孝感市大悟金色华府国际酒店项目可行性研究报告书

大悟金色华府国际酒店项目可行性研究报告大悟县工程咨询公司二一年七月大悟金色华府国际酒店项目可行性研究报告编制单位大悟县工程咨询公司发证机关国家发展和改革委员会注册咨询师于辉项目编制负责人汪圣明参加编制人员黎文举、毛顺贤、陈文明审核汪圣明目录第一章总论111项目概况112研究范围及主要编制依据113可研报告主要结论2第二章项目建设的背景与必要性721项目建设的背景722项目建设的必要性10第三章项目区域概况1231大悟县概况1232总体规划概要14第四章需求分析与建设规模1641需求分析1642建设内容及规模21第五章建设场地及建设条件2251建设场地2252建设条件2253工程前期工作情况24第六章土建工程方案2561设计依据2562总平面设计2563建筑设计2764结构设计30第七章安装工程方案3371给水排水设计3372燃气设计3673暖通空调设计3774强电设计4275弱电设计46第八章消防设计5181总体消防5182建筑消防5183消防给水5284消防暖通设计5685电气消防57第九章节能节水6191设计依据6192建筑节能6193电气节能6194暖通节能6195节水措施62第十章安全与卫生63101安全保护63102卫生防疫65第十一章环境影响分析66111施工期影响分析66112建成后影响分析67113环境评价结论68第十二章项目实施进度69121项目实施内容和建设阶段69122建设工期安排69第十三章招标方案71131招标范围及招标组织形式71132招标方式71133招投标相关要求72134评标委员会的人员组成和资格要求73135招标备案73第十四章投资估算及资金筹措74141投资估算的依据及说明74142投资估算74143项目总投资及单方造价74144资金来源75145资金使用计划75第十五章财务分析76151财务分析的依据和方法76152基础数据76153服务规模77154生产成本估算77155营业收入与税金估算78156财务分析79157财务分析结论81第十六章项目建设组织与管理82161项目组织机构82162工程质量管理82163财务管理82164进度管理82第十七章风险分析及对策84171投资估算的风险84172建设资金断档风险84173销售风险84第十八章社会评价86181项目的社会影响分析86152与项目关系密切的主要群体分析86183主要社会效益分析87184负面影响与对策87185项目与所在地相互适应性分析87186社会评价结论87第十九章结论与建议88191结论88192建议88附表附表1借款还本付息计算表附表2营业收入、营业税金及附加估算表附表3总成本费用估算表附表4利润及利润分配表附表5项目投资现金流量表（全部投资）附表6全部财务计划现金流量表附图项目总平面布置图第一章总论11项目概况111项目名称大悟金色华府国际酒店项目112项目性质新建113建设地点大悟县兴悟北路小区，北临京珠连络线，西临兴悟北路。114业主单位简介项目业主大悟华成房地产开发有限公司，是大悟县委、县政府招商引进的重点企业。法人代表陈银波，男，45岁，大专文化，经济师。1982年至1993年在鄂州市农工商总公司任商场经理，1993年至1999年在鄂州市地方志办公室工作，2000年至2008年在鄂州市兴盛源房地产公司任总经理，现任大悟华成房地产开发有限公司执行董事、总经理。12研究范围及主要编制依据121研究范围我公司受大悟华成房地产开发有限公司委托，对大悟金色华府国际酒店建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、环境影响分析、社会影响分析、结论与建议等。122主要编制依据1、大悟华成房地产开发有限公司关于本项目申请报告的委托书；2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；3、大悟县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；4、大悟县土地及规划管理部门签发的有关项目用地土地预审意见书、规划设计条件等；5、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济审评方法与参数第三版及建设部有关设计规范、标准；6、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及大悟华成房地产开发有限公司提供的有关技术、经济资料。13可研报告主要结论131项目建设必要性地处鄂北门户的大悟县，北眺中原大地，南瞰江汉平原，107国道、京广铁路擦肩而过，横穿全境的京珠高速公路和大安线、黄土线、宋长线以及正在建设的石武高速铁路等交通网络使大悟的交通四通八达。优越的地理位置和不断改善的投资环境，使大悟县的经济迅速发展。同时，由于这两年县政府加大了招商引资力度，一大批国内外客商纷纷来灌投资，伴随着经济开发区迅速崛起，风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向大悟，这对本来就比较薄弱的大悟服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的四星级酒店已是势在必行。