2011年酒店定位基础报告修订终稿

1、酒店定位基础报告,2011年5月,目 录,第一部分 天津酒店行业基本情况 第二部分 空港物流加工区酒店行业基本情况 第三部分 酒店的市场分析与定位 第四部分 酒店的经营模式 第五部分 酒店的设计功能与投资分析 第六部分 酒店的运营过程中关键点控制,第一部分 天津酒店行业基本情况,1、酒店业的发展初期酒店业是天津乃至全国最早向外资开放的行业之一。近几年来，假日酒店管理集团、万豪酒店管理集团、台湾华距集团等国际著名酒店管理集团又相继在天津建立了由其投资并参与管理的多家四、五星级高档酒店，如假日酒店、滨江万丽酒店、君悦酒店等。在经历最初的起步阶段后，天津的酒店业开始进入一个新的发展时期,一、天津酒店

2、行业发展的基本态势,2、目前的数量和规模自改革开放以来，随着经济的快速发展和旅游业的蓬勃兴起，天津酒店业的产业规模也在加速发展，酒店的供给量随着需求扩大而快速增长。据不完全统计，截至2010年底，天津总共建成并投入使用的星级宾馆、饭店共362家，其中五星级以上酒店23家，四星级40家，三星级45家，经济型酒店254家，呈现星级酒店较少，经济型酒店较多的格局，即经济型酒店占据目前天津酒店业的供应主体,3、努力发展具有国际水平的个性化酒店将成为新的趋势 具有国际水平的个性化酒店将成为未来竞争和建设的重点。个性化酒店也是外国酒店集团的关注点，据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界第一大旅游接

3、待国和第四大客源输出国。可以预见，个性化酒店将成为未来国内酒店业的一个新的增长点。随着带薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入水平的提高，国内旅游迅速发展，国内、外游客将成为酒店不可忽视的客源。未来需求的一个趋势是装修朴素、干净卫生、设施便利、价位适中的个性化酒店将应运而生。天津的中、低档酒店数量虽然较多，但和国际标准相差很远。所以，改造天津现有的中、小酒店，使其符合未来发展需求，这是将来天津酒店行业建设上的一个重点,未来酒店营销的竞争将集体体现在酒店提供产品的多样性与有效性。根据市场需求的变化发展多样化的产品，是酒店在竞争中的致胜法宝。同时，酒店文化越来越受到客人重视，创建独具特色的酒店文化

4、成为塑造酒店优势品牌的一部分,在未来天津酒店业的其它趋势展望,天津近代历史文化资源和旅游价值使天津成为一个具有较大发展潜力的城市。但在发展的过程中，酒店业一定要找准其文化定位、目标市场和综合功能。要有超前意识、国际化意识，并结合当地特色，这些目标都应具体体现在酒店的内部功能布局上，以及建筑外观设计上。在全球经济一体化浪潮中，面对资源共享、游戏规则也日益统一的国际化环境，众多国际知名酒店集团大举进入并高位抢滩天津酒店市场，预计在未来的几年中，天津酒店行业的发展前景良好，虽然竞争会更加激烈，但酒店业市场将会在规范中逐步走向成熟,综 述,第二部分 空港物流加工区酒店行业基本情况,目前空港物流加工区内

5、共有4家酒店，其中五星级2家（天津滨海圣光皇冠假日酒店 、天津空港格兰云天大酒店），四星级1家（天津空港白云酒店），三星级1家（天津圣光快捷假日酒店,a、天津滨海圣光皇冠假日酒店 位于天津空港物流加工区的天津滨海圣光皇冠假日酒店,是一家拥有388间客房的国际五星级豪华饭店。酒店毗邻加工区管委会,步行即可到达天津国际温泉高尔夫俱乐部,距离空客（天津）和天津滨海国际机场分别仅有5分钟和10分钟的车程。乘车20分钟即可到达市中心,领略天津古文化街,南市食品街,第五大道欧式风情区及大悲禅院的风土人情；从酒店通过快速公路可轻易到达有着渤海湾经济增长引擎之称的天津滨海新区，以及杨柳青，塘沽洋货市场，汉沽航

6、空母舰，蓟县黄崖关长城等一批风景名胜。酒店内娱乐设施齐全，有温泉SPA、游泳池、室内网球场。房间平均面积是42平米天津酒店中最大的，配有大床房或双人房的房型。（价格区间700-1500元/每晚/间,天津滨海圣光皇冠假日酒店服务与设施 早餐价格：RMB 92/ 每位（中西式自助） 酒店餐饮：风之细语 - 各式零点佳肴随时恭候您，此外这里还是自助餐的天堂，一日三餐无尽美味任您选择和享用。霞 （日本料理餐厅） - 最正宗的日式餐厅用最新鲜的原料为您打造原汁原味的日式料理，独具特色的寿司吧，铁板烧，特设两间包房，定是您各式商业聚餐的理想场所。富醇（中餐厅） - 正宗、新派的粤菜，精品川菜 和湖南菜，各

