思源 天津武清保利房地产项目营销定位报告P196

1、本文由sparkyzh贡献ppt文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。保利武清项目定位思路报告2008年1月房地产E网项目定位思考前提我司认为，在进行项目定位思考前， 我司认为，在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正 意义： 意义： 保利进入天津的第一步 契合保利进入天津首个项目的战略目标项目项目位于京津走廊契合京津一体化发展的整体态势项目近百万平米的大盘契合项目连续的开发步调，实现价值最大化 契合项目连续的开发步调，2008年1月 房地产E网项目定位思考思路项目理解 借势 跳出 超越

2、 项目区位交通研究 项目本体研究 项目本体属性 开发环境研究 宏观环境 区域环境 市场环境 市场机会与初步定位方向项目定位分析 价值最大化 纬度的分析 提升竞争力 纬度的分析 优化限制条件 纬度的分析项目定位结论 整体定位 客群定位 产品定位 形象定位2008年1月 房地产E网项目本体分析项目理解分析2008年1月 房地产E网项目理解分析我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、 我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、如何 跳出限制、 跳出限制、如何超越自我如何跳出项目本身 ，跳出区域、跳出 限制？ 如何突破和丰富现 有产品，全面超越

3、 目前的项目定位与 形象档次？本案定位 目标如何借势周边环境 并引领造势？2008年1月 房地产E网借势最大的利用资源关键词：最大限度利用外来企业、 关键词：最大限度利用外来企业、外来产业人口 借势天津北方 经济中心定位京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强， 京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限 于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。 于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。借势武清区域未来 发展趋势关键词：借助目标性规划， 关键词：借助目标性规划，提升发展潜力“十一五”后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区

4、域优势，将会进一步聚 十一五” 武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势， 集相关客户群体的关注。 集相关客户群体的关注。借势武清产业链 不断完善的趋势关键词： 新移民不断介入，城市生活水平不断增加 关键词：“新移民不断介入，城市生活水平不断增加”武清产业的发展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的 武清产业的发展，必然带来大量的产业人群， 变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项目生存的根本。 变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项目生存的根本。借势武清房地产市场 发展形式2008年1月 www

5、.房地产E网借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨， 借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体 支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升， 支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升， 创造地块的最大价值。 创造地块的最大价值。关键词： 关键词：把握区域价值跳出在更加广阔的范围看待本案 跳出在更加广阔的范围看待本案 关键词： 关键词：项目在武清的发展潜力 跳出 项目看项目本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身， 本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身，要

6、 将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。 将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化 关键词：交通改善、 跳出 区域看项目跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况， 跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况，本案必将承担更大的区域职能 跳出天津市：随着整体区域的发展， 跳出天津市：随着整体区域的发展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发 明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注； 明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；跳出 当前看未来关键词： 关键词：项目未来整体的升值前景本案入市时间预计在20092010年 本案入市时间预计在2

7、0092010年，我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群 2009 需求，正在完善的产业链带来的产业人群、 需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人 群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来， 群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘 土地最大的价值。 土地最大的价值。2008年1月 房地产E网超越全面提升项目价值 超越全面提升项目价值 关键词： 关键词：多功能组合超越传统 产品功能 引领区域市场的发展，打造创新型产品， 引领区域市场的发展，打造创新型产品，使项目入市时在与区域内

8、已成形的 项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。 项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。超越传统 开发理念关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品 关键词：城市运营，打造多种类、以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征， 以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征， 营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。 营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。关键词： 关键词：稀缺超越同期同 区域竞争项目 通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施， 通过创新产品和创新产业理念，稀

9、缺的产品形式，完善的配套设施，超越同 期同区域上市项目, 增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。 期同区域上市项目, 增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。2008年1月 房地产E网报告目录地块优劣势分析、 地块优劣势分析、规划方案优劣分析 宏观环境、区域环境分析 宏观环境、天津商品住宅市场、武清商品住宅市场 天津商品住宅市场、项目本体分析 项目开发环境分析 商品住宅市场分析 目标客户判断 项目定位分析 项目定位结论通过客户访谈判断目标客户群 运用三个纬度分析方法 客户、功能、产品、 客户、功能、产品、价格2008年1月 www.fdc

