乡村小吧可研报告

1、免责声明：本文档来自网络并经精心整理，提供免费阅读，文章版权属于原创者，请注意保护知识产权，请您下载后勿作商用，只可学习交流使用。第1章 乡村小吧投资项目总论 3第2章 乡村小吧市场预测 4第3章 乡村小吧投资项目地点的选址以及规模6第4章 乡村小吧的经营范围（产品方案）6第5章 原料，能源的供给系统7第6章 环境影响评价 7第7章 劳动安全与卫生消防 8第8章 组织结构与人力资源配置9第9章 投资估算10第10章 财务分析 11第11章 风险以及SWOT分析17第12章 农村小吧椅投资项目结论与建议 18第13章 项目可行性总结 19第1章 乡村小吧投资项目总论 1、项目背景提要； （1）乡

2、村小农闲暇的日子，驱车去花木苗圃里喝咖啡或红酒，是不是很拉风呢！比起都市中心的酒吧街，这里绝无市井的喧嚣，更多了几分与自然的亲近。所以近一两年来，在沿海的厦门，深圳，大连和珠海等地，甚至是内地的成都，昆明这样的内陆城市麦兜兴起了称为“做个现代农夫”的休闲时尚。城市近郊，会有多家花卉、植物园、苗圃、或者农艺管之类的引人胜地，热爱生活的都市人总会流连于此，便于有瞎子的人士瞄准商机，在这里来租场地，精心的装修一番，刻意地将咖啡吧与茶艺引至花草林木之间，让客人在院子里玩陶土，磨豆子，玩花种草，甚至养鸡鱼兔虫。推销着一种现代农夫的生活方式。（2）蔬果美容瓜果、蔬菜以其色泽、味香而具有无穷魅力, 它不仅给

3、人们以美食的享受, 而且具有很好的护肤润颜的作用。在古希腊、阿拉伯、中国古代文明史均有很多记载流传于民间, 应用最广的并具有传奇色彩的当属新加坡及欧美等国家。中国历史上唯一的女皇帝武则天, 不仅天生丽质, 妩媚娇柔, 而且颇有雄才大略。她虽贵为皇帝, 但终究还是一个女人, 与任何一个普通女人一样渴望健美追求靓丽希冀青春常驻。据史料记载, 武则天常以黄瓜蜜汁沐浴, 西红柿桨洗面, 果泥涂抹, 每天早晨必喝一杯纯果汁。故新唐书称她“ 虽春秋高, 擅自涂泽, 虽左右不悟其衰” 。真正的美容除外表的护理首在养内,使内在气血调和、肝脏康泰, 才能达到外表充盈, 青春永葆之效。这种美容理念符合人们崇尚自然

4、、返璞归真的世界潮流。高层次的美容是一种整体的美容, 它与人的健康密不可分。健康的美, 才是真正的美。瓜果蔬菜以其独特的保健功能, 养颜奇效成为异国佳人的健美新宠。瓜果蔬菜富含人体皮肤所需的维生素、矿物质和膳食纤维, 随着专家的深入发现, 果蔬美容在欧美、澳洲、东南亚的风靡之势已掀起美容新潮流, 它将不再专属达官贵人, 而是走进寻常百姓家。2、项目市场情况可行性周末假日，都市的很多繁华都让很多人找不到地方去放松，最近的近郊游，特别是乡村游，给乡村小吧带来了无限的商机前景。到这里来，即使不买花木，来逛逛，品几杯小茶，来点咖啡和甜饮，再在竹编的长椅上眯着眼睛感受着暖暖的阳光，对很多人来未尝不是一件

