江西家具项目财务分析报告

1、一、项目发展背景我国家具行业近十年保持持续增长。2010年之前家具市场成交额和摊位数增速较快，2011年之后，我国家具市场发展受商品房销售情况影响波动性较强，近几年家具市场整体增速较前期有所放缓。2019年，我国定制家具行业市场规模将超过2800亿元，到2020年，定制家具行业市场规模有望超过3400亿元。然而，生产端缺乏效率和工艺标准不统一已成为阻碍产业协同的关键因素。随着居民收入水平的提升，越来越多的消费者希望在居家生活中能更高效利用居家空间，在居家环境中融入更多的自主创意与个人风格，对家具的消费由过去的被动式接受向主动式设计转型。定制家具的出现，满足了消费者的个性化需求，开拓了家具行业的

2、C2B商业模式，引领家具行业由传统生产性企业向现代服务业转变。定制家具的发展大致经历了三个阶段：2014年以后，定制家具厂商沿着“柜体类/木门类单品类多品类全屋”的成长路径发展，集中开启全屋定制战略。从生产端来看，目前主流定制家具企业尝试采用柔性化生产线打通全流程，实现生产上的规模化。当前行业主流使用的是德国豪迈生产的设备，能够根据软件输送的信息做到对于板材等原材料尺寸大小、形状、颜色等进行自动调整，减少了人工调试机器的频繁程度，从而减少了生产成本实现了大规模的多品种生产定制。从需求角度来看，我国定制家居行业正在经历转型期。随着消费群体代际的转移、流量分散化/碎片化趋势、消费者对个性化体验的追

3、求增加，同时也受到工业化边际效应递减以及行业渗透率已实现较大提升的影响。定制家居行业正由依托于工业化增长发展并壮大的“1.0时期”，切换至以用户运营/消费思维为特征的“2.0时期”。2019年7月全国家具类零售额达为163亿元，同比增长6.3%。累计方面，2019年1-7月全国家具类零售额累计达到了1062亿元，与去年同期相比增长5.8%。2018年中国家具行业销售收入8年来首次出现下降，全年累计销售收入为7011.9亿元，同比下降22.57%。主要原因为家具行业经历了8年以上的连续增长，市场逐渐饱和，行业进入调整期，加之商品房销售面积增速下滑、产品结构调整等导致行业销售收入下降。一线城市消费

4、者是家具消费的主力人群，二线城市和三线城市远不及一线城市的家具消费需求，二线城市家具消费仅占全国比重的16.48%，三线城市更少，仅占全国比重的5.95%。家具消费者常驻的前十个城市都是一二线城市，其中广州、上海、北京三个地区的消费者购买力最强，远高于其他城市。房地产市场测算：我国的一手住宅、二手住宅销售套数比为：一线城市1:2、二线城市1:1、三线城市7:3。结合弗罗斯特沙利文的总额估测，我们预计全国范围内我国一二手成交套数比将从2017年的4:1逐渐提升到2022年的3:1。客流量测算：假定精装修渗透率从2017年的20%开始，逐年以+3%的比率增加，二手房交易带来80%的翻新率，存量房中

5、除二手房交易外有0.5%的改善型需求。衣柜市场：假设精装修配套率10%，每50平米匹配一套衣柜，假定非大宗衣柜出厂价为3500元/套，价格年增速2%，大宗出厂价为非大宗出厂价的1/2。定制衣柜渗透率2017年为30%，之后逐年以5%的比率增加。衣柜出厂价为终端价的50%。经测算，2022年，我国定制衣柜终端市场规模有望达到1894亿。二、项目总投资估算（一）固定资产投资估算本期项目的固定资产投资2828.70(万元）。（二）流动资金投资估算预计达产年需用流动资金1068.54万元。（三）总投资构成分析1、总投资及其构成分析：项目总投资3897.24万元，其中：固定资产投资2828.70万元，占

6、项目总投资的72.58%；流动资金1068.54万元，占项目总投资的27.42%。2、固定资产投资及其构成分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资1117.58万元，占项目总投资的28.68%；设备购置费1166.96万元，占项目总投资的29.94%；其它投资544.16万元，占项目总投资的13.96%。3、总投资及其构成估算：总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=2828.70+1068.54=3897.24（万元）。三、资金筹措全部自筹。四、经济评价财务测算根据规划，项目预计三年达产：第一年负荷45.00%,计划收入4134.60万元，总成本3651.07万元，利润总额-38