10、房地产E网项目本体分析项目本体分析2008年1月 房地产E网地块现况条件分析前期规划方案分析项目本体分析小结2008年1月 房地产E网我们在那里？ 我们在那里？项目区位：项目位于武清新城区， 项目区位：项目位于武清新城区， 紧靠武清开发区，紧邻武清城区主 紧靠武清开发区， 条道路， 要3条道路，包括行政单位集中的雍 条道路 包括行政单位集中的雍 阳西道、 商业为主的振华道、 阳西道、以商业为主的振华道、以 居住区集中的强国道。 及居住区集中的强国道。本 案项目四至：项目位于武清城区， 项目四至：项目位于武清城区，北 至雍阳西道，横

11、跨振华东路， 至雍阳西道，横跨振华东路，南至 强国道，西至泉达路，东至泉发路。 强国道，西至泉达路，东至泉发路。2008年1月 房地产E网地块内部现况目前地块已开始平整， 目前地块已开始平整，但地块内障碍物尚 未正式清除，例如地块内电网仍然存在、 未正式清除，例如地块内电网仍然存在、 地块仍有积水、变电站等。 地块仍有积水、变电站等。2008年1月 房地产E网地块外部现况 北西东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、土 东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、 地局、交管局、广播中心等， 地局、交管局、广播中心等，东南部泉

12、发路西侧紧邻颐安小 松鹤园（包括2栋高层建筑） 区、松鹤园（包括2栋高层建筑） 西部：亨通还迁房、再建泉达路（尚未开通） 西部：亨通还迁房、再建泉达路（尚未开通） 南部：城市艺墅、翠亨小区、 南部：城市艺墅、翠亨小区、杨村八小 北部：英华中学、饭店、 北部：英华中学、饭店、武清区政府东南2008年1月 房地产E网地块交通?京津城际铁路正在修建中，距地块仅1公里，交 京津城际铁路正在修建中，距地块仅 公里 公里， 京津城际铁路正在修建中 通大环境优越， 通大环境优越，对项目地块价值的提升将会起到 巨大作用泉旺路 光明道611覆盖了武清新由武清逸 覆盖了武清新由武清逸 仙

13、园开往市区中心公园，完 仙园开往市区中心公园， 成了武清与市区间的客流输 送。武清客运站?项目周边的公共交通不发达， 项目周边的公共交通不发达， 项目周边的公共交通不发达 近日刚刚开通第一批公交线 路，公众的交通工具普遍为自 行车、 行车、电动车和农用三轮车本案京津城际铁路正在修建中。设北京南站、亦 京津城际铁路正在修建中。设北京南站、 永乐、杨村、天津站共5站 庄、永乐、杨村、天津站共 站，开通后天 津至北京的距离将缩短为距项目最近的公共汽车站为561、 、30分钟，而北京 分钟，562、563总站，位于光明道和泉 、 总站，旺路交口的。三条线路共配车36部，覆 旺路交口的。三条线路共配车

14、部 盖了武清新区内33处小区 处小区、 所学校 所学校、 盖了武清新区内 处小区、19所学校、6 座医院、 处商场 邮局， 处商场、 座医院、8处商场、邮局，并途经武清主 要街道、商业和学校网点。 要街道、商业和学校网点。分钟， 至杨村的距离为 分钟，将极大的方便京 津之间的交流。 津之间的交流。目前城际铁路全程票价定为2008年1月 房地产E网 杨村至北京票价为40元。 58元，20地块周边商业配套目前主要商业场所6 1 青少年活动中心金融大厦、保健品大世界、国美、 金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦 如家快捷酒店 大光明市场 雍阳宾馆、 雍阳宾馆、体育馆 东方

15、之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、 东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信 名都商厦 海达家乐超市一店及少量商业 海达家乐超市一店及少量商业泉 旺泉 兴泉 州7 2海达家乐超市二店83泉州路市场9光明道 雍阳西道7 11 8 4 6新 华4江河酒楼、建设银行、 江河酒楼、建设银行、 中国移动、信用联社 中国移动、105 5 9新华书店、 新华书店、京津购物1113 2本案建 设10目前 1、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。 、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。 2、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底

16、商 、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、 为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。 为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。振华东道未来商业发展3、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟。 、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行 余分钟。 余分钟随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的发展，满足新兴居住区居民的需求， 随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的发展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的城 铁商业中心、距项目约1.5公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、第6城等

