龙泉驿区洛带镇美食城待建项目物业服务方案

1、“龙泉驿区洛带镇美食城待建项目”物业服务方案成都市清华坊楼宇服务有限责任公司龙泉分公司2013年3月目 录一、前言2二、服务报价书3三、服务力量配备及成本测算明细4四、清华坊物业公司简介5五、项目管理服务方案151、服务定位2、服务内容3、岗位职责4、服务考核指标5、突发事件处理预案六、结束语21一、前 言成都市龙泉驿区洛带镇美食城开发商： 接相关领导的通知，要求贵司将 “龙泉驿区洛带镇美食城待建项目”的围墙倒塌或损坏部分及时进行修复，修复后派专人24小时值守，下面我司将服务方案提交贵司供参考或选择管理公司：首先，我们十分荣幸能得到向“龙泉驿区洛带镇美食城开发商”提供物业服务方案的机会，展示我

2、们规范、优质的服务。为此，我们衷心的表示感谢！我公司自2002年创办以来，逐步完成了向具备持续学习能力的、现代化的新型企业的转变，拥有一支年轻化、知识化、市场竞争意识、品质管理意识强的管理团队，打造了一支成熟、稳定、技术全面的员工队伍，实现了快速发展，取得了良好的经济效益和社会效益，并结合公司发展的需求，于2011年11月成立了龙泉分公司。为了能够制定一套适合“龙泉驿区洛带镇美食城待建项目”的服务方案，我们在综合了多年物业服务经验的基础上，充分发挥集体智慧，群策群力、大胆创新，拟定出具有“清华坊”特色并体现高标准、高品质、高效率的服务方案。寄愿通过我们的服务，最大限度的满足贵司需求，发挥应有的

3、功能。成都市清华坊楼宇服务有限责任公司龙泉分公司 2013年3月12日二、服务报价书致：龙泉驿区洛带镇美食城开发商根据贵司物业服务要求，遵照国家物业服务相关规定，通过现场踏勘，并参考其他同类型、同档次物业服务定价情况，经初步测算，我公司愿以每月人民币（大写）伍仟玖佰叁拾捌元整（5,938.00元）的报价承担位于成都市龙泉驿区洛带镇贵司美食城待建项目的物业服务工作。报价人：成都市清华坊楼宇服务有限责任公司龙泉分公司法定代表人：赵佳毅电话号码/传真期：2013年3月12日三、服务力量配备及成本测算明细表一：物业服务人员( 月 度 )工资及福利测算表序号岗 位人数工资标准(

4、元/月人)社 保（30.75%）福利、培训及其他（8%）小计（元）2秩序维护部21,600.00984.00256.00444000合计金额（元）：4440.00说明：1、 采用24小时值班2班倒制度，白天1人，夜间1人。2、 鉴于我司在洛带镇设置有洛带古镇项目部并为洛带古镇核心景区提供了全方位物业服务，因此以下事宜均由洛带古镇项目部协助完成：（1） 值班人员换休及法定假日的值班均由洛带古镇项目部协助完成；（2） 当该项目发生突发事件，我司洛带古镇项目部全力支援；（3） 当政府或贵司在该项目有大型活动或重要接待，我司洛带古镇项目部将大力的支持和配合，为现场提供接待、警戒等。表二：办公费用及测算

5、表（ 月 度 ）序 号项 目测算依据(元/月.人)数量月合计额（元）1办公用品估 算1月20.002服装费按每人600元标准，二年摊销2600元/人24个月2人50.00合 计 金 额 （元）70.00表三： 物业服务测算汇总表（ 月 度 ）序号项 目报价（元月）备 注1服务人员薪金、福利费4440.00详见表一2办公费用70.00详见表二3工作餐费600.002人均按每天10元计算，每月每人按30天计算4管理费用511.00按上述3项合计5，110.00的10%计提5税 费317.59按上述4项合计5，621.00的5.65%计提6总 计5938.59以上5项汇总四、清华坊物业公司简介（一）

6、企业简介成都市清华坊楼宇服务有限责任公司（以下简称公司）成立于 2002 年 8 月，注册资金 501 万元（人民币），是一家专业从事别墅、高档电梯公寓、写字楼、商业及学校的综合物业服务企业。公司为国家一级物业管理资质，成都市物业管理协会会员单位。公司秉承“品质铸就品牌，诚信促成伟业”的企业宗旨，以“无微不至，成就生活之美”为企业的服务理念，以专业化技术的服务为支撑，以求真务实的企业作风为先导，以业主的满意度为目的，依靠合理配置资源来降低企业成本，实现高效。十年来赢得了业界、业主、开发商等社会各界的高度认同和普遍赞誉。公司依照公司法及其他法律法规要求，规范运作，建立了完善的组织架构和规章制度，