7、02.24万元，净利润-2851.68万元，增值税132.36万元，税金及附加56.86万元，所得税-950.56万元；第二年负荷70.00%,计划收入6431.60万元，总成本5198.55万元，利润总额-4646.04万元，净利润-3484.53万元，增值税205.89万元，税金及附加65.69万元，所得税-1161.51万元；第三年生产负荷100%，计划收入9188.00万元，总成本7055.53万元，利润总额2132.47万元，净利润1599.35万元，增值税294.13万元，税金及附加76.28万元，所得税533.12万元。（一）营业收入估算项目经营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑行业

8、设备相对价格变化，假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入9188.00万元。（二）达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=294.13万元。（三）综合总成本费用估算根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用7055.53万元，其中：可变成本6189.92万元，固定成本865.61万元，具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金及附加76.28万元。（五）利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=2132.47（万元）。企业所得税=应纳税所得额税率=

9、2132.4725.00%=533.12（万元）。（六）利润及利润分配1、本期工程项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=2132.47（万元）。2、达产年应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=2132.4725.00%=533.12（万元）。3、本项目达产年可实现利润总额2132.47万元，缴纳企业所得税533.12万元，其正常经营年份净利润：企业净利润=达产年利润总额-企业所得税=2132.47-533.12=1599.35（万元）。4、根据利润及利润分配表可以计算出以下经济指标。（1）达产年投资利润率=54.72%。（2）达产年

10、投资利税率=64.22%。（3）达产年投资回报率=41.04%。5、根据经济测算，本期工程项目投产后，达产年实现营业收入9188.00万元，总成本费用7055.53万元，税金及附加76.28万元，利润总额2132.47万元，企业所得税533.12万元，税后净利润1599.35万元，年纳税总额903.53万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期（Pt）=3.94年。本期工程项目全部投资回收期3.94年，小于行业基准投资回收期，项目的投资能够及时回收，故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的，达产年投资利润率54.72%，投资利税率64.22%，全部投资回报率41.04%，全

11、部投资回收期3.94年（含建设期），表明本期工程项目利润空间较大，具有较好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。维护规划的权威性，严格按照建设程序进行规划、设计、施工；配套设施既不能提高标准也不能降低质量，要认真做好“投资、质量、进度”的全过程控制，精心设计、精心施工，力争创建优良工程。为了保证项目的顺利实施，建议项目管理部门要强化项目管理的监督机制，完善监督体系，确保投资项目达到预期的目标。七、市场预测分析定制家具企业的营收等于品类数量乘以单品类收入，单品类收入又取决于门店数量、单店订单数、平均客单价。2018年以来，定制家具企业的开店速度明显放缓，客户数受地产压制略有下滑，客单价随着基数

12、上升，增速下降，最终增长中枢下移，企业营收增速放缓。我们认为定制企业成熟品类增长中枢下移至10-15%左右，跟15倍估值相匹配，但也有两项因素尚没有充分反映在估值。2017年，数家定制家具企业纷纷上市，募投项目落地，产能扩张加速，营销推广力度加大，行业进入爆发式增长期，吸引了一大批非上市定制家具企业争相扩产能占市场。上市企业中，以欧派家居、志邦家居、皮阿诺、金牌厨柜为例，2016年这四家企业总的橱柜、衣柜产能分别为90万套、78.5万套，募投项目计划新增橱柜、衣柜产能91万套、81万套，增速分别达101.1%、103.2%，实现翻倍增长。2017年，愿意购买精装房的消费者比例为26.8%，较1

13、0年前提升15.9%，2020年预计可达39.5%，消费者意愿的提升有利于精装房的普及。另外，2017年二线、三四线城市的精装房规模份额分别提升5.24%、5.10%，一线城市份额则下降10.34%，精装房下沉趋势明显。由于二三四线城市新建住宅规模更大，随着精装房的持续渗透，我国精装房市场规模预计有很大增长空间。当今家居行业面临的挑战之一是渠道多元化，即从传统的线下专卖店为主，线上电商平台为辅，转变为线下专卖店、线上电商平台、大宗工程、家装公司等多渠道运营。其中，家装公司作为装修客户流量入口，成长迅速。面对此挑战，定制家具企业借助其软硬装业务兼具的天然属性，开始涉足整装业务，以期获取前端入口流

