某某旅游客运中心项目可行性研究报告书

核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传长沙湘江旅游客运中心项目可行性研究报告9JWKFFWVGTYMJG春秋短促,冬夏绵长,年平均气温172，年平均降雨量13616MM，雨季为36月份，长沙地区日照时数达1677小时。（三）景观资源分析本项目位于处于湘江风光带长沙市中段，西面为湘江及著名的桔子洲，可远眺岳麓山，东面紧靠长沙市主城区，区域内有太平街、朝宗街、坡子街等历史街区，长沙市山、水、洲、城风光尽收眼底，自然景观和人文景观资源丰富。四）交通组织分析1项目东临城市主要交通干道沿江路，车行交通十分通畅；沿江路、五一路设有公交停靠站，公共交通较为方便。2项目区域内人流主要为湘江风光带休闲人流，受季节、天气影响大，具有白天人少，晚上人多，冬天人很少，夏天人多，雨天人很少等特点，同时因五一路湘江一桥立交物理阻档影响，区域内休闲人流与五一商圈人流对流很少。（五）周边配套分析项目地处成熟片区，紧靠五一商圈，周边配套设施齐全，包括解放路酒吧一街、坡子街商业街、湘江风光带、西长街小学、沃尔玛超市、黄兴路步行街、长沙轮船客运站等。四、项目的SWOT分析（一）优势（S）区域内丰富的自然人文景观资源湘江风光带现有唯一集旅游码头、综合娱乐、歌舞厅、观光标志塔为一体的地产项目项目蝶影建筑群将成为长沙标志性建筑交通较为便利湘江风光带大量的休闲人流（二）劣势（W）项目独立于长沙市各商圈，区域内历史上商业氛围较为薄弱湘江风光带休闲人流受季节、天气影响较大，同时因五一路湘江一桥立交物理阻档影响，区域内休闲人流与五一商圈人流对流很少。（三）机会（O）长沙旅游业、餐饮业、娱乐休闲业的逢勃发展紧靠解放路酒吧一条街、湘江风光带美食街等，长沙休闲、餐饮习惯性消费区域（四）威胁点（T）长沙市2005年商业地产空置面积大幅提升周边商业物业租较低，不利于本项目价值提升近两年内，银行两次加息，对投资者有一定影响周边BOBO国际、汀兰雅苑、坡子街商业街等项目的竞争威胁五、项目综合评价项目位于湘江风光带长沙段中段，长沙市山、水、洲、城风光尽收眼底，自然景观和人文景观资源丰富是项目最大的优势和特点本项目为湘江风光带唯一集大型商业项目，美丽的蝶形建筑群，将成为湘江风光带的新亮点和长沙的标志性建筑之一。本项目最大的劣势有于区域内商业气氛不浓，人流量较小，项目建筑成后能否吸引五一商圈消费人群成为关键。沿江路道路交通极为方便，对引进餐饮、娱乐、休闲等对交通条件要求较高的行业有较大优势。第四部分项目定位在市场经济中，企业的目的是盈利，是取得比竞争对手更为优秀的公司业绩。而商业活动业绩的决定因素主要有三个商业模式，商业运作的环境和变化。其中影响公司业绩的首要因素是它的商业模式（BUSINESSMODEL）。正是商业模式具体体现了目前公司如何获利，以及在未来长时间内的计划。商业模式是公司运作的秩序。公司依据它建立，依据它使用其资源、超越竞争者，向客户提供更大的价值，并依据它盈利。商业模式能使企业拥有持久的竞争优势，是公司的业绩在长期内领先对手的关键。商业模式首先表现了企业获取财富的各个组成部分（如利润率和现金流）与外部因素之间的相互关系（如市场形态、竞争局面和行业趋势）以及企业的战略和组织能力。它是一种系统性的手段，用于细致分析这些相互的关系，同时检验假设情形并做出实事求是的决定。商业模式是企业寻找能够保持企业各个部分之平衡的可行想法的框架。商业模式可以概括为一个系统。它由不同部分，各部分之间的联系及其互动机制组成。它是指企业能为客户提供价值，同时企业和其他参与者又能分享利益的有机体系。它包括产品及服务流、信息流和资金流的结构，包括对不同商业参与者及其角色的描述，还包括不同商业参与者收益及其分配的划分。它是一个企业核心竞争力的来源。通过以上观点结合长沙是目前商业发展现状和项目自身的综合条件，采取两种商业模式的比较法进行论证。方案一传统商业模式项目传统商业模式的确立参造于目前沿江大道的现有商业业态构成和受五一商圈辐射的次商业区域的地理属性；1、项目业态和功能组合项目业态宾馆夜总会、酒吧餐饮店超市功能组合餐饮休闲娱乐零售购物2、价格定位通过对项目及周边在售商业项目市场调查，确定五一新干线、坡子街、王府井三个楼盘作为参考，运用市场比较法，综合其考评周边有效消费人口、人流量、交通条件、周边租金、商业气氛、建筑产品、升值潜力等因素并进行打分，以与本项目进行比较，得出项目一层售价，在通过商业定价惯例中楼层差价之间的比例得出项目其他楼层售价，最终推导出项目市场销售参考均价。