行测84分法律常识Z

1、行测84分法律常识z 最新整理法律常识 题-1 什么叫做承租权转让 怎样办理承租权转让 承租权转让就是在租赁期限内,承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人,由第三人代替承租人,直接向出租人继续履行该房屋租赁合同,这个第三人就叫作承租权的受让人. 承租人首先要征得出租人的书面同意,然后和受让人签订房屋承租权转让合同最后由承租人和受让人签订租赁主体变更合同变更承租人,由受让人继续履行合同.如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案,那么还要到同一机构办理登记备案手续. 参考法条:合同法第八十八条. 题-2 按揭房屋能出租吗 以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行,从而获得贷款,房东拥有对房屋有

2、限的产权,因此不能未经银行同意出售,出租或抵押该房屋.如果出租人想出租按揭房,则可以向贷款银行提出申请,经同意后出租该房屋. 题-3 出租人能转租公房吗 如果将所租住的公房作为廉租房转租,需要经过单位同意吗 对于出租人租住的公房,如果取得拥有该公房所有权单位的同意,出租人就有权转租公房,且单位有权按照规定或者协议分享转租公房的利益. 如果出租人将自己租住的公房作为廉租房出租,则无需经过单位同意,而单位也无权分享出租该公房获得的利益,但应向所在市区房屋土地管理机关申报. 题-4 如果租住公房的出租人和承租人发生了纠纷,出租人有权起诉吗 对于出租人租住公房然后转租给承租人的情况,如果出租人事先征得

3、了单位(房屋的所有权人)的同意,那么出租人就有权起诉承租人,要求他支付房租,违约金和损害赔偿金.如果出租人没有征得单位的同意私自转租,那么出租人就只能请求法院判决合同无效,然后要求承租人搬出,并支付房屋的使用费了. 对于出租人已经购买的公房,因为出租人是房屋的所有人,所以,他当然有权提起诉讼,要求承租人履行合同,支付租金和违约金,并且赔偿损失. 参考法条:合同法第五十八条. 题-5 涉外出租需要履行哪些手续 属于涉外出租房屋的,都应在房屋土地管理部门备案.在北京应向市房屋土地管理局房改处提出申请,经审核符合规定的,发给北京市房屋土地管理局统一印制的房屋租赁证并加盖涉外印章;同时还要具备涉外安全

4、审查批准文件. 此外,出租人也要仔细检查外国人有没有在中国居留的合法证件,身份证明等. 参考法条:北京市房屋土地管理局关于在全市范围实行房屋租赁证制度及加强租赁登记备案工作的通知第一条. 题-6 要将房屋出租给经营者,出租人应当办理什么证件 还应当注意什么 出租人应当办理房屋租赁证.对于租用房屋从事生产,经营活动的承租人来说,房屋租赁证是经营场所合法的有效凭证,因此,出租人应当办理房屋租赁证. 要将房屋出租给经营者,出租人应当检查承租人的证件,确保承租人进行的是合法经营.此外还需要经常检查,一旦发现有违法犯罪,无照经营等活动,出租人应当向公安机关举报. 参考法条:建设部城市房屋租赁管理办法第十

5、七条.公安部租赁房屋治安管理规定第七条,第九条第三款. 题-7 如果出租人将房屋出租给了无照经营者,会产生什么后果 如果出租人知道或者应当知道,承租人进行的经营活动是属于无照经营,仍然将房屋租给他们的,就会受到工商管理部门的行政处罚. 参考法条:国务院无照经营查处取缔办法第十五条. 题-8 出租房屋用于生产经营和用于居住有何不同 两者的管理体制不同.用于生产经营的出租房,出租人和承租人双方对租金等条款有更多协商的自由,而住宅用房则需遵循政府有关的租赁政策.出租房用于生产经营的特征: 租金标准不同:双方可以自行商定租金,而不受住房租赁指导价格的约束. 修缮责任不同:对于房屋的自然损坏,可以在合同

6、中规定由谁负责维修,而不一定由出租人负责维修. 题-9 出租人应缴纳哪些税 所有的税都必须由出租人缴纳吗 个人出租房屋并取得收入,应依法纳税.根据北京市个人出租房屋税收征收管理办法的规定,税务机关可以委托各级政府的外来人口管理部门,区县房屋土地管理局,街道办事处,乡镇政府或经北京市地方税务局确认的其他具有代征税费能力的单位作为代征人,负责出租房屋税款的征收. 应缴税费各地均有所不同.此处以北京为例,出租人应缴纳以下税费:营业税,城市维护建设税,教育费附加,房产税,城镇土地使用税,城市房地产税,印花税.现在除了个人所得税按照现行办法进行申报纳税以外,其余只需按实际收入的5%计征综合税费,就无需缴

