物业设施设备房管理制度及操作规程[深度分析]

1、高压配电房管理制度一、高压配电房是项目供电重要部位，未经项目负责人许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。二、操作维护责任人必须是持高压进网证、特种作业操作证的合格人员。三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。高压配电房房管理规定 一、必须由项目负责人批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事

2、项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。高压开关柜操作规程一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的“高压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手套、绝缘鞋。二、操作人员必须严格遵守操作票制度，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。四、对于接地开关，其指示牌为“|”时表示接通，为“”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“|”时表示接通道，为“”表示分断。五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈“”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“|”向。后锁上操作孔

3、锁，分闸完毕。六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈“”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“|”向，三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。低压配电房操作规程一、合闸送电操作规程：1、非机电组人员不得进行合闸操作作业。2、合闸前，应断开各分路全部空气开关。3、确定整个线路无人进行操作，无短路现象。4、对各电源开关进行合、断一次试送电合闸后检查各表指示，并观察五分钟。二、停电操作规程：1、断开各分回路的空气开关，拉下各回路刀闸开关。2、断开低压配电柜总开关。3、挂好“有人

4、操作严禁合闸”的警示标牌。三、停（送）电操作程序：（1）停电程序：断开低压侧各分路负荷开关和闸刀断开低压侧总空气开关断开低压侧总刀开关。（2）送电程序：与停电顺序相反。合上低压侧总刀开关合上低压侧总空气开关合上各分路刀开关及负荷开关。四、维护作业：1、严禁带电操作。特殊情况必须带电作业时，应有可靠的防护措施，并按照安全操作规程进行作业，现场有专人监护，以防触电事故。2、每天巡视设备运行情况，如实填写运行记录表，发现问题及时检修。3、定期对设备进行维护保养，保持配电房整洁，防止尘物污染及小动物进入造成短路事故。除必要的配套工具外，配电房不得存放易燃易爆及其他物品。配电房管理制度1、 严格执行电工

5、安全操作规程，严禁非工作人员入内。2、 值班人员必须熟悉电气设备运行情况，保持配电房的清洁卫生。三、保持良好的室内照明和通风，室内应急灯状况良好，墙上配挂温度计，室温控制在35C以下。四、室内放置有效干粉灭火器和二氧化碳灭火器，设备上各标识牌清晰、醒目，操作工具、标识牌、警示牌绝缘保护器材齐全。五、实行24小时巡查制度，每班值班员必须认真填写电力运行记录表，发现异常问题及时处理和报告，并把监控情况如实填写在值班记录表上。六、巡查内容包括室内（变压器室）有无异声、异味（温控器），屏上指示灯是否正常，电缆沟内是否积水，雷雨天室内是否渗水等，发现异常及时报告，并做好值班记录。七、配电房内严禁乱拉乱接

6、线路，如确有需要和线路改变（年大检修时），必须书面报告公司。八、严禁违章操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套、标识牌。九、在带电设备周围严禁使用钢卷尺、皮卷尺和线尺（夹有金属丝者）进行测量工作。十、在电容器绕上或进入工作时，应将电容器逐个多次放电并接触后方可进行。配电安全操作规程配电值班人员须经上岗培训，并取得上岗合格证，同时熟悉所辖供配电系统，高低压开关操作方法及母联运作流程后，方可执行本规程，本规程中“低压”指400V工作侧，变压器高压侧10KV。1、 操作准备工作 1、穿戴好绝缘保护用品，并准备好工具和警示牌。2、操作人员和监护人员应同时在场。2、 低压合闸程序

7、1、确定受电变压器相对 2、确定相邻低压总平，观察有无异常。 3、执行先合低压正常后，观察有无异常。 4、检查三相电压正常后，合上支路负荷屏闸。 5、若使用母联供电，则先确定另一个低压总屏处于断开位，并挂牌后才实行母联方式。 6、严禁变压器并联运行，示功率因数情况在合支路负荷屏闸后，适当投入电容器屏闸。3、 全面断电程序 1、必须执行先断支路负荷，然后断低压总屏，最后断高压进户屏的原则进行断电操作。 2、全面断电后，应在高压进户侧挂牌警示。 3、若是检修，应合供电屏地刀，确保检修人员安全。4、 区段断电程序 1、低压区段断电分两种情况： 1）若是检修低压部屏，应断开高压供电闸，并挂警示牌。 2

8、）若是检修支路负荷屏、母联屏和电容器屏，应断开该路低压总屏并挂警示牌；另外，电容器屏切断后，须经十分钟后再投入。 2、变压器区段检修应断开相应的高压供电屏闸，且联通该屏地刀，以确保安全。 3、支路屏以后的检修区段停电，只须停该支路屏，并挂警示牌。5、 挂警示牌程序 1、低压区段严禁送电位置必须挂“严禁送电”警示牌。 2、实行谁挂牌谁取牌的安全操作程序。6、 安全巡视检查程序 1、巡视检查，主要采用耳听、眼看、鼻嗅等感官方式，确定各受电部位有无异常，如发现异常，应及时报告并做详细记录。电工安全操作规程1、 保证安全的组织措施：1、 在电气设备上工作，必须执行工作票制度，保证工人员的安全，避免事故

9、发生。2、 工作票由项目负责人或工程部主管根据系统情况和操作内容进行签发。3、 工作许可手续，可以通过工作票履行工作许可手续。4、 执行工作监护制度，使工作人员受到监护人的指导与监督，以及时纠正违反安全规章的行为。二、保证安全的技术措施1、停电：必须将全部设备或部分设备的电源完全断开，有一个明显的断开点。2、验电：对已停电设备的进出线的各项目进行效验，确认设备无电。3、施工或设备检修应设接地线：对于可能送电至停电设备的电源侧均应三相短路接地。4、悬挂指示牌：一经合闸即可送电到施工或检修设备的开关和刀闸操作把手上悬挂“禁止合闸，有人工作”的标识牌。三、安全操作规定：1、电气设备的操作人员，必须掌

