房地产公司总工办工作手册

1、房地产开发有限公司总 工 办 工 作 手册目 录第一章 组织架构及工作责任1. 组织架构及工作责任2第二章 技术管理办法1. 设计责任书编制细则72. 项目设计管理办法113. 重要部位材料确认管理办法144. 重要部位材料确认审批表165. 工程变更管理办法17第三章 总工办工作流程图1. 总工办总工作流程202. 项目定位流程图213. 规划设计流程图224. 方案报建图设计流程图235. 施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图246. 外网、景观施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图257. 工程变更流程图26第一章组织架构及工作职责总经理总工程师总工办主任土建专业工程师水暖专业工程师电

2、气专业工程师政策与程序机构/专业：总工办文件编号：DFJY-修改编号：第1版第0次修改文件名称：工作职责生效日期：2011/ / 编写：总工办修改日期：无审批：公司主管副总经理页数：31 部门工作职责1.1 向总经理及主管副总负责。1.2 组织项目开发的前期定位设计及论证，组织开展项目技术可行性、经济可行性分析。1.3 协助相关部门进行勘察、设计、地基处理、主要材料设备等招标工作。1.4 组织公司各部门进行方案设计讨论及定案。1.5 组织设计单位进行规划、方案及施工图设计。1.6 配合前期进行规划、方案、施工图的报建及审查工作，协助前期进行项目水、电等委托市政设计。1.7 组织施工图会审工作。

3、1.8 协助工程部门解决施工中出现或发现技术问题和技术缺陷，协调设计变更和设计完善。1.9 收集汇总各种技术资料，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。1.10 组织绘制销售合同贴图。1.11 配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。2 岗位工作职责2.1 总工办主任 2.1.1 遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.1.2 主持总工办的全面工作，负责行业技术管理、技术协调工作。2.1.3 根据公司要求及意图，负责组织项目开发的前期定位设计及论证，组织开展项目定位、技术可行性、经济可行性分析。2.1.4 协助相关部门进行项目的立项、审批工作。2.1.5 负责组织技术管理

4、制度、技术标准制（修）订工作。2.1.6 负责组织各专业工程师协助相关部门进行勘察、设计、地基处理、主要材料设备等招标工作。2.1.7 负责组织各专业工程师编写设计任务书。负责组织项目规划、方案的设计及评审定案。2.1.8 负责对外技术的归口管理，审查业务部门的技术公文、要件。2.1.9 负责组织检查、考核技术工作计划执行情况。2.1.10 组织各专业工程师配合前期进行规划、方案、施工图的报建及审查工作。2.1.11 组织专业工程师负责及时处理施工中出现的技术问题，及时进行工程变更。2.1.12 负责组织协调设计单位进行工作，并制定相应进度计划。2.1.13 组织各专业工程师收集汇总各种技术资

5、料及项目历史运行数据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。2.1.14 配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。2.2 土建工程师 2.2.1 遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.2.2 对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。 2.2.3 负责编写本专业内的设计任务书。 2.2.4 在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。2.2.5 在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪各项设计的修改、定稿工作。 2.2.6 协助前期进行土建施工图报批工作。认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。 2.2.7 负责及时协助工程处理本专业内施工中出现的技

6、术问题及工程变更。2.2.8 根据领导的要求，收集汇总各种技术资料，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。 2.2.9 绘制销售合同贴图。2.2.10 配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。 2.3 水暖工程师 2.3.1 遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.3.2 对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。 2.3.3 负责编写本专业内的设计任务书。 2.3.4 在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。2.3.5 在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪各项设计的修改、定稿工作。 2.3.6 协助前期进行施工图报批工作，协助前期进行项目给排水及燃