参考项目比较评分表比较项目比较因素权重五一新干线裙楼坡子街王府井百货本项目周边有效消费人口2019182016人流量2017142012周边租金107696交通条件1514131212商业气氛1087106升值潜力106868商业档次1077910商业模式53344合计10081769074通过市场比较法进行价格测算，如下表计算内容代码五一新干线裙楼坡子街王府井百货本项目合计权重值Q81769074一层销售均价P280002500030000权重值比例I919782可比价格PI255802434224667所占权重W050302街铺权重均价PIW127907303493325026按此方法推导出本项目商业1层的市场均价为25000元/M2。依据我司商业经验及行业惯例，楼层价格级差一般为1F2F1062F3F1073F4F107推算出1F均价25000元/平米2F均价15000元/平米3F均价10500元/平米4F均价7350元/平米以上分析只是从外部市场环境进行的推断，更准确和具体的价格有待于在后期销售执行报告中加以详细分析和计算。方案二创新商业模式项目地块综合研判项目地处沿江大道的滨江绿化带是政府重点工程，是长沙市居民共享的公共资源，也是属于全部长沙市市民的资源，每到华灯初下，游人如织；这一独特的人文、景观资源决定了项目的客户来源范围出自于整个长沙市，乃至可以形成对整个长沙乃至周边城市的辐射。滨江绿化带是政府严控、严管的市政形象工程，项目零距离亲水、零距离亲近绿化带，并以28000M的建筑总体量是沿江大道前无古人、后无来者巨无霸型的商业项目。对于稀缺资源占有的特点和处在长沙东、西城之交的泛核心商业圈的显赫位置，项目无疑是可以承载顶级商业业态形式的优质地块。回顾目前长沙市商业特点商业地产同质化、经营结构上定位较雷同，缺乏个性化和特色，业态较为单一；外地知名商家不少，但国际品牌少，中低端消费竞争激烈，有品位、有格调的高端消费场所欠缺；构建集购物、休闲、餐饮、旅游于一体的全方位新理念的消费体系还有待进一步完善。综上所述，我司认为创新商业模式的确立是凸显项目核心竞争力的催化剂。主题商业定位长沙国际商务SOHO区解析SOHO纽约SOHO区，如今已成为纽约最著名的文化和时尚街区，有最酷的艺术馆，最具特色的品牌店和食品店；SOHO区也是伦敦最有活力和最时髦的街区，它们是新潮创意与前卫设计理念的展示厅，也是全伦敦最时尚人士荟萃之地，这里似乎集结了所有的时尚元素、美景佳肴、霓裳艳影，各色光鲜人等川流不息，星光熠熠。香港的SOHO区的特色“国际化”、“美食天堂”，主流客户是那些年轻且有活力的雅皮们，是香港最懂得享受生活的一群。1、项目业态和功能组合项目业态顶级商务俱乐部国际十大品牌服饰名品店品牌餐饮店酒吧街（含咖啡吧、音乐吧、酒吧、书吧等）经营功能划分购物十大国际奢侈服装品牌专卖店、国际名表店、国际名品皮具店、高端艺术品店餐饮星巴克咖啡、日本料理、品牌粤菜、品牌西餐、必胜客匹萨、各国美食娱乐音乐吧、书吧、清吧、爵士吧商务俱乐部采取会员制面积划分购物4000M2餐饮4000M2娱乐6000M2商务俱乐部6000M22、商业客户定位长沙本地和深圳、香港投资客户国际品牌服装连锁店区域总代理国内、国外高档餐饮、酒吧服务机构国内、外知名俱乐部经营机构3、价格定位价格定位参照目前长沙中高端、高端商业物业租、售现有水平一、名品中心二、酒吧物业名称位置建筑面积（M2）销售价格（元/M2）租金（元/M2月）备注喜来登酒店世界名品专卖芙蓉路松桂园路口400035万600长沙未来最好的酒店通程金色家名品中心韶山中路东塘40500长沙现有最高档品牌卖场，共有三层，总建筑面积12000平方米，平和堂百货五一广场一楼名品柜按收入30分成，二三楼服装按收入24分成物业名称位置建筑面积（M2）销售价格（元/M2）租金（元/M2月）备注金色年代酒吧贺龙体育馆摩天轮下约2500平方米240金色年代酒吧解放西路酒吧一街解放西路周边1F街铺水平约300元/平方米月解放西路酒吧一街物业名称位置建筑面积（M2）销售价格（元/M2）租金（元/M2月）备注唯一星城国际商务楼裙楼五楼长沙市韶山北路39号135255514F已招满新世纪花苑候家塘立交西北角40000一楼捌角铺位黄兴南路步行街三楼黄兴南路12000左右150左右三、餐饮四、俱乐部五、销售价格定位由于缺乏同类型的大型社区综合功能的可比照商业项目，因此不能仅根据周边市场的情况作为判断项目未来销售价格的主要依据，应当结合本项目整体规划、策划构想、长沙市场发展成熟程度以及本项目稀缺性和对投资购买客户的吸引和信心等方面加以综合考量。物业名称物业类型位置建筑面积（M2）销售价格（元/M2）租金（元/M2月）备注顺天国际财富中心写字楼甲级写字楼长沙市芙蓉中路368号180以上最高700045物管费18元/平方米月，不包水电、空调等费用。