2007年苏州太湖御墅开发项目可行性研究报告

苏州太湖御墅开发项目可行性研究报告一、苏州概况苏州市我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长三角重要的中心城市之一。苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬3119，东经12037，地处温带，属亚热带季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。全市地势低平，平原占总面积的55，水网密布，土地肥沃，物产丰富。主要种植水稻、麦子、油菜，出产棉花、蚕桑、林果，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等。是闻名遐迩的鱼米之乡、丝绸之府，素有“人间天堂”之美誉。苏州全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。2006年年末，全市总人口6160814人，其中市辖区2301497人，2006年全市出生人口46325人，出生率为757，全市人口自然增长7214人，增长率为118；苏州市下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。1993年，苏州被国务院批准为“较大的市”。全市及各县（市）土地、人口分布情况地区土地面积（平方公里）2006年末总人口（万人）全市84884261607市区16497223015张家港772408878常熟10940010548太仓620004614昆山864906668吴江1092907884注市区及县级市土地面积中不含大型湖泊水域面积1、苏州的综合实力2006年全市实现地区生产总值482026亿元，按可比价格计算比上年增长155，其中第三产业完成增加值157422亿元，三次产业的比例为19654327，第三产业比重比上年提高15个百分点。人均地区生产总值（按户籍人口计算）突破10000美元。全市地方一般预算收入突破400亿元，完成40023亿元，比2005年增长263。随着苏州投资环境的不断完善，更多的外国企业和跨国公司在苏州投资。至年底，世界500强企业已有113家在苏州投资，投资项目达349个，注册外资688亿美元。仅去年外企新增就业岗位18万个全市外贸出口依存度达1532今年进出口总额突破2000亿美元2006年，美国强生、卡特彼勒，日本神户制钢，法国圣迭班，德国拜尔和台湾广达电脑6家世界500强企业落户苏州。在“十一五”开局之年，苏州开放型经济在高平台上继续保持良好发展势头，各项指标均创造了历史最好水平。全市完成进出口总额17426亿美元，增长24，其中出口9469亿美元，增长301；新增注册外资1592亿美元，增长38，实际利用外资611亿美元，增长193；新签对外工程承包劳务合同额49亿美元，完成营业额43亿美元，分别增长191和72。2006苏州交通运能运量不断提升，港口运输跨越发展。公路、水运客运量达353亿人次，客运周转量20174亿人公里，分别比上年增长150和51；完成货运量106亿吨，货物周转量7220亿吨公里，分别比上年增长23和55。苏州港港口货物吞吐量达151亿吨，增长266，集装箱运量突破100万标箱，达到1242万标箱，增幅达651。全市年末拥有机动车15337万辆，其中汽车5594万辆，分别比上年增长85和245。2006年苏州邮政电信业务规模稳步扩大。全市邮政业务收入849亿元；发送函件112亿件，特快专递48755万件，报刊262亿份；年末邮政储蓄余额16667亿元，比上年增长251。全市电信业务总收入10415亿元，年末市话交换机总容量72640万门；小灵通用户2025万户；移动电话用户730万户，比上年增长297。2006年苏州实现社会消费品零售总额突破1千亿元大关，达到105544亿元，比上年增长166。其中，批发零售业零售额91812亿元，住宿和餐饮业零售额13381亿元，分别比上年增长167和171；城市消费品零售额79169亿元，农村消费品零售额26375亿元，分别比上年增长168和160。限额以上批发零售业实现商品零售额37756亿元，增长198；其中吃的商品零售额6075亿元，增长194；穿的商品零售额4557亿元，增长237；用的商品零售额27124亿元，增长193；吃、穿、用占限额以上零售额的比重分别为161、121和718。全市拥有采芝斋、黄天源、稻香村、陆稿荐、得月楼、松鹤楼、小吕宋等国家认定老字号商贸企业35家。、家乐福、欧尚等国际知名零售企业已先后入驻苏州。2、苏州的旅游资源苏州是全国重点旅游城市，全市现有各级各类文物保护单位538处，其中国家级34处，省级106处。成功加入世界遗产城市联盟。苏州古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园列入中国四大名园，并同网师园、环秀山庄与沧浪亭、狮子林、艺圃、耦园、退思园等9个古典园林，分别于97年12月和2000年11月被联合国教科文组织列入世界遗产名录，古镇同里、周庄、甪直正在申报列入世界文化遗产。2006年全市实现旅游总收入400亿元，比上年增长18。全市接待境外旅客156万人次，比上年增长199；旅游外汇收入639亿美元，增长315。接待国内旅客3600万人次，比上年增长15。全市新增星级饭店15家，年末拥有星级饭店116家，其中四星级以上饭店29家。