工程估价第1章新课件;

1、工程估价,刘素双 安阳人文学院 数信系,第一章 工程估价概述,1.1工程建设,1.2工程造价,1.3工程估价,1.4行业相关,1.1工程建设及其程序,1.1.1工程建设的概念,工程建设投资建造固定资产和形成物质基础的经济活动以及与此相联系的其他经济活动。 实质形成新增固定资产的经济活动 内容 1）将建材、机械设备通过购置、建造、安装、调试转变为新的生产能力、使用效益 2）与之相关工作:征地、勘查设计、机构筹建、职工培训等 3）建筑工程、安装工程、设备工器具购置、勘测设计、相关工作,工程建设,建设程序,项目划分,固定资产在社会生产过程中能够在较长时期内为工业生产和人民生活服务的物质基础。 具备条

2、件：使用期限在一年以上，单位价值在规定限额以上的主要劳动资料和其他物质资料。不具备这两个条件为低值易耗品。,1.1.1工程建设的概念,工程建设分类： （一）按照建设性质不同分为： （1）新建项目 （2）扩大项目（在原有基础上扩大3倍规模） （3）改建项目 （4）迁建项目 （5）恢复项目 （二）按照资金来源渠道分为：国家投资和自筹 （三）按建设规模分为：大型、中型和小型项目。,1.1.2建设项目划分,把建设项目从大到小、从整体到局部的分解。,项目划分,建设程序,工程建设,建设项目,单项工程,单位工程,分部工程,分项工程,在一个或几个场地，按一个设计意图，在一个总体设计或初步设计范围内，进行施工的

3、各个项目总和,又称为工程项目。指一个建设项目中，具有独立设计文件，竣工后可独立发挥生产能力或效益的工程,是单项工程的组成部分。指具有独立设计文件，可以独立组织施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或效益的工程。,指在一个单位工程中，按照工程部位、工种以及使用的材料或设备种类进一步划分的工程。,指在一个分部工程中，按照不同的施工方法、不同材料和规格对分部工程进一步划分的工程。,学校,办公楼教学楼,土建、电气、采暖、给排水,土石方、钢砼、砌筑等,m5砂浆砌24墙,1.1.3工程建设程序,1、提出项目建议书 2、进行可行性研究 3、编制设计任务书 4、编制设计文件 5、工程招投标、签订施工合同 6、进行

4、施工准备 7、全面施工、生产准备 8、竣工验收、交付使用 9、工程项目后评价,项目划分,建设程序,工程建设,工程建设程序,项目建议书内容： 项目提出的必要性和依据。 产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想。 资源情况、建设条件、协作关系和设备技术引进国别、厂商的初步分析。 投资估算、资金筹措及还贷方案设想。 项目进度安排。 经济效益和社会效益的初步估计。 环境影响的初步评价。,1、提出项目建议书 2、进行可行性研究 3、编制设计任务书 4、编制设计文件 5、工程招投标、签订施工合同 6、进行施工准备 7、全面施工、生产准备 8、竣工验收、交付使用 9、工程项目后评价,政府投资项目，应报有关部门

5、审批。批准的项目建议书不是项目的最终决策。 对于企业不使用政府资金投资建设的项目，政府不再进行投资决策性质的审批，项目实行核准制或登记备案制，企业不需要编制建议书而可直接编制可研。,工程建设程序,在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案和生产经营方案进行的技术经济论证。 可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。 可行性研究分投资机会研究、初步可行研究和详细可行性研究三个阶段。 中国从1982年开始，已将可行性研究列为基本建设中的一项重要程序。,1、提出项目建议书 2、进行可行性

6、研究 3、编制设计任务书 4、编制设计文件 5、工程招投标、签订施工合同 6、进行施工准备 7、全面施工、生产准备 8、竣工验收、交付使用 9、工程项目后评价,工程建设程序,设计任务书是业主对工程项目设计提出的要求 设计任务书一般应包括以下几方面内容：1）设计项目名称、建设地点。2）批准设计项目的文号、协议书文号及其有关内容。3）设计项目的用地情况，包括建设用地范围地形、场地内原有建筑物、构筑物、要求保留的树木及文物古迹的拆除和保留情况等。还应说明场地周围道路及建筑等环境情况。4）工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件。5）水、电、气、燃料等能源供应情况，公共设施和交通运输条件。

7、6）用地、环保、卫生、消防、人防、抗震等要求和依据资料。7）材料供应及施工条件情况。8）工程设计的规模和项目组成。9）项目的使用要求或生产工艺要求。10）项目的设计标准及总投资。11）建筑造型及建筑室内外装修方面要求。,1、提出项目建议书 2、进行可行性研究 3、编制设计任务书 4、编制设计文件 5、工程招投标、签订施工合同 6、进行施工准备 7、全面施工、生产准备 8、竣工验收、交付使用 9、工程项目后评价,工程建设程序,“两阶段设计”国家规定一般工业项目与民用建设项目设计按初步设计和施工图设计两阶段进行。 “三阶段设计”对于复杂而又缺乏设计经验的项目，可按初步设计、技术设计和施工图设计三阶

