估价对象的描述-柴强

1、估价对象的描述（也是实地查看的内容）估价对象状况可分解为基本状况、区位状况、实物状况和权益状况四部分来描述。为了直观、简明，可先采用表格形式（表格附后）摘要说明估价对象状况，然后分别对其中的区位状况、实物状况和权益状况进行详细叙述。也可以全部采用表格形式并附位置图、平面图、内外观照片等来说明估价对象状况。一）房地产基本状况对房地产基本状况，简要说明以下几点：1名称：说明估价对象的名字。例如，估价对象为项目用地；商场；大厦；酒店；小区楼（座、幢）门（单元）号住宅。2坐落：说明估价对象的具体地点。例如，估价对象位于市区路（大街、大道）号。3四至：说明估价对象的四邻。例如，估价对象东至，南至，西至，

2、北至。4规模：对于土地，说明土地面积。例如，估价对象土地面积平方米（公顷）。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。例如，估价对象房屋的建筑面积平方米。旅馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明可同时容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数。仓库一般是说明体积。5用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途、预期用途。6权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于房屋所有权，主要

3、说明房屋所有权人。二）房地产区位状况（区位描述）1位置（1）坐落：除了说明具体地点，还应附上位置图。例如，估价对象位于市区路（大街、大道）号，其位置见位置图。（2）方位：说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。例如，估价对象位于市部（中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部），路口角（东北角、东南角、西南角、西北角），路（大街、大道）侧（东侧、西侧，南侧、北侧）。（3）距离：说明估价对象与重要场所的远近。例如，估价对象离市中心公里，离火车站公里，离机场公里。（4）朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间

4、的窗户等正对着的方向。例如，估价对象建筑物坐北朝南；坐东朝西。（5）楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在的楼层。例如，估价对象位于大厦地上层；商场地上（地下）层。2交通（1）出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公共交通线路数量，到公共交通站点（如公共汽车站、地铁站等）的距离。例如，有路公共汽车经过，到公共汽车站约米（步行约分钟）。（2）道路状况：说明附近有几条道路，到这些道路的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量大小），有无过路费过桥费及收费标准。（3）交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行

5、车速度等影响的情况。（4）停车方便程度和收费标准：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。3周围环境和景观（1）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、辐射、水、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别是其周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所、汽车加油站等。（2）人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。（3）景观：例如，水景（如海景、江景、河景、湖景等）、山景。周围环境和景观通常用文字并附照片来说明。4外部配套设施（1）外部基础设施：说明道路、供水、排水（雨水、污水）、供电

6、、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。（2）外部公共服务设施等：说明一定距离内教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）等公共服务设施，以及商业、金融、邮政等设施的完备程度。三）房地产实物状况（物理描述）1土地实物状况（1）土地面积：通常以平方米（m2）为单位，面积较大的土地通常以公顷（hm2）为单位。对于房地产开发用地，通常要说明项目规划占地面积以及其中的建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积。（2）土地形状：通常用文字并附图来说明。土地均是封闭多边形，其文字上的描述如：形状规则、形状不规则、正方形、长方形、狭长等。可用来说明土地形

7、状的图有宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。（3）地势：说明该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。（4）地形：说明是平地还是坡地等。（5）土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。（6）地基（地质）：说明地基的承载力和稳定性，地下水位和水质（包括地下水的成分和污染情况。有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病），有无不良地质现象（如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等）。（7）土地开发程度：说明基础设施完备程度和场地平整程度，即通常所说的是“三通一平”还是“五通一平”、“七通一平”及其具体内容等。（8）其他

8、。例如，临街商业用地还要说明其临街宽度、临街深度和宽深比。农用地还要说明其排水和灌溉等。2建筑物实物状况（1）规模：要根据建筑物的使用性质说明其面积、体积等。面积方面有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积等。仓库一般要说明其体积。此外，旅馆通常还要说明客房数或床位数以及不同标准的客房或床位数，餐馆还要说明可同时容纳用餐人数或者座位数、餐桌数，停车场还要说明车位数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数。（2）层数和高度：说明建筑物的总层数（其中地上层数和地下层数）和总高度。建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数

9、来划分的：13层为低层住宅；46层为多层住宅；79层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层（但不包括总高度超过24m的单层建筑）。建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。（3）外观：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。（4）建筑结构：是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分为：钢结构；钢筋混凝土结构；砖混结构；砖木结构；简易结构。具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：钢结构；混凝土结构（包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预