苏州市及所辖五个县级市跻身全国优秀旅游城市行列。在改革开放春风下，古老的苏州正焕发出勃勃生机，确立了“科教兴市、外向带动、可持续发展”战略，形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。苏州正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地，产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地、科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地，21世纪的苏州将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现代化地区。二、太湖御墅投资项目的可行性分析（一）项目概况厦门安邦投自企业有限公司拟投资苏州市吴中区西山镇镇夏村沿太湖的房地产开发项目，太湖御墅（暂用名），项目地块位于苏州市吴中区西山岛上。东南面紧靠碧波浩渺，鱼帆点点，游船穿梭的太湖；北面为果树遍野繁花似锦的旅游景点“林屋洞”以及周边的游览景点“包山禅寺”和“西山梅园”；右边比邻正在热销中的太湖美山庄别墅项目；左边比邻高档私人酒店别墅项目西山紫郡，距离市中心约30公里。实为一块难得的风水宝地。该地块总面积为161774,14；建筑面积40443,53；容积率0,25；绿地率60以上。项目规划、设计为别墅商品房项目。项目的开发产品拟建成100栋高档次独栋别墅、豪华会所及配套设施组成。（二）项目的主要技术经济指标（1）用地面积161774,14折合24266亩；（2）容积率025（3）总建筑面积4044353停车位100位总栋数100（三）太湖御墅项目开发成本投资估算表一太湖御墅项目开发成本投资估算表单位元序号项目投资金额每建筑平方米投资额占建设投资比例（）备注1土地出让金218,394,000,005339977256242,66亩，以每亩90万元计2前期工程费4,044,3530010000136含测绘、勘察、设计、审图、图、监理、环评、噪音等3主体工程费40,443,53000层1000001359主体平均造价以1000元/4人防工程费1,617,7412040000545小区配套费32,354,82400800001086含外水外电道路围墙绿化6城市设施配套费3,235,482408000109789合计300,089,930607,35997100根据以上估算可得出的项目开发成本投资估算为人民币30,00899万元，平均每建筑平方米造价为人民币7,35997元。（四）项目开发周期和资金的筹措1、项目开发周期项目预计开发周期为2年6个月。项目开发前期工程（工作）计划在2008年元月份开始，包括总平规划、单体设计、施工设计、勘探等，预计需要6个月。计划项目正式开工的时间为2008年7月份，2010年7月底交付使用。2、资金的筹措项目的开发资金的分为两部分第一部分为土地出让金、前期工程费和综合配套费；第二部分为项目工程建设费用。土地出让金、前期工程费和综合配套费由开发商自筹资金投入；由于别墅主体建筑时间短的特殊性，项目工程建设费用以施工单位部分工程垫资，便可使项目工程达到商品房预售规定的的形象进度。后续的开发资金则可通过部分向银行贷款和商品房预售回拢的销售收入进行投入。资金使用和资金筹措详见下表本项目计划2008年向银行贷款2,000万元，期限2年。从第2年的下半年开始，以项目销售收入分期归还。资金使用和资金筹措表表二单位万元开发资金投资资金筹措股东自有资金贷款资金年份合计建设投资建设期利息合计建设投资小计建设投资124,7291624,729163229224,7291622,7291620000020000022,279832,279832,279832,2798333,000003,000003,000003,00000合计30,0089930,008993229230,0089928,00899200000200000贷款利息以2年期基准利率，年利率以702上浮15807计算2000万元8072年32292万元（五）太湖御墅项目财务数据的估算财务数据的估算包括本项目的总销售收入，销售税金及附加，开发成本，管理费用，财务费用，销售费用，利润总额，所得税和净利润。根据以上的估算过程，则可估算本项目的投资效益，具体估算如下（一）销售收入销售收入是指从2008年12月起至2010年7月底为止，项目的销售周期为19个月。销售收入的估算公式如下销售收入销售单价销售面积本项目的销售单价是依据本项目比邻的别墅项目太湖美山庄、西山紫郡以及以及比邻的地域、地段，同类开发产品楼盘的销售价格确定的。具体详见下表（表三）吴中区部分别墅楼盘价格调查表城区项目名称物业类型位置元/（均价）车位元/吴中区太湖美山庄别墅西山镇沿太湖12000吴中区西山紫郡别墅西山镇沿太湖15000吴中区太湖之星别墅长沙岛12000吴中区湖滨山庄别墅太湖大道北侧11000吴中区宝岛花园别墅长沙岛13500吴中区太湖古北雅苑别墅西山镇吴家渡14000（精装）从以上别墅楼盘调查中了解到，购置别墅的客户群来自区域的分布和比例分别为1、上海客户30；2、江苏客户30；3、浙江客户20；4、其他客户20西山镇原为一座四面为太湖所环绕，旅游资源十分丰富的西山岛。太湖大桥象一条美丽的彩虹，使西山岛屿市区贯通，交通的便捷而使西山镇犹如一颗璀璨耀眼的明珠，更具旅游、度假、休闲的世外桃源之风水宝地和价值。