房产公司项目投资估算编制管理标准

1、FXNJ-CB-BZ-02项目投资估算管理标准1. 目的1.1. 为规范XX地产南京公司（以下简称“ XXt京”）有效规避项目开发风险 ，对开发项目进行投资估算的量化，评价假设项目投资合理性、 分析投资效益，为项目决策提供依据，使工程投资估算具有可 追溯性、可持续参考性及对工程成本的合理可控性，特制定本管理标准。2. 适用范围2.1. 本标准适用于适应于 XX南京公司项目投资估算编制工作。3. 管理原则3.1. 本管理标准需要公司成本管理部对其他职能部门提出要求，由项目前期部、营销策划部、设计管理部等职能部门提出规范的前期规划条件资料（如已经政府有关部门核批的规划意见书等）、项目地块初步规划指

2、标及业态分布或面积配比、产品定位等相关数据，同时成本管理部对以前已实施的工程项目进行资料的分类积累，并借助造价咨询顾问在成本信息方面的广泛资料，对工程项目成本进行相对准确的估算。4. 定义4.1. 项目投资估算成本指标：是在项目前期阶段，参照以往类似项目的建安造价指标，根据新项目的产品定位及初步规划指标，在充分考虑造价水平的地域差异以及风险费的基础上确定的该项目的工程投资估算成本。这个指标是公司成本管理的目标，是公司作为成本控制指标而预先制定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目三阶段设计的成本控制线。4.2. 估算条件：项目初步规划经济指标、产品业态分类、建筑结构特征、面积配比

3、、建筑控高、 层高、层数、主要材料部品描述及品控标准、大市政配套条件、地方性收费标准等。5. 职责5.1. 公司设计管理部、营销策划部、项目前期部职责：a. 提供地块平面图。b. 提供初步规划指标。c. 提供各项设计指标。d. 提供材料部品方案。e. 编制FXNJ-CB-B000项目信息表。f. 充分调动和利用各种渠道资源发掘项目信息。g. 负责收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准及规划要求。5.2. 公司成本管理部职责：a. 负责向公司设计管理部、营销策划部、项目前期部提出估算条件的要求。b. 依据公司设计管理部、营销策划部、项目前期部提供的估算条件编制项目前期阶段估算表，若估算条件

4、不足的进行条件假设。c. 向公司设计管理部、营销策划部、项目前期部反馈项目前期阶段估算表，并征求其他相关部门的意见。d. 根据各部门反馈意见汇总调整项目前期阶段估算表后报公司总经理审批。e. 负责收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准。6. 管理规程6.1. 资料准备6.1.1. 公司设计管理部、营销策划部、项目前期部负责收集基础资料,资料包括但不限于：a. 地块资料a）地形图：现状图纸或电子文件 ，坐标及标高。b）项目所在地情况、项目周边情况、市政管线现状图。c）现状照片：地块内有无保护建筑、 可利用之建筑及造型、 地块周边有无可能受我建筑影响的建筑。d）现状及规划交通情况：动态及静态

5、。e）现状及规划商业项目情况：城市商圈布局及特色，周边商业布局及人流特点、潜在竞争项目的情况。b. 政府规划要求a）基本规划指标：如规划意见书 ，需要明确容积率、覆盖率、绿化率、有无保护建筑。b）地块的详细规划或控制性规划：建筑风格要求、建筑高度控制、建筑道路红线、建筑红线、建筑退后红线距离、建筑间距要求；停车数量、地下车库出入口等动静态交通要求。c）地块的基本状况：地质情况或周边地块地质情况。d）市政配套条件：初步了解交通、人防、消防、卫生检疫等要求，水、电、热力、燃气、道路等市政配套的条件。c. 开发计划与业态分布a）业态组织：主要业态规划及分布。b）主要业态的基本布局：规模、外形尺寸、层

6、数、控制高度、层高、主入口位置、停车位置等。d. 项目开发基本指标a）总指标：住宅总面积、产品基本定位。b）分项指标：户型面积比例、房型要求、主要房间面积、配套建筑（学校、幼儿园、会所、人防、停车等）要求。c）当地要求与情况：当地的特殊要求及习惯做法、潜在竞争项目的情况。e. 其他参考资料a）当地近似项目的资料。b）主力店的相关资料。c）政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准。6.1.2. 项目信息填报详见项目信息表（附件：FXQD-1202-B01）。6.1.3. 项目投资估算建立在项目前期阶段估算条件之上。公司成本管理部向设计管理部、营销策划部、项目前期部提出项目的前期估算条件要求，由设