7、气的委托市政设计及报批工作。 2.3.7 认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。 2.3.8 负责及时协助工程处理本专业内施工中出现的技术问题及工程变更。2.3.9 根据领导的要求，收集汇总各种技术资料及项目历史运行数据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。 2.3.10 配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。 2.4 强电工程师 2.4.1 遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.4.2 对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。 2.4.3 负责编写本专业内的设计任务书。 2.4.4 在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。2.4.5 在本专业范围内

8、，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪各项设计的修改、定稿工作。 2.4.6 协助前期进行施工图报批工作，协助前期进行项目强弱电的委托市政设计及报批工作。2.4.7 认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。 2.4.8 负责及时协助工程处理本专业内施工中出现的技术问题及工程变更。2.4.9 根据领导的要求，收集汇总各种技术资料及项目历史运行数据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。 2.4.10 配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。第二章技术管理办法政策与程序机构/专业：总工办文件编号：DFJY-修改编号：第1版第0次修改文件名称：设计任务书编制细则生效日期：20

9、11/ / 编写：总工办修改日期：审批：公司主管副总经理页数：41.目的使施工图内容更能体现甲方意图，设计深度能保证工程顺利施工2.范围所有新的开发项目 3.职责与内容设计任务书编制是总工办工作中的一个重要工作，是与设计人员沟通和联系的重要文件，对设计施工图纸质量，设计深度要求尤为重要，各专业工程师应予高度重视，全面考虑，以利于设计工作的顺利进行。3.1.建筑专业3.1.1工程概况：地理位置、占地面积，栋数、层数、地下层数3.1.2墙体材料:砖混结构、框架结构、剪力墙结构、0.000以下3.1.3地下室防水：防水材料、防水等级、止水带、防水收头位置及做法、防水保护层材料及做法3.1.4屋面工程

10、：保温层材料、厚度，找坡层材料、厚度，防水材料品种，防水收头、上人屋面面层及做法，不上人屋面防水保护层材料及做法、种植屋面土层厚度及做法3.1.5门窗工程：防火门、保温防盗门、楼宇门、普通防盗门、钢板门、玻璃门、卷帘门、人防门位置、型号、尺寸，采用的玻璃形式、规格。窗开启方式、纱窗形式、性能指标、主材料，采用的玻璃形式、规格、五金件配置，是否加护栏、护栏高度、样式。百叶窗，窗台高度及做法，公共出入口考虑对讲系统。3.1.6内装修标准：按统一装修做法，特别之处另加说明3.1.7外装修标准：涂料、瓷砖、大理石，玻璃幕墙、仿生木墙等颜色、装饰线做法及节点详图3.1.8节能工程：外墙保温材料、厚度、部

11、位，屋面保温材料、厚度，室内保温材料、厚度、部位3.1.9饰面材料：油漆涂料使用部位、颜色 、遍数。3.1.10室外工程：散水、台阶及挡墙、残疾人坡道，外挑檐、雨篷做法，室外防护栏杆做法及形式。3.1.11防火设计：防火等级，防火分取的划分3.1.12人防设计说明：等级，战时用途，平时用途3.1.13选用设备设施：电梯3.1.14其他注意事项：屋面通气孔、室内变形缝，堵洞、压顶，排水沟、集水坑及盖板，出屋面通风管道做法，风道等3.2结构专业3.2.1工程概况：地理位置、占地面积，栋数、层数、地下层数，使用年限，抗震设防烈度、安全等级3.2.2设计依据：规范、图集，地勘报告，计算应用软件3.2.