17、住宅项目配套的商 铁商业中心、距项目约 公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、 城等住宅项目配套的商 公里的西北部拟建的体育中心及文化设施 业中心等，都将为区域商业发展提供动力。 业中心等，都将为区域商业发展提供动力。2008年1月 房地产E网地块周边教育配套泉 发 区域内的教育资源丰富，基本上每一个居住区都会 拥有一所学校 拥有一所学校， 区域内的教育资源丰富，基本上每一个居住区都会i拥有一所学校， 并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。 并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。 泉 旺 泉 兴 泉 州1 2 3泉 达英华中学：距项

18、目约200米 英华中学：距项目约200米 200 英华小学：距项目600米 英华小学：距项目600米 600 英华幼儿园：距项目1 英华幼儿园：距项目1公里 杨村五中：距项目1.5公里 杨村五中：距项目1.5公里 1.5 杨村一中：距项目1 杨村一中：距项目1公里 杨村六中：距项目1.5公里 杨村六中：距项目1.5公里 1.5 杨村三中：距项目1 杨村三中：距项目1公里8 9 10 11 12杨村二小：距项目1.5公里 杨村二小：距项目1.5公里 1.5 卫生学院：距项目1 卫生学院：距项目1公里 杨村四小：距项目1 杨村四小：距项目1公里 师范大学：距项目2 师范大学：距项目2公里 杨村二中

19、：距项目1.5公里 杨村二中：距项目1.5公里 1.5 劳动技校：距项目1.5公里 劳动技校：距项目1.5公里 1.5 天狮学院：距项目2.5公里 天狮学院：距项目2.5公里 2.5雍阳西道14光明道7 9 8新 华4 5振华西道 强国道12 13 36 12 10 11 713 1345本案6注：英华学校为私立学校，小学学 英华学校为私立学校， 费2万/年，中学学费万/年振华东道2008年1月 房地产E网地块周边行政及医疗单位武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。 武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。泉 兴政府及市政机关

20、雍阳西道 新 华包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、 包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工 商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、 商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、 区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、 区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技 术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、 术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础 局等。 局等。本案医疗包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、 包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武

21、清区医疗 抢救中心等。 抢救中心等。 另外，项目西北侧，距项目约1.5公里处 公里处， 另外，项目西北侧，距项目约 公里处，拟建一所三级甲 等医院世纪东方医院（昝用名） 世纪东方医院（ 等医院 世纪东方医院 昝用名）2008年1月 房地产E网地块优劣分析位于武清城区核心区域，紧邻行政及商业中心，未来升值潜力大。 1.位于武清城区核心区域，紧邻行政及商业中心，未来升值潜力大。 地块处于武清城区生活区，周边居民社区集中，生活氛围浓厚。 2.地块处于武清城区生活区，周边居民社区集中，生活氛围浓厚。地块优势地块南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育氛围浓厚。 3.地块南北紧邻

22、杨村八小、英华中学等，外部教育氛围浓厚。 地块距城铁仅1公里，城铁建成后， 4.地块距城铁仅1公里，城铁建成后，巨大的人流量必然为地块带来更 大 的升值空间。 的升值空间。 地块距雍阳西道、振华道（振华西到-振华道尚未开通，需绕道强国道） 1. 地块距雍阳西道、振华道（振华西到-振华道尚未开通，需绕道强国道）地块劣势等商业集中区域相对较远（ 1.5- 公里），周边商业设施缺乏不便利。 等商业集中区域相对较远（约1.5-2公里），周边商业设施缺乏不便利。 ），周边商业设施缺乏不便利 地块被振华西道分割为南北两个部分，其东侧为政府机关单位， 2.地块被振华西道分割为南北两个部分，其东侧为政府机关单

23、位，在项目 开发时，如何处理好南北组团内部交流将是关键。 开发时，如何处理好南北组团内部交流将是关键。振华西道现况2008年1月 房地产E网地块现况条件分析前期规划方案分析项目本体分析小结2008年1月 房地产E网项目规划指标占地面积 （m2） 住宅 商业 可售小计 初中 小学 合计 229438 18160 247598 30000 27000 304598 建筑面积 （m2） 717978 12712 730690 13800 12960 757450 容积率 3.1 0.7 3 2.5项目占地30.64万平米，地上可售面积73万平米，其