从以上调查表中可看出，太湖美山庄和西山紫郡的别墅项目，不管在楼价和市场，均比其他地域的别墅项目来得优越。本项目的地块就坐落于太湖美山庄和西山紫郡的别墅项目之间。同样背山面湖。因此本项目的开发档次定位与西山紫郡相似，但在总平规划、单体立面方面，本项目要比西山紫郡更完美。因此，本项目的楼价定位在均价15,000元/。本项目属单纯别墅项目，配套设施所占用的容积率今后在设计过程中进行消化。使容积率能充分的用于可销售的面积。因此，本项目的销售面积以实际容积率计算的建筑面积作为销售面积。项目销售收入及进度表（表四）金额单位（万元）年份项目12008年22009年32010年合计销售比例（）206020100销售面积8,0887124,266118,0887140,44353销售收入12,1330636,3991712,1330660,66529预计本项目全部销售收入为40,4435315,000元/60,66529万元从以上估算结果，本项目的销售收入为60,66529万元。（二）销售税金及附加销售税金及附加是依照国内房地产行业的税收政策和税率的规定，应交纳营业税（销售收入的5），城建税（营业税的7）和教育费附加（营业税的35）进行计算，详见下表表五销售税金及附加估算表金额单位万元年份项目12008年22009年32010年合计销售收入12,1330636,3991712,1330660,66529营业税（5）606651,81996606653,03326城建税（营业税的7）424612741424621233教育费附（营业税35）149445149743合计（5525）650601,95182650603,25302根据上表的计算结果，本项目总共应缴税费为3,25302万元。（三）项目的开发成本本项目的开发成本包括土地出让金、前期工程费、主体工程费、小区配套费城市设施配套，管理费用，营销费用，等。经估算，本项目的开发成本为万元（详见表二）（四）管理费用项目人员编制规模根据本项目的投资规模，拟设置一名高管，四个部门，分别为总经理总经办；财务部；工程部；营销部。公司编制的管理人员和专业工程技术人员共计19名。1、高层管理人员一名其中，总经理一名，月薪25万元；2、总经办编制四名其中主任一名，月薪3,000元；文员一名，月薪1,500元；驾驶员二名，月薪各1,500元；3、财务部编制二名其中财务部经理（兼主办会计）一名，月薪5,000元；出纳员一名，月薪2000元；4、工程部编制六名其中工程部经理（土建或结构专业）一名，月薪8,000元；土建工程师二名，每人月薪3,000元；给排水、电气工程师各一名，每人月薪3,000元；5、营销部编制二名（配合营销公司）其中，客服中心主管一名，月薪3,000元；案场及销控主管一名，月薪3,000元。详见下表公司人员编制、薪资标准表表六金额单位元序号职务人数月薪年薪合计（年）备注1总经理125,000300,000300,0002总经办主任13,00036,00036,0004文员11,50018,00018,0005驾驶员23,00036,00036,0001,500元/人月6财务经理15,00060,00060,0007出纳12,00024000240009工程部经理18,00096,00096,00010专业工程师412,000144,000144,0003000元/人月11营销主办26,00072,00072,0003000元/人月12合计1465,500786,000786,000（五）固定资产的购置和折旧2007年公司计划购置以下固定资产1、公务车轿车1辆（别克）20万元，轿车1辆（广本）金额25万元，计45万元；2、复印机2台，金额16万元；3、传真机2台，金额03万元；4、空调机，冷暖分本式8部，立柜式2部其中安装在公司办公室，6部工地现场办公室1部。（包括工地会议室和现场监理办公室），立柜式2部安装在公司会议室和售楼部预计金额45万元；5、办公用具，金额约10万元。6、电脑10台，金额5万元。7、打印机3台，金额04万元；以上所购置的固定资产合计约6680万元，详见下表表七公司拟购置的固定资产一览表金额单位万元序号品名单价数量总价使用部门1车辆2025245002复印机0802160办公室,售楼部3传真机0152030办公室,售楼部4空调机10450其中2部立柜式营销大厅用5办公用具1000属固定资产范畴的办公用具6电脑050105007打印机0103040办公室,财务部,营销部8910电脑总办、办公室、财务、工工程部、营销部、售楼部11合计668（六）固定资产折旧根据会计制度的有关规定，以及固定资产的使用年限和折旧办法，本公司为项目公司,固定资产的折旧不留残值。车辆以10年平均进行折旧，由于办公设备更新快，并且本公司为项目公司，计划项目3年开发完成，流下的办公设备则弃置。因此以3年平均折旧，均不留残值。应提取的折旧费用如下表折旧费用估算表表八单位万元序号年份项目折旧年限120082200932010合计1固定资产668011原值668066806680668012折旧费116611661198353013净值31502办公设备4218021原值218021802180218022折旧费716716748218023净值1464748003车辆10450031原值450045004500450032折旧费450450450135033净值3150以上表计算，全部折旧费为3530万元。余下车辆未折旧额3150万元。