12、3自然条件：风压、雪压，冻土深度、场地类别、地下水位、有无液化3.2.4房间活荷载：设计活荷载取值标准及装修时允许的堆积荷载3.2.5地基基础：承载力、基础形式、后浇带的留置及浇筑要求，回填土3.2.6钢筋种类及保护层厚度：钢筋种类应明确，基础、墙、柱、梁、板等不同部位钢筋保护层厚度3.2.7钢筋接头、锚固、搭接要求：接头形式、部位，不同强度砼内，不同受力构件锚固要求3.2.8砼等级：砼等级要明确，不同等级砼交界处的浇注方式、方法，要考虑施工时能否实现3.2.9墙体材料、砂浆种类、砂浆等级：明确墙体材料及应用部位，砂浆等级、种类及应用部位3.2.10结构构造：结构构造选用图集是否与实际相符，有

13、无特别说明3.2.11构造柱、圈梁、过梁：标注清晰，有断面图3.2.12施工要求：明确养护、振捣，不同根数钢筋与箍筋的绑扎方式，二排筋的放置要求，梁交接处的钢筋关系，支座钢筋与贯通钢筋的联系，钢筋砼剪力墙内拉钩布置示意图3.2.13注意事项：明确施工过程及装修使用时的结构要求3.3 给排水3.3.1设计概况：占地面积、总建筑面积，消防水池、生活水池数量、容积，水泵房、换热站附属用房及设备，消防用房及设备3.3.2设计范围：红线以内的室内外给水、热水、排水、雨水、消火栓系统、自动喷淋系统、空调冷凝水系统、室外水泵接合器、市政给水表以内3.3.3水源：引入城市自来水供水压力，引入城市自来水管径及数

14、量3.3.4给水系统：最高日用水量，最高时用水量，二次加压方式，每层压力控制措施，如何消毒；热水、直饮水的循环、加压、及减压方式，热水水源引入，分户水表选用3.3.5排水系统：生活污水、洗浴废水如何排放，最高日排放量、最大时排放量，雨水、空调冷凝水如何排放 3.3.6消火栓灭火系统，喷淋灭火系统，消防排水系统：消火栓位置、栓枪配置，水压要求，稳压水箱位置及容量，高、低区如何控制；消防喷淋设置房间，防火分区分布，最不利点的工作压力及持续时间，高、低区如何控制；排水集水坑的放置及如何排放3.3.7管材及施工要求：各种管材的材质，连接方式、工作压力、试验压力，保温及防结露方式，管道穿墙、板套管形式、

15、如何封堵，管道安装高度、坡度要求，阀门、消防器材选用，管道支架选用3.4暖通专业3.4.1工程概况：占地面积、总建筑面积，换热站附属用房及设备，风机房位置3.4.2设计范围：建筑室内采暖、换热站及通风排烟3.4.3设计参数：水温要求，房间需要热量值3.4.4采暖系统设计：地板采暖、分水器位置，散热片，分户计量表、分户控制3.4.5防排烟系统：机房选址合理，选型适当，风机口尽量不采用止回阀。3.4.6管材及施工要求：各种管材（包括风管）的材质，连接方式、工作压力、试验压力，保温方式，管道穿墙、板套管形式、如何封堵，管道安装高度、坡度要求，阀门、分水器、风机选用，管道支架形式3.4.7换热方式：气

16、换热、水换热3.5电气专业3.5.1设计概况：占地面积、总建筑面积，商业、办公、住宅分布情况3.5.2设计范围：变配电室，380/220V配电系统的电力、照明等，建筑物接地、消防报警、通信、有线电视、对讲监控系统 3.5.3高压配电系统、低压配电系统结构形式及运行方式3.5.4照明系统：不同功能房间照明亮度的要求3.5.5线缆选择及敷设：线径、根数、敷设方式，照明与各种开关之间连接方式，插座形式，予埋线管的直径要求3.5.6防雷接地、等电位3.5.7电话及网络系统：每户留口位置，个数3.5.8有线电视：每户留口位置，个数3.5.9可视对讲3.5.10电视监控系统、车管系统3.5.11消防报警及