7、并结合自身情况形成了一套高效规范的管理和服务体系，建立起以 ISO9000（质量管理体系）、ISO14000（环境管理体系）、ISO18000（职业健康安全管理体系）三体系为基础的企业经营管理体系。公司在董事会领导下实行总经理负责制，以总经办为公司日常事务决策机构，下设行政部、财务部、项目部、人力资源部、品质发展部。随着服务面积的不断扩大，服务业态不断增加，公司在保有原服务特色的基础上不断吸收引进先进的管理经验及人才，完善管理制度、规范服务流程、提升服务品质、形成了一套具有清华坊特色的物业服务模式。（二）公司组织架构董事会总经理品质发展部财务部总经理办公室行政部人力资源部郫县二期三号地块成都经

8、开区科服中心郫县二期四号地块龙泉水务局洛带古镇清华坊银杏苑桐梓林欧城银都小学泡桐树小学中国银行私人银行部项目部马克公馆梧桐香月楠岸千禧河畔B区天府广场佛光钧廷武海中华名城公司现有员工 600 余名，其中拥有四川省物业管理专家 1 人，成都市物业管理评优、评标、评估专家5 人，中级以上专业职称人员 22 名，中层以上人员均持相关职业证件且有大专以上学历，80%以上员工具有三年以上的物业服务从业经历。公司始终坚持以人为本的宗旨，注重团队合作，强调梯队建设及人才储备。公司建立和实施了物业服务质量管理体系。该体系包括了日常管理体系、文件管理体系、资源保证体系、控制体系等几方面。为此公司制定了员工守则、

9、项目中心质量目标实施细则、各部门标准化作业规程、员工考评细则等等方案与制度。明确了各部门、各项目、各员工的工作应如何开展、如何查验、如何考评，使得原本繁琐的工作变的清晰和明了。质量管理体系的实施大大提升了公司的服务品质。公司建立了一整套信息网络化、办公智能化、管理科学化的工作平台，使用了专业化的易软物业管理软件、易软OA管理软件、金蝶财务软件及停车场管理软件，大大提高了工作质量和效率，使得我们的软硬件水平在成都市物业服务企业中居于领先地位。公司通过与多家专业化公司成为战略合作伙伴，进一步细分了专业化服务领域，提升了专业化服务水平，从而使公司有更多的精力去专注内部管理水平与物业服务水平的提升。今

10、后，公司将继续根植于成都平原，并致力逐步向中国西南区域发展，逐步扩大市场份额，力争成为中国西南乃至全国物业服务行业的佼佼者。 （三）公司相关证件一、企业营业执照二、资质证书三、组织机构代码证四、税务登记证五、质量管理体系认证六、环境管理体系认证七、职业健康安全管理体系认证八、成都市物业管理协会会员(四)管理项目一览表项目名称地址物业类型获得荣誉（何年、何月、何荣誉）清华坊成都市高新区神仙树南路53号别墅2004 年10 月被评为成都市优秀住宅示范小区、2004 年 12 月被评为四川省优秀住宅示范小区、2011 年 12 月被评为成都市五星住宅区银杏苑（一期）成都市金牛区天回镇向海村 1 组别

11、墅成都市“城乡一体化”的试点工程、金牛区重点样板工程银杏苑（二期）成都市金牛区天回镇向海村 1 组多层银杏苑（三期）成都市金牛区天回镇向海村 1 组叠拼桐梓林欧城武侯区桐梓林路南路 7 号高层住宅2011 年 9 月被评为成都市优秀住宅示范小区、2011 年 11 月被评为四川省优秀住宅示范小区、2011 年 12 月被评为成都市五星住宅区成都师范银都小学紫薇校区成都市高新区紫瑞大道 122 号学校全国先进学校、全国日常英语示范学校中国银行四川省分行私人银行部成都市人民南路四段 48 号首座 1 栋办公楼西南地区首座高端私人银行成都高新区泡桐树小学天府校区成都市锦尚西二路 299 号学校成都市

