房地产工程管理与工作流程[详细]

1、房地产公司工程管理手册,2011年03月,第2页,工程项目管理担负着公司基建项目管理的重任，需要现场各个环节的人员团结协作，因此各级工程管理人员必须严格按照公司的有关规定、流程、岗位的职责完成工程项目的各项工作，特此制定现场管理工作手册。,第3页,现场管理工作手册,岗位职责与工作流程,项目建设施工流程,第4页,一、岗位职责与工作流程,第5页,一、工程部经理岗位职责 1、贯彻执行国家有关工程建设法律、法规及公司各项规章制度,认真熟悉图纸、施工规范、质量检验评定标准、工艺标准及操作规程。对本部门职责范围内的工作负全面责任并及时向公司公司办公会汇报工作情况。 2、参与招标、投标和评标工作，参与建筑施

2、工合同的起草，负责施工现场“三通一平”。负责施工监督管理，协助施工单位解决有关问题，组织在建工程大检查和竣工验收工作。 3、组织图纸会审，解决图纸上的疑难问题，建议修改不合理的设计，合理降低工程造价。严把工程技术、质量关，联系并办理设计变更、材料代用等手续，组织主要建筑材料及设备的考察、选型。 4、安排（督促）工程进度，负责(参加)隐蔽工程验收，审查施工单位报表并如实上报。 5、负责办理施工现场经济签证工作。 6、负责处室人员的调配，协同做好施工现场其他各项管理工作。 7、负责收发往来技术文件，审查工程技术资料，对工程资料进行整理、归档。做好与公司内部各部门间的配合工作，完成公司办公会交办的其

3、他工作。 8、经常深入施工现场，及时掌握施工动态。负责组织公司工程质量验收与评定工作。负责组织每周（月）一次的工程质量、安全与文明施工大检查工作，严格执行各项管理制度，对违反规定的施工单位采取处罚措施。,第6页,二、甲方代表岗位职责 1为公司派驻工程项目施工现场的代表，隶属工程管理部管理，负责工程现场甲方的日常管理及现场工作安排协调，必须严格遵循公司管理制度，努力提高现场管理水平和工作质量，树立公司良好的形象； 2、根据公司批准的施工总进度计划，审核工程项目施工组织设计，监督控制工程项目的现场施工进度，确保工程项目按计划进度完成； 3、根据合同的约定、设计图纸及相关规范规程的要求，严格监督工程

4、项目施工质量，参加组织工程项目检查验收，组织进行材料设备进场检查验收，对工程质量负完全责任； 4、根据公司批准的工程项目总施工预算书，严格监督控制工程项目施工成本，参加工程现场的经济签证、技术核定单、认质单、认价单的审查确认，确保工程项目成本控制目标的实现； 5、负责进行现场合同管理，严格执行合同规定，确保合同履约完成，协调处理合同实施执行过程中的纠纷、索赔等事宜； 6、负责现场监理工程师、承包商之间的信息交流、信息传递和信息处理的管理事宜； 7、负责协调解决工程项目施工中的设计、施工问题以及现场的涉外关系； 8、负责组织现场项目部的日常管理工作，协调安排各专业现场配合工作，完成现场施工日志的

5、准确记录； 9、负责工程项目竣工至保修期满时间段内的工程保修管理和协调工作； 10、负责组织参加每周的现场施工协调会议，审核监理工程师现场会议记录、工程项目管理报告和其他文件资料； 11、要在日常工作中加强工作责任心，计划性，不断提高自己的专业水平和管理素质，及时准确提供工程建设信息。,第7页,三、甲方代表现场工作流程 1、一般一天的工作流程： 主持工程项目现场工作晨会（考勤、汇总通报前一日工程施工情况，安排当天的工作计划和需要解决的问题）落实、完成当天的工作计划（见甲方代表工作内容）进一步熟悉施工设计图纸，掌握了解现场各项工作的施工完成情况和需要解决的问题监督处理协调现场各项工作对当天工作进