8、段进行。,1、提出项目建议书 2、进行可行性研究 3、编制设计任务书 4、编制设计文件 5、工程招投标、签订施工合同 6、进行施工准备 7、全面施工、生产准备 8、竣工验收、交付使用 9、工程项目后评价,工程建设程序,招标 投标 评标 定标 签订合同,1、提出项目建议书 2、进行可行性研究 3、编制设计任务书 4、编制设计文件 5、工程招投标、签订施工合同 6、进行施工准备 7、全面施工、生产准备 8、竣工验收、交付使用 9、工程项目后评价,工程建设程序,为了保证工程顺利开工和施工活动正常进行而必须事先做好的各项准备工作。 包括： “三通一平” 搭设临时生产和生活用的设施 施工机具、材料进场准

9、备工作等,1、提出项目建议书 2、进行可行性研究 3、编制设计任务书 4、编制设计文件 5、工程招投标、签订施工合同 6、进行施工准备 7、全面施工、生产准备 8、竣工验收、交付使用 9、工程项目后评价,工程建设程序,全面施工即按照计划、设计文件的规定，确定实施方案，将建设项目的设计，变成可供人们进行生产和生活活动的建筑物、构筑物等固定资产。 在展开全面施工的同时，要做好各项生产准备工作，以便及时投产，并尽快达到生产能力。,1、提出项目建议书 2、进行可行性研究 3、编制设计任务书 4、编制设计文件 5、工程招投标、签订施工合同 6、进行施工准备 7、全面施工、生产准备 8、竣工验收、交付使用

10、 9、工程项目后评价,工程建设程序,建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。 建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。,1、提出项目建议书 2、进行可行性研究 3、编制设计任务书 4、编制设计文件 5、工程招投标、签订施工合同 6、进行施工准备 7、全面施工、生产准备 8、竣工验收、交付使用 9、工程项目后评价,工程建设程序,项目后评价是指对已建成投产并达到设计能力项目的前期准备，方案实施，项目运行等情况的综合评价分析，衡量方案实际执行情况

11、和计划情况的差异，分析差异成因，总结经验教训，为以后新项目预测,准备，决策、管理、控制提供科学依据和可行性对策方案,1、提出项目建议书 2、进行可行性研究 3、编制设计任务书 4、编制设计文件 5、工程招投标、签订施工合同 6、进行施工准备 7、全面施工、生产准备 8、竣工验收、交付使用 9、工程项目后评价,1.1.3工程建设程序,图示工程建设程序和项目寿命周期,1.2工程造价的概念及其计价特点,1.2.1工程造价的概念,含义1：建设项目从筹建到竣工验收交付使用的整个建设过程所花费的全部费用 含义2：建安工程承发包价格,计价特点,造价概念,同一建筑工程,业主,施工单位,造价800万,造价800

12、万,工程造价,1.2.1工程造价的概念,工程造价的构成,工程造价,1.2.2工程造价的计价特点,计价特点,造价概念,1）单件计价 2）多次计价 3）组合计价 4）动态计价,1.3工程估价及其发展历程,1.3.1工程估价的发展历程,我 国,国际上,由事后算账 发展到 事前算帐 从依附于 施工者或建筑师 发展成一个 独立的专业 从被动反映 设计和施工 发展到 能动影响 设计和施工,1.3.1工程估价的发展历程,春秋 城人为沟洫 北宋 丁渭修宫 营造法式“料例”、“功限” 清代 清工部工程做法则例是一部算工算料的书 建国后 1）19501957，定额管理的建立阶段； 2）19581966，定额管理的

13、弱化阶段； 3）19661976，定额发展的倒退阶段； 4）1976年后，定额管理的恢复和发展阶段； 5）20世纪90年代至今，估价管理的市场化和国际化变革,我 国,国际上,1.4我国现阶段工程造价管理体制改革,1.4.1现阶段工程造价管理体制改革,改革背景工程计价的两大趋势 市场化 国际化 传统的定额计价不能适应这种趋势 定额计价缺乏竞争 定额计价不能与国际接轨 改革目标 逐步建立以市场形成价格为主的价格机制,执业资格,体制改革,1.4.2估价与注册执业资格,执业资格,体制改革,1.4.2估价与注册执业资格,执业资格,体制改革,造价工程师执业范围 建设项目投资估算的编制、审核及项目经济评价；

14、 工程概算、工程预算、工程结算、竣工决算、工程招标标底价、投标报价的编制审核； 工程变更及合同价款的调整和索赔费用的计算； 建设项目各阶段的工程造价控制； 工程经济纠纷的鉴定； 工程计价依据的编制、审核； 与工程造价业务有关的其他事项。 资料来源：造价工程师执业资格考试大纲,第二章 工程费用结构,2.1工程建设总投资的构成,2.2设备工器具购置费,2.3建筑安装工程费,2.4工程建设其他费,2.5预备费、调节税、利息,2.1 工程建设总投资的构成,2.1.1 建设工程总投资的概念,总投资构成,总投资概念,1)含义: 含义一：指投资主体为获取预期收益，在选定的工程项目上投入所需全部资金的经济行为

15、。 含义二是指项目从筹建开始到项目全部建成投产为止，全过程所发生的费用的总和.,生产性工程项目,流动资产投资,固定资产投资,非生产性工程项目,工程造价,2)生产性项目和非生产性项目的总投资,2.1.1 建设工程总投资的概念,总投资构成,总投资概念,3)总投资与工程造价的区别 建设项目总投资要增加一部分流动资金，也称为铺底流动资金。,可 研,项目审批,设计任务书,设 计,施 工,投产准备,工 程 造 价,建设项目总投资,项 目 设 想,确 定 项 目,设 计 开 设,施 工 开 始,竣 工 验 收,投 入 生 产,保 修 期 结 束,2.1.2 建设工程总投资的构成,总投资构成,总投资概念,2.