17、联动系统3.5.12其他施工要求。政策与程序机构/专业：总工办文件编号：DFJY-修改编号：第1版第0次修改文件名称：项目设计管理办法生效日期：2011/ / 编写：总工办修改日期：审批：公司主管副总经理页数：31 目的为了明确项目设计管理工作的责任、方法和要求，有序开展项目设计管理工作，及时向各相关部门提交规划、方案及施工图纸，推进项目设计管理工作进展，特制定本办法。2 适用范围本办法适用于项目设计工作的管理控制，涉及前期部、总工办等及有关职能部门。3 职责3.1 前期部负责落实项目电子地形图。3.2 总工办负责项目设计的组织工作。3.3 总工办负责设计任务书的编制及设计跟踪工作。3.4 前

18、期部负责落实项目规划设计条件及人防设计要求。3.5 前期部负责落实给水入户方向、压力及管径等参数，热源的入户方向、压力及温度等参数，电力的入户方向，燃气的介质、入户方向及压力等参数，雨污水的出户方向、管径及标高等参数，政府主管部门的有关规定及要求。总工办专业工程师负责配合前期部落实各项参数，前期部负责办理各项手续。3.6 总工办负责组织施工图的内部会审及施工图会审。3.7 总工办组织地质勘察招标工作。4 工作程序4.1 规划设计阶段管理4.1.1 总工办根据项目设计特点，将规划设计任务书发放给设计单位。同时在设计开始前，协调设计单位制定进度计划。4.1.2 在设计进行过程中，总工办依据设计合同

19、、规划设计任务书和进度计划的要求和规定，跟踪检查设计进度、专业配合等。发现问题及时处理。4.1.3 阶段设计任务完成后，总工办组织公司总经理、总工办、市场营销部等部门进行设计评审。4.1.4 依据评审结果进行规划设计方案调整。4.1.5 总工办在规划设计方案完成后，提供给前期部作为项目报批依据，根据前期部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设计方案。4.1.6 规划审批完成后，进入方案图及报建图设计阶段4.2 方案及报建图设计阶段管理4.2.1 总工办根据规划设计任务书、批复的总规图组织设计单位进行方案及方案图设计。同时在设计开始前，协调设计单位制定进度计划。4.2.2 在设计进行过程中，总工

20、办组织各专业工程师，依据设计合同、规划设计任务书和进度计划的要求和规定，跟踪检查设计进度、专业配合等。发现问题及时处理。4.2.3 总工办在方案设计出图后，组织公司总经理、总工办、市场营销部等部门进行设计评审。4.2.4 依据评审结果，总工办协调设计单位进行方案调整。4.2.5 总工办在方案图完成后，提供给前期部作为项目报批依据，根据前期事务部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设计方案。4.2.6 在方案图审批完成后，总工办负责组织设计单位开始报建图设计。报建图设计完成后，提供给前期部作为项目报批依据，根据前期事务部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设计方案。4.2.7 报建图规划审批完成

21、后，进入施工图设计阶段。4.3 施工图设计阶段管理4.3.1 总工办根据项目设计特点，编制施工图设计任务书，并及时将勘察地质报告发放给设计单位。同时在设计开始前，协调设计单位制定进度计划。4.3.2 在设计进行过程中，总工办组织各专业工程师，依据设计合同、设计任务书和设计进度计划的要求和规定，跟踪检查设计进度、专业配合等。发现问题及时处理。4.3.3 依据政府相关部门要求，必须由政府主管部门设计的部分（热力、自来水、燃气、电力高压外线、电力一户一表、有线电视系统等）由前期部协调，总工办提供资料、跟踪设计，确保设计的合理。4.3.4 在施工图设计任务完成后，总工办及时提供给前期部作为项目报批依据

22、，根据前期事务部反馈政府相关部门（主要为消防、人防、电力、热力、施工图审查机构等）意见，协调设计单位进行答复、修改。4.3.5 在施工图完成之后，总工办将施工图纸提交工程管理部，由工程部负责发放至相关部门、单位，并要办好图纸交接签认手续。政策与程序机构/专业：总工办文件编号：DFJY-ZGB-CLQR-01修改编号：第1版第0次修改文件名称：重要部位材料确认管理办法生效日期：2011/ /编写：总工办修改日期：审批：公司主管副总经理页数：21.目的建筑产品更准确体现设计意图，提高产品品质2.本办法材料管理范围2.1建筑外饰面材料、门窗、栏杆、空调百叶、信报箱等的样式、材质及色彩。精装修住宅及公