唯一星城国际商务楼写字楼甲级写字楼长沙市韶山北路39号36物管费16元/平方米月，无中央空调通程大酒店写字楼五星级酒店韶山北路149号502501156实用率60左右，物业管理费20元/平方米月（实用面积）除水电外全包翡翠明珠俱乐部四星级酒店金源酒店裙楼25层4000625历史价格，现自营金源酒店4星四星级酒店金源酒店13层9384除电费以外全包。本项目商铺十大品牌服装店面一层销售均价定为40000元/平米。本项目商铺酒吧街店面二层销售均价定为30000元/平米。由于本项目目前周边商业氛围较差，加上大体量商业面积推向市场，投资客户初期的认同度及热情需要有一个推动和“蓄水”的过程，未来随着社区人口不断增长及商业环境的改善，人气聚集，市场关注程度的提升和升温，其物业价值在销售阶段会得到提升。六、租赁价格定位考虑到市场培育周期以及目标商家引进所需给予的优惠政策和不同品牌档次客户采取不同的对待措施。购物名品店600元/平米品牌餐饮店150元/平米酒吧街300元/平米。商务俱乐部90元/平米。第五部分财务分析一、项目开发建设进度安排1有关工程计划说明根据项目的开发规模、目前的现状以及前期的准备情况，我们假设本项目的施工总进度如下前期土地手续2006年5月8月，共4个月；土地平整及三通2006年8月2006年9月，共计2个月；主体工程施工2006年10月2007年3月，共计6个月；配套工程施工2007年1月2007年4月，共计3个月；竣工验收程序2007年5月。项目整体施工期为2006年8月至2007年5月，共10个月。2有关销售及租赁计划说明根据上述假设的施工进度、片区房地产市场的发展情况以及市场承接力等因素，我们假设本项目的销售周期如下商业销售期2007年3月2007年10月共计8个月。商业返租期假设2007年10月2010年9月商业租赁期2007年5月2057年4月，共计50年二、投资估算及资金筹措1项目总投资估算项目开发成本构成表序号项目建筑面积（）单价元/总价万元备注1土地费用0002前期费用20000428856含勘查、土地平整、规划设计等费用3建筑工程费用20000547410,947含桩基础31主体工程2000030266,05132灯塔2,98833车库及设备工程800014901,19234总图其他配套部分716含室外停车场、水电管线、绿化、园林小品等4管理费用20000177354根据普遍经验，按照二、三项之和的3计算5财务费用1,310自由资金6000万，其余为银行2年期贷款，年利率86不可预见费20000207413根据普遍经验，按照二、三项之和的35计算总成本（一六）20000694013,881总投资估算说明土地成本根据协议，本项目属于合作开发类型，土地方以土地作价入股，所以本项目在核算成本时可以将土地取得费用视为零。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用等，费用确定如下序号明细计算标准费用（万元）1建设项目前期工作费计价格19991283号文588511编制项目建议书137212编制可行性研究报告274413评估项目建议书78614评估可行性研究报告9832工程设计费计价格200210号文342753工程勘察费设计费2585694施工图审查费工程费用0066155工程预算编制费工程费用02524396工程及规划报建费长政发200310号27972小计856项目前期费用为856万元。建安工程费包括基础、主体、水电安装、室外配套以及劳动力成本等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入，按照长沙市平均造价成本，结合项目实际工程构成，本项目建安工程费主要包括主体工程、灯塔、车库及设备、工程总图其他配套部分共计四个部分，分项费用如下主体工程约6,051万元；灯塔2,988万元；车库及设备工程1,192万元；总图其他配套部分716万元。项目建安工程费用为10,947万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按长沙市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费前述2、3项之和的3计取。项目管理费均为354万元。不可预见费项目开发过程中会遇到一些计划外的费用支出,按照长沙市房地产开发的平均水平,同时结合开发商控制项目成本能力,我们认为本项目不可预见费按前述2、3项之和的35计取较为合理。项目不可预见费为413万元。财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。本项目需向银行贷款7,881万元（将在资金筹措部分详细阐述），贷款期2年，贷款年利率8计算。利息为1310万元。综上所述，本项目总投资成本为13,881万元。