南聚生态旅游，北呈商业居住；城市功能互补,北提升： 提升津南新城至双港北部地区的城市化形象。发挥天津城市发展主轴的引领作用，以建设津滨大道和海河景观带为核心，打造连接“津、滨”，依托海河，特色鲜明，亲水宜居的现代化新城区,南生态： 以南部湿地和历史文化为依托，打造文化旅游、农业观光、人居环境宜人的文化与自然和谐的生态景观区。利用周边自然环境，积极搭建自然生态走廊，构筑绿色产业高地，形成南部地区的城市生态涵

13、养带,三、区域市场,1、津南区,34,津南区计划经过5年努力，实现“9341”四大奋斗目标,9”是，实现滨海新区津南分区、津南经济开发区、泰达（津南）微电子工业区、国家农业科技园区、八里台、咸水沽、北闸口、双鑫、小站九个园区和工业载体加速发展。其中，滨海新区津南分区、津南经济开发区、泰达（津南）微电子工业区是未来重点发展工业园区,三、区域市场,1、津南区,35,3”是，建成小站练兵园、天嘉湖旅游度假区、宝成北方石园林三个各具特色的旅游产业区。充分挖掘我区的自然、人文资源，扩大知名度和影响力，打造以近代军事文化、生态文化、海河文化、民俗文化为主题的津南特色休闲旅游产业区，形成新的增长点和亮点，创

14、建经济发展与生态环境交相辉映、人与自然和谐相处的魅力津南,三、区域市场,1、津南区,36,4”是，基本建成双港、葛沽、八里台、小站四个新型城镇。 受区域内影响较大，大量外来人口的进入，咸水沽将承担主要居住功能,三、区域市场,1、津南区,37,津南新城。充分利用连接市中心城区和滨海新区的地缘优势，做到新城建设与海河综合开发建设有机贯通、融为一体。逐步建成古韵新貌交融的文化商贸区，人居环境宜人的生活行政区，城市功能鲜明的形象展示区,1、津南区,三、区域市场,38,2、区域竞争,津南区主要有：双港、咸水沽、八里台三个竞争板块 区域未来12年内现有商品房供应面积：344万平米 区域未来25年内新增商品

15、方供应面积：443万平米,三、区域市场,39,2、区域竞争,三、区域市场,重点楼盘,40,三、区域市场,2、区域竞争,41,1、拟定物业,高层是本区域的主力，别墅类产品也比较丰富，洋房和小高层较少 地块容积率相对较高 300万平米大盘，去化速度要求较高 项目拟定为以高层为主的复合型居住社区 主打产品仍为高层、考虑部分洋房和小高层 销售面积比： 洋房：小高：高层 ： 占地面积比： 洋房：小高：高层： 容积率：洋房不高于1.0 、小高层不高于.0、高层不高于4.0,四、项目定价,42,津南市场：09年消化量约130万平米，区内项目年均消化量在4万平米左右。 区域板块：咸水沽区域内主要项目月均消化约

16、6000平米，年消化量在7万m2 竞争项目：星耀五洲09年月均消化约3万平米，年消化量在30万m2 开发计划：考虑到星耀五洲已经是天津市消化极限值，启动期计划32万m2,2、开发周期,四、项目定价,43,2009年天津商品房销售面积TOP10,四、项目定价,2、开发周期,44,本项目,保利上河雅颂 75万平米，R2.6 高层：7000,大盘分布多在新城区,富力津门湖 427万平米，R1.78 高层：15000,远洋城 200万平米，R2.6 高层：12000,首创国际城 55万平米，R1.78 高层：15000,星耀五洲 300万平米，R1.1 高层：7500,金地格林世界 83万平米，R1.

17、9 售完,四、项目定价,2、开发周期,45,大盘月度销售走势,四、项目定价,2、开发周期,46,大盘月度销售走势,除星耀五洲和首创国际存在个别月度断档外，2009年典型大盘基本全年均属持销期。在持销期的情况下，年度销售冠军为30多万平米.要实现快速周转，必须借鉴成功的大盘操盘经验,四、项目定价,2、开发周期,47,世纪城操盘经验的一些思考,整体开发,准现房,低价,复合,品牌,北京世纪城+人大附小 长沙世纪城+雅礼中学 合肥世纪城+合肥师范附属小学、合肥第四十八中 贵阳世纪城+贵阳实验小学和贵阳一流中学,统一规划、统一风格、统一模式，实现规模化、全配套,以准现房模式进行开盘，给消费者真实的体验和

18、视觉上的震撼,降低利润要求前提下的适当低价，给人以“白菜价”进行顷销的印象,客户、产品细分 营销手段差异化 服务,四、项目定价,2、开发周期,48,3、高层价格测算,沽上江南,星耀五洲,红磡领世郡,宗地,11公里,12公里,四、项目定价,49,红磡领世郡,50,27洞国际标准高尔夫球场,别墅,洋房+公寓,大配套,洋房+公寓,别墅,红磡领世郡,51,红磡领世郡,红磡领世郡：2009年3开盘，截至2010年2月共销售住宅2670套，销售面积28.27万平方米，成交金额19.39亿元。 售价2009年8起价格进入7700元/平方米，最高8114元/平方米，近期售价7755元/平方米 红磡领世郡按7700元/平方米进入测算指标,52,星耀五洲,53,星耀五洲,54,星耀五洲,星耀五洲：2009年3开盘，截至2010年2月共销售住宅2765套，销售面积36