项目决策与工程造价的关系

1、项目决策与工程造价的关系摘要：决策阶段是房地产项目的关键环节，对房地产项目的建设有着决定性的作用。在房地产项目的建设管理过程中，需要根据相关的标准和要求对工程的造价进行严格的把控，保证工程的造价合理，保证工程的顺利进行。文章阐述了房地产项目决策与工程造价的关系，介绍了房地产决策过程中影响工程造价的因素分析，提出了房地产项目决策阶段的造价控制措施。关键词：项目决策；工程造价；关系；房地产中图分类号： TU723.3文献标识码：A文章编号： 引言 在房地产项目的建设过程中，决策阶段处于核心地位，是选择和决定投资行动方案的过程，也是进一步对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证的关键环节，决定着项

2、目能否开工建设。同时，在这个过程中也会根据房地产项目的需要，对各种不同的建设方案进行技术经济比较，并综合各方情况最后做出判断和决定的过程。这也就意味着房地产项目投资决策正确与否，与项目建设的成败有着直接的影响，与房地产项目造价的高低及投资效果的好坏有着决定性的作用。 1房地产项目决策与工程造价的关系 1.1房地产项目决策的正确性是工程造价合理性的前提 房地产项目决策正确，意味着对项目建设做出科学的决断，优选出最佳投资行动方案，达到合理的资源配置。只有这样才能合理地结算工程造价，且在实施最优方案过程中有效地控制工程造价。项目决策失误，主要体现在对不该投资的项目进行投资或项目选择的建设地点错误或者

3、投资方案选择不合理等。诸如此类的决策失误，会直接带来不必要的投资损失，甚至会造成不可弥补的损失。在这种情况下，合理地进行工程造价控制已完全没有意义了。因此，要达到工程造价的合理性，事先要保证房地产项目决策的正确性。 1.2房地产项目决策的内容是决策工程造价的基础 虽然工程造价的计价和控制贯穿于房地产项目建设的全过程，但房地产决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有重大的影响。特别是建设标准的确定、地点的选择、工艺的评选、设备的选用等，直接关系到工程造价的高低。大量的工作经验表明，在决策阶段影响工程造价的程度最高，最高可达80%左右。因此，房地产决策阶段是决定工程造价有效控制的基础阶段，直

4、接影响以后的建设各阶段工程造价的计价和控制。 1.3房地产投资估算的大小影响项目决策,项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响工程造价的控制效果 房地产决策阶段的投资估算是决定项目是否可行及主管部门进行项目审批的参考依据，房地产建设项目的决策过程是一个有浅入深的过程，依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，房地产投资估算的精确度也不同，如投资机会及项目建议书阶段，投资估算误差在30%左右，而在详细可行性研究阶段，是最终的决策阶段，其估算误差在10%左右。再者，在房地产建设项目的各个阶段既：决策阶段、初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段、工程招标阶段、施工阶段、竣工验收阶段，相应形

5、成投资估算、设计概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算。这些造价形式之间存在着前者控制后者，后者补充前者的相互关系。这就意味着房地产投资估算对后面的各种形式造价起着制约作用，也就是限额目标。因此，只有加强房地产项目决策深度才能保证其他各建设阶段的造价被控制在合理范围，致使投资控制目标得以实现。 2房地产决策过程中影响工程造价的因素分析 2.1合理项目规模的确定 在房地产项目决策中，合理的项目规模是制约工程造价的重要因素之一。确定合理的项目规模，实际上指的是拟定项目的合理生产规模。如果生产规模太小，容易导致资源的利用率较低，单位产品具有较高的成本，从而使项目的效益较低；如果生产规模太大，

6、生产数量超过了市场的需求，将会导致产品出现积压或者是低价出售的结果，同样也会导致效益的低下。由此可见，为了确保项目的成功，必须确定合理的项目规模。 2.2建设标准的合理制定 房地产项目决策中的建设标准内容较多，主要包括工程规模、建筑标准、配套设备、劳动定额等等方面的标准。建设标准不仅是决定了项目的可行性，同时也是制约工程造价的关键因素，国家监督部门检查项目建设是否合格的主要依据。 建设标准能不能有效的制约工程造价，能不能成功的指导工程建设，决定于建设标准的合理性。在我国，建设标准应该依据我国的具体国情，根据我国的经济水平，并且在不同的区域或者是不同功能、等级的工程中，需要根据具体的情况制定不同

7、的建设标准。比如，在大部分的交通项目中大多选择中等的建设标准，而对需要引进海外先进设备、技术的特殊项目，需要选择安全、朴实的建设标准。 2.3建设厂址的合理选择 2.3.1建设地理位置的选定 项目决策中的选择建设地区是指在不同的几个地区中对于哪个地区最适合工程建设进行选择。建设地区的选择，在很大程度上直接关系到工程造价的多少，关系到项目工程的成功与否。一般来说，建设地区的选择需要根据以下两个原则：尽量靠近原料提供地与产品销售地；选择工业项目较多的地区。 2.3.2房地产项目所需费用的决策 选择建设地区和建设厂址时，需要考虑项目需要支出的各种费用，主要包括以下费用：土地征购拆迁的补偿费、运输方面

8、的费用、动力设施费用、建材设施费用、排水设施费用以及生活费用等等。其中，运输方面的费用包括原材料、燃料以及产品的运输支出。 3房地产项目决策阶段的造价控制措施 房地产建设项目投资阶段的造价控制，主要从整体上把握项目的投资，分析投资主要影响因素，编制投资估算，对房地产建设项目进行财务评估，对决策阶段的不确定因素进行风险管理。 3.1房地产项目决策阶段可行性研究的影响因素 通常，对房地产影响的因素有政府的政策因素、环境因素、经济因素、房地产项目建设等，环境因素如项目的自然条件、城市的基础设施条件、周围的环境质量等方面直接影响项目开发投资成本，这些因素的影响结果将会使房地产开发项目在前期的“三通一平

9、”、配套设施和基础设施增加费用。 3.2编制投资估算 投资估算是项目决策的重要依据之一，是项目建议书和可行性报告的重要组成部份，投资估算的准确性影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，对开发建设项目资金筹措方案也有直接影响。因此，全面准确地估算开发建设项目的工程造价，提高投资估算的准确性，应认真收集整理各种房地产开发建设项目竣工决算实际造价资料并加以分析，参照类似工程项目的工程造价指标，了解建设项目所在地政府部门关于工程建设其他费用的费用收费标准。编制投资估算做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏算、少算。 3.3房地产项目的财务分析 造价控制就是为了更

10、好使用资金，保证财务安全运行。那要很好的控制工程造价，就需要对建设项目财务状况进行科学合理的分析。对房地产项目的财务分析，就是要在财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，进行财务报表的编制，通过计算财务分析指标，进一步考察和分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，最终判断项目的财务可行性。这是房地产项目投资决策、融资决策以及银行审贷的前提和基础。 3.4房地产开发建设项目决策阶段的风险管理 决策阶段的风险因素包括开发建设项目的环境风险、投资估算和资金筹措方面的风险、社会评价方面的风险等。这个阶段的风险管理方法主要是辩识风险类别，分析各类别风险可能产生的内容和后果加以分析，制定预防、应对方案，提高开发建设项目的抗风险能力。 结束语 总之，在房地产项目的决策阶段，需要造价工程师根据项目的特点，结合本阶段的基本工作流程，在认真分析影响工程造价的基本因素的基础上，对财务状况进行有效分析，最终形成一个科学有效的造价控制体系，保证工程的顺利进行。 参考文献： 【1】 邓惠琴.浅议全方位工程造价