2资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资，项目总投资为13,881万元，其中自有资金6000万元，剩余7,881万元需从银行进行贷款。资金来源及筹措表序号项目总价万元比例1自有资金6,00043232银行贷款7,8815677三、方案一经济测算分析1方案一介绍方案一为项目整体销售，其中分楼层销售均价如下1F均价25000元/平米2F均价15000元/平米3F均价10500元/平米4F均价7350元/平米2销售及经营收入测定项目销售收入测算表A栋面积（）B栋面积（）面积合计（）销售单价（元/平米）销售金额（万元）一层4000300070002500017500二层400020006000150009000三层400010005000105005250四层20000200073501470合计140006000200001661033220根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目的此部分销售收入为33220万元。3销售税费测算项目销售税费主要包括销售费用、销售税金（含营业税和城市建设维护税以及印花税）和企业所得税。销售费用含代理费、广告费以及其他推广包装费用，按照常规取销售收入的7进行计算，销售费用值为23254万元；销售税金营业税（销售额的50）、城市建设维护税（营业税的7）、印花税（销售额的005），合计为销售额的54，项目销售税金合计为1794万元。企业所得税即总利润的15，本项目为2497万元。项目销售收入与经营税金附加估算表税费种类计算方法税费金额万元销售费用按销售收入70计2325销售税金营业税及城建税按销售收入54计1794企业所得税按总利润15计2283合计6402本项目销售费税合计6402万元。4指标汇总经测算项目的利润如下项目开发总体经济指标汇总各项指标计算方法计算值总成本建造期间各项费用之和13,881总投资（总成本销售费用、税金）18,000销售收入33,220总利润销售收入总投资15,220净利润总利润企业所得税12,937成本利润率（税后）净利润/总成本9320投资利润率（税后）净利润/总投资7188开发商分成后经济指标汇总发展商分成后总利润总利润0710654发展商分成后净利润净利润079056发展商投资利润率（税后）净利润/总投资5031发展商自有资金投资利润率（税后）净利润/自有资金投资0150945、方案一结论按照方案一，本项目总投资18,000万元，可以实现的销售收入33,220万元，净利润12,937万元，税后投资利润率7188，项目可行。就开发商而言，按07分成，分成后的利润额为9056万元，发展商的投资利润率为5031，按照6000万元的自有资金计算，自有资金的投资率达到15094。可见，按照方案一，本项目在静态指标上可行。但是项目整体销售兑现的难度比较大，在整个项目操作上存在极大困难，而且风险较大。四、方案二经济测算分析1方案二介绍方案二定位注明1、俱乐部当前租金为90元/平方米/月；2、返租部分的加权平均后租金确定为343元/平方米/月；一层二层三层四层A栋（面积）4层4000400040002000名品店（底商）品牌餐饮14000（总计）40000元/25000元/俱乐部（出租）B栋（面积）3层300020001000底商二层三层6000（总计）酒吧一条街（均价30000元/）3、商业出租租金年上升2，部分每三年上升3；4、收益是整体三、七分成，其中产生租金收益按年分配；5、销售采取产权式方式，三年返租，年回报利率9；6、销售完成比率按80计，租赁部分按70计算。2销售收入项目销售收入测算表面积（）销售单价（元/平米）销售金额（万元）一层40004000016000二层40002500010000三层400000四层200000A栋小计1400026000一层3000二层2000三层10003000018000B栋四层0018000小计6000总计200002200044000项目销售部分可以实现的金额为44000万元，按销售80计算，为35200万元3销售税费测算项目销售收入与经营税金附加估算表销售税费计算表税费种类计算方法税费金额万元销售费用按销售收入70计2464销售税金营业税及城建税按销售收入54计1901企业所得税按总利润15计4002合计83674返租成本及租金计算返租成本及租金计算表第一年第二年第三年合计备注返租面积（）11200112001120011200按照80的销售率计算返租成本（万元）3168316831689504按照9的年回报率计算租赁面积（）7560756075607560空置率按46计算租赁单价（元/平米/月）343350357租金年度涨幅按2计算租赁收入（万元）3112317432379523由此可见，返租情况下，出租率为54时，返租需要支出的成本与正常租赁经营收入即可基本持平。