16、1.2 建设工程总投资的构成,总投资构成,总投资概念,工程项目总 投 资,建筑工程费,流动资金,建设投资,安装工程费,设备及工器具购置费,工程建设其他费,基本预备费,造价调整 预 备 费,建设期贷款利息,固定资产投资方向调节税,静态部分,动态部分,预备费,建设项目动态投资和静态投资,2.2 设备购置费,2.2.1 设备购置费的构成,设备购置费是指为建设项目购置或自制而达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工具、器具的购置费用。 设备原价指国产或进口设备的原价； 设备运杂费指除原价外的采购、运输、途中包装、仓库保管、银行保险、各种税费等支出费用总和。,国产设备,购置费概念,进口设备,国内运杂费,

17、2.2.1国产设备购置费,1）国产标准设备 是指按照主管部门标准图纸或技术要求，由我国设备生产厂批量生产的符合国家质量检测标准的设备. 区分为带有备件的原价和不带备件的原价两种，一般采用带有备件的原价。 2）国产非标准设备 国产非标准设备是指国家尚无定型标准，各设备生产厂不可能在工艺过程中采用批量生产，只能按一次定货，并根据具体的设计图纸制造的设备,国产设备,购置费概念,进口设备,国内运杂费,2.2.3 进口设备购置费的计算,1）一般国际贸易的模式 两方、两国、两港 双方风险和责任的分界,国产设备,购置费概念,进口设备,卖方,买方,出口港,进口港,国内运杂费,2.2.3 进口设备购置费的计算,

18、2）进口设备的交货类别和特点 （1）内陆交货价 卖方在出口国内陆的某个地点交货。 （2）目的地交货价 卖方在进口国的港口或内地交货。 有目的港船上交货价（无搬运费）、船边交货价（fos已搬运）、码头交货价（已交关税）及完税后交货价（进口国指定地点）。 （3）装运港交货价 卖方在出口国装运港交货。 主要有装运港船上交货价（fob价fee on board），习惯上称离岸价；运费在内价（c&f价cost and freight）和运费、保险费在内价（ cif价cost insurance freight）习惯上称到岸价。,国产设备,购置费概念,进口设备,国内运杂费,2.2.3 进口设备购置费的计算

19、,2）进口设备的交货类别和特点 （1）内陆交货,国产设备,购置费概念,进口设备,交货地,买方,出口港,进口港,在交货地点，卖方及时提交合同规定的货物和有关凭证，并负担交货前的一切风险和费用； 买方按时接受货物，交付货款，负担接货后的一切风险和费用，并自行办理出口手续和装运出口；所有权由卖放方转给买方。 这种交货方式对买方风险较大，在国际贸易中买方一般不愿采用。,国内运杂费,2.2.3 进口设备购置费的计算,2）进口设备的交货类别和特点 （2）目的地交货,国产设备,购置费概念,进口设备,卖方,交货地,出口港,进口港,买卖双方承担的责任、费用、风险是以目的地约定的交货地点为分界线，只有当卖方在交货

20、点将货物置于买方控制之下才算交货，才能向买方收取货款。 这种交货方式对卖方来说风险较大，在国际贸易中卖方一般不愿采用。,国内运杂费,2.2.3 进口设备购置费的计算,2）进口设备的交货类别和特点 （3）装运港交货,国产设备,购置费概念,进口设备,卖方,买方,出口港,进口港,卖方按照约定的时间在装运港交货，负担装货前的一切风险和费用；办理出口手续；提供签证和装运单据，凭单据收回货款。 买方负责租船或定舱，支付运费；负担交货后的一切风险和费用；负责办理保险及支付保险费；办理目的港的进货和收货手续；接受单据，支付货款。 装运港船上交货价（fob价）是我国目前采用最多的一种货价。,交货地,国内运杂费,

21、2.2.3 进口设备购置费的计算,2）进口设备的交货类别和特点 （3）装运港交货,国产设备,购置费概念,进口设备,卖方,买方,出口港,进口港,交货地,原 价,银行财务费,外贸收入费,国际运费,国际运输保险费,关税,增值税,消费税,海关监管手续费,进口设备国内运杂费,运输费,运输保险费,装卸费,采购保管费,国内运杂费,原 价fob价,到岸价cif价,抵岸价,购置费,2.2.3 进口设备购置费的计算,摘自：造价工程师考试教材工程造价案例分析,国产设备,购置费概念,进口设备,国内运杂费,案例,某工程建设项目，需进口设备80t，fob价为30万$，国际运费为350 $/t，关税为50%，海运保险费2.