12、绿化示范学校洛带古镇成都市龙泉驿区洛带镇商业、旅游、停车场 国家 AAAA 级风景旅游景点、现正申报 AAAAA 级风景旅游点成都市经开区科研与生产服务中心成都市龙泉驿区车城西一路高层住商业、办公国家级经济开发区郫县润弘二期3 号地块郫县德源镇办公郫县润弘二期4 号地块郫县德源镇住宅武海中华名城青白江区电梯公寓龙泉水务局百泉路 27 号办公楼佛光钧廷锦江区北顺街 111 号商业、住宅天府广场地面文化景观成都市区中心公共物业千禧河畔 B 区温江区清泉北街商业、住宅香月楠岸武侯区菊乐路口商业、住宅梧桐晋吉北路商业、住宅马克公馆华区青龙场昭青路商业、住宅五、项目管理服务方案服务定位龙泉驿区洛带镇美食

13、城地处洛带镇中心城区，现处于规划待建项目，无人员管理看守，导致四周多处围墙倒塌、损坏及外来建筑垃圾、建筑土方堆积，为了维护贵司的合法利益及洛带古镇的良好形象，针对以上具体情况，为杜绝此类事情的发生，我司将加强员工的管理和培训，提高员工的整体水平和能力。服务内容负责对龙泉驿区洛带镇美食城待建工地预留的两个出入口各设置1人看守，并轮流对责任区域周围的围墙进行检查，确认完好情况，并做好相关记录；如发现围墙损坏或倒塌的及时上报，跟进处理，确保围墙随时处于完好；发现有人故意损坏围墙、无理取闹或搭建房屋的及时上报或报警，杜绝违规搭建；对企图在项目乱倒建筑垃圾、土方或挖掘土方的进行制止，维护贵司的利益。针对

14、以上服务的特点，物业服务应将各个环节都考虑周详：（1）环境、氛围管理“龙泉驿区洛带镇美食城待建项目”要求秩序井然、静谧、温馨的特性，物业服务需要做好各项标示标牌、温馨提示，加强巡逻检查及按要求对现场进行管理。（2）应急管理 作为公共服务行业，应急方案规划以及面对突发事件时，相互间的应急配合十分重要。针对各类紧急事件，须制定相应的应急预案，并定期演练、抽考，做到协作熟练，运用自如。并有预见性的针对各类可能发生的事件，采取措施进行有效预防，降低各类事件的发生率。岗位职责秩序维护员在秩序维护部代领班的领导和开发商、当地政府、公安部门、消防部门指导下，负责落实责任区域内管理维护工作。防止人为的破坏围墙

15、或倾倒建筑垃圾，保障开发商的合法利益。其职责如下：（一）秩序维护部领班岗位职责1、熟悉责任区域内基本情况，加强对员工的管理及检查监督工作。2、努力提高竞争意识，提高业务水平，办事积极、认真负责、讲求效率，树立全心全意为客户服务的意识。作风正派，不谋私利，有勇于献身的精神。3、组织召开周工作会议、负责上传下达，及时将责任区域内存在的问题及处理情况综合整理，向有关领导汇报，并向秩序维护员传达。4、对上级布置的工作任务、安排和决策指令要及时传达、落实，带领本班人员按质按时完成。5、负责组织实施责任区域秩序维护工作计划，每月小结、季结、年总结工作，并向上级汇报。6、掌握秩序维护员的思想状况及工作表现，

16、及时解决存在的问题。7、负责对日常班务处理，负责检查纠正员工执勤中违规行为。8、严格按照公司的有关制度、工作纪律和岗位职责按月定期考核员工的工作成绩，上报有关领导；对不合格人员，应建议领导予以辞退、开除处理。9、熟悉岗位职责和任务，掌握本辖区秩序维护工作的规律和特点。10、以身作则，准时带领秩序维护员上岗执勤。采用定时、不定时的跟踪检查员工履行岗位职责情况，督导其工作，协助处理有关事项。11、负责对员工进行考勤、安排值班和休假等事务，检查岗位的文明执勤与着装情况，落实防范措施。12、根据上级要求，合理组织、监督队员按时上下班和组织参加各类会议、培训和总结。13、对工作中的发生突发事件，要按规定

