大理项目启动会(方案阶段)5.22.ppt

1、大理弘胜寺片区旅游开发项目,启动会,方案阶段,目 次,项目策划,目 次,1.1 项目区位,大 理 滇西中心 辐射南亚 文化名城 旅游枢纽,1、项目概况（1）,西枕苍山，东眺洱海 南临学府，北挽三塔,1.2 地块四至,1、项目概况（2）,坡梯台地 林木山溪,1.3 自然条件：,1、项目概况（3）,文物古迹 村落散布 南北交通,一期 275亩,锁定地块,G214,新规划道路,1、项目概况（4）,1.4 现状分析,项目周边环境：,周边景点密布 紧邻学院、商业,本案,大理 学院,1、项目概况（5）,2.1 地方经济发展 大理市年均GDP 216亿元 城镇人均可支配收入 17713元 共接待旅游者 60

2、0万人次/年 旅游社会总收入 46.21亿元 /年 到2017年： 地区生产总值达 350亿元 城镇居民可支配收入 27847元,2、项目市场分析,2.1 地产市场发展 大理市年均住房产出 150万M2 近3年房价增长率 22% 外地购房者 65% 旅游住宅售价 13万/m2,2、项目市场分析,3.1 企业目标 依托旅游资源打造“吉兴隆” 旅游地产品牌,3、项目开发策略,旅游资源 获取、挖掘、利用 可持续开发 立足、发展,3、项目开发策略,3.2 大理首期项目目标 掌控旅游资源 立足大理,3、项目开发策略,3.3 开发策略（谋篇布局） 2000亩项目 三角形布局 253亩首期 宗地西北项目,3

3、、项目开发策略,一塔寺,3.3.1 一塔寺运营 旅游资源把握 投资战略与诚信,3、项目开发策略,3.3.2 253亩首期开发 实践与探索 资金回收滚动,3、项目开发策略,3.3.3 西北地块布棋 完成战略布局 实现多形式投资,3、项目开发策略,立足首期 看住2000亩中期 开发辐射大理地区,3、项目开发策略,4.1 用地布局 土地指标分析,4、土地分析及规划,4、土地分析及规划,4.2 用地规划： 把握不同属性用地总体布局 围绕旅游地产，以居住、商业为主体用地，以研发、物流用地为辅。,4.3 首期用地规划条件 a、净用地：约253亩 b、商业用地：60% 151亩 住宅：40% 102亩 c、

4、商业容积率：1.0 住宅容积率：0.7 d、商业建筑密度：40% 居住建筑密度：30% f、建筑限高: 20 M,4、土地分析及规划,4、土地分析及规划,首期用地供给： 挂牌出让 269.2亩,5、项目策划,策划及概念： 2012-2014年市场研究 省内、外投资客户研究 地方刚性住需研究 旅游投资产品研究,市场需求为导向,5、项目策划,策划及概念： 产品特色 旅游产品发展 产品个性化空间 有效的产品宣传,引导消费为手段（产品导向）,5、项目策划,策划及概念： 十二五 期间的经济发展研究 未来旅游资源价值提升 文化回归,面向未来的前瞻性,5、项目策划,策划及概念： 独特的文化表现形成差异 特有

5、的个性空间形成差异 专有的技术风格形成差异 可靠的售后运营形成差异,创新的理念形成差异,6、产品研究,以居住为产品主线研究,以旅游消费为主线研究,以投资需求为主线研究,以文化表现特点为研究,7、规划设计管理,7.1 设计管理节点： 策划概念规划总体规划控制性 详细规划修建性详细规划,7、规划设计管理,7.2 用地规划： 土地配置比例 居住用地、商业用地、道路及绿地、 研发用地、仓储及物流用地。,7、规划设计管理,7.3 修建性规划： 规划总体布局 高端住宅区、酒店公寓区 分时度假酒店区的合理分布 动、静态交通 园区主出入口设置，区内环 路网布置，停车带、人行景观 道的布置等。,7、规划设计管理

6、,7.3 修建性规划： 建筑风格 以现代简约风格为主调 点饰民族元素符号，观景房、 采暖技术的引入。 环境设计 石景观、水景观、绿化小品的研 究与应用，注重小品意境的打 造。,7、规划设计管理,7.3 修建性规划： 总建筑面积：15万平方米 可售面积： 14万平方米 绿化率： 40%, 土地价格及获取 土地价格：50100万/亩 宗地移交 原有机构搬迁 一塔寺修缮 弘圣寺公园立项 项目策划 旅游市场需求导向,8、关键点及风险控制, 概念规划及运营 投资管理型屋业，引进知名管理公司 产品形式 文化的特有表现手段 景观绿化 路网设计 旅游资源和环境资源的叠加 市政基础设施 便捷的交通、医疗保健,8

7、、关键点及风险控制,成本控制目标： 1、 策划及方案设计 30元/平方米 总价：450万 2、 行政许可费 38元/平方米 总价：570万 3、 土地费 50万/亩 总价： 13460万 4、 经营及管理费 120万 5、 不可预见费 150万,9、方案阶段成本控制,公司一级计划,10、方案阶段工作计划（1）,10、方案阶段工作计划（2）,10、方案阶段工作计划（3）,开发总成本估算值： 52348.15万 建筑面积成本： 3500元/m2,11、方案阶段经济评估,11、方案阶段经济评估,屋业销售定价方案及收入,11、方案阶段经济评估,费用项目和利润,11、方案阶段经济评估,项目公司开发管理 多种投资方式探索 A 土地一级整理 （合资） B 一塔寺绿地公园立项建设(合资或BT) C 规划道路投资合作建设（代建、BT） D 地形图测绘（代理）,12、项目方案阶段组织,投资运营,项目公司开发管理 项目公司 目标管理 计划管理 成本管理,12、项目方案阶段组织,开发管理,组织架构及人员编制 项目公司组织架构：,12、项目方案阶段组织,项目总经理（1）,综合部（2）,财务部（1）,营销部（4）,工程部（7）,项目副总 （1）