7、式广东小点更是品种繁多、琳琅满目。15间奢华包房从小到大满足不同客人的需求。欧罗吧 - 伴随现场乐队的倾情演奏品尝香醇佳酿，更有桌球和实况体育转播使您度过一个精彩的良宵。大堂酒吧 - 特制的精美糕点与饮品 。 支持卡类：Visa card,牡丹卡,金穗卡,长城卡,龙卡,太平洋卡,东方卡,万事达卡,运通卡,大莱卡,JCB card 交通指南：天津机场： 距离天津滨海国际机场8公里，乘坐出租车价格为RMB 20，时间约为10分钟。火车站: 距离天津火车站23公里，乘坐出租车价格为RMB 70，时间约为25分钟。配套交通：公交车：10分钟步行至公交车站点出租车：提供出租车服务,楼高10层，共有客房总

8、数388 间（套），面向商旅人群,房型、面积及价格,b、天津空港格兰云天大酒店 酒店位于天津滨海新区空港经济区内，与区域内各行政职能部门、商务办公楼、金融街等共同组成空港的商务、行政中心。198间客房及套房宽敞洁净、舒适温馨。特设私人保险箱、宽频上网端口、卫星电视等现代化设施。中西餐、大堂酒廊齐备；会议设施完善，娱乐康体设施丰富，另配有高档精品商店。 酒店位于西二道与中环西路交汇处，邻近空港金融中心、空港国际汽车园，交通便利。【前往酒店】： 距离天津站18公里，乘坐出租车约25-30分钟；距离天津北站18公里，乘坐出租车约25-30分钟；距离天津滨海国际机场7.5公里，乘坐出租车约15分钟；或

9、由机场乘坐机场专线3路至汽车园东路站或西三道站下，步行约5-10分钟可达酒店。 【酒店周边信息】：距离空港金融中心750米，步行约10分钟；距离空港国际汽车园2公里，乘坐出租车约5分钟；距离华明示范镇4.5公里，乘坐出租车约10分钟；距离万科东丽湖国际水上运动公园14公里，乘坐出租车约25分钟；距离东丽湖度假村15公里，乘坐出租车约25分钟。（价格区间350-1500元/每晚/间） 支持卡类： Visa card,牡丹卡,金穗卡,长城卡,龙卡,太平洋卡,东方卡,万事达卡,运通卡,大莱卡,JCB card,楼高11层，客房总数198间（套）。主要面对商务人群,房型、面积及价格,C、天津空港白云酒

10、店 天津空港白云酒店位于天津空港物流加工区，是宏大投资发展有限公司按四星级标准投资兴建的集客房、餐饮、会议、娱乐于一体的新型现代化商务酒店。是全球最大的酒店连锁贝斯特维斯特国际集团酒店品牌天津旗舰店。酒店建筑面积11188平方米，地理位置优越，毗邻天津滨海国际机场，乘车只需六分钟，距高尔夫休闲俱乐部乘车只需5分钟，至天津经济技术开发区仅需20分钟，至市区仅需15分钟车程。（价格区间400-800元/每晚/间,天津空港白云酒店服务与设施 早餐价格：自助早餐(6:30-9:00) 加床价格：180元/床 服务设施：电梯,无线上网区域,免费停车场,有偿接送机服务,前台行李寄存,前台贵重物品保险柜,会

11、议室,洗衣服务,残疾人服务,客房叫醒服务 酒店餐饮：中餐厅,酒吧 支持卡类：Visa card,牡丹卡,金穗卡,长城卡,龙卡,太平洋卡,东方卡,万事达卡,运通卡,大莱卡, JCB card,酒店拥有客房119间套。主要面对商务人群,房型、面积及价格,d、天津圣光快捷假日酒店 位于天津空港加工区南侧毗邻天津国际温泉高尔夫俱乐部酒店可提供外币兑换、信件邮寄、商务中心、贵重物品保管、订票和世界各地洲际集团酒店预定等简单而高效的服务。还可为优选俱乐部会员提供快速登记入住及结帐服务。（标准间358元/每晚/间） 离机场距离（公里）：10；离火车站距离（公里）：天津临时火车站6.3公里；离市中心距离（公里