（七）公司经费公司经费包括员工的薪资、应缴的三金、按规定提取福利基金、差旅费、差旅费、办公费、折旧费、通讯费、修理费、低值易耗品、其他费用。员工的薪资按公司规定的薪资标准，应缴的三金、福利基金按规定提取。根据公司今后持续发展和后续项目运作观念的更新的需要，可能需要外出进行考察。所以差旅费每月暂按5,000元估算；办公费按每月6,000元估算；折旧费按折旧费用表中计算的金额每月955万元；通讯费包括电话、手机、传真，以每月10,000元估算；修理费以每月10,000元估算；低值易耗品以每月10,000元估算；其他费用以每月10,000元估算。详见下表每年公司经费估算表表九单位元序号项目月金额年金额1人员工资65,50000786,000002职工三金2918,99500227,940003职工福利费149,17000110,040004差旅费10,00000120,000005办公费6,0000072,000006折旧费9,71666116,600007通讯费10,00000120,000008修理费10,00000120,000009低值易耗品10,00000120,0000010其他费用10,00000120,0000011合计159,381661,912,58000根据以上估算结果,公司每年所需的公司经费为19126万元（八）公司管理费用公司的管理费用包括公司经费，应酬费（协调费），顾问咨询费，研究发展费。应酬费（协调费）以每月5万元估算顾问咨询费按每年6万元估算研究发展费以每年6万元估算。合计公司每年的管理费用为39132万元。每月和每年所需管理费用详见下表每年公司管理费用估算表表十单位万元序号项目月金额年金额1公司经费1593191262应酬费（协调费）50060003顾问咨询费0506004研究发展费0506005合计219426326根据上表估算公司每年所需的管理费用为26326万元。（九）销售费用销售费用包括营销代理费、媒体广告费用、售楼部的租赁和装修费用、销售资料（沙盘模型、道具、楼书、海报等）、公司开发项目的销售拟采用由专业营销公司进行代理全程营销的方式。销售代理费按与营销公司签定的合同，以实现销售收入的2估算；媒体广告费用以实现销售收入的15估算；售楼部的租赁和装修费用、销售资料以以实现销售收入的0052估算。据以上估算，本项目所需的全部销售费用为2,17329万元。详见下表销售费用估算表表十一金额单位万元代理费媒体广告售楼部装修（含办公设备）销售资料合计销售收入60,6652960,6652960,6652960,6652960,66529提取比例1512005004279提取金额9099772798303324271,69255根据上表估算公司项目所需的全部销售费用为1,69255万元。（十）利润总额、所得税和净利润利润总额是指本项目每年最终的财务成果。利润总额的估算公式为利润总额销售收入一销售税金及附加一开发成本一期间费用（期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用），详见下表利润总额、所得税和净利润估算表表十二单位万元序号年份项目12008年22009年32010年合计1销售收入12,1330636,3991712,1330660,665292销售税金及附加65060195182650603253023开发成本24,729162,279833,0000030,008994管理费用263262632626326789785财务费用16146161460322926销售费用33851101553338511692557利润总额12345614,0099330,727277,8806924,598038所得税（25）4,179341,970176,149519净利润（78）12,538005,9105218,44852注据上表估算结果，该项目全部开发完成后的利润总额为2,459803万元；净利润为18,44852万元。注上表中的所得税率系按国家规定的税率进行计算。但开发成本尚有节约下降的空间。六、财务评价（一）现金流量现金流量系指本开发项目从筹备开始，经过项目的整个开发周期内现金的流入和现金流出的状况，据以正确判断本项目的盈利能力和偿还能力，并以此分析、预测本开发项目的效益的重要动态依据。现金流入的内容包括销售管理费用、销售费用、财务费用、销售税金及附加、所得税。具体详见下表现金流量表（全部投资）表十三单位万元序号年份项目12008年22009年32010年合计1现金流入12,1447236,4108312,1450460,7005911销售收入12,1330636,3991712,1330660,6652912折旧11661166119835302现金流出26,142999,851246,2225442,2167721开发成本24,729162,279833,0000030,0089922管理费用2632626326263267897823财务费用161461614603229224销售费用338511015533385116925525销售税金及附加650601951826506032530226所得税04,179341,970176,149513净现金流量（12）139982726,559595,9225018,483824累积净现金流量139982712,5613218,483825所得税前净现金流量（326）139982730,738937,8926724,633336所得税前累计净现金流量139982716,7406624,63333以上现金流量表中可