22、66，外贸手续费1.5，增值税率17，国内运杂费率为2.5 ，汇率为8.30。 试计算该设备的预算价格。,国产设备,购置费概念,进口设备,国内运杂费,案例解答：,2.2.3 进口设备购置费的计算,国产设备,购置费概念,进口设备,国内运杂费,指由交货地点（或进口设备的抵达港口）运至工地仓库所发生的国内运输费、装卸费、供销部门手续费、采购方自备包装品的包装费和采购保管费等费用的总和。,计算方法： 1）详细计算法 2）比率确定法 设备运杂费=设备原价 设备运杂费率 运杂费费率一般为7% 9%，其中沿海7.5%，内陆8%，边远地区9%。,2.2.3 进口设备购置费的计算,国产设备,购置费概念,进口设备

23、,国内运杂费,案例解答：,2.3 建筑安装工程费,2.3.1 建筑安装工程费的构成,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.2 直接费,直接费包括直接工程费和措施费。 1、直接工程费 指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费和施工机械使用费。 直接工程费人工费材料费施工机械使用费,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.2 直接费,1、直接工程费 1）人工费内容 基本工资：发放给生产工人的基本工资。 工资性补贴：按规定标准发放的物价补贴，煤、燃气补贴，交通补贴，住房补贴，流动施工津贴等。 生产工人辅助工资：生产工人年有效施工天数以外非作业天数的工资，包括职工学习、培训期间的

24、工资，调动工作、探亲、休假期间的工资，因气候影响的停工工资，女工哺乳时间的工资，病假在六个月以内的工资及产、婚、丧假期的工资。 职工福利费：按规定标准计提的职工福利费。 生产工人劳动保护费：按规定标准发放的劳动保护用品的购置费及修理费，徒工服装补贴，防暑降温费，在有碍身体健康环境中施工的保健费用等。,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.2 直接费,1、直接工程费 2）材料费 材料费是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。 材料费的内容： 材料原价（或供应价格）。 材料运杂费：材料自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。 运输损耗费：运输装

25、卸过程中不可避免的损耗。 采购及保管费：是指为组织采购、供应和保管材料过程中所需要的各项费用。 检验试验费：建筑材料、构件和建筑安装物一般鉴定、检查的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品等费用。不包括新结构、新材料的试验费和建设单位对具有出厂合格证明的材料进行检验，对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用。,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.2 直接费,1、直接工程费 3）施工机械使用费 指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。 折旧费 大修理费 经常修理费 安拆费及场外运费 人工费 燃料动力费 养路费及车船使用税,间接费,直接费,利 润,税 金,2

26、.3.2 直接费,2、措施费 措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中的非工程实体项目的费用。 1)环境保护费：是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。 2)文明施工费：是指施工现场文明施工所需要的各项费用。,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.2 直接费,2、措施费 3）安全施工费：是指施工现场安全施工所需要的各项费用。,安全帽,安全带,安全网,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.2 直接费,2、措施费 4）临时设施费：是指施工企业为进行建筑工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。 临时设施包括：临时宿舍、文化福利及公用事

27、业房屋与构筑物，仓库、办公室、加工厂以及规定范围内道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。 临时设施费用包括：临时设施的搭设、维修、拆除费或摊销费。,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.2 直接费,2、措施费 5）夜间施工费：是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.2 直接费,2、措施费 6）二次搬运费：是指因施工场地狭小等特殊情况而发生的二次搬运费用。 7）大型机械设备进出场及安拆费：是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械

28、在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.2 直接费,2、措施费 8）混凝土、钢筋混凝土模板及支架费：是指混凝土施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的支、拆、运输费用及模板、支架的摊销（或租赁）费用。 9）脚手架费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用。,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.2 直接费,2、措施费 10）已完工程及设备保护费：是指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护所需费用。 11）施工排水、降水费：是指为确保工程在正常条件下施工，采取各种排水、降

29、水措施所发生的各种费用。,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.3 间接费,间接费建筑安装工程间接费是指虽不能直接由施工的工艺过程所引起，但却与工程的总体条件有关的建筑安装企业为组织施工和进行经营管理的费用，为建筑安装生产服务的各项费用以及按政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用。,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.3 间接费,1、规费 规费是指政府和有关权利部门规定必须缴纳的费用。 规费包括： 工程排污费 工程定额测定费 社会保障费:养老保险费； 失业保险费；医疗保险费； 住房公积金。 危险作业意外伤害保险,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.3 间接费,2、企业管理费 企业管理费

30、指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。 企业管理费内容包括： 管理人员工资 办公费 差旅交通费 固定资产使用费：是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。 工具用具使用费：管理使用的不属于固定资产的生产工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.3 间接费,2、企业管理费 劳动保险费：由企业支付离退休职工的易地安家补助费、职工退职金、六个月以上的病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费。 工会经费 职工教育经费 财产保险费：是

31、指施工管理用财产、车辆保险。 财务费：是指企业为筹集资金而发生的各种费用。 税金：是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。 其他,间接费,直接费,利 润,税 金,2.3.4 利润和税金,利润指施工企业完成所承包工程活得的盈利。 税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加。 （1）营业税 应纳营业税 = 营业额 3% （2）城乡维护建设税 计税基数营业税 7% (市区)、5% (县城镇) 、1% (农村) （3）教育费附加 营业税 3%,综合税金： 市区：3.413 县镇：3.35 农村：3.22,间接费,直接费,利 润,税 金,2.