14、量，扩大营业范围，培育营收增长点。如：尚品宅配在2017年推出整装云平台，并在广州、佛山、成都开展自营整装业务，截至2018年前三季度，整装业务会员总数约700多个，实现营收约1.3亿元。2018年，欧派家居、索菲亚、金牌厨柜亦紧随其后，将整装业务纳入运营板块。品类扩充是定制家具企业提升客单价，从而提升渠道质量的有效途径。截至目前，大部分定制家居企业已拥有橱柜、衣柜、木门等产品品类，初步完成大家居品类布局。与此同时，欧派家居、尚品宅配等品类布局领先的企业开始迈入整装领域，以整装大家居为战略发展方向，有效抬高行业天花板的同时，稳固企业营收增长。八、行业发展趋势定制家具行业的增长迅速、加上新兴销售

15、渠道的快速涌现、和整体家居行业消费升级，使渠道明显下沉等种种不利的现况下，定制行业显现了四个明显的隐忧。企业可从本文参考破局的四点建议，去做好长远的布局，迎接千亿级定制家具市场。中国的家居行业在近年迅速增长，但同时间行业的隐忧也渐渐浮现。在利润下滑、大家居的风险、企业间的价格战和政策的阻碍下，家居和定制家具企业要看清自己的品牌定位、提升核心产品的竞争力、以消费者角度思考等有助抓牢这块千亿级的定制家具市场。中国家具行业经过30多年的发展，已经形成了一定的产业规模。近年来，定制家具的快速增长成为中国家具市场最明显的趋势之一。相对于成品家具，定制家具虽然出现的时间较晚，在国内发展历程仅十余年，但是发

16、展速度惊人，已经成长为一个年产值过千亿的定制家具产业。2010年之前，定制家具价格昂贵，如今定制家具已经“飞入寻常百姓家”。80、90年轻一代消费者成为家居市场的主要消费力量，他们更加青睐个性化、一站式的全屋定制。2017年是定制家具市场蓬勃发展的一年，在资本、市场等表现都很突出。2017上半年，有6家定制企业登陆资本市场。根据近期披露的2018第一季度上市公司年报，定制类企业整体保持高速增长，其中欧派家居、索菲亚成绩亮眼，营收分别达19.06亿元和12.43亿元，领跑定制行业。可以预见，定制家具市场又将迎来持续增长的一年。与传统成品家具相比，定制家具能满足消费者对于个性化的需求，深受年轻一代

17、消费者的喜爱。定制家具在过去几年发展迅速，但是成品家具仍然占据家具市场70%以上的份额，定制家具占比不足20%，市场份额较小。电商渠道迅速崛起，截至2017年，家具电商之路已经走过6年。数据显示，80%以上的家具企业高度关注电子商务，60%以上的家具企业正在规划实施，30%左右已经深度介入，还有5%已经取得不错的效益;部分全国连锁装修公司布局全产业链，进军家具消费市场;随着精修房政策提出，目前，大型房地产商均大力发展家具样板间，为用户提供个性化的居家方案，与房地产商合作也成为定制家具销售的重要渠道。近年来，国内整体家居行业市场集中度稳步上升，但是仍然处于较低的水平。随着消费升级的浪潮，消费者更

18、加关注品牌、品质。优势企业将利用自身品牌的效应加大对企业中低端品牌的推广力度，品牌度较低、服务较差的中小企业的生存空间将会被挤压;另一方面，大企业自身的研发能力以及服务水平将会吸引更多中高端消费者的喜爱，在市场上抢占更多的份额。九、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入1685.112246.812086.332006.088024.332主营业务收入1452.341936.461798.141728.986915.922.1定制家具(A)479.27639.03593.39570.562282.252.2定制家具(B)334.04445.39413.5

19、7397.671590.662.3定制家具(C)246.90329.20305.68293.931175.712.4定制家具(D)174.28232.37215.78207.48829.912.5定制家具(E)116.19154.92143.85138.32553.272.6定制家具(F)72.6296.8289.9186.45345.802.7定制家具(.)29.0538.7335.9634.58138.323其他业务收入232.77310.35288.19277.101108.41上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元8024.33完成主营业务收入万元6915.92主营业务收入占比

20、86.19%营业收入增长率（同比）29.44%营业收入增长量（同比）万元1825.11利润总额万元1841.78利润总额增长率30.55%利润总额增长量万元431.00净利润万元1381.34净利润增长率13.64%净利润增长量万元165.85投资利润率60.19%投资回报率45.14%财务内部收益率20.36%企业总资产万元8731.47流动资产总额占比万元35.70%流动资产总额万元3117.45资产负债率24.96%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米10245.1215.36亩1.1容积率1.421.2建筑系数56.75%1.3投资强度万元/亩184.161.4基底面

