2008年深圳龙岗中心城市场报告

1、龙岗中心城市场报告,中原地产事业二部呈现,2008年土地市场各区供应结构,从各区域供应来看，2008年龙岗占总供应的47.34%；独领风骚；罗湖区、盐田区无供应。 住宅用地供应主要集中在龙岗区和南山区，龙岗区占总住宅用地供应面积的34.54%。 产业用地则基本分布在龙岗区，龙岗占到总产业用地的94.5%； 从下表可知，新增项目中，龙岗占40%强，都是占地10万平米以上的大盘，其中一半是旧改项目,发展的驱动力一：土地供应居全市之首,表1：深圳、龙岗2002-2008年固定资产投资增长率比较,表2：深圳、龙岗2003-2008年GDP增长率比较,投资拉动经济、城市化作用明显； 龙岗区中心组团、中心

2、城的中心功能不断强化，由单一走向复合； 房地产业成为拉动中心城发展的重要产业之一，向好的城市价值预期以及政府政策导向，使中心城成为龙岗过去3年最主要的商品房核心供应区域,固定资产投资对龙岗经济和城市化的拉动作用明显,发展的驱动力二：产业结构调整提升楼盘购买力,六大功能分区的确定及两大新城规划的出台 以电子信息产业为支撑的制造业逐步成为龙岗经济的主要驱动力。产业结构的优化必然导致人口结构的优化,高端产业的增多使高素质、高收入人口快速增加龙岗楼市向 优质化、规模化方向发展的步伐也必将加快,深圳市重要的制造业基地， 重点发展先进制造业，成为 区域性生产服务中心,深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游

3、基地,深圳西部发展轴的综 合服务中心，全市重 要的物流基地,特区综合服务功能拓展区，全市重要的高新技术产业基地和客运交通枢纽,特区综合服务功能外溢区，全市重要的物流基地,深圳市东部新城、全市先进制造业基地。重点发展高新技术产业、石化下游产业、电子信息等,深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。两大新城（大运、坪山）的建设地,区域性滨海旅游度假区和自然生态保护区,规划的项目影响： 政府将中心城作为重点发展区域，将在基础设施、建设资金方面有所偏重，这对本项目是一大利好； 深圳四大新城建设，龙岗独占两城（大运和坪山新城），这将为片区地产发展带来持久动力； 随着大运新城、地铁三号线和深惠路

4、改造建设的启动，龙岗的辐射力进一步增强,发展的驱动力三：两大新城规划提升龙岗楼市形象,显然，两大新城的规划在提升龙岗形象、转变城市功能、优化产业结构和人口结构方面将发挥积极作用。城市形象、功能的改变，产业、人口结构的优化都将直接提升整个龙岗楼市的品质，改变区域以往低水平、低档次的无序开发局面,体育新城、东部新城两大区域的规划，对提升城市形象、转变城市功能作用极大。四大新城龙岗独占其二，可见政府改变龙岗之决心,体育新城定位为大型体育、教育设施场所，与龙岗中心城共同构建城市东部中心。规划目标是完善深圳公共体育设施布局，举办大运会，全面提升龙岗的城市建设标准,东部新城定位为生态型现代先进制造业新城。

5、通过综合资源的投入，推进区域全面规划和建设，改变过去特区城市梯次释放影响力的地区发展模式。统筹多元化的城市和产业发展模式，建设国际一流产业新城,龙岗中心区规划定位为深圳次中心，重点发展商服、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业 是龙岗区行政办公、金融贸易、文化科技、商业中心、居住及配套核心区 该定位将迅速加快中心城配套建设步伐，区域价值被急速提升,深圳次中心定位,30分钟交通及地铁三号线 奥体新城、龙岗会展中心 清林径森林公园 宝龙-碧岭工业区 留学生创业园 龙岗天安数码城 龙岗镇高科技工业园 香港金融后勤基地,龙岗中心城重大规划,地铁三号线的影响分析,3号线全长32.983公里，初期起点