7、纳此外的其他税费了. 除了合同印花税,由双方各自承担50%以外,所有税费都应由出租人缴纳,而不可约定由承租人承担. 参考法条:北京市地方税务局北京市个人出租房屋税收征收管理办法第三条,第四条. 题-10 出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗 卖掉房屋需要通知承租人吗 出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋.虽然出租人将房屋出租出去,但是房屋的所有权还是属于出租人的,他有权按照自己的需要处置自己的房屋. 出租人卖掉房屋需要通知承租人.在卖出房屋之前,出租人应当在合理的时间范围内通知承租人,因为在同等条件下,承租人有权优先购买承租的房屋. 参考法条:合同法第二百三十条. 题-11 出租人把出租房抵

8、押出去,原租房合同有效吗 有效.抵押行为不影响原合同的效力.在租赁期间内,承租人可以继续住在那里,出租人也可以继续收取租金.一旦出租人不能偿还债务,而将房屋变卖或者拍卖了,承租人仍然可以按照原来的租赁合同继续住在房子里. 参考法条:担保法第四十八条. 题-12 房屋租赁期间承租人死亡的,合同还有效吗 有效.在本情景中,虽然承租人是以一个人的名义租赁的房屋,但是因为承租人是与家人一起居住的,所以,承租人死亡后,其他一起居住的人有权要求继续履行原合同. 参考法条:合同法第二百三十四条. 题-13 处理房屋面积纠纷的原则是什么 合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处

9、理: (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持; (2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同,返还已付购房款及利息的,应予支持.买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人. 参考法条:最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律

10、若干问题的解释第十四条 题-14 买房一般要交哪些税 (1) 印花税.(2)契税.(3)证件印花税. 参考法条:北京市人民政府关于修改的决定第一条,第二条 题-15 买房一般要交哪些费 (1) 房屋所有权登记费.(2)公共维修基金.(3)综合地价款.(4)证件工本费. 题-16 买车库交契税吗 购房者随同普通住宅购买的车库,可以减半征收契税,按照1.5%的税率征税;购房者随同非普通住宅(如别墅)购买的车库,不适用减半征收契税的政策,依然要按照3%的税率征税. 题-17 继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗 法定继承人继承房屋不征收契税,非法定继承人继承房屋,属于赠与行为,应征收契税. 题-18

11、 申请个人商业贷款的条件一般有哪些 (1)贷款对象为有完全民事行为能力的自然人. (2)具有城镇常住户口或有效居留身份,即要求借款人有合法的身份. (3)有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力. (4)对首付款的要求,银行间有些许差异. (5)有贷款人认可的资产作抵押或质押,或有符合规定条件,具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人. (6)具有购房合同或协议. (7)贷款人规定的其他条件. 题-19 申请个人商业贷款一般要交哪些费用 (1) 律师审查费.(2)公证费.(3)产权登记费.(4)保险费. 题-xxxx年7月1日以后开工的项目,开发商必须提供室内环

12、境检测报告.xxxx年7月1日以前开工的项目,如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件的,开发商也要提供室内环境检测报告. 题-34 开发商什么时候算交房 当商品房已经竣工,并且达到交付使用条件以后,开发商会书面通知购房者办理交接手续.在进行交接的时候,开发商要提供一表两书,商品房面积实测技术报告书,室内环境检测报告和物业管理公约.当购房者认为房屋符合约定,并且在房屋验收交接单上签字以后,开发商就完成了房屋的交付.如果开发商提供的文件不全,购房者有权拒绝接收房屋,由此产生的延期交房的责任由开发商来承担. 题-35 何种质量问题可以退房 经有关机构检测后,确实发生房屋主体结构质量不合格或者

13、房屋质量严重影响房屋正常使用的情况,购房者可以要求退房,同时可以要求开发商承担违约责任. 题-36 房屋损毁,灭失谁来赔 在房子交付使用以前,毁损和灭失的风险由开发商承担.在房子交付使用以后,毁损和灭失的风险由购房者承担.购房者签了房屋验收交接单以后,房屋就算是交付使用了;购房者没有正当理由不接收房子的,视为开发商已经交付. 题-37 不交费就不给钥匙合法吗 有些购房者在收房时会遇到这种情况,开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八的费用,否则就不给办理入住手续.购房者要清楚,有些费用不是由开发商来收取的.契税:契税是在办理房屋交易时由购房者向税务机关缴纳的.如果购房者没有委托开发商代办

14、,开发商就不能代为收取.公共维修基金:此项基金只能用于住宅共用部位,共用设施设备保修期满后的大修,更新,改造,一般由开发商代收,但是开发商把交纳公共维修基金作为交付房屋的条件是没有法律依据的. 面积测绘费收取原则为谁委托,谁付费购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务,费用应由开发商交纳. 题-38 办理了入住手续,房子就是你的了吗 不是.只有经过登记以后,取得了个人的房屋所有权证的房子才真正属于自己,而且这种权利受到法律的保护. 题-39 乡产权房能买吗 农民集体所有的土地使用权不得出让,转让或者出租用于非农业建设,开发商如果没有对土地的性质进行转换,不能用于房地产的开发建设.乡一级政府无权颁发房屋产权证.购房人一旦购买了这种房屋,不但无法取得国家发放的房地产权属证明,不能买卖,而且购房人的合法权益也无法获得相应的保障. 题-40 一般什么时间办房产证 购房者可以委托开发商办理房产证,也可以自