24、中住宅 万平米，地上可售面积 万平米 其中住宅71.7万平米，商业 万平米， 万平米， 万平米， 项目占地 万平米 万平米 商业1.27万平米，另 万平米 需建设教育配套3.22万平米。 万平米。 需建设教育配套 万平米 项目规模大，有成为明星楼盘的潜质，但容积率较高。 项目规模大，有成为明星楼盘的潜质，但容积率较高。2008年1月 房地产E网项目规划初步理解景观布局 楼体布局地块楼体层次排列，由南到北、 1.地块楼体层次排列，由南到北、西到东呈现由低 到高的排列形式，在满足足够采光的要求下， 到高的排列形式，在满足足够采光的要求下，可以 形成良好的天际层次。 形成良

25、好的天际层次。1.中心组团水域设计若能利用充分将极大带动社区品质的提升，但水域功效未完全发挥）。 水域功效未完全发挥）。 中心组团景观较其他组团丰富，南北两组团中心景观缺少， 2.中心组团景观较其他组团丰富，南北两组团中心景观缺少， 南部组团由于面积较大，表现更加突出。 南部组团由于面积较大，表现更加突出。2.分组团的形式，有利于开发节奏的控制，以及各 分组团的形式，有利于开发节奏的控制，组团不同风格景观环境的营造。 组团不同风格景观环境的营造。3.目前的景观布局考虑到了其观赏功能，但其阻隔噪音、人 目前的景观布局考虑到了其观赏功能，但其阻隔噪音、流的功能还没有被完全发挥。 流的功能还没有被完

26、全发挥。3.南北向楼体整体布局、整体较大的楼间距设计符 南北向楼体整体布局、合当地人的居住习惯。 合当地人的居住习惯。公建布局商业街的设置，极大地提升了社区品质， 1.商业街的设置，极大地提升了社区品质，对改善区域商业环 境将起到巨大作用。 境将起到巨大作用。 商业街布局偏内向，对周边社区的辐射未能最大化的发挥， 2.商业街布局偏内向，对周边社区的辐射未能最大化的发挥，且 南北两侧住宅与其距离较近，可能对两侧居民产生噪音等影响。 南北两侧住宅与其距离较近，可能对两侧居民产生噪音等影响。 学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性， 3.学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性，但 北部组团学校可能对

27、北侧居民产生影响， 北部组团学校可能对北侧居民产生影响，而南部组2008年1月 房地产E网团的学校可能受到商业街噪音带来的影响。 团的学校可能受到商业街噪音带来的影响。地块现况条件分析前期规划方案分析项目本体分析小结2008年1月 房地产E网项目本体分析小结地块开发条件优越地块地处武清城区核心，周边汇集大量行政单位及居住社区， 地块地处武清城区核心，周边汇集大量行政单位及居住社区，为项目的开发提 供了优质的客户群体；地块距京津城铁仅1公里，巨大的交通优势， 供了优质的客户群体；地块距京津城铁仅1公里，巨大的交通优势，势必提升项目 整体的投资价

28、值。 整体的投资价值。配套需不断完善地块周边，乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中，包括商业配套、 地块周边，乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中，包括商业配套、交通 配套、娱乐休闲配套等。 配套、娱乐休闲配套等。规划需进一步完善从初步规划方案我们可以看出，对于如此大体量地块， 从初步规划方案我们可以看出，对于如此大体量地块，如何有效的利用资源将 是开发的重点，建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行。 是开发的重点，建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行。2008年1月 房地产E网项目本体分析项目开发环境分析2008年1月 房

29、地产E网开发环境分析思路城市看区域经济分析天津城市宏观分析 城市规划 产业布局 京津一体化区域看项目城市规划武清区域分析 产业调整 人口规划 地块外部环境开发环境小结2008年1月 房地产E网宏观环境分析区域环境分析开发环境小结2008年1月 房地产E网宏观环境分析天津城市发展分析 宏观环境分析小结2008年1月 房地产E网GDP分析 GDP分析从经济发展角度看 从经济发展角度看 天津经济形式向好， 天津经济形式向好，为区域的发展创造良好环境固定资产投资分析固定资产投资迅速发展不仅保证了国民经济的持续高速 发展，也大

30、大的促进了第三产业， 发展，也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的发 展，使城市产业结构更趋于合理天津经济持续高速发展，GDP快速增长，为房地 天津经济持续高速发展，GDP快速增长， 快速增长 产业提供了坚实的发展基础天津GDP总量与增长 总量与增长 天津5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 4337.73 3697.62 2150.76 12.7 10年 年 年 年 年 05 01 02 03 04 06 年 度固定资产投资总量及增长20 3601.3 14.8 152000 1800 1600 1400 1200 1000