6、站是红岭中路站，终点站 为龙兴街，设21座车站，其中地下站6座（长约9.246公里 ）、高架站14座（长22.321公里 ）、浅埋地下一层车站1 座； 预计2010年底通车，在2012年前，早晚高峰时段每小时对 开12列列车，行车间隔8分钟； 三号线建成后，从罗湖到龙岗交通时间从目前的一个多小时 ，缩短到不足半小时，极大地方便了罗湖、布吉的客户前来龙 岗置业； 目前，地铁号线多名工人奋战在深惠路高架桥上， 平均每天保持多米的工程进度，预计月底完成草埔站至 双龙站铺轨工程,爱联站,布吉镇政府站,老街站,龙城广场站,发展的驱动力四：交通规划凸显龙岗地位,联系龙岗体育新城、龙岗中心城、坪山、坑梓等片

7、区，并衔接深圳火车东站；起点大运新城，终点坑梓新桥，全长约36.4公里，设站24座。； 12号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速 轨道交通走廊，采用城市铁路制式； 2020年前完工,地铁12号线,历年龙岗区商品住宅批售面积（03-08年,历年龙岗区商品住宅批售面积占深圳市比重（05-08年,04年开始，龙岗区的一手商品住宅的供应量都比较大，07年的批售量更是首次超过200万平方米，受楼市低迷的影响，08年龙岗区住宅供应量为210.4万平方米，同比减少了7%。 从2005年开始，龙岗新盘供应量在深圳市整体所占比重直线上升，2007年更是达到了38.31

8、,历年龙岗商品房供应情况,08下半年龙岗区住宅入市的速度明显加快。10月份开始低迷期，但10月底救市政策出台后，年底推售量达到顶峰， 12月和9月是推售住宅量最大的两个月份，分别有10个和9个新盘入市；08年龙岗整体供应量占深圳市的四成左右，其中12月份达到了48.87%，反映了龙岗楼市在深圳楼市的重要地位,但未来巨大的供应量还是为该区域销售带来了一定压力,08年各月龙岗市场供应趋势,08年各月龙岗市场供应及占深圳整体比重（单位：万平米,08年各月份龙岗商品房供应情况,04-07年每年龙岗房价涨幅都在20%以上，其中只有06年的涨幅低于全市平均涨幅。07年龙岗房价涨幅最高，达62%，涨幅仅次于

9、罗湖区，比全市平均涨幅高17个百分点； 07年楼市进入快速升温通道，第四季度开始楼市低迷，但由于降价不到位，成交开始低迷； 08年房价开始暴跌，龙岗区房价下降尤为明显，全均价只有9116元/平方米，跌至07年初水平，同比房价下降13,龙岗商品房历年价格走势分析,布吉、中心城和坂田依然是龙岗供应最多的三个片区，共占龙岗供应总量的67%； 07年供应较多的龙岗镇和横岗片区，08年的供应量都有较大幅度的下降，尤其是龙岗镇，降幅达到了67%；而以往供应较少的坪山和坪地片区，今年的供应却大增，增幅分别为197%和204%； 整体上来看，08年的住宅新增供应分布的更加广泛,0708年龙岗商品房区域供应情况

10、,从片区看，08年龙岗成交量最大的仍然是布吉片区，新盘荔山公馆、可园和康达尔蝴蝶堡热销； 中心城的成交量仅次于布吉，新盘公园大地花园、风临国际中心等成交理想，在不过，整体上来说08年中心城楼市成交依然较差，新盘整体销售率不到44%； 布吉和坂田08年的供求比都小于1；不过，由于07年底两个片区都有不少存量，因而造成08年的供求比偏低，如只考察新盘的表现，坂田片区08年最为活跃，新盘销售率超过81%，而布吉不到73,龙岗商品房分区域历年推售比,龙岗市场总结,随着政府四大新城规划的出台，以及大运会入主龙岗等因素的影响，龙岗区近年来在全市的房地产市场始终扮演着重要角色，无论是供应量，还是销售比都整体