6、行小结，填写工作日志。 2、一般一周（一月）的工作流程： 总结本周（本月）的工程施工、考勤、奖惩情况，编制本周（本月）工程完成情况统计报表，编制下周（下月）的工程计划安排准备协调解决相关的设计、施工问题安排下周（下月）的各专业工程师的工作； 3、 填写本周（本月）工作考核表，星期一（月考核表在次月2日）报工程管理部进行考核；工作考核表经考评后，交由办公室留存。,第8页,二、项目建设施工流程,第9页,项目建设施工流程,1.项目工程总体建设流程,2.项目工程建设施工流程,3.小型项目工程建设施工流程,4.项目工程建设实施流程,5.项目工程变更流程,6.项目工程资料整理归档流程,第10页,一、项目工

7、程总体建设流程,第11页,时间,工程管理部,财务部,办公室,工程管理部,工程管理部,房地产公司,采购部,1,3,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,物业公司,公司办公会,开始,施工图,图纸会审,图纸会审,编制项目实施计划,签定施工合同,图纸会审意见汇总,投资计划,工期计划,工程施工详细计划,售楼部装修设计图,工程招标手续,监理招标手续,工程建设手续,售楼部装修具体要求及移交,工程建设资金流,施工详细计划,工程建设前期准备,临水电及测量手续,A,审批,审批,未通过,通过,未通过,通过,审核备案,审核备案,2,13,14,15,16,21,19,18,17,20,22,23,第12页,A

8、,时间,工程管理部,财务部,办公室,工程管理部,工程管理部,房地产公司,采购部,物业公司,公司办公会,设计交底,组织设计人员,施工单位进场,开工证,开工手续,建设资金,审查备案,A,变更图,施工现场服务,施工现场检查巡视,审批,未通过,通过,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,38,37,36,35,34,现场抽查管理协调,39,第13页,A,时间,工程管理部,财务部,办公室,工程管理部,工程管理部,房地产公司,采购部,物业公司,公司办公会,各项验收,验收配合,验收配合,验收手续,物业楼装修,物业装修图,物业楼装修要求及移交,入住移交资料,业主入住移交,使用说明书等,入

9、住配合,能源开通配合,54,40,41,42,43,44,45,46,入住资料配合,47,48,49,50,51,52,53,建筑物二次设计,审查确认,委托、配合、确认,55,小区配套施工委托,协调联系,协调监督,管网设计,配套费用,56,57,58,59,60,协调相关资源,入住配合,61,62,业主房款支付完成,60-1,63,第14页,第15页,第16页,第17页,第18页,第19页,第20页,二、项目工程建设施工流程,第21页,开始,组织图纸会审和设计交底,组织评审,项目管理的授权分工与职责明确,项目施工实施细则,审批,修改,通过,通过,未通过,组织施工单位进场,组织工程各阶段验收及竣

10、工验收,现场临建施工和施工准备,制定施工组织设计，组织分包单位进场,审批,通过,未通过,基础工程施工,主体结构施工,装饰、专业安装施工,现场管理、协调、资金拨付,负责组织甲供材及工程款拨付,1,2,3,4,5,6,7,8,11,10,9,17,时间,工程管理部,公司办公会,总分包施工单位,工程管理部,工程管理部,现场巡视检查,12,项目付款计划,工程款支付,月资金计划总体平衡,审批,15,13,14,16,申报月资金计划,批准的资金计划,拨付月资金,财务部,第22页,第23页,第24页,三、小型项目工程建设施工流程,第25页,时间,工程管理部,公司办公会,开始,施工单位,工程管理部,设计图纸,