31、800 600 400 200 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年前三季度固定资产投资总 系列2 额 比上年增 系列1 长1849.8 1709.43 1516.84 29 1046.72 811.29 20.3 15.1 22 20.5 1258.98 28.135 30 25 20 15 101701.881919.09 122578.03 14.83110.97 15.8 14.7 14.410.8年 0020202020202020系列2 总量 GDP总量系列1 比上年增长资料来源： 资料来源：天津统计局2008年1月

32、房地产E网2007年前三个季度全市生产总值完成3601.3 2007年前三个季度全市生产总值完成3601.3 年前三个季度全市生产总值完成 亿元，按可比价格计算，增长14.8% 亿元，按可比价格计算，增长14.8% ；高于全 国平均水平4个百分点； 国平均水平4个百分点；2007年前三季2007年前三季度，全市房地产开发投资 2007年前三季度， 年前三季度 343.51亿元，增长 亿元， 亿元 增长27.1%，同比加快 个百分点 ，同比加快5个从城市规划角度看 从城市规划角度看 武清区位优越， 武清区位优越，扼守天津发展主轴线天津市规划形成“一轴两带三区” 天津市规划形成“一轴两带三区”的市

33、域空间布 局结构，武清位于该主轴上， 局结构，武清位于该主轴上，承接京津发展带天津市规划形成“一轴两带三区” 天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局 结构： 结构： “一轴”是指：“武清中心城区滨海新区 一轴”是指： 武清中心城区滨海新区 中心城区 核心区”发展主轴。 核心区”发展主轴。 “两带”是指：“宁河汉沽滨海新区核心 两带”是指： 宁河汉沽滨海新区核心 汉沽 大港 东部沿海发展带和“蓟县宝坻 大港” 宝坻 区大港”东部沿海发展带和“蓟县宝坻 中心城区静海”西部城镇发展带。 静海 中心城区静海”西部城镇发展带。 “三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中 三区”是指：北部蓟县山地

34、生态环境建设区、 七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设区、 大黄堡洼 部“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设区、 南部“团泊洼水库北大港水库” 北大港水库 南部“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境 建设区。 建设区。2008年1月 房地产E网从产业角度来看京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的 京津产业结构调整势在必行， 从产业角度来看开发区之一， 开发区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能相关资料表明，京津分工逐步实现北京重点放在第三产业的发展上 ，天津将逐步承接其第二 相关资料表明，京津分工逐步实现北京重点放在第三产业的发展上 产业。 产业。 随着天津经济地位的提

35、升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市发展的一般规律， 随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市发展的一般规律，中 心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势 。2008年1月 房地产E网从京津一体化发展角度看京津塘发展轴将成为京津冀产业合作 京津塘发展轴将成为京津冀产业合作 从京津一体化发展角度看 的着力点，武清将主动承担区域内的产业、 的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能从北京的中关村到天津滨海新区， 从北京的中关村到天津滨海新区， 中间由京津塘高速公路连接， 中间由京津塘高速公路连接，周围分布 着数量众多的高新技术开发园

36、区和汽车 产业基地， 产业基地，京津塘在区位上具有成为京 津冀区域产业合作发展轴的优势。 津冀区域产业合作发展轴的优势。京津 塘发展轴的发展建设已经开始得到高度 关注和重视。 关注和重视。京津塘发展轴北起中关村科技园区 向南经北京经济技术开发区、廊坊经济 向南经北京经济技术开发区、 技术开发区、天津武清开发区、 技术开发区、天津武清开发区、天津北 辰科技园区、 辰科技园区、塘沽海洋高新技术开发区 直到天津经济技术开发区。 直到天津经济技术开发区。2008年1月 房地产E网京津“双核”中心的打造是环渤海能否成为中国经济第三 京津“双核” 极的关键因素之一核心城市“有机疏

37、散”与区域范围的“重新集中”相结合， 核心城市“有机疏散”与区域范围的“重新集中”相结合，实施双核心多中心都市圈战略1.以京津双核为主轴，以唐保为两翼， 1.以京津双核为主轴，以唐保为两翼，根据需要 以京津双核为主轴 与可能，疏解大城市功能，调整产业布局， 与可能，疏解大城市功能，调整产业布局，发 展中等城市，增加城市密度，构建大北京地区 展中等城市，增加城市密度，构建大北京地区 组合城市。 组合城市。 2.实现大北京地区的土地整体利用， 2.实现大北京地区的土地整体利用，综合平衡 实现大北京地区的土地整体利用 与总体管理。 与总体管理。明确划定保护地区或限制发展地 进行区域生态环境建设和流域