5、非常惬意的事。闻闻花香，看看青山。这样的生活，让很多都市青年还有家庭周末有无限的向往，开这样一间小吧，其结果一定是利己又悦人。再者，乡村小吧的蔬菜水果美容，也会吸引更多爱美的人。如今，不管是时尚的女士还是忙碌的男士，已经在欧洲，澳洲，东南亚等地区流行。人们在紧张的工作之余去享受一天一次或一周一次的纯天然绿色美容, 一定会成为一种时尚消费。这种纯天然果蔬美容吧, 不仅给时尚人士提供天然果蔬汁、果蔬纤维护肤美容外, 同时美容吧还为顾客在美容的过程中提供一份特制的纯天然果蔬饮品（果蔬汁、果蔬宾治、果蔬酪）,供食用以达到营养美容和减肥的作用。这种全新概念的绿色美容吧打破了传统的美容院的经营方式, 以最

6、具有安全性、健康性的水果蔬菜为护肤原料进行护肤、调理, 是体内和体外美容的结合, 是生机、原味、自然的体现。健康养颜, 护肤是果蔬美容的宗旨。因此, 果蔬美容的新颖性、奇妙性、功效性、自然性都会使其他美容院黯然失色。只要推出果蔬美容招牌, 都会使顾客迅增,它也会给乡村小吧带来丰厚的利润。第2章 乡村小吧市场预测1.市场概貌 随着国民经济的持续发展和民众消费能力的不断增长，旅游休闲产业亦日益完善与拓展，旅游休闲产品由单一景点观光型向多元休闲体验型升级。与此同时，我国开始融入整个国际休闲文化的大背景中，高尔夫俱乐部、高级商务会所、主题休闲会所等新型休闲业态发展迅速。目前，都市青年男女以及都市家庭的

7、周末和假期娱乐方式已经初步的划分出了几种界限，一种是城市娱乐型，主要是以娱乐场，主题公园这类的玩乐方式；二是以酒吧，KTV，健身房之类的场所，第三类就是近郊乡村游，农家游，这一类目前还有很大的前景。而对于现在的很多休闲方式，都不足以让都市人充分的放松以及做到真正的休闲。在现在都市人追求的原生态与健康的休闲方式逐渐流行，以及生态旅游的兴起。人们追求健康的绿色休闲保健方式，使得全新概念的乡村小吧以最健康性，最安全性，相比普通的休闲方式而言，小吧能满足不同阶层和不同需求品味的人的需求，家庭的周末快乐农家，繁忙都市青年的休闲品茶喝咖啡欣赏青山绿水，爱美时尚亲年的原生态蔬果美容保健等等得到不同人的得到不

8、同人士的青睐。是一项值得投资且收益不错的开发新区。2.北京市场概貌与特点北京是中国的首都，面积16800多平方千米，为悠久的世界著名古城，人口近1400万人，已成为现代化的国际大都市。全国各地的乃至世界各地各个不同阶层的人每天都忙于在这个大都市里，而每周末的休闲与旅游习惯，已经在每个繁忙都市青年以及都市家庭的普及。北京共有6915家休闲娱乐场所，主要已朝阳，海淀，西城区居多，休闲方式大概有以下方式：咖啡厅 、酒吧 、美发、 景点、 茶馆、 健身、 美容 、游泳、 KTV、公园 、电影院、 洗浴、 羽毛球、 足疗、 博物馆、 高尔夫、 游乐园、 网球 、台球 、休闲 、迪厅 、SPA、 温泉、

9、保龄球。就价位来分，根据不同的休闲方式，有的价格很贵，是很多普通工薪白领去不了的，有的适中，大部分人能去，但是达不到很理想的休闲方式，有的很便宜，几乎就是去那里打发时间的（比如电影院，酒吧等）。而就目前的情况来看，目前人们的休闲娱乐方式，都很难到达理想的境界，忙碌了一周的工作，找几个好友大吃一顿再去酒吧KTV等地泡一晚。反而让人疲惫不堪，所以现在的许多休闲场所达不到了真正的休闲目的，而是成为了一个聚会或者打发时间的地方。北京的休闲娱乐市场有一些主要特点：第一是市场竞争大，将近7000家的休闲娱乐场所，这类的场所会馆现在已经几乎无处不在，主要是由于现在都市人的工作压力过大，需求放松以及一个自身的