32、4 工程建设其他费,工程建设其他费的界定,与征地有关,与建设有关,与未来经营有关,2.4.1 土地使用费,指通过划拨方式取得土地使用权而支付的土地征用及迁移补偿费，或者通过土地使用权出让方式取得土地使用权而支付的土地使用权出让金。,与项目建设有关的其他费用,土地使用费,与企业未来生产经营有关的其他费用,土地获得的两种方式： 通过行政划拨的方式取得无限期的土地使用权； 土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权；,2.4.1 土地使用费,1、土地征用及迁移补偿费 是指通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依照中华人民共和国土地管理法等规定所支付的费用。其总和一般不得超过被征用土地年产值的20倍，土

33、地年产值按该地被征用前3年的平均产量和国家规定的价格计算。,与项目建设有关的其他费用,土地使用费,与企业未来生产经营有关的其他费用,内容包括： 土地补偿费 青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费 安置补偿费 缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费 征地动迁费 水利水电工程水库淹没处理补偿费,2.4.1 土地使用费,2、土地使用权出让金 是指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照国家有关规定支付的土地使用权出让金。,与项目建设有关的其他费用,土地使用费,与企业未来生产经营有关的其他费用,1）明确国家是城市土地的唯一所有者，并分层次、有偿、

34、有限期的出让、转让城市土地 2）城市土地的出让、转让可采用协议、招标、公开拍卖方式 3）在有偿出让转让时，政府对地价不作统一定价 4）政府有偿出土地使用权的年限，一般为3099年，一般以50年为宜 5）土地有偿出让转让要求签约，明确各自的责权利。,2.4.2 与项目建设有关的其他费用,1、建设单位管理费 建设单位管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收、交付使用及后评估等全过程管理所需的费用。 内容包括： 建设单位开办费。 建设单位经费。 建设单位管理费按照单项工程费用之和包括设备工、器具购置费和建筑安装工程费用乘以建设单位管理费率计算。,与项目建设有关的其他费用,土地使用费

35、,与企业未来生产经营有关的其他费用,2.4.2 与项目建设有关的其他费用,2、勘察设计费 勘察设计费是指为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用，内容包括： 编制项目建议书、可行性研究报告及投资估算、工程咨询、评价以及为编制上述文件 所进行勘察、设计、研究试验等所需费用； 委托勘察、设计单位进行初步设计、施工图设计及概预算编制等所需费用； 在规定范围内由建设单位自行完成的勘察、设计工作所需费用。,与项目建设有关的其他费用,土地使用费,与企业未来生产经营有关的其他费用,2.4.2 与项目建设有关的其他费用,3、研究试验费 研究试验费是指为建设项目提供和验证设计参数、数据、资

36、料等所进行的必要的试验费用以及设计规定在施工中必须进行试验、验证所需费用。包括自行或委托其他部门研究试验所需人工费、材料费、试验设备及仪器使用费等。这项费用按照设计单位根据本工程项目的需要提出的研究试验内容和要求计算。 4、建设单位临时设施费 建设单位临时设施费是指建设期间建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销费用或租赁费用。 临时设施包括临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物、仓库、办公室、加工厂以及规定范围内的道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。,与项目建设有关的其他费用,土地使用费,与企业未来生产经营有关的其他费用,2.4.2 与项目建设有关的其他费用,5、工程监理费 6、 工

37、程保险费 工程保险费是指建设项目在建设期间根据需要实施工程保险所需的费用。包括以各种建筑工程及其在施工过程中的物料、机器设备为保险标的的建筑工程一切险，以安装工程中各种机器、机械设备为保险标的的安装工程一切险，以及机器损坏保险等。 7、引进技术和进口设备其他费用 8、工程承包费 工程承包费是指具有总承包条件的工程公司，对工程建设项目从开始建设至竣工投产全过程的总承包所需的管理费用。,与项目建设有关的其他费用,土地使用费,与企业未来生产经营有关的其他费用,2.4.2 与项目建设有关的其他费用,与项目建设有关的其他费用,土地使用费,与企业未来生产经营有关的其他费用,2.4.3 与未来企业生产经营有

38、关的其他费用,1、联合试运转费 联合试运转费是指新建企业或新增加生产工艺过程的扩建企业在竣工验收前，按照设计规定的工程质量标准，进行整个车间的负荷或无负荷联合试运转发生的费用支出大于试运转收入的亏损部分。费用内容包括：试运转所需的原料、燃料、油料和动力的费用，机械使用费用，低值易耗品及其他物品的购置费用和施工单位参加联合试运转人员的工资等。试 运转收入包括试运转产品销售和其他收入。 2、生产准备费 3、办公和生活家具购置费,与项目建设有关的其他费用,土地使用费,与企业未来生产经营有关的其他费用,案例,有一个单机容量为30万千瓦的火力发电厂工程项目，业主与施工单位签订了施工合同，在施工过程中，施