5租赁部分的价值计算项目租赁部分共有6000平方米，在以下假设条件下，对租赁部分的收入进行计算1、租赁比例110年预计租赁70，1120年预计租赁75，2130年预计租赁75，3140年预计租赁80，4150年预计租赁85。2、租金涨幅110年预计月租金的年增长率为2，1120年预计月租金的年增长率为3，2130年预计月租金的年增长率为35，3140年预计月租金的年增长率为4，4150年预计月租金的年增长率为45。3、折现率按照627计算在以上假设条件下,可以得出第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年租赁面积（）4200420042004200420042004200420042004200月租金（元/平米/月）909294969799101103105108年租金万元454463472481491501511521531542折现值万元454435418401385370355340327314第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年租赁面积（）4500450045004500450045004500450045004500月租金（元/平米/月）111114118121125128132136140145年租金万元598616635654673694714736758781折现值万元326316306297287279270262254246第21年第22年第23年第24年第25年第26年第27年第28年第29年第30年租赁面积（）4500450045004500450045004500450045004500月租金（元/平米/月）150155160166172178184190197204年租金万元808836865896927960993102810641101折现值万元239233227221215210204199194189第31年第32年第33年第34年第35年第36年第37年第38年第39年第40年租赁面积（）4800480048004800480048004800480048004800月租金（元/平米/月）353368382398413430447465484503年租金万元2036211722022290238224772576267927862898折现值万元328321315308301295288282276270第41年第42年第43年第44年第45年第46年第47年第48年第49年第50年租赁面积（）5100510051005100510051005100510051005100月租金（元/平米/月）315330344360376393411429449469年租金万元1930201721082203230224052514262727452869折现值万元170167164161158156153151148146累计折现值万元12135项目租赁部分的价值计算表可见,项目租赁部分的未来50年的租赁收入折现值得为12135元6方案二指标汇总项目开发总体经济指标汇总各项指标计算方法计算值总成本建造期间各项费用之和13,881总投资（总成本销售费用、税金、返租成本）18,226销售收入35,200租赁折现值12,135租赁折现值扣除税费后9,708收入合计44,908总利润销售收入总投资26,682净利润总利润企业所得税22,680成本利润率（税后）净利润/总成本16339投资利润率（税后）净利润/总投资12443开发商分成后经济指标汇总发展商分成后总利润总利润0718677发展商分成后净利润净利润0715876发展商投资利润率（税后）净利润/总投资87107方案二结论按照方案一，本项目总投资18,226万元，可以实现的销售收入35,200万元，租赁净现值12,135万元净利润合计为22,680万元，税后投资利润率12443，项目可行。就开发商而言，按07分成，分成后的利润额为15876万元，发展商的投资利润率为8710综上所述,本项目可行关于项目招商部分的思考21世纪，在新经济及全球经济一体化，信息网络化的趋势下，中国房地市场正酝酿一场全新的世纪营销革命，一个前所未有，充满巨变的房地产时代业已临。在传统的经济体制下，旧的房地产市场推广手段已经越来越不适应新经济的发展，相对于走在全国房地产前头的北京、深圳、广州、上海而言，房地产场的营销策划，更加表现出一种积极、有效的需求，生产方式及消费行为的这种变化与技术差异逐渐缩小，产品日趋同质化的冲突，不仅加速了全社会范围内的产品更新换代，也促使企业在市场营销方面不断寻找新的突破口。