11、市场中占有较大份额,区域规划的利好，必然带动区域市场内的交通、配套、产业结构等方面的快速成熟与发展，这就为房地产行业的发展奠定了坚实基础,各大利好的相继出台，也迅速加大了区域内的楼市竞争，在未来的一段时间内这种竞争将逾加激烈,随着08年楼市低靡的洗礼，以及09年上半年的小阳春现象，当前的龙岗楼市已经越加的趋于理性，并逐步进入稳步发展阶段,价格方面虽然上半年深圳整体楼市价格走高，但龙岗却只是量增价跌，区域的整体价格仍在低位震荡，难以有较大涨幅,2005年,2006年,2004年,龙翔花园,天健郡城,2002-2003年,万科地块,合兴 花园,2002前,深业地块,碧湖花园,紫薇花园,新亚洲花园,

12、俪景中心,俪景鸿度,东方御花园,尚景欣园,罗马公元,花半里,龙城国际,中央悦城,招商依山郡,短短56年的地产发展周期，中心城地产高速发展，产品高端化，规模化发展，对外辐射能力加大,发展峰值,东方沁园一期,奥林华府,2007年2008年,风临四季,中海康城,鸿荣源地块,鹏达项目,天建地块,星河地块,数据来源：深圳中原深港研究中心,大社区、传统户型、新亚洲打造的异国风情社区具有市场亮点,品牌发展商的进驻大大提升片区楼盘素质，注重社区环境的打造,大面积赠送、户型创新、复式板楼设计、产品素质和产品创新都较过去有了新的 突破,龙岗板块概念开始打造，奥体新城、高交会馆成为市场关注热点，地产概念由 个盘打造

13、上升为板块营销,大运会申办成功，板块价值优势发生质变，市场信心暴涨，区域辐射力明显加强，反映在价格上的疯狂补涨、品牌开发商的集中进入以及产品时代的更迭,龙岗中心城房地产发展阶段,老城区,北部组团 早期代表项目：龙城国际 现期代表项目：依山郡,大运组团 早期代表项目：天健现代城 现期代表项目：康城国际、 奥林华府,东南组团 早期代表项目：新亚洲花园 现期代表项目：公园大地,龙岗中心城竞争演变格局,红线：区域发展演变 紫线：客户发展演变,新亚洲花园开启了中心城区域的大发展，老城区的高端消费者，如私营企业主、公务员等纷纷来此置业，使该片区迅速成熟，成为了名副其实的贵族聚集地； 随着大运会规划的出台，

14、中心城西区被一系列利好迅速催熟，成为购房客户的重要选择地； 借着整体区域发展的利好，北部龙平西路沿线物业也出现迅猛发展，为整个龙岗提供更丰富的产品项目,中心城,龙岗中心城竞争格局分析,代表楼盘：公园大地,东南部组团,地缘价值： 核心位置 环境好 配套完善,产品特点： 综合性较强 满足各种需求,形象特色： 最高端、贵族聚集地 早期“最热点”板块,客户来源： 中心城和龙岗镇的公务员 区域内的私营业主 个体户,客户认可点： 配套成熟 形象高档 楼盘品质 离政府较近,客户抗性： 价格过高 过于嘈杂,龙岗中心城竞争格局分析,大运组团,代表楼盘：康城国际/奥林华府,地缘价值： 与大运会馆同区 借势大运会,