39、工单位向业主的常驻工地代表提出下列费用应由建设单位支付： 1、职工教育经费：因该工程项目的电机等是采用国外设备，在安装前，需要对安装操作人员进行培训，培训经费为2万元； 2、研究实验费：本工程项目要对铁路专线的一座跨公路预应力拱桥的模型进行破坏性试验，需要9万元；改进混凝土泵送工艺试验费3万元，合计12万元； 3、临时设施费：为该工程项目搭设的民工临时用房15间；为业主搭设的临时办公室4间，分别为3万元和1万元，合计4万元； 4、根据施工组织设计，部分工程安排在雨季施工，由于采用防雨措施，增加费用2万元。 试分析以上各项费用业主是否应支付？为什么？如要支付，支付多少？,2.5 预备费、调节税、

40、利息,1、预备费 包括基本预备费和造价调整预备费 1）基本预备费包括： 初步设计及其概算内难以预料的费用，如变更、地基处理费用； 自然灾害费用 鉴定隐蔽工程以及修复费用 基本预备费（设备及工器具购置费建筑安装工程费用工程建设其他费用） 基本预备费费率,调节税,预备费,利 息,2.5 预备费、调节税、利息,2）造价调整预备费包含： 建设期工料机价差费 其他费用调整 利率、汇率变化等增加的费用,调节税,预备费,利 息,基本预备费,造价调整预备费,费用变化 ,量变,价变,2.5 预备费、调节税、利息,2、固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税是对在中华人民共和国境内进行固定资产投资的单位和个

41、人征收的一种地方税。,调节税,预备费,利 息,国务院第82号令于1991年4月16日发布了中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例，并规定固定资产投资方向调节税自1991年1月1日起开征。 固定资产投资方向调节税根据国家产业政策和项目经济规模实行差别税率，分别为：0%、5%、10%、15%、30%。 根据财政部、国家税务总局财税字（1999）299号文件规定，该税种自2000年1月1日起暂停征收,2.5 预备费、调节税、利息,3、建设期贷款利息,调节税,预备费,利 息,当年贷款计一半息 上年贷款计全息 按照复利计息 分年份计算,案例：,某新建项目，建设期为3年，分年均衡进行贷款，第一年贷款

42、300万元， 第二年600万元，第三年400万元，年利率为12，建设期内利息只计息不支付，计算建设期贷款利息。,调节税,预备费,利 息,解：在建设期，各年利息计算如下：,第三章 工程计价依据,3.1工程造价计价依据的构成,3.1工程造价计价依据的构成,1、含义 计算和确定工程造价的各类基础资料的总称。 2、种类 工程定额 施工定额、预算定额、概算定额、概算指标与投资估算指标及费用定额； 工程造价指数 工程造价资料 施工资源单价、工程单价（工料单价、综合单价）,工程定额,造价资料,造价指数,3.2 工程建设定额基本原理,3.2 工程建设定额基本原理,1、定额的概念 规定的数量标准 确定的数量标准

43、 在正常生产条件下，完成单位质量合格的建筑安装产品所需消耗的资源的数量标准。 理解定额注意： 1）定额是数量标准也是质量标准 2）定额与一定的生产力水平相适应 3）单位产品可大可小 施工定额、预算定额、概算定额 4）定额的消耗包括人材机三种,定额的特点,定额的概念,定额的分类,定额的作用,时间研究,工作研究,3.2 工程建设定额基本原理,2、定额的特点 科学性 法令性和指导性 相对稳定性和可变性 自主性企业自主编制企业定额 群众性定额制定、执行要依靠群众,定额的特点,定额的概念,定额的分类,定额的作用,时间研究,工作研究,3.2 工程建设定额基本原理,3、定额的分类,定额的特点,定额的概念,定

44、额的分类,定额的作用,时间研究,工作研究,机械产量定额,机械时间定额,产量定额,时间定额,按生产要素分,劳动定额,机械台班使用定额,材料消耗定额,按编制程序和用途分,预算定额,概算指标,概算定额,施工定额,企业施工生产用,企业对外确定工程造价,设计单位设计概算,业主方投资估算,3.2 工程建设定额基本原理,定额的特点,定额的概念,定额的分类,定额的作用,时间研究,工作研究,按主编单位和执行范围分,行业部门定额,临时定额,企业定额,地区统一定额,全国统一定额,按专业分,安装工程定额,市政工程定额,仿古建筑及园林定额,建筑工程定额,按在清单计价中的作用,消耗量定额,企业定额,3.2 工程建设定额基

45、本原理,4、定额的作用 1）施工作业计划的制定,定额的特点,定额的概念,定额的分类,定额的作用,时间研究,工作研究,例：有140 m3二砖混水外墙，由11人砌筑小组负责施工，产量定额为0.862m3工日，试计算其施工天数。,解（1）计算小组每工日完成的工程量 工程量110.8629.48(m3) （2）计算施工天数 施工天数1409.4814.77（取15天） 即该混水外墙需15天完成。,3.2 工程建设定额基本原理,4、定额的作用 2）确定成本、资源使用和采购计划,定额的特点,定额的概念,定额的分类,定额的作用,时间研究,工作研究,已知砖基础定额如下所示，求完成140 m3砖基础的人、材、机