21、积平方米5814.111.5总建筑面积平方米14548.071.6绿化面积平方米822.79绿化率5.66%2总投资万元3897.242.1固定资产投资万元2828.702.1.1土建工程投资万元1117.582.1.1.1土建工程投资占比万元28.68%2.1.2设备投资万元1166.962.1.2.1设备投资占比29.94%2.1.3其它投资万元544.162.1.3.1其它投资占比13.96%2.1.4固定资产投资占比72.58%2.2流动资金万元1068.542.2.1流动资金占比27.42%3收入万元9188.004总成本万元7055.535利润总额万元2132.476净利润万元15

22、99.357所得税万元1.428增值税万元294.139税金及附加万元76.2810纳税总额万元903.5311利税总额万元2502.8812投资利润率54.72%13投资利税率64.22%14投资回报率41.04%15回收期年3.9416设备数量台（套）10217年用电量千瓦时525298.9018年用水量立方米6013.4019总能耗吨标准煤65.0720节能率29.49%21节能量吨标准煤20.5522员工数量人153区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元128967.81同期产值万元112214.23同比增长14.93%从业企业数量家782规上企业家11从业人数人39100前十

23、位企业产值万元55564.30去年同期47572.17万元。1、xxx有限责任公司（AAA）万元13613.252、xxx公司万元12224.153、xxx科技公司万元7223.364、xxx科技公司万元6112.075、xxx投资公司万元3889.506、xxx有限公司万元3611.687、xxx科技公司万元277.828、xxx科技公司万元2278.149、xxx投资公司万元2167.0110、xxx有限公司万元1666.93区域内行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元24838.661.1同期增加值万元22306.831.2增长率11.35%2行业净利润万元12899.16

24、2.12016年净利润万元11264.662.2增长率14.51%3行业纳税总额万元28151.503.12016纳税总额万元25263.843.2增长率11.43%42017完成投资万元26427.964.12016行业投资万元17.04%区域内行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2019年2020年1产值150274.22170766.16194052.462利润总额47273.2753719.6361045.033净利润12295.6913972.3815877.714纳税总额9076.0010313.6411720.055工业增加值53683.5061003.9869322.7

25、16产业贡献率13.00%17.00%18.74%7企业数量93811441464土建工程投资一览表序号项目占地面积（）基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程4110.584110.589135.479135.47771.961.1主要生产车间2466.352466.355481.285481.28478.621.2辅助生产车间1315.391315.392923.352923.35247.031.3其他生产车间328.85328.85529.86529.8646.322仓储工程872.12872.123518.193518.19216.212.1成品贮存218.032

26、18.03879.55879.5554.052.2原料仓储453.50453.501829.461829.46112.432.3辅助材料仓库200.59200.59809.18809.1849.733供配电工程46.5146.5146.5146.513.223.1供配电室46.5146.5146.5146.513.224给排水工程53.4953.4953.4953.492.884.1给排水53.4953.4953.4953.492.885服务性工程552.34552.34552.34552.3433.945.1办公用房287.87287.87287.87287.8717.835.2生活服务26

27、4.47264.47264.47264.4718.066消防及环保工程155.82155.82155.82155.8210.776.1消防环保工程155.82155.82155.82155.8210.777项目总图工程23.2623.2623.2623.2656.017.1场地及道路硬化1608.73328.22328.227.2场区围墙328.221608.731608.737.3安全保卫室23.2623.2623.2623.268绿化工程645.3122.59合计5814.1114548.0714548.071117.58节能分析一览表序号项目单位指标备注1总能耗吨标准煤65.071.1年

28、用电量千瓦时525298.901.2年用电量吨标准煤64.561.3年用水量立方米6013.401.4年用水量吨标准煤0.512年节能量吨标准煤20.553节能率29.49%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元3059.981.1完成比例78.52%2完成固定资产投资万元2416.272.1完成比例78.96%3完成流动资金投资万元643.713.1完成比例21.04%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均人数人1041.2人均年工资万元5.761.3年工资额万元443.212工程技术人员工资2.1平均人数人232.2人均年工资万元6.082.3年工资额万

29、元149.093企业管理人员工资3.1平均人数人63.2人均年工资万元6.753.3年工资额万元47.324品质管理人员工资4.1平均人数人124.2人均年工资万元5.504.3年工资额万元61.125其他人员工资5.1平均人数人85.2人均年工资万元4.265.3年工资额万元50.576职工工资总额万元751.31固定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元1117.581166.96184.162828.701.1工程费用万元1117.581166.965861.461.1.1建筑工程费用万元1117.581117.5828.68%1.