15、产品特点： 以中高档为主， 户型面积偏大， 赠送率超高,形象特色： 配套不完善 离中心区较远,客户来源：以龙岗中心城 为主，以上升期的公务员 、私营业主和个体户为主 ，多为3口之家，低调、务 实、追求品位与环境,客户认可点： 临近大运会 升值潜力大 价格便宜,客户抗性： 生活配套不完善 交通便利性差,龙岗中心城竞争格局分析,代表楼盘：依山郡华业玫瑰郡,地缘价值： 新开发区,发展起步较晚,目前周边配套不完善,产品特点： 产品线丰富，满足各种客户的购房需求,形象特色： 容括不同档次项目，形象价值比较混乱,客户来源： 中心城和龙岗镇的私营业主和个体户为主，34口之家、关注价格,客户认可点： 价格相对

16、较低 区域个盘吸引力较强,客户抗性： 形象差 配套不完善 灰尘大,噪音过于嘈杂,北部组团,龙岗中心城竞争格局,依山郡,徽王府,水蓝湾,东方沁园,君悦龙庭,奥林华府,公园大地,阳光天健城,水岸新都,坡头背项目,九州新都市,星河项目,爱联项目,鹏达项目,东都花园二期,天基地块,深业紫麟山,聚龙苑,中央悦城,一城峰景,万科清林径,康城国际,万象天成,阅山华府,振业峦山谷,家和盛世花园,绿景城市立方,泽洋园,龙城领地,回龙埔旧改,华业玫瑰郡,风临国际,2010年推售项目,将 售项目,在售项目,本案,新城区,老城区,北部组团,大运组团,东南组团,09年龙岗中心城现有存量统计,09年5月份龙岗中心城普通住

17、宅存量,截止2009年5月底，龙岗中心城尚有普通住宅存 量共计79.3,按照2008年龙岗中心城平均每月销售普通住宅 30000的销售速度，则目前存量尚需13.7个月 时间消化,瑞华园,位 置：龙岗区龙平西路与爱心路交汇处 开 发 商：深圳瑞荣达事业有限公司 容 积 率：2.9 占地面积：23379平方米 建筑面积：67400平方米 开盘时间：2008年12月28日 总 套 数：417 累计销售：302套 均 价：8000元 物业管理：深圳市瑞汇物业管理有限责任公司 主力户型：108-140三房,户型配比,华业玫瑰郡,位 置：龙岗区中心城龙翔大道与吉祥中 路交汇处 开 发 商：深圳华盛业投资有

18、限公司 容 积 率：3 占地面积：49540.40平方米 建筑面积：189236.63平方米 开盘时间：2008年5月1日 总 套 数：1325套 累计销售：273套 均 价：6800元 物业管理：深圳市华业物业管理公司 主力户型：85-90两房 120-140三房,户型配比,位 置：位于龙岗区中心城(大运中心旁)黄阁 中路与如意路交汇处(教苑中学对面) 开 发 商：深圳市华讯伟鸿房地产开发有限公司 容 积 率：3.2 占地面积：28294.30平方米 建筑面积：126400平方米 开盘时间：2009年4月18日 总 套 数：499套 累计销售：294套 均 价：9500元 物业管理：深圳市华

19、讯伟鸿物业管理有限公司 栋 数：二期5#、6#、7#楼（2529层） 主力户型：150-160(拼后,户型配比,奥林华府,风临国际,位 置：龙岗区吉祥路与深惠路交界处 开 发 商：正中置业集团 容 积 率：2.6 占地面积：64026.60平方米 建筑面积：170951.02平方米 开盘时间：2008年4月26日 总 套 数：887套 累计销售：863套 均 价：8500元 物业管理：深圳市开元国际物业管理有限公司 栋 数：3栋楼，1和2栋为18层住宅， 3栋为29层公寓 主力户型：45-52单房,户型配比,公园大地,位 置：龙岗区中心城龙翔大道与吉祥中路交汇处 开 发 商：深圳鸿荣源房地产开