10、应力混凝土结构等）；砌体结构（包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构）；木结构；塑料结构；薄膜充气结构。如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：墙体结构；框架结构；深梁结构；筒体结构；拱结构；网架结构；空间薄壁结构（包括折板结构）；悬索结构；舱体结构。（5）设施设备：说明供水、排水、供电、燃气、供暖、通信、卫生、照明、空调、电梯、防灾等系统和设备的配置情况（有或无）及性能。（6）装饰装修：说明是毛坯还是粗装修、精装修。对于有装饰装修的，还要说明外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。（7）防水、保温、隔热、隔音、通风

11、、采光、日照。（8）层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。（9）空间布局：说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等来说明。（10）年龄（屋龄、房龄）：最好具体说明开工日期、竣工日期。不能具体说明的，要说明建成年份或建成年代。（11）维修养护情况及完损程度：说明基础的稳固性、沉降情况（沉降是否均匀及其程度），地面、墙面、门窗等的破损情况等。（12）其他：说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况，如建设单位（房地产开发企业）、施工单位、设计单位和建筑师、工程监理单位等的名称或者姓名、资

12、质或资格、信誉、品牌等。对于在建工程或期房，还要说明其工程进度（例如是正负零、结构某层，还是结构封顶）、预计竣工日期、交付日期等。对于商业用房特别是临街铺面房，还要说明其面宽、进深和宽深比。四）房地产权益状况（法律描述）1土地权益状况（1）土地所有权：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权由谁行驶。例如，估价对象土地为农民集体所有，由村集体经济组织（村民委员会、村民小组、乡镇集体经济组织）代表集体行使所有权。（2）土地使用权：1）说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。对于建设用地使用权，说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于出让取得的，说明土地

13、使用期限及其起止年月日、剩余期限、可否续期。2）说明是单独所有还是共有。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。（3）土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。对于房地产开发用地，主要说明城市规划设计条件，包括用途，容积率，建筑密度，绿地率，建筑高度，建筑后退红线距离，建筑间距，交通出入口方位，停车泊位，建筑体量、体型、色彩，地面标高等。（4）目前使用情况：1）土地利用现状：说明土地上是否有房屋、林木等土地定着物。2）出租或占用情况：说明有无出租或占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。（5）其他权利设立情况：

14、说明是否设立了抵押权、地役权等。（6）其他特殊情况：说明：是否达到了法律、行政法规规定的转让条件。是否属于法律、行政法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。是否有拖欠建设工程价款。是否已依法公告列入征收、征用范围。是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。是否土地取得手续不齐全。是否土地所有权或者土地使用权不明确或者归属有争议。是否为临时用地。为临时用地的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。是否为违法占地。2建筑物权益状况（1）房屋所有权：1）说明房屋所有权人。2）说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及

15、共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。（2）出租或占用情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。（3）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。（4）其他特殊情况：说明：是否达到了法律、行政法规规定的转让条件。是否属于法律、行政法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。是否有拖欠建设工程价款。是否已依法公告列入征收、征用范围。是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。是否房屋建设等手续不齐全。是否房屋所有权不明确或者归属有争议。是否为临时建筑。为临时建筑的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。是否为违法、违章建筑。（5）其他。例

16、如物业管理情况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素。后附表格形式摘要说明估价对象状况估价对象房地产简况表基本状况名称坐落四至东至南至西至北至规模土地面积建筑面积其他用途规划用途设计用途实际用途预期用途权属土地所有权国有土地集体土地土地使用权权利种类建设用地使用权出让划拨宅基地使用权其他土地承包经营权权利人房屋所有权人区位状况位置交通周围环境和景观外部配套设施实物状况土地实物状况建筑物实物状况权益状况土地权益状况建筑物权益状况一、估价技术报告对估价对象描述分析要求1、实物状况描述与分析(一)土地实物状况描述与分析(1)描述内容包括

17、：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。每缺少一项，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析针对性不强的，扣0.51分。（二）建筑物实物状况描述与分析(1)描述内容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、完损状况等。每缺少一项，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析针对性不强的，扣0.51分。2、权益状况描述与分析(1)土地权益状况描述内容包括：土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。(2)建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项

18、权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。(3)在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。(4)缺少分析的，扣2分。(5)分析针对性不强的，扣0.51分。3、区位状况描述与分析(1)位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣0.5分。(2)交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣0.5分。(3)环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项，扣0.5分。(4)外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项，扣0.5分。(5)未分析区位状况优劣的，扣1分。 (6)分析针对性不强的，扣1分。二、估价技术报告对估价对象市场背景分析描述要求 (1)描述内容包括：宏观经济形势和相关政策简况、当地房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，每缺少一项，扣1分。(2)缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣2分。(3)分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的，扣1分。三、估价技术报告对估价对象最高最佳分析描述要求：(1)分析内容包括：合法性、技术可能性、经济可行性、最高最佳利用方式。每缺少一项，