10、握变配电系统的分布、性能及操作方法。2、电气设备操作必须由二人执行，一人操作，一人监护，且对设备比较熟悉者作监护人。3、按设备的电压等级穿戴好绝缘劳保用品，按操作要领进行操作。4、送电操作程序：先合上电源侧隔离开关，后合上负荷侧隔离开关。5、停电操作程序：先拉开负荷侧隔离开关，再拉开电源侧隔离开关。消防、供水泵房管理制度水泵房是提供业主生活、消防用水的关键部位，是直接关系到业主生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下规定：1、 水泵房，消防系统全部机房设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁打扫，做好记录。解决不了的问题及时书面报告领导。2、 水泵房内机电设备由

11、机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。3、 水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半个月检查一次。4、 消防泵按定期保养规定进行检查，每月进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。5、 泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。6、 水泵控制回路每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。7、 注意电机运行时的电流、升温情况，声音是否正常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。8、 污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。风机房管理制度一、风机房内照明应保持完

12、好，路线整齐，无临时接线。二、机房内应保持环境清洁，通风良好，不得堆放杂物。三、风机房内任何设备未经允许不得移动位置。四、风机房内应有灭火器，放置于易取处，严禁在机房内吸烟。五、每月同消防检查一起，试运行一次。六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房，如需参观要有工作人员陪同下才可进入风机房。七、平时应注意风机滤网是否有堵塞，如有此情况应立刻清洗风机滤网。八、应定时检测控制线路。风机操作规定一、开机：1、当发生火警或地下车库过于潮湿或空气过于污浊时将开启给风机。2、风机可在机房配电柜开启，也可在消防控制中心开启。3、开启前应先检查配电柜内各元件是否完好，有无隐患（消防中心开启除外）。4、开

13、启后观察各表指示是否正常。5、非火警及其他紧急情况时，严禁在消防控制中心开启。6、非火警时，请用“正常状态”，“高速状态”为消防专用。二、关机：1、风机同样可以在消防控制中心和风机房配电柜关机。2、出现异常时，请立即关机。3、关机后，应检查各元件是否完好。4、关机后，应将其置于“自动”状态。三、维修：1、维修时，应将空气开关断开。2、用测电工具确定无电操作。3、消除一切可能影响风机运行的因素。送、排风机保养制度 正确、及时的保养风机是风机正常可靠运行的保障，是延长设备使用寿命的重要保证。给排风机的保养分日常保养和年度保养。 一、每月清洁设备卫生一次（包括控制柜）。 二、定期检查风管有无破损。

14、三、电机运行出现异常时应及时查明原因，清除隐患。 四、每年检查一次电机的绝缘电阻。（规定值不得小于：0.5M) 五、定期紧固接线点，检查接触器动作是否灵活可靠。 六、定期紧固固定螺丝。电梯机房管理制度1、 每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘、机房及通道内不得住人、堆放杂物。2、 保证机房通风良好，机房内悬挂温度计，机房温度不得超过41度。3、 机房内照明良好，应急照明配备齐备，充电良好。4、 机房门窗就完好并上锁，未经项目负责人、部门主管同意禁止任何人入内。5、 按规定定时对机房内设施进行维修保养。6、 每天对机房巡视，发现有达不到要求的马上处理。 电梯困人紧急救援程序

15、当遇到电梯困人故障时，首先应安慰轿厢内乘客，按以下步骤先行救援被困乘客同时并通知电梯维护保养单位来现场检查处理：首先确定轿箱停靠位置，根据电梯所处位置作出相应的处理：1、 轿箱停于接近电梯口的位置：1、 关闭机房电源开关；2、 用专用外门钥匙开启外门；3、 用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）；4、 协助乘客离开轿厢；5、 重新将外门关好（人在厅门处不能用手扳开为止）。2、 轿厢停于远离电梯口的位置时：1、 利用电话或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其关闭；2、 进入机房，关闭该故障电梯的电源，用松闸扳手盘车，将电梯放

16、至最近的电梯口。3、 然后按第一种情况处理。如果有其它比较复杂情况，应及时报电梯维修保养单位处理。维修工具管理制度1.目的规范维修部工具管理，确保维修工具的完整及维修工作的开展。2、适用范围适用于维修部的工具管理。3、职责3.1工程维修主管负责工具的申购、发放控制、使用的监督检查。3.2负责确定个人和公共工具的使用的监督检查。3.3维修员负责个人工具的保管，合理使用。4、管理规定3.1各维修员根据工作需要，可以配备个人常用工具及小组公用工具，个人工具由本人负责保管，公用工具由主管或指定专人负责保管。3.2所有工具都要进行建账管理，做到帐物相符，每人必须在各自的工具领用登记表上签字。3.3所有的

17、工具必须正确使用，特别是电动工具必须正确、合理地使用，发现问题必须立即停止使用。要严格遵守安全操作规程，不准违章使用。3.4所有工具坚持交旧领新的原则，在领用新工具时必须交回旧的工具，交回的工具统一由库房处理，不准外流。3.5专业工具未经培训不得随意使用。3.6较大型的专业工具应随用随借，当日归还。3.7新增加的工具必须经维修主管批准后，方可购买。新工具在领用时也必须进行登记、建帐签字。3.8所有工具实行丢失赔偿的原则。3.9建立工具管理档案，实行工具报损制度；3.10对部分易损工具采取交旧领新的方式进行；3.11对部分常用而又不容易损坏的工具应采取定期更换的制度；3.12对部分大型工具应建立严格的报损制度，按照报损（损坏原因）、申购、