12、）：7.5 早餐价格：中式早餐15元/位(6：00-9：30) 服务设施：电梯,无线上网区域,免费停车场,外币兑换,有偿接送机服务,前台行李寄存,前台贵重物品保险柜,多功能会议厅,洗衣服务,残疾人服务,客房叫醒服务,邮政服务,DDD电话,商务中心 酒店餐饮：中餐厅,茶座 支持卡类：Visacard,牡丹卡,金穗卡,长城卡,龙卡,太平洋卡,东方卡,万事达卡,运通卡,大莱卡,JCBcard,楼高7层，客房总数200间（套），面向商旅人群,房型、面积及价格,第三部分 本项目酒店的市场分析与定位,一、空港区域内的市场分析 天津空港物流加工区（TAIP）地理位置优越，地处天津滨海国际机场东北侧，距市区3

13、公里，距港口30公里，距北京110公里，是天津市中心城区进入滨海新区的门户，衔接天津城区、滨海新区重要的结合点。 天津空港物流加工区位于天津市东南部东丽区界内，用地西部为天津滨海国际机场，用地东北部为集居住、商业、旅游为一体的东丽湖。 该区域为天津临空产业区（航空城）核心建设区域，与民航科技产业化基地（IBCA）、滨海国际机场、空中客车（AURBUS）天津总装厂、空港物流区、中国民航学院，构成天津航空城富于高新技术企业总部聚集的发展空间,空港项目总体介绍 天津空港经济区位于滨海国际机场东北侧，规划面积45平方公里，是滨海新区距离市区最近的经济功能区。经过多年发展，在航空、电信、装备制造、软件服

14、务外包、总部经济五大产业业已初步形成的基础上，正在着力打造“三区九组团”，包括高新产业区，内有航空产业、先进制造业、空港物流三个组团；研发转化区，内有电信、生物、光电三个组团；商贸服务区，内有商务、商业和生活配套三个组团。空港经济区内还设有保税区、综合保税区等国家级特殊经济区，区位和政策功能优势突出,图例,截至目前，完成固定资产投资450多亿元，200多个项目竣工投产，聚集了欧洲空客、美国卡特彼勒、加拿大铝业、麦格纳、法国阿尔斯通、泰雷兹、中国直升机、中兴通讯、大唐电信等世界500强和知名公司投资的项目，成为滨海新区重要经济功能区和重要的发展引擎,图例,商贸服务区分析 1、商贸服务区分为三个组

15、团：商务组团、商业组团、生活配套组团 2、各个组团目前发展情况介绍 商务组团商务组团 规划面积3.7平方公里，建筑面积300万平方米。主要功能为总部、商务办公、酒店等。目前建成投资服务中心、金融中心、中冶天工、宝钢北方总部、华盈大厦、空港国际中心 (论坛 新闻)、圣光皇冠酒店、白云宾馆等，建筑面积约65万平方米；在建项目包括中航直升机、万顺融合广场、百利商务办公、铭朗商务广场、远航商务中心、宝德科技、鞍钢北方总部、万华商务公寓等，建筑面积约90万平方米。 商业组团 规划面积2.3平方公里，建筑面积200万平方米。主要功能为滨湖文化产业区、目的型消费中心、空港汽车园。目前建成汽车展销及4S店，建

16、筑面积约40万平方米；在建国际时尚服装精品城，建筑面积约20万平方米。 生活配套组团 规划面积6平方公里，建筑面积700万平方米。主要功能为保障性商品住宅、蓝领公寓、白领公寓、国际社区、生活配套设施等。目前建成远洋新干线一期（8万）、蓝领公寓一期（7万）等，建筑面积15万平方米；在建项目包括白领公寓（7万）、蓝领公寓二期（6万）、邻里中心（2万）等，建筑面积15万平方米；拟建项目包括保障性商品住宅（35万）、九年制学校（2万）、幼儿园（0.4万）、国际社区（26万）等，建筑面积63万平方米,市场优势 空港物流加工区作为天津临空产业区（航空城）的重要组成部分，截至目前，已经累计完成固定资产投资1

17、31亿元，600多家中外企业在加工区注册，100多个项目竣工投产，70多个项目正在紧张建设。目前，一期基础设施已经完成，累计基础设施和企业固定资产投资130亿元，注册企业600多家，其中外资企业200家，每平方米投资密度超过500美元。随着天津滨海新区开发开放纳入国家总体规划和空客A320项目的带动，越来越多国内外航空企业慕名而来，已经注册落户11家航空制造企业，30个航空产业项目正在进行洽谈，其中10个是空客A320的配套项目。天津空港物流加工区初步形成航空产业的聚集势头。 此外，加拿大的麦格纳、日本的丰田合成、意大利的高利尔和金威啤酒等103个项目竣工投产，意大利的扎努西、中兴通信等80多