10、发泄空间，许多商家跟着起风，才使得各种各样的会馆休闲娱乐场所逐渐增长。第二是市场服务能力不健全，许多所谓的休闲娱乐的地方，并不能提供给人们所谓理想的休闲地方。而是人多嘈杂，反而适得其反，这也是因为北京人口密集和各大休闲场所过度密集而引起的。第三是休闲娱乐场所的市场周期不长，导致很多人和商家盲目的跟从这个行业而兴风开酒吧，开会所，开吧厅，收益不如预期的好，有的会连续亏损，所以导致关门或者另行改变其性质，导致休闲娱乐而转向其他的，使得其市场周期大大缩短。初步结论：在近期召开的北京旅游产业项目推介会上，市旅游局副局长顾晓园介绍，在国家旅游局提出“国民休闲计划”的基础上，市旅游局正考虑推出北京自己的“

11、国民休闲计划”。正是兴起的旅游，尤其是近郊旅游，市内游等项目，改变了人们的消费娱乐方式。使得休闲吧等要往全新的思路去想去发展，满足人们的需要。这个行业市场充满了机遇和挑战，市场广阔，回报率高。但是竞争也很激烈，尤其是在金融危机的影响下，很多人缩紧了自己的口袋，都选择更实惠更便宜的休闲方式。抓住这个机遇，把握住现在都市人的需求，就能打出自己的一片市场。第3章 乡村小吧椅投资项目地点的选址以及规模根据调查，北京的乡村乐园并不多，大多都是建在附近的乡村，河畔或者有湖泊的地方。规模都比较不一样。就前期的投入，先建一个中小规模的小吧，地址选在地处顺义,选址座落在风光秀丽的潮白河畔，初步建成一家集休闲、娱

12、乐、餐饮、住宿为一体小型娱乐吧。依河畔建一个小型农家乐园提供类似农场的服务。建筑面积初定2000-4000平方米，能承接各种会议以及家庭，生日聚会，有条件可以接办农家婚宴。装饰富有民族已经乡村特色。并依据市场反映和资金情况来扩大规模。第4章 乡村小吧的经营范围（产品方案） 普通休闲系列提供咖啡，甜点，沏茶，让人们在忙碌中尽享一份安舒适。适用人群：普通的想远离城市喧嚣的工作压力大的都市青年以及想舒适享受 生活的中老年人，不需要花太多的费用就能享受那一份安详的时光。 乡村小农系列提供会有多家花卉、植物园、苗圃、或者农艺管，让客人在院子里玩陶土，磨豆子，玩花种草，甚至养鸡鱼兔虫。推销着一种现代农夫的

13、生活方式。适用人群：想体验乡村生活的各类人士，以及都市家庭。 蔬果保健系列这种纯天然果蔬美容, 不仅给时尚人士提供天然果蔬汁、果蔬纤维护肤美容外, 同时美容吧还为顾客在美容的过程中提供一份特制的纯天然果蔬饮品（果蔬汁、果蔬宾治、果蔬酪）,供食用以达到营养美容和减肥的作用。 适用人群：爱美时尚且爱健康的女士，以及喜欢保健的人士。 乡村聚会系列这种聚会方式，给了许多喜欢安静的朋友群，家庭以及公司会议的人边聚会边享受着无限的田园农夫生活，可以提供乡村婚宴，供新婚夫妇体验一下中国农村古老淳朴的结婚典礼。 适用人群：各个大中小公司聚会，同学朋友聚会，家庭聚会，还有婚宴筹办，适合各类人群。 乡村游玩系列习

14、惯了都市的游乐场，远离公园的人多与嘈杂，避开酒吧KTV的灯红酒绿，本小吧给你提供一些乡村旅游信息，提供咨询服务。 适用人群：喜欢近郊游，体验乡村游的游客还有体验者咨询。第5章 原料，能源的供给系统原料：来自农村的纯正的蔬果，农具，高品质咖啡和清茶，用于做甜点所需的材料能源的供给系统： 1.电力系统（照明和生产） 2.供水系统（饮用和浇灌） 3.煤气系统（生产） 4.供暖系统（提供服务区客房等供暖）第6章 环境影响评价 乡村小吧存在的环境影响大致有以下方面：1. 来自顾客对环境的影响：顾客乱扔乱丢，对小吧内的环境造成污染。2. 来自小吧自身的排污：小吧的生活以及生产排污，可能会对周围环境造成影响