20、发有限公司 容 积 率：1.66 占地面积：364600平方米 建筑面积：826600平方米 开盘时间：2007年4月21日 总 套 数：1732套 累计销售：1493套 均 价：靠山12000元 靠路9000元 物业管理：深圳市鸿荣源物业管理公司 栋 数：1期6栋，分别为11、16、18、 22层和townhouse3层 2期7栋和8栋为28层，9栋为32层， 11栋A座18层，11栋B座24层 主力户型：107-130三房 139-189四房,户型配比,君悦龙庭,位 置：龙岗区中心城平安路与龙平西 路交汇处 开 发 商：深圳龙光房地产有限公司 容 积 率：2.8 占地面积：66707.59

21、平方米 建筑面积：172755.94平方米 开盘时间：2008年4月25日 总 套 数：755套 累计销售：610套 均 价：8000元 物业管理：广东省龙光集团物业管理公司 主力户型：108-133两房 110-170三房,户型配比,位 置：龙岗区龙城路西龙盛大道南 开 发 商：深业集团（深圳）有限公司 容 积 率：0.6 占地面积：145469平方米 建筑面积：203653平方米 开盘时间：2008年11月15日 总 套 数：202套 累计销售：72套 均 价：22000元 物业管理：深圳市深业物业管理公司 主力户型：220-240联排 240-290联排,户型配比,深业紫麟山（在售别墅,

22、位 置：龙岗中心城龙平西路与黄阁路交汇处东 开 发 商：深圳市蓝湾房地产开发有限公司 容 积 率：3.38 占地面积：13460平方米 建筑面积：51969平方米 开盘时间：2008年11月23日 总 套 数：464套 累计销售：273套 均 价：7300元 物业管理：深圳市世房物业管理有限公司 主力户型：36-88一房 70-126两房,户型配比,水蓝湾,位 置：位于龙岗区政府及龙城广场东侧 开 发 商：深圳市东部开发(集团)有限公司 容 积 率：2.25 占地面积：64000平方米 建筑面积：248869平方米 开盘时间：2009年5月1日 总 套 数：2155套 累计销售：1041套 均

23、 价：7800元 物业管理：深圳市大众物业管理有限公司 主力户型：53-59一房 74-78两房 86-89三房,户型配比,万象天成（在售9、10栋,位 置：龙岗区龙平西路与黄阁北路交汇处东北面 开 发 商：深圳市招商房地产有限公司 容 积 率：1.57 占地面积：150442.70平方米 建筑面积：235974平方米 开盘时间：2009年5月2日 分期套数：120套 累计销售：80套 均 价：7000元 物业管理：深圳招商物业管理有限公司 主力户型：130-143三房(拼后) 147-175四房(拼后,户型配比,招商依山郡（在售23、24栋,位 置：龙岗中心城北部五联 开 发 商：深圳市万科

24、道霖投资发展有限公司 容 积 率：1.8 占地面积：200000平方米 建筑面积：357000平方米 开盘时间：别墅2008年8月9日 高层2008年9月30日 总 套 数：460套 累计销售：247套 均 价：别墅15000元/平米 高层7500元/平米 物业管理：深圳市万科物业管理有限公司 主力户型：78-86 两房 213-284 别墅,户型配比,万科清林径（在售高层,龙岗中心城未来供应量统计,从未来供应量上看，龙岗中心城09年以后预计将有180.3万住宅入市， 同质产品市场供应量巨大，未来的龙岗中心城销售压力将非常大,龙岗中心城未来竞争分析,阅山华府,阅山华府,小区共由9栋高层板楼及30户连排别墅组成，其中高层户型为面积89180平方米的三房和四房住宅，联排别墅户型面积220250，项目共约700余户。 阅山华府小区以2梯2户南北通透板楼住宅为主，项目依托自然原山高台地形，整体布局坐北朝南，盘龙式建筑规划使楼栋间距实现了最大化，保证了户户视野的通透开阔。分3期开发，容积率2.8，绿化率达到33.6%。 小区配套完善，拥有功能丰富的会所、泳池、