30、1.2设备购置及安装费万元1166.961166.9629.94%1.2工程建设其他费用万元544.16544.1613.96%1.2.1无形资产万元294.56294.561.3预备费万元249.60249.601.3.1基本预备费万元131.93131.931.3.2涨价预备费万元117.67117.672建设期利息万元3固定资产投资现值万元2828.702828.70流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1流动资产万元5861.463048.494806.255861.465861.465861.461.1应收账款万元1758.44791.301230.9

31、11758.441758.441758.441.2存货万元2637.661186.951846.362637.662637.662637.661.2.1原辅材料万元791.30356.08553.91791.30791.30791.301.2.2燃料动力万元39.5617.8027.7039.5639.5639.561.2.3在产品万元1213.32546.00849.331213.321213.321213.321.2.4产成品万元593.47267.06415.43593.47593.47593.471.3现金万元1465.37659.411025.761465.371465.371465

32、.372流动负债万元4792.922156.813355.044792.924792.924792.922.1应付账款万元4792.922156.813355.044792.924792.924792.923流动资金万元1068.54480.84747.981068.541068.541068.544铺底流动资金万元356.18160.28249.33356.18356.18356.18总投资构成估算表序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资比例占总投资比例1项目总投资万元3897.24137.77%137.77%100.00%2项目建设投资万元2828.70100.00%100.00%72.

33、58%2.1工程费用万元2284.5480.76%80.76%58.62%2.1.1建筑工程费万元1117.5839.51%39.51%28.68%2.1.2设备购置及安装费万元1166.9641.25%41.25%29.94%2.2工程建设其他费用万元294.5610.41%10.41%7.56%2.2.1无形资产万元294.5610.41%10.41%7.56%2.3预备费万元249.608.82%8.82%6.40%2.3.1基本预备费万元131.934.66%4.66%3.39%2.3.2涨价预备费万元117.674.16%4.16%3.02%3建设期利息万元4固定资产投资现值万元28

34、28.70100.00%100.00%72.58%5建设期间费用万元6流动资金万元1068.5437.77%37.77%27.42%7铺底流动资金万元356.1812.59%12.59%9.14%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元4134.606431.609188.009188.009188.001.1万元4134.606431.609188.009188.009188.002现价增加值万元1323.072058.112940.162940.162940.163增值税万元132.36205.89294.13294.13294.133.1销

35、项税额万元1470.081470.081470.081470.081470.083.2进项税额万元529.18823.161175.951175.951175.954城市维护建设税万元9.2714.4120.5920.5920.595教育费附加万元3.976.188.828.828.826地方教育费附加万元2.654.125.885.885.889土地使用税万元40.9840.9840.9840.9840.9810税金及附加万元56.8665.6976.2876.2876.28折旧及摊销一览表序号项目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值1117.581117.58当期折旧

36、额894.0644.7044.7044.7044.7044.70净值223.521072.881028.17983.47938.77894.062机器设备原值1166.961166.96当期折旧额933.5762.2462.2462.2462.2462.24净值1104.721042.48980.25918.01855.773建筑物及设备原值2284.54当期折旧额1827.63106.94106.94106.94106.94106.94建筑物及设备净值456.912177.602070.661963.721856.781749.844无形资产原值294.56294.56当期摊销额294.56

37、7.367.367.367.367.36净值287.20279.83272.47265.10257.745合计：折旧及摊销2122.19114.30114.30114.30114.30114.30总成本费用估算一览表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元4841.442178.653389.014841.444841.444841.442外购燃料动力费万元347.56156.40243.29347.56347.56347.563工资及福利费万元751.31751.31751.31751.31751.31751.314修理费万元12.835.778.9812.83

38、12.8312.835其它成本费用万元988.09444.64691.66988.09988.09988.095.1其他制造费用万元276.48124.42193.54276.48276.48276.485.2其他管理费用万元248.98112.04174.29248.98248.98248.985.3其他销售费用万元624.14280.86436.90624.14624.14624.146经营成本万元6941.233123.554858.866941.236941.236941.237折旧费万元106.94106.94106.94106.94106.94106.948摊销费万元7.367.367.367.367.367.369利息支出万元-10总成本费用万元7055.533651.075198.557055.537055.537055.5310.1可变成本万元6189.922785.464332.946189.926189.