38、综合治理， 区，进行区域生态环境建设和流域综合治理， 保护缺水地带的农田和林地，发展生态绿地， 保护缺水地带的农田和林地，发展生态绿地， 改善地表覆盖状态。 改善地表覆盖状态。 3.京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交 3.京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交 京津两大枢纽进行分工与协作 通运输网从“单中心放射式” 通运输网从“单中心放射式”向“双中心网络 的转变。 式”的转变。资料来源：吴良镛教授主持的建设部科技研究项目京津冀北城乡空间发展规划研究2008年1月 房地产E网宏观环境分析天津城市发展分析 宏观环境分析小结2008年1月 房

39、地产E网宏观环境小结通过我们对项目所处宏观环境的分析， 通过我们对项目所处宏观环境的分析，我们可以看出1随着京津区域一体化发展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能， 随着京津区域一体化发展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能，必将进一步拉 动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的发展环境。 动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的发展环境。2在天津整体规划中，武清是作为天津未来发展轴心的重要组成部分， 在天津整体规划中，武清是作为天津未来发展轴心的重要组成部分，在全市整体经济 水平的不断发展的前提下，其对天津的影响将不断增加,而本案也将站在更高的起点 水

40、平的不断发展的前提下，其对天津的影响将不断增加 而本案也将站在更高的起点3京津整体发展的前提下，其产业布局也将进一步整合， 京津整体发展的前提下，其产业布局也将进一步整合，武清将会更多承担天津的第 二产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群， 二产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群，这也为本案提供 了大量的潜在人群。 了大量的潜在人群。2008年1月 房地产E网宏观环境分析区域环境分析开发环境小结2008年1月 房地产E网区域环境分析武清区概况 武清区域环境分析 区域环境分析小结2008年1月 www.fdce

41、房地产E网武 清区 位城区距北京71km 天津25km 城区距北京71km 天津25km 首都机场90km 天津港71km 首都机场90km 天津港71km概况基本情况区域面积 1574km2 29个 乡镇街 29个 741个 村 741个 82万 人口 82万2008年1月 房地产E网武清区位京津核心枢纽 武清区位京津核心枢纽 区位武清区位于天津市西北部， 武清区位于天津市西北部，距天津市 25公里 距北京市区71公里。 公里， 71公里 区25公里，距北京市区71公里。到 天津新港71公里， 71公里 天津新港71公里，到天津滨海国际 机场35公里，至北

42、京机场90公里。 35公里 90公里 机场35公里，至北京机场90公里。四至东与天津市宝坻区、宁河县搭界 与天津市宝坻区、 南与天津市北辰区、西青区、河 与天津市北辰区、西青区、 北省霸州市相连 西与河北省廊坊市安次区接壤 与北京市通州区、 北与北京市通州区、河北省廊坊 市香河县比邻武清武清2008年1月 房地产E网区域环境分析武清区概况 武清区域环境分析 区域环境分析小结2008年1月 房地产E网从经济环境看 从经济环境看 区域经济稳定增长， 区域经济稳定增长，为房地产发展提供良好环境 武清区GDP水平稳步爬升， 武清区GDP水平稳步爬升，

43、京津的整体促进功不可没 GDP水平稳步爬升亿元 140 120 100 80 60 40 20 0 GDP 人均GDP 2001年 91.7 11438 2002年 100.7 12498 GDP 2003年 118.1 14620 2004年 100.28 12365 人均GDP 2005年 114.54 14016 武清区 GDP及历年 GDP统计 元/人 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0万元 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 固定资产投资 2001年 124793武清区历年固定

44、资产投资统计2002年 2070472003年 2171922004年 2350102005年 5078342006年武清GDP 收入为135 135亿 较去年快速增长，武清对天津GDP的贡献作用在增加， GDP的贡献作用在增加 2006年武清GDP 收入为135亿，较去年快速增长，武清对天津GDP的贡献作用在增加， 年武清 而究其原因，借助京津纽带的位置优势，进行产业调整带来的巨大收益功不可没。 而究其原因，借助京津纽带的位置优势，进行产业调整带来的巨大收益功不可没。2008年1月 房地产E网武清是京津城市发展主轴上的重要新城，其城市定位为： 武清是京津城市发展主轴