46、成本和相应的资源采购数量？,3.2 工程建设定额基本原理,5、工作研究 将施工过程的分解 施工过程工序操作动作动素 例：钢筋制作包含工序：平直钢筋、钢筋除锈、切断钢筋、弯曲钢筋等 弯曲钢筋包含的操作和动作： 操作：把钢筋放到工作台上固定钢筋弯曲钢筋放开旋钮把弯好的钢筋放到一边； 把钢筋放到工作台上包含的动作：走向钢筋拿起钢筋返回工作台把钢筋放好,定额的特点,定额的概念,定额的分类,定额的作用,时间研究,工作研究,3.2 工程建设定额基本原理,6、时间研究 对象：劳动者整个生产过程中消耗的工作时间 方法：对劳动者消耗的时间进行科学的划分、归纳 结果：区分出确定定额时间和非定额时间 目的：采取技术

47、和组织措施，消除产生非定额时间的因素，以充分利用工作时间，提高工作效率,定额的特点,定额的概念,定额的分类,定额的作用,时间研究,工作研究,3.2 工程建设定额基本原理,6、时间研究 1）工人工作时间分解,定额的特点,定额的概念,定额的分类,定额的作用,时间研究,工作研究,工人工作时间,休息时间,有效工作时间,不可避免的中断时间,准备与结束时间,基本工作时间,辅助工作时间,多余或偶然的工作时间,停工损失时间,违反劳动纪律时间,施工本身造成的停工时间,非施工本身造成的停工时间,定额时间,损失时间,3.2 工程建设定额基本原理,6、时间研究 2）机械工作时间分解,定额的特点,定额的概念,定额的分类

48、,定额的作用,时间研究,工作研究,机械工作时间,必须消耗的时间 (定额时间),损失时间 (非定额时间),有效 工作 时间,不可避免的无负荷工作时间,不可避免的中断时间,多余和偶然的工作时间,停工 时间,违背劳 动纪律 时间,正常负荷下的工作时间,与工艺过程有关的不可避免中断时间,与机器有关的不可避免的中断时间,施工本身造成的停工时间,非施工本身造成的停工时间,低负荷下工作时间,有根据地降低负荷下的工作时间,工人的休息时间,3.3 施工定额,3.3 施工定额,1、概述 1）概念 施工定额是施工企业直接用于建筑安装工程施工管理的一种定额。它是以同一性质的施工过程或工序为测定对象，确定建筑筑安装工人

49、在正常的施工条件下，为完成一定计量单位的某一施工过程或工序所需人工、材料和机械台班等消耗的数量标准。 2）组成 根据工程性质不同，施工定额可分为劳动定额、材料消耗定额和机械台班使用定额三部分。,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,3.3 施工定额,2、劳动定额 1）含义 反映建筑产品生产中活劳动消耗数量的标准。是指在正常的施工（生产）技术组织条件下，为完成一定数量的合格产品或完成一定量的工作所预先的必要的活劳动消耗量。 2）表现形式 劳动定额按其表现形式的不同，可分为时间定额和产量定额两种。,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,3.3 施工定额,2、劳动定额 3）时间定额

50、时间定额是指某种专业、技术等级的工人班组或个人，在合理的劳动组织、合理的使用材料和施工机械同时配合的条件下，完成单位合格产品(如m、m2、m3、t、根、块)所必需消耗的工作时间。 包括 准备与结束时间 作业时间 个人生理需要 休息放宽时间。 作业时间=基本作业时间+作业宽放时间,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,3.3 施工定额,2、劳动定额 3）时间定额 时间定额的表达方式 计量单位：工日（八小时计算） 一般可按下面两个公式进行计算,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,个人,班组,3.3 施工定额,2、劳动定额 3）时间定额 例现测定一砖基础墙的时间定额，已知每m3砌体

51、的基本工作时间为140工分，准备与结束时间、休息时间、不可避免的中断时间占时间定额的百分比分别为：5.45、5.84、2.49，辅助工作时间不计，试确定其时间定额和产量定额。,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,3.3 施工定额,2、劳动定额 3）产量定额 产量定额是指在合理的劳动组织，合理的使用材料以及施工机械同时配合的条件下，某种专业、技术等级的工人或班组，在单位时间内所完成的质量合格产品的数量。 计量单位：m、m2、m3、t、块、件等 表示方式,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,个人,班组,3.3 施工定额,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,例：1m3砖

52、基础的劳动定额,时间定额,产量定额,3.3 施工定额,劳动定额的应用 某抹灰班组有13名工人，抹某住宅楼混砂墙面，施工25天完成任务，已知每工产量定额为10.2m2/工日。试计算抹灰班应完成的抹灰面积。 总工日数1325325工日 抹灰面积10.23253315m2,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,3.3 施工定额,3、材料消耗定额 材料消耗定额是指在合理使用和节约材料的条件下，生产单位质量合格的建筑产品所必须消耗一定品种、规格的建筑材料、半成品、构件、配件、燃料、周转性材料的摊销以及不可避免的损耗量等的数量标准。 建筑材料在施工生产中的地位。占工程造价6070,概 述,劳动定额