我们看到，今天的长沙房地产行业每天在发生着日新月异的变化，今天的长沙商业格局、模式、业态引导着未来新长沙、新商业消费新区域的产生形成；对于本案而言，现代商业购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上，不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业购物中心运营的管理能否成功；因此招商部分是项目成败的重要关键因素之一，在这里对于目前招商部分的策略作一个初步的探讨。统一招商管理的十项基本原则第一基本原则要维护购物中心的产业经营黄金比例。目前比较认同的零售、餐饮、娱乐521830的这个购物中心产业经营黄金比例；此比例特别适用于超大型综合性的购物中心SHOPPINGMALL。（这个比例当然不是绝对的。）譬如广州天河的正佳广场和上海的虹桥购物乐园就是大致按照这个比例来招商的。经过参考其他案例和推算，本项目的产业经营比例购物、餐饮、娱乐、俱乐部20203030。第二基本原则要维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象。商业购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。譬如正在兴建的广东佛山东方广场，其经营主题就很明确“国际旅游观光”，但经营者一定要注意管理和维护好这个主题。第三基本原则购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。在这方面做的比较成功的购物中心有香港的太古广场、广州的天河城广场等。第四基本原则购物中心经营方式的选择原则。商业购物中心的经营方式基本有三种自营、联营和租赁。购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。第五基本原则招商顺序原则核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。第六基本原则核心主力店招商布局原则核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。第七基本原则特殊商户招商优惠原则“以点代面，特色经营”是商业购物中心特别是超大型综合性购物中心SHOPPINGMALL的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对她们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。第八基本原则租赁经营采用放水养鱼的原则租赁经营原则采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入租商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵；北京信特商业中心倒闭的原因之一就在于此。第九基本原则统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上、在招商合约中，更要体现到后期的管理行动中；这个“统一服务”就是要求“服务”出购物中心的品牌与特色来。第十基本原则购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利（便利各有不同，具体方面是指管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等）购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。在购物中心发达的国家和地区，发展商对购物中心的信息系统建设都非常重视；但国内购物中心在建立统一的信息平台方面还做的远远不够。购物中心作为一个以零售为主的商业组织形式，更需要精细化管理，当然餐饮、娱乐经营也需要精细化管理；而精细化管理需要数字说话；统一的信息系统就能提供决策者、管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户服务。这十项基本原则还要根据不同商业购物中心具体的招商管理和根据各自不同的地域、不同的商圈、不同的经营主题、不同的品牌形象、不同的特点等来做各自不同的调整。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传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