15、。3. 小吧对周围居民的生活影响：交通、生活等方面的影响。针对以上的解决措施：1. 要求服务员以及保洁员及时的清理，以及对顾客的提醒注意周围环境的保洁。做到小吧的环境清新，给客人一个干净，舒适的休闲环境2. 小吧的排污严格按照国家的标准限制，完全采用环保的原料，况且采用了排污治理系统，生产的污水污物等都排放到指定的地点，对周围环境没有影响。3. 小吧提倡的是安静的休闲娱乐方式，远离居民区，不仅不能有个安静的环境，对周围居民的生活没有构成影响。小吧处在的位置，不是交通要道，也没有占据交通位置，对周围交通不会造成影响。第7章 劳动安全与卫生消防由于是提供服务行的行业，安全消防与卫生非常重要。主要有

16、以下的安全隐患：1. 生产安全（食品安全与卫生防疫）2. 顾客的安全（顾客在店内的人生安全以及意外伤害的保护）3. 消防安全（小吧内外以及周围的消防措施）针对以上的安全隐患，要做好以下措施;1. 加强生产安全的监管，做好食品卫生的检查与防疫，做到绿色卫生，每一个环节都要认真做到认真细致，确保生产的安全。认真做好防疫工作，卫生与防疫站定期的清洁与检查2. 对与那些对顾客有安全隐患的措施一定要及时清除，有危险的娱乐休闲娱乐方式一定要加强专人实时注意，以防有危及顾客的人生安全的事发生。万一顾客有伤情发生，要及时送医院，事后找出原因并正确处理。3. 主要是防火安全：做到人走拉闸，安全防火，从源头抓起。

17、设置安全消防设施，如灭火器，安全电路，自动断电设备等。并要通各项安全检查标准。定期做好消防演练，员工定期要消防知识培训，确保有意外事件的不发生。第8章 组织结构与人力资源配置组织机构：属于中小规模的经营，组织机构不简单也不复杂。分为管理层，财会人员，保洁人员，技术人员，服务人员。总经理财务会计生产部服务部原料采集与运输原料的安全与防疫检查食品类的生产卫生服务电力，水暖服务顾客服务在店面初具规模的情况下，此机构设置比较简单灵活，易于操作。但也要注意团队建设，要做好人员的培训与素质提高。在2-3年内，预期店面规模扩大，组织机构会适时调整。人力资源配置：部分员工8小时轮班制，上班时间8点上班，22点

18、下班。通宵班22点以后轮班。 工资要求：人均月工资约1500元，营销人员在基本工资基础上按销售额提成。福利按年工资10%提取。员工来源：招聘为主 推荐为辅员工培训：人员要求具有相关经验2年以上，前三个月为实习期，需要接受相关培训。 第9章 投资估算 建设投资估算：1建设期为2年，运营期为8年。2项目建设投资总额为500万元，其中：预计形成固定资产459万元（含建设期贷款利息为9万元），无形资产41万元。固定资产使用年限为10年，净残值为8，固定资产余值在项目运营期末收回。3无形资产（土地使用权）在运营期8年中，均匀摊入成本。4流动资产估算：流动资金为180万元，（其中自有资金80 万元，银行贷

19、款100 万）。在项目的生命周期期末收回。5本项目预计销售能力为年销售额为300万元。所得税率设为25%，营业税金及附加的税率设为6%，行业基准收益率设为7%。6项目的资金投入、收益和成本等基础数据见下表。7还款方式按实际偿还能力测算。长期贷款利率6%，流动资金贷款利率4%。序号 年份项目12345101234建设投资：自有资金部分贷款（不含贷款利息）流动资金：自有资金部分贷款部分年销售收入年经营成本15041300805022013050280160 300180市场预计：本项目预计销售能力为年销售额为300万元。长期贷款利率设为6%，短期贷款利率设为4%，所得税率设为25%，营业税金及附加