11、评审批准,工程管理部,按照总体（单项）项目计划编制计划,通过,未通过,选择三家以上施工单位比价,组织相关部门及专业工程师验收,现场临建施工和工程施工,制定施工组织设计，施工计划,审批,通过,现场管理、协调、资金拨付,负责组织甲供材及工程款拨付,1,2,3,4,5,6,7,8,11,10,9,16,组织施工单位进场,审查技术要求、选择的施工单位、比价结果等内容,批准,未通过,通过,现场巡视检查,分项（小型）工程施工资金计划,资金计划及月资金拨付计划,12,13,14,15,财务部,月资金计划总体平衡,批准,17,18,第26页,第27页,第28页,四、项目工程建设实施流程,第29页,时间,工程管

12、理部,3,公司负责人,工程管理部,现场三通一平,办公室,打试桩队进场,打工程试桩,试桩养护,测桩单位进场,手续,开工证,打工程桩,施工图,试桩图纸,开始,6,10,2,7,16,1,18,22,19,11,工程桩图纸,19,13,5,打围护桩帽梁、支撑砼,28,9,8,29,打降水井,24,15,4,A,工程管理部,办公室,施工队,打桩队招标,联系验线,钢筋、混凝土,测桩单位招标,测桩报告,打围护结构,围护施工招标,围护结构施工图,钢筋、混凝土,降水,钢筋、混凝土,降水招标,帽梁养护,14,12,17,23,25,26,27,工程桩施工单位招标,20,21,打桩质量、安全监督委托,第30页,时

13、间,工程管理部,30,公司负责人,设计交底,项目建设总体方案,总包单位进场,N,33,38,31,32,34,40,39,审核,Y,工程管理部,办公室,A,总包单位招标,委托质量安全监督,委托沉降防雷观测,临 建 搭 设,开工,手续,委托质量安全监督,委托沉降防雷观测,临 建 搭 设,36,37,手续,35,A,施工图会审,41,第31页,时间,工程管理部,公司负责人,工程管理部,工程管理部,办公室,工程管理部,44,工程管理部,工程管理部,办公室,挖槽,处理桩头,工程桩检测,43,47,42,放线,打砼垫层,48,46,A,地基验收,测桩单位招标,验线,基础施工、验收,53,45,50,参加

14、验收,51,52,49,联系设计院、勘察院,联系设计院,A,房地产公司办理售房许可证,54,第32页,A,时间,工程管理部,工程管理部,办公室,工程管理部,办公室,工程管理部,公司负责人,工程管理部,工程管理部,办公室,75,71,主体施工、验收,58,57,装饰、机电安装,配套管网施工、验收,绿化、道路施工、验收,66,61,规划、消防、人防竣工验收,竣工结算,76,74,70,甲供材进场,55,手续,63,施工图设计、联系设计人,62,甲供材进场,64,60,68,69,65,审核,审核,72,移交物业,77,结束,审核,N,参加验收,56,联系设计院,甲供材进场,施工招标、参加验收,手续

15、,施工图设计、联系设计人,施工招标、参加验收,73,67,59,手续,联系设计人,参加验收,二次设计、施工单位招标,80,78,出结算件,Y,79,第33页,第34页,第35页,第36页,第37页,第38页,第39页,五、项目工程变更流程,第40页,时间,工程管理部,采购部,公司专题会议,工程管理部,进度计划变更,开始,施工条件变更,漏项变更,专业工程师提出变更需求,工程经理批准,签发工程变更通知,按变更通知执行,5,3,6,8,9,10,11,设计变更,工程管理部,造价、工期审查,设计院确认、造价审查,合理性审查,结束,2,4,1,7,N,N,N,Y,Y,Y,评审批准,12,第41页,第42页,六、项目工程资料整理归档流程,第43页,时间,总承包单位,分项工程单位,工程管理部,工程管理部,办公室,财务部,物业公司,开始,建设过程中的质量保证资料,重要资料临时归档保存,涉及项目的财务资料,工程建设政府批件、手续、验收资料等等,政府等批文,土地等政府批件、手续,建设过程中的质量保证资料,竣工图纸,取得土地等相关资料,往来手续、文件,正式挡案资料,往来手续、记录、会议纪要,原