7、计管理部、营销策划部、项目前期部填写项目前期阶段成本估算条件提交给公司成本管理部。如因客观原因暂不能确定的条件可进行假设，前期Word文档仅限参考成本估算条件包括控规及方案设计经济指标表和主要建筑部品标准。6.1.4. 目标成本估算条件规划指标要求见目标成本估算条件（规划指标）（附件：FXQD-1202-B02）。目标成本估算条件建造指标要求见目标成本估算条件（建造指标）（附件：FXQD-1202-B03）。62 估算编制6.2.1. 公司成本管理部负责按照上述认可的项目前期阶段成本估算条件编制项目前期阶段估 算表。编制阶段应与公司设计管理部、营销策划部、项目前期部核对该项目的结构形式、各系统

8、设 置等重点把控内容进行沟通 ，从成本角度提供专业意见。6.2.2. 成本估算项目按系统分类分为一级科目，包括前期费用、建安工程费用、市政基础设施费用及公共配套设施费用。 在此基础上按不同的专业或系统分类又分为二级和三级科目，均应有计算数量和核算单价等计算依据。6.2.3. 详细说明数据来源以及部品标准或假设条件。6.2.4. 若估算条件不充分，则应由公司成本管理部召开由公司设计管理部、项目前期部、营销策划部、工程及HSE部、招标采购部等相关部门参加的专题讨论会，予以确定。6.3. 审核及批准6.3.1. 公司成本管理部编制完成投资估算后，提交公司总经理进行审核并提出建议。6.3.2. 成本管

9、理部根据反馈意见，调整投资估算直至公司总经理批准。6.3.3. 公司总经理批准后的投资估算，应报XX总部审批。6.4. 工作流程6.4.1.项目投资估算编制工作流程见项目投资估算编制工作流程图（附件：FXQD-1202-A01）。7.附件7.1.FXQD-1202-A01:项目投资估算编制工作流程图7.2.FXQD-1202-B01:项目信息表7.3.FXQD-1202-B02:目标成本估算条件（规划指标）7.4.FXQD-1202-B03:目标成本估算条件（建造指标）附件：FXQD-1202-A01项目投资估算编制工作流程图项目投资估算编制工作流程运营成本部项目开发部、设计管理部、营销策划部

10、收集：1.地块资料2. 政府规划要求3. 开发计划及业态分布4. 开发基本指标5. 其他参考资料段阶制编编制项目投资估算阶段成本估算条件段阶批审投资估算编制结束附件：FXQD-1202-B01项目信息表项目信息表项目地块名称所属城市日期考察人区域位置四至东西南北总用地面积净用地面积代征用地面积用地性 质和年 限地块现状地块现状简述：基地内影响规划的主要因素：（河渠、保留建筑、树木、高压、微波或其他管线等）周边地块现状东西南北规划指标可规划总建筑面积：其中地上：地下：其中对住宅、商业、办公或酒店等功能面积配比的要求：容积率：建筑密度：绿地率：说明：（1、以上规划指标是以总用地面积 ，还是以净用地

11、面积来进行计算？ 2、地下建筑 面积是否需计入容积率？ 3、以上规划指标是否已是政府的明确要求 ，有无调整空间？若能 调整,可能的底线指标要求是什么？）规划要求建筑限高建筑退线建筑挡光地块周边需考虑的挡光因素和情况：当地建筑挡光规范要求：（有关具体规范要求可作为附件）需保留或保护的建筑物、构筑物和树木情况：（需在现状图上进行标示）要求保留程度说明：（必须保留？建议保留？或可以迁建保留？）对规划有影响的周边主要现状设施或规划设施情况：（如地铁，轻轨,城铁,立交等）需注意的其他规划条件和要求：项目批准文件情况政府立项批准文件情况：（是否有项目立项批准等）政府规划批准文件情况：（是否有规划意见书、规