20、税率设为6%，行业基准收益率设为7%。第10章 财务分析 （一）各项财务报表 （单位：万元）1. 借款偿还计划表借款偿还计划表序号项目合计计算期1借款123456789101.1年初本息余额789.18 309.00 245.83 161.20 73.14 1.2本年借款300.00 300.00 0.00 0.00 1.3本年应计利息56.35 9.00 18.54 14.75 9.67 4.39 1.4本年还本付息0.00 其中：还本309.00 63.17 84.63 88.06 73.14 付息47.35 18.54 14.75 9.67 4.39 1.5年末本息余额480.18 24

21、5.83 161.20 73.14 0.00 2还本资金来源0.00 2.1当年可用于还本的折旧和179.93 44.98 44.98 44.98 44.98 2.2当年可用于还本的摊销20.50 5.13 5.13 5.13 5.13 2.3当年可用于还本的未分配利润108.57 13.06 34.52 37.95 23.04 2.总成本费用估算表总成本费用估算表序号项目投产期达到设计能力生产期合计3456789101消费材料70.00 85.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 695.00 2能源消费18.00 23.00 28.00 28.00

22、28.00 28.00 28.00 28.00 209.00 3工资及福利费40.00 50.00 60.00 60.00 60.00 60.00 60.00 60.00 450.00 4折旧费44.98 44.98 44.98 44.98 44.98 44.98 44.98 44.98 359.86 5修理费2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 16.00 6摊销费5.13 5.13 5.13 5.13 5.13 5.13 5.13 5.13 41.00 7利息支出20.54 18.75 13.67 8.39 4.00 4.00 4.00 4.00

23、77.35 7.1长期借款利息18.54 14.75 9.67 4.39 0.00 0.00 0.00 0.00 47.35 7.2流动资金借款利息2.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 30.00 8其他费用0.00 9总成本费用200.65 228.86 243.78 238.50 234.11 234.11 234.11 234.11 1848.21 10 经营成本 130.00 160.00 180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 1370.00 3.损益分配利润表损益和利润分配表序号项 目合计 计 算

24、 期123456789101销售收入2300.00 220.00 280.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 2销售税金及附加138.00 13.20 16.80 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 3增值税0.00 4总成本费用1848.21 200.65 228.86 243.78 238.50 234.11 234.11 234.11 234.11 5利润总额451.79 19.35 51.14 56.22 61.50 65.89 65.89 65.89 65.89 6弥补以前年度亏损0.00 7应

25、纳税所得额451.79 19.35 51.14 56.22 61.50 65.89 65.89 65.89 65.89 8所得税112.95 4.84 12.79 14.06 15.38 16.47 16.47 16.47 16.47 9税后利润338.85 14.51 38.36 42.17 46.13 49.42 49.42 49.42 49.42 10提取法定盈余公积金33.88 1.45 3.84 4.22 4.61 4.94 4.94 4.94 4.94 11提取公益金0.00 12提取任意盈余公积金0.00 13可供分配利润（9-10-11-12)304.96 13.06 34.5

26、2 37.95 41.52 44.48 44.48 44.48 44.48 14应付利润（股利分配)196.39 18.48 44.48 44.48 44.48 44.48 15 未分配利润（1314）108.57 13.06 34.52 37.95 23.04 16累计未分配利润689.04 13.06 47.58 85.53 108.57 108.57 108.57 108.57 108.574.项目财务现金流量表项目财务现金流量表序号项 目 合计计 算 期123456789101现金流入2579.14220280300300300300300597.141.1销售（营业）收入230022

27、02803003003003003003001.2回收固定资产余值36.7299.141.3回收流动资金1801801.4其它现金流入02现金流出1679150350273.2217.81981981981981981982.1建设投资01503502.2流动资金171130412.3经营成本13701301601801801801801801802.4销售税金及附加13813.216.81818181818182.5增值税2.6其它现金流出3净现金流量（1-2）900.14-150-350-53.262.2102102102102102381.144累计净现金流量-1569.06-150-5

28、00-553.2-491-389-287-185-8319400.145资本金财务现金流量表资本金财务现金流量表序号项目合计计算期1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.0 现金流入2479.140.00 0.00 220.00 280.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300 479.14 1.1 产品销售收入2300.00 220.00 280.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 1.2 回收固定资产余值36.72 99.141.3 回收流动资金80.00 80.00 1.4 其他现金流入0.00 2.