18、个项目正在建设。市政府与国家民航总局共建的国家民航产业化基地，与中科院合作的工业生物研发转化基地已全面启动建设,根据规划，至2010底，园区内企事业单位将满足25万人就业需求，常住人口将超过13万人，为空港内的酒店业发展提供强有力的企业比例占到70以上，为建设高档商务型酒店奠定了雄厚的客源,附区域内政府企事业单位名录,职能部门,驻区机构,二、酒店的定位 1、运营模式定位： 与品牌连锁酒店合营 运营酒店的经验欠缺及运营资源系统性欠缺是梅江物业公司的短板，故应采用与品牌连锁酒店合营的形式，可以利用合作方品牌优势、依赖品牌连锁酒店的营销网络及其运营经验与资源，此种方式可规避试验性的成本浪费,2、酒店

19、类型定位： 会议型商务酒店 本公司对本案做此种类型的定义主要依据如下几个观点： a、区域内的市场需求及未来酒店业的发展趋势 本区域内现已有国内外各大型企业600多家，且未来会不断增长，故商务往来、会议及各类活动会十分频繁，对此类型的酒店必将需求旺盛 未来酒店营销的竞争将集体体现在酒店提供产品的多样性与有效性。根据市场需求的变化发展多样化的产品，是酒店在竞争中的致胜法宝。同时集中人力、物力、对整体市场进行科学有效的细分，通过突出自己产品差异性和个性化，进行市场营销，以取得竞争优势。 b、与竞争对手的产品差异化 本区域内已有的4家酒店虽均为星级酒店，但均采用相对传统的运营与管理模式，产品缺乏个性，

20、品牌文化不突出，同类化感觉明显。因此，建议本酒店在产品定位、建筑形式、内外部装修风格以及运营管理模式上要与其他几家有明显区别，突出自己的品牌个性与酒店文化，立足于商务会议、配套齐全、个性突出、人性化服务的基础上创立科学高效先进的管理模式，以争取在市场上脱颖而出，创造良好的效果,第四部分 酒店的经营模式,品牌连锁的酒店的建议 格林豪泰酒店管理集团是由徐曙光先生在中国创办的高品位、高性价比的商务型连锁酒店，是目前跻身市场前六强的唯一全外资连锁酒店。 2004年 格林豪泰进入中国，第一家酒店开门迎客。 2007年底 格林豪泰酒店数量突破100家。 2008年底 格林豪泰完成全国重点城市战略布局，并实

21、施多品牌发展策略，酒店遍布中国43座大中城市，全面建立商务酒店、酒店公寓、贝壳酒店、快捷酒店等四大产品。 2010年底 格林豪泰酒店数量达到477家；其中已开业酒店305家，覆盖北京、上海等近97个城市，大多数房间价格在160元至220元之间,格林豪泰 以为客人提供“ 超健康、超舒适、超价值、超期望 ” 的产品和服务为宗旨。酒店价格优惠，交通便利，环境安全。“ 开百年老店、树百年品牌 ”，格林豪泰致力于创建中国高品位、高性价比的商务连锁酒店第一品牌，树立中国连锁酒店在世界酒店业的卓越典范,第五部分 酒店的设计功能与投资分析,酒店设计功能基本建议：首层自持、二层定位餐饮为酒店做配套、三层以上作为

22、酒店，会议层设置，每隔4层设立中型会议室，半层作为VIP客房。 保留现有首层商铺，独立运营目前空港的商圈并未真正形成，还属于一个建设和培育期，随着各种综合体项目和大型商业的建设，在不久的将来势必将形成具有空港特色的高端商圈。因为我公司故此保留首层商铺，根据空港整体建设进度和周边情况，引进商家。 在硬件设施上，建议酒店房型齐全。配套设施建议配置各异风格的中餐厅、酒吧、咖啡厅，康体娱乐中心、商务中心、票务中心等设施，此外应具备对间设备先进的大小会议室以及一个具备多功能的宴会大厅,酒店房间数量建议：酒店客房总数应以130套为基准进行向上浮动，房间要分出档次不可雷同 酒店目标客户群建议：本区域内各政府

23、职能机构及各大企业的商务人士，周边区域及外阜与本区域有商务往来的流动客群,投资分析 出资总费用：按照每间房屋单价6万计算，整体合计价格在840万左右。此费用包括装修费520万左右（包含房间内的装饰物、软片、布草）以及加盟费等相关费用。 开业三年年均成本和税后毛利润（不含租金） 第一年：总成本： 5,210,668 ；总收入：8,635,900； 税后毛利润：2,568,924 第二年：总成本：5,637,540；总收入9,869,600； 税后毛利润：3,174,045 第三年：总成本：5,664,238 ；总收入：9,869,600； 税后毛利润：3,154,022,酒店经营分析 总成本构成： 1、毛利润一般占总额的60%左右 2、成本占40%左右，其中成本主要包括： 1）人力成本占12%-14%； 2）能源费占10%-12% 3）一次性消耗品占4%； 4）洗涤费用占3% 5）日常维修占1%； 6）销售费用占3,