12、划批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等）政府土地批准文件情况：（是否有用地批文、土地出让合同、土地证等）其他文件情况：（是否有项目环境评估、项目交通评估等）（如有以上文件，请提供这些资料文件复印件作为附件）项目商务条件情况项目权属和背景情况简述说明：联系人和联系方式：项目获得方式：（政府净地出让，是否招标、挂牌或拍卖？收购项目公司？进行项目合作？）项目取得的主要流程思路：项目初步商务条件：1、对于现状未拆迁项目，政府或对方是否能承诺负责包干拆迁为净地？拆迁包干费用可 能是多少？2、土地出让金或政府土地收益是多少？能否享受政府政策减免优惠？3、城市基础设施配套费标准是多少？能否享受政府

13、政策减免优惠？4、项目转让费用是多少？包含什么内容？5、项目合作条件是什么？其他情况说明：注：表中（）内斜体字表示提示注意、需重点调查和回答的冋题，请根据具体情况填写回答，若不存在这些情况的请填写“无”。附件资料清单（*号的资料为必需提供）：1、*城市地图和项目位置标示。2、* google电子地图项目位置标示（有 google地图的城市）。3、 *有标准比例的项目用地现状图、项目用地红线图（最好有电子文件），若取得该图纸确有困难或成本较大的，可以用其他能进行项目规划概念设计的图纸代替。4、 表中要求已有有关项目批准文件，需提供复印件。5、*项目现场俯拍和现状照片，四至照片，周边照片；6、有关

14、规范文件；7、其他有价值的资料文件附件：FXQD-1202-B02目标成本估算条件（规划指标）目标成本估算条件（规划指标）投资估算阶段方案设计阶段初步设计阶段施工图设计阶段总占地面积m2建筑用地面积m2总建筑面积m2建筑物占地面积m2 覆盖率绿地率计容积率面积m2容积率围墙长度m道路用地合计沥青路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道绿化用地台计重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园体育（游乐）设施占地水景占地面积产品构成占地面积电梯建筑面积可面积产品比例平均每户面积单元数户数层数层高住宅情景花园合院住宅多层住宅小高层住宅高层住宅小计公 共 配 套 建 筑集中商业成本核算说

15、明：1. 需分摊所有八大类费用2. 分摊本身主体建造成本3. 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本4. 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本5. 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本6. 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本7. 只分摊主体建安成本，或保留定额成本8. 根据是否可售及收入配比原则自行确定9. 根据是否可售及收入配比原则自行确定10. 不单独留成本分散商业幼儿园会所物业用房市政公用小学多层阳光房占地面积车位数建筑面积可售面积停车地下车位（人 防）地下车位（非人防）架空车库架空花园架空停车楼地面露天停车小计合计车位比附件：FXQD-1202-B03目标成本估算条件（建造指标）目标成

16、本估算条件（建造指标）投资估算阶段方案设计阶段初步设计阶段施工图设计阶段部位住宅公寓商业及酒店品控标准参考结构及初装修结构形式框架层数层高4.5 层2.9m基础形式独立基础平屋面斜层面斜屋面户内平层错层复式1-3楼平层,4、5楼为跃层复式房单兀间有高差 无高差无高差外墙200mn厚粘土空心砖内墙100mn厚粘土空心砖屋面防水1.5mm厚聚氨脂涂料防水层厨卫防水1.5mm厚聚氨脂涂料防水层外墙防水无单独防水层、涂料防水屋面隔热30mml厚聚苯板门窗工程单元门入户门钢质防火防盗门阳台门铝合金门户内门模压门窗铝合金50平开窗、带纱、中空玻璃公共部位精装修外墙装饰面砖、涂料外墙保温单元入口装饰花岗石屋面装饰英红瓦屋面、钢制成品雨水天沟电梯厅装饰大堂楼地面装饰墙面装饰天棚装饰楼梯间楼地面装饰防滑地砖墙面装饰乳胶漆天棚装饰乳胶漆栏杆楼梯栏杆铁花栏杆阳台栏杆预制装配式铁花栏杆私家花园栏杆空调板装饰铁艺百叶室内装修厅房楼地面装饰乳胶漆墙面装饰花岗石天棚装饰乳胶漆窗台及护栏不锈钢厨卫楼地面装饰防滑地砖墙面装饰面砖天棚装饰铝扣板吊顶门槛大理石厨卫设备抽油烟机、煤气灶、排气扇橱柜人造石台面、防潮板、含冼菜盆烟道成品阳台楼地面装饰防滑地砖墙面装