45、上的重要新城，其城市定位为：京津之间的 高新技术产业基地、 高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市武清城市空间结构： 武清城市空间结构：从武清城市规划角度看本案位于规划中的“新城 本案位于规划中的“ 从武清城市规划角度看 本案位于规划中的 核心组团” 核心组团”，是未来发展的重点一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。 一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。 两带：京津主通道两侧切向发展带， 两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主 轴辐射。 轴辐射。 八大组团：新城核心组团；外围7 八大组团：新城核心组团；外围7个产业特色鲜明的 小城镇组群。其中，东部发展带，包括3个组团

46、， 小城镇组群。其中，东部发展带，包括3个组团，以 发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲旅 发挥湿地、森林、水库资源为着力点， 游为主业，配套发展现代制造、生态农业； 游为主业，配套发展现代制造、生态农业；西部发 展带，包括4个组团，立足现有基础， 展带，包括4个组团，立足现有基础，发展现代制造 为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。 为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。 目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地。 目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地。 如果成功落户武清，将对区域发展带来极大的拉动作用， 如果成功落户武清，将对区域发展带来极大的拉动作用， 预计第二机场选址

47、工作在2007年完成 2010年启动建 预计第二机场选址工作在 2007年完成， 2010 年启动建 2007 年完成， 设，2015年建成投入使用。 2015年建成投入使用。 年建成投入使用2008年1月 房地产E网从人口角度看 从人口角度看 人口不断的增长极大的带动了未来对于居住的需求增长未来城区人口将高速增长，从业人口比例上升， 未来城区人口将高速增长，从业人口比例上升，受其带动人均收入将呈上升趋势2001 年 户籍人口 城镇单位从业人 员 乡村从业人员 80.17 3.44 36.32 2002 年 80.57 2.82 36.33 2003 年 80.78

48、6.2 36.56 2004 年 81.1 6.58 36.86 2005 年 81.72 6.36 37.2954.00% 53.00% 52.00% 51.00% 50.00% 49.00% 48.00% 47.00% 46.00% 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 49.59% 48.59% 武清各年从业人口比例 52.93% 53.56% 53.41%70 60 50 40 30 20 10 0 2006 22武清城区人口规划（万人） 6036武清区现阶段户籍人口数量基本保持稳定，据了解， 武清区现阶段户籍人口数量基本保持稳定，据了解， 目前武清区常住人口达8

49、3万人，其中户籍人口82万人 83万人 户籍人口82万人， 目前武清区常住人口达83万人，其中户籍人口82万人， 流动人口超过1万人。城区人口22 22万 按照规划， 流动人口超过1万人。城区人口22万，按照规划，到 2010年将达36万 2020年达60万 年将达36 年达60 2010年将达36万，2020年达60万。 从业人口比例近几年提高较多，特别是城镇单位 从业人口比例近几年提高较多， 从业人员数量呈现上升趋势， 从业人员数量呈现上升趋势，从侧面预示了区域人员 的人均收入将呈现稳中有升的趋势。 的人均收入将呈现稳中有升的趋势。房地产E网2008年1月2010

50、2020武清产业人口发展区域二、 区域二、三产业人口将为区域商品房发展提供了持续发展的客源2005年区域产业就业结构比例图28% 35%由于区域内第三产业从属于第二产业， 由于区域内第三产业从属于第二产业，随着第 二产业的不断发展，区域第2 二产业的不断发展，区域第2、3产业从业人员逐年 递增， 递增，随着工业化进程加深武清区就业人口收入逐 年递增，使购买商品房成为可能。故第2 年递增，使购买商品房成为可能。故第2、3产业发 展可以为区域商品房发展提供了持续发展的客源。 展可以为区域商品房发展提供了持续发展的客源。第一产业37% 第二产业第三产业区域第三产业就业人数统计区域第二产业就业人数统计

51、250000 200000 155166 168177 191994 202409155000 151762 150000 145668 146613 146097 145000 140000 135260 135000（人）150000 100000（人）17770913000050000 0 2001 2002 2003 2004 2005125000 2001 2002 2003 2004 20052008年1月 房地产E网从交通建设上看 从交通建设上看 不断改善的交通环境将会为本案提供更为宽广的发展环境多条高速公路经过武清连通北京、 多条高速公路经过武清连通北