23、共部位的地面面层材料、墙面饰面材料、门窗、吊顶、楼梯等的样式、材质及色彩。2.2景观：地面铺装材料、墙面饰面材料、单独定做的小区用品（如垃圾箱、路标、公告牌等）、独立成套的景观构筑物等的样式、材质及色彩。3.材料设计及变更3.1本办法所列各项材料应在设计任务书中明确，在公司确认后由设计单位根据设计任务书要求进行设计。3.2如需对材料进行变更则按照工程变更管理办法执行。4.材料确认流程4.1由总工办（工程部）向物资采购部提供经设计师确认后的材料的技术参数（规格、材质、色彩等）。根据大宗物资、合同采购实施办法的规定，对于甲供材料，物资采购部按照已提供的材料技术参数要求，协调供货商按照高、中、低档提

24、供材料样品，根据材料样品予以确认；对于需特殊定制的物品，由总工办协调设计单位会同物资采购部共同选定高、中、低档材料方案，物资采购部协调供货商按照高、中、低档提供材料样品，根据材料样品予以确认。对于甲方认质认价，由施工单位采购的材料，施工单位依据经设计师确认后的材料的技术参数（规格、材质、色彩等），及时提供材料样品或近似材料样品及材料报价单，由总工办协调设计单位会同物资采购部，工程管理部共同根据材料样品予以确认。4.2对于采购金额在10万元以下的材料由总工办协调设计、装饰公司等相关协作单位会同物资采购部共同确定，经总工程师审批同意后，由物资采购部实施合同采购或认价。4.3对于采购金额在10100

25、万元的材料由总工办协调设计、装饰公司等相关协作单位会同物资采购部共同确定，经总工程师审批，报总经理批准后由物资采购部实施合同采购或认价。4.4对于采购金额在100万元以上的材料由总工办协调设计、装饰公司等相关协作单位会同物资采购部共同确定，经总工程师及总经理审批，经董事长批准后由物资采购部实施合同采购或认价。4.5对于涉及采购金额巨大或总工程师认为必要时，由总工办及物资采购部协调董事长、总经理、设计等相关协作单位召开专题会共同确定。 4.6特殊情况需经总工程师及总经理批准后物资采购部方可自行采购。本办法自发布之日起执行。附表1、 重要部位材料确认审批表重要部位材料确认审批表工程名称： 编号：材

26、料名称技术参数序号档次类别材料厂家产地数量价位总价审 批 会 签 栏设计单位物资采购部总工办总工程师董事长：总经理：政策与程序机构/专业：总工办文件编号：DFJY-ZGB-GC-BG-01修改编号：第1版第0次修改文件名称：工程变更管理办法生效日期：2011/ / 编写：总工办修改日期：无审批：公司主管副总经理页数：21. 目的为及时处理工程施工中出现的技术问题，及更好的控制工程成本，充分利用专业工程师技术力量，特制定如下工程变更管理办法。2.范围工程变更仅负责处理各种涉及到工程实体变化的技术问题，对不涉及工程实体变化的问题如返工等问题不应执行工程变更。3.分类工程变更分为设计补充变更通知单、

27、工程洽商记录、工程技术通知单三种类型。3.1重大结构变更、较大的方案性调整、施工图表示不明或遗漏等的工程变更需由设计单位出具设计补充变更通知单，如工程变更图面较大，应由设计单位出具设计变更图纸。变更格式使用设计单位标准格式。3.2不影响结构的变动、较小的局部调整、需要现场工程师根据现场实际情况处理的问题等，经甲方、设计单位、监理单位、施工单位共同协商后，执行工程洽商记录。变更格式见附表。3.3对于不方便由设计单位出具的工程变更执行工程技术通知单，由甲方直接下发。变更格式见附表。4.工程变更流程（详见工程变更流程图）5.其它事项5.1 工程施工过程中，对出现的技术问题应提前准备，避免出现先施工后