53、,材料消耗定额,机械使用定额,3.3 施工定额,3、材料消耗定额 1）实体性消耗材料 它是指在建筑工程施工中，一次性消耗并直接构成工程实体的材料。 如砖、瓦、砂、石、钢筋、水泥等。 非周转性材料的消耗量由材料消耗净用量、材料损耗量两部分组成 材料消耗量=材料净耗量+材料损耗量 材料损耗率=材料净耗量/材料消耗量 材料消耗量=材料净耗量/（1-材料损耗率）,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,3.3 施工定额,计算思路: 将砖和缝形成一个整体块，计算整体块的数量 100m2块料面层材料消耗量的计算,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,3.3 施工定额,1m3砌体砖用量的计算

54、标准砖按24011553,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,1m2平面的砖的块数,1m长所砌砖 的道数,3.3 施工定额,半砖墙12墙,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,半砖墙18墙,半砖墙24墙,3.3 施工定额,一砖半墙37墙,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,二砖墙,3.3 施工定额,各类砌体形式的砖和砂浆净用量表,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,3.3 施工定额,3、材料消耗定额 2）周转性材料 周转性材料是指在工程施工过程中，能多次使用，反复周转的工具性材料、配件和用具等，如挡土板、模板和脚手架等。 周转性材料需要计算其摊销量。,概

55、述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,3.3 施工定额,以模板为例分析,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,第一次,破损,修补,第二次,破损,修补,最后一次,破损,修补,废板回收,1、使用n次,2、修补n1次,3、一共使用板材,第一次净用量每次修补使用板材量,4、平均每次修补量,总修补使用模板量除以使用次数,5、平均每次周转量,第一次净用量分摊，修补量分摊,3.3 施工定额,周转性材料摊销量的计算 一次使用量=每计量单位混凝土构件的模板接触面积每平方米接触面积模板量（1+制作和安装损耗率） 损耗量=一次使用量（周转次数-1）损耗率/周转次数 损耗率=平均每次损耗量周转次数,案例,

56、某工程捣制钢筋混凝土独立基础，模板接触面积为50m2，查表可知一次使用模板每10m2需用板材0.36m3，方才0.45m3，模板周转次数6次，每次周转损耗率16.6%，支撑周转9次，每次周转损耗率为11.1%， 试计算混凝土模板一次需用量和施工定额摊销量（不考虑回收折价率）。,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,3.3 施工定额,4、机械台班使用定额 机械台班定额是指在正常的施工（生产）技术组织条件及合理的劳动组合和合理的使用施工机械的条件下，生产单位合格产品所必须消耗的一定品种、规格施工机械的作业标准。 内容： 准备与结束时间 基本作业时间 辅助作业时间 工人休息时间。 计量单位：

57、台班（每一台班按照8小时计算） 分为时间定额和产量定额两种表现形式,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,3.3 施工定额,1）机械时间定额,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,个人,班组,个人,班组,2）机械产量定额,案例机械台班定额的计算,用6t塔式起重机吊装某种混凝土构件，由一名吊车司机、7名安装起重工、2名电焊工组成的小组共同完成。已知机械台班产量定额为40块，试求吊装每一块构件的机械时间定额和人工时间定额。,概 述,劳动定额,材料消耗定额,机械使用定额,3.4 预算定额,3.4 预算定额,1、概述 预算定额是指在正常合理的施工条件下，规定完成一定计量单位的分项工程或

58、结构构件所必须的人工、材料和施工机械台班以及价值货币表现的消耗数量标准。 预算定额与施工定额的区别,概 述,单位估价表,预算定额应用,3.4 预算定额,概 述,单位估价表,预算定额应用,单位：10m3,3.4 预算定额,1）直接套用 当施工图纸的分部分项工程内容与所选套的相应定额项目内容相一致时，应直接套用定额项目。 已知采用m5水泥砂浆砌筑砖基础200m3。试确定预算价值。 解：从建筑工程预算定额目录中，查出砖基础的定额项目3-1，通过判断可知，砌筑砖基础分项工程内容与定额规定相一致，即可直接套用定额。从定额表中查得砌筑砖基础的定额基价为1461.08元 砖基础工程预算价值=1461.082

59、00/1029221.60元,概 述,单位估价表,预算定额应用,3.4 预算定额,1）直接套用,概 述,单位估价表,预算定额应用,单位：10m3,工程量已算：200m3,算价,数量：20,29221.60 4909.80 20711.60 249.40 1849.60 1501.20,3.4 预算定额,2）定额换算 当施工图纸设计的分部分项工程与预算定额所选套的定额项目内容不完全一致时，如定额规定允许换算，则应在定额范围内进行换算，套用换算后的定额基价。 当采用换算后定额基价时，应在原定额编号右下角注明“换”字，以示区别。 ()换或() 换,概 述,单位估价表,预算定额应用,3.4 预算定额,2）定额换算 某中学教学楼的砖基础工程的工程量200m3，设计采用m7.5水泥砂浆砌筑，而某省现行建筑工程预算定额是按m5水泥砂浆确定其定额基价的。 试计算采用m7.5水泥砂浆砌筑砖基础的预算价值。,概 述,单位估价表,预算定额应用,单位：10m3,解答：,(1) 从定额的筑砂浆配合比表中，查出m7.5水泥砂浆单价为：128.76元