52、京、廊坊和天津四条高速： 四条高速：5个出口 两条国道： 两条国道：103 104 六条城市干道 城际铁路： 城际铁路：杨村客运站 京山铁路： 京山铁路：杨村货运站京福公路（104国道），双向二车道， 京福公路（104国道），双向二车道，直通天 国道），双向二车道 津市区，与京津塘高速连接，路况较差， 津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行 车辆较多且以大型货运车为主 京沪高速，双向二车道， 京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高速 公路交叉，直达天津市区（高速费30 30元 公路交叉，直达天津市区（高速费30元） 京津塘高速公路，双向二车道， 京津塘高速公路，双向二车道，是区域内最为 繁忙

53、的高速公路，快速连通天津、 繁忙的高速公路，快速连通天津、北京和滨海 新区，京津塘二线正在修建中，预计2008 2008年通 新区，京津塘二线正在修建中，预计2008年通 车2008年1月 房地产E网京津城际使武清更便捷地承接北京和天津产业转移和扩散， 京津城际使武清更便捷地承接北京和天津产业转移和扩散，更好地在疏解大都市部分功 比如居住功能、休闲功能等） 能（比如居住功能、休闲功能等）的过程中获得发展 北京到天津城际轨道, 全线总长115 115公里 北京到天津城际轨道, 全线总长115公里 京津城际轨道交通时速为300公里。 300公里 京津城际轨道交通时速为30

54、0公里。 京津城际轨道交通将设5座车站。 京津城际轨道交通将设5座车站。分别是北 京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站。 京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站。 全线费用：58元 北京至杨村40 40元 全线费用：58元（北京至杨村40元） 全线时间：30分钟 全线时间：30分钟 开通时间：2008年 开通时间：2008年8月从京津城铁看 从京津城铁看 城铁为本案既带了极大的发展机遇， 城铁为本案既带了极大的发展机遇，同时也带来了相应的竞争城际列车车站武清站就设在距项目步行仅约 城际列车车站武清站就设在距项目步行仅约 10余分钟路程的前进道上 余分钟路程的前进道上 余分钟路程的前进道200

55、8年1月 房地产E网京津城铁周边规划大量投资型项目围绕城际列车武清站区域，将进行一系列的开 围绕城际列车武清站区域， 发建设。车站周边地区场所重塑， 发建设。车站周边地区场所重塑，树立武清新 地标，打造武清新名片， 地标，打造武清新名片，展示武清特色的城市 发展图景。规划面积1800亩，定位为：商业、 发展图景。规划面积1800亩，定位为：商业、 居住、特色产业，建有城铁商业中心、生态居 居住、特色产业，建有城铁商业中心、生态居 住区等多个项目。 住区等多个项目。2008年1月 房地产E网京津城铁专题分析前进道两侧开发建设 新城南部生态高尚居

56、住区近期开发项目：新农村试点、华北 城、休闲岛前进道沿线重点开发区域城际车站南部生态居住区三个村庄，规划占地面积8 三个村庄，规划占地面积8平方公里2008年1月 房地产E网从城区居住板块格局看 从城区居住板块格局看 本案处于未来宜居生活区的核心部分， 本案处于未来宜居生活区的核心部分，住宅发展潜力巨大目前武清城区居住板块主要由3大部分组成， 目前武清城区居住板块主要由3大部分组成， 分别为武清新城板块 武清开发区板块、 为武清新城板块、 分别为武清新城板块、武清开发区板块、武清 老城板块，其中： 老城板块，其中： 武清新城板块：为武清城区主要居住板块， 武清新城板块

57、：为武清城区主要居住板块， 是未来规划的宜居生活区的核心区域， 是未来规划的宜居生活区的核心区域，区内集 中了第六城、北岸尚城、 中了第六城、北岸尚城、城市艺墅等为首的多 个项目； 个项目； 武清开发区板块：主要以栖仙公寓东区、 武清开发区板块：主要以栖仙公寓东区、中 西区为主； 区、西区为主； 武清老城：以原有叫早建设的居民楼为主。 武清老城：以原有叫早建设的居民楼为主。开发区居住区 新城居住区 老城区2008年1月 房地产E网武清区第一产业比重呈减少趋势， 武清区第一产业比重呈减少趋势，第二产业的主导地位逐年 凸显，第三产业近几年占据相当规模， 凸显，第三产业近几年占据相当规模，预计将会继续增加2006年 武 清 产