28、出工程变更的情况。5.2 所有工程变更流程均由公司总工办、工程部、预算部等部门具体操作，禁止施工单位单独同设计单位进行工程变更协商。5.3工程变更应尽量分类按照楼号出具，尽量避免出现一张变更单处理不同类别及不同楼号的技术问题。5.4 对影响室内外表观形象工程变更，在召开审批例会时应有销售部门参加。5.5由资料员设置工程变更台帐，对变更进行统一编号并统一发放。5.6所有工程变更一式十份，总工办一份，工程部一份，预算部一份，物资部一份，工程部资料员存档一份，监理公司一份，施工单位四份。5.7 工程变更是完成施工图会审后，进入项目实施中的一项技术工作，是施工图纸以外增加工程费用的主要原因。为此，作为

29、公司的主要技术部门，应严把工程变更的质量关。具体要求如下：1） 针对发现的问题，提出合理解决问题的方法。2） 与相关专业沟通，确定更合理解决问题的方法。3） 工程变更应注明变更原因，变更内容应明确，完整，能正确的指导施工。 4） 变更应举一反三，同时考虑到相关项目及楼号，做到同样问题一次解决，不重复出现。5） 工程变更不能只顾眼前，考虑与此部位有关联的下道工序、相关专业及对后续工序的影响。6） 对工程变更应认真核对，实行会签签发制度，以防有误。7） 对变更内容影响较大的，涉及面广的应做必要的经济分析。考核办法（按照公司考核办法执行）第三章总 工 办工 作 流 程 图政策与程序机构/专业：总工办

30、文件编号：DFJY-修改编号：第1版第0次修改文件名称：总工办总工作流程生效日期：2011/ / 编写：总工办修改日期：无审批：公司主管副总经理页数：7项目开发前期工作销售部提供市场调研报告相关部门专题会进行评审项目定位设计可行性分析前期部提供项目基础条件招标小组评标定标设计单位招标相关部门会签进行评审总工办起草设计任务书出勘察报告平立面方案进行设计评审前期部报建并反馈有关意见督促设计单位进行方案设计规划批复后勘察设计招标前期部报建并反馈有关意见施工图设计出开槽图，地基处理招标前期部：审图机构进行审查地基处理方案工程部：基地处理工程部项目开工内部会审和开工前图纸会审竣工后组织项目总结变更例会评

31、审及领导审批设计变更及洽商提出变更洽商下发施工单位执行履行工程变更程序项目定位流程图销售部需提供：1、市场调查报告前期部需提供：1、 地形图2、 给水接口参数3、 排水接口参数4、 电力接口参数5、 燃气接口参数6、 热力接口参数7、 有线等参数销售部需提供：1、项目定位思路总工办进行项目定位设计：1、 整体定位2、 规划思路3、 技术指标4、 经济指标5、 面积段6、 户型比例等总工办组织项目定位设计评审项目定位评审参加部门：1、 总经理2、 相关副总经理3、 销售部设计评审通过编写规划设计任务书设计评审未通过，根据会议精神调整设计任务书讨论会签规划设计流程图前期部需提供：1、 规划设计条件2、 计委立项批文总工办依据项目定位编写规划设计任务书规划设计任务书主管副总审批根据主管副总审批意见修改规划设计任务书提交设计单位设计单位进行设计规划方案出图设计评审参加部门：1、 总经理2、 相关副总经理3、 销售部4、 总工办设计评审提出修改建议总工办组织设计评审设计评审通过设计单位进行修改提交前期部规划提出修改意见前期部进行规划报批规划局批准方案