17、采取处置措施，并书面报告有关领导。14、加强与客户的联系，抓好“群防群治”建设，建立广泛的群众基础。15、负责协调员工之间的关系，搞好团结。16、督导员工的日常工作，并对因管理不力造成的员工工作失误及重大责任事故承担连带责任。17、带领本班人员积极主动地完成各项工作任务。（二）门岗秩序维护员岗位职责1、着装符合要求，仪表端庄，态度热情友好，语言文明礼貌，发生纠纷时应做到骂不还口、打不还手，自觉维护公司的形象和声誉。2、着装整齐，精神饱满，仪态大方，热情、礼貌、周到的回答客户的询问，使客户称心满意，严禁用粗言恶语对待客户。3、严格把好第一关，高度警戒，随时掌握周边情况，发现可疑人员、车辆应及时查

18、询或报告。4、遇有上级领导和公司领导检查，要行举手礼。5、发生纠纷和围墙损坏、乱倒建筑垃圾时，应依法及时处理并报告代领班。6、保证通讯畅通，特别是报警后电话不被无故占用。7、按时圆满完成上级赋予的其它任务。（三）巡逻秩序维护员岗位职责1、熟悉责任区域内各标示标牌、温馨提示的分布情况及控制范围，检查其是否处于完好状态，发现异常情况应立即上报相关人员处理，并做好记录。2、按照巡逻时间、要求及时进行巡查，发现问题及时汇报，对可疑人员进行礼貌盘查。3、将巡逻过程中发现的问题和异常情况记录在记录本上，并及时上报相关人员处理。4、发现形迹可疑的人员、车辆，立即通知相邻岗位密切跟踪监视，如有违法、犯罪活动应

19、立即采取相应措施制止，并上报处理。5、协助、配合相邻岗位完成各项工作，认真填写值班记录，并将当值期间发生的以及委托（代办）的事情必须以口头和书面的形式详细的移交下一班。6、按时圆满完成上级赋予的其它任务。服务考核指标（1）服务人员培训合格率承诺目标100%测定依据培训合格员工上岗员工100%质 量1、培训有足够的投入保障，培训经费、培训师资、培训时间等均有适当的计划安排。保 证措 施2、结合“洛带镇美食城待建项目”实际情况及需求，采取有针对性的培训。3、对培训结果，及时进行考核，并引入激励机制，促成员工培训合格。（2）环境维护达标率承诺目标98%测定依据环境维护达标面积环境维护总面积100%质

20、 量保 证措 施1、每日每班秩序维护员对标示标牌、温馨提示至少检查4次，尤其是重点部位的巡视。2、制定严格的巡查及门岗服务规程，规范、标准的进行各种保工作服务。3、加强现场的管理，力求做到围墙无人为的破坏，无人为的倾倒建筑垃圾。4、强化考核监督，及时纠正问题和不足。（3）物业服务综合满意率承诺目标98%测定依据满意人数总人数100%质 量保 证措 施1、服务内容、服务标准、服务流程透明化，使物业服务工作始终处于监督之中。2、实行定期物业服务工作报告制度。3、实行定期回访制度，加强沟通，及时了解意见、需求，及时对服务工作进行改进完善。4、实行三不放过制度，即：有问题不放过、有问题不查找原因不放过

21、、有问题不处理不放过。5、强化考核监督，及时纠正问题和不足。突发事件处理预案一、目的提高对突发事件的应急处理能力，做到遇事不惊、处事不乱，确保以最有效的方法在最短的时间内控制事态发展或保证出色完成上级交办的临时任务，维护正常工作和生活秩序。二、适围用范适用于区域内各类突发事件的处理。三、职责1、项目代领班负责指挥突发事件的处理。2、项目现场工作人员负责落实项目代领班下达的命令，具体处理突发事件。四、程序要点1、处理各类突发事件的基本原则。（1）突发事件处理流程图:突发事件的发生事件的申报(当事人/发现人)事件的判断(值班员)通知秩序维护部代领班外援处理(110、119、120、物业公司)秩序维护部自行处理保洁清理现场秩序维护部调查事件的起因突发事件处理后事发和事后报告项目部相关领导备 案（2）突发事件的召集信号：接到报警有可疑情况或巡查发现有不法分子侵入时，立即通报相关人员在15分钟之内赶到突发事件现场，查证原因确认后报告项目代领班，根据情况紧急传呼配合项目，报告原因请求支援(联系方式通过对讲机或电话)。（3）人员分配所有现场工作人员（4）快速反应原则 a) 当接警后：15分钟内到达突发事件现场进行紧急控制处理。 b) 项