29、0 现金流出2278.30 150.00 41.00 311.75 292.96 313.78 294.91 218.47 218.47 218.47 218.47 2.1 资本金271.00 150.00 41.00 80.00 2.2 借款本金偿还309.00 63.17 84.63 88.06 73.14 2.3 借款利息支付77.35 20.54 18.75 13.67 8.39 4.00 4.00 4.00 4.00 2.4 经营成本1370.00 130.00 160.00 180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 2.5 销售税金及附加1

30、38.00 13.20 16.80 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 2.6 增值税0.00 2.7 所得税112.95 4.84 12.79 14.06 15.38 16.47 16.47 16.47 16.47 2.8 其他现金流出0.00 3.0 净现金流量 -150.00 -41.00 -91.75 -12.96 -13.78 5.09 81.53 81.53 81.53 260.67（二）盈利能力指标和财务分析静态分析1、T（静态投资回收期）T=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上年累计净现金流量的绝对值、当年净现金流量值根据项目财务现金流

31、量表：T=9-1+83/102=8.81（年）这表明该工程项目（建设期2年，运营期8年）的投资需要8.9年才能收回。2、投资利润率该项目的平均年利润总额（投资和利润分配表）=451.79/8=56.47（万元）该项目的总投资=500+680=680（万元）投资利润率=年利润总额/总投资56.47/680=8.3%3、投资利税率年利税总额（投资和利润分配表）=(451.79+138)/8=73.72(万元)投资利税率=年利税总额/总投资=73.72/（680+180）=8.57%4、资金利润率资本金（资本金财务现金流量表）=271（万元）资本金利润率=年平均利润总额/资本金=56.47/271=

32、20.83%动态分析1、净现值（NPV）项目财务现金流量表（贴现率为7%）NPV=-150-350*（P/F,7%,1）-53.2*(P/F,7%,2)+62.2*(P/F,7%,3)+102*（P/F,7%,3）*(P/A,7%,5)+ 381.14*（P/F,7%,9）=75.91万元）0 可行2、内部收益率（IRR）NPV=-150-350*（P/F,i,1）-53.2*(P/F,i,2)+62.2*(P/F,i,3)+102*（P/F,i,3）*(P/A,i,5)+ 381.14*（P/F,i,9）当贴现率为8%时，NPV等于43.650当贴现率为9%时，NPV等于14.000当贴现率

33、为10%时，NPV等于-13.270 可行不确定分析项目的不确定性分析主要从敏感度分析来看敏感度分析表-30 %-20%-10%0 %10%20%30%销售收入-400.49-241.69-82.89 75.91 234.71393.51 552.31 经营成本359.27 264.82 170.36 75.91 -18.54 -112.99 -207.44 敏感性分析图从图中可以看出，销售对NPV的敏感度较明显，对其影响较大，这说明在此项目中，销售收入的高低是比较重要的。相比之下，经营成本的影响稍微小一点。第11章 风险以及SWOT分析 风险分析1、 个人操作风险：在选择经营产品种类和小吧的发展方向决策上，经营者的决策失误，可能会导致整个项目的经营失败。2、 控制能力之外的风险：如金融危机，还有客户违约等危机。3、 货源的风险：由于本乡村小吧大部分都是绿色的农村货源。如果货源不稳定或者遇见自然灾害，将给我们带来很大的风险。4、 资金周转风险：由于本项目是服务型行业，可能存在淡季以及无客源的可能，从而导致资金周转不灵，项目经营受损。5、 人才流失的风险：合理的营销手段