其必要性主要体现在1、项目的实施是提升对外开放和经济发展的需要。2、项目的实施有利于大悟县整体经济目标的实现。3、项目的实施是提升大悟旅游服务设施和完善城市服务功能的需要。132建设内容及规模项目占地21730平方米，是一座集酒店、会议、餐饮及娱乐为一体的综合性建筑，建筑高度50米12层，并在项目空地东北角设有职工宿舍。总建筑面积16300，其中地上建筑面积14720，地下建筑面积1180，配套设施400。133工期安排根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计18个月，即2010年4月2011年10月。134投资估算、资金来源及使用计划1、投资估算大悟金色华府国际酒店项目总投资10000万元，其中第一部分建筑工程费用为2874万元，第二部分酒店设备及工、器具购安装费5184万元，第三部分其他费用为14578万元，预备费为2874万元，建设期利息117万元，流动资金798万元。按总建筑面积16300平方米进行分摊，单方造价613497元/平方米。2、资金来源项目总投资10000万元，其中业主自筹7000万元，银行贷款3000万元。135主要技术经济指标表11主要技术经济指标序号项目数量1建设指标11地上总建筑面积（）1472012地下总建筑面积（）118013配套设施（）40014客房数（间）11015停车位（辆）7016建筑层数（层）1217建筑高度（米）502经济指标21总投资（万元）10000211第一部分工程建设费用（万元）2874212第二部分酒店设备及工、器具购置安装费（万元）5184213第三部分其他费用（万元）14578214预备费（万元）2874215建设期利息117216流动资金（万元）79822利润指标221达产量收入（万元）26809222达产量总利润（万元）8697223达产量净利润（万元）6523224总投资收益率（）869所得税前（）2432225全部投资内部收益率所得税后（）2238所得税前（年）692226投资回收期所得税后（年）738所得税前（万元）44081227净现值所得税后（万元）282496136结论与建议该项目建成后将成为大悟县委县政府定点接待单位和会议中心，项目的建设对于完善大悟县旅游服务设施，扩大旅游接待能力，提升对外开放形象，对于推动大悟县旅游经济的发展等均有重要的意义。项目建设符合大悟县城市总体规划、大悟县旅游产业规划，对于推动大悟县经济的发展有重要的作用，得到了大悟县各界的大力支持。项目建设条件良好，方案科学、可行，投资估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施。大悟县旅游产业有巨大的发展前景，项目建设市场空间广阔。项目建设经济效益明显，全部投资内部收益率所得税前2432，所得税后2238；投资回收期所得税前692年，所得税后738年；净现值所得税前44081万元，所得税后282496万元。达产年利润总额8697万元；达产年净利润6523万元；总投资收益率869。项目各效益指标满足投资预期要求。从项目经济分析来看，该工程项目各项经济指标均超过规定要求。项目经济效益较好，具有良好的财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，投资项目从地方和企业发展的角度来看是可行的，在经济上是合理的。从宏观角度考察，投资符合国家投资发展政策，具有良好的社会效益，从总体上评价，项目投资可行。项目进行酒店建设，对于完善大悟县旅游服务设施，扩大旅游接待能力，提升对外开放形象，对于推动大悟县旅游经济的发展等均有重要的意义。项目建设条件具备，社会效益明显，是十分必要和可行的。建议大悟县发展和改革局批准本可行性研究报告，以利于项目尽早组织实施。第二章项目建设的背景与必要性21项目建设的背景221大悟县2009年经济分析从已公布的统计数据来看，2009年大悟国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全县经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。3、市场消费繁荣，零售总额稳增。4、社会消费品零售总额累计完成44697亿元，比去年同期增长159，累计增幅与去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、财政金融保持稳定，存差略有扩大；8、企业景气上升，信心指数提高。222大悟县历年酒店经营情况分析大悟县历年宾馆酒店客房出租率590056005700606053306250643064107300010002000300040005000600070008000平均入住率590056005700606053306250643064107399年2000年01年02年03年04年05年06年07年1、从2003年低谷期开始，大悟县酒店的入住率逐年提升，在2007年达到阶段性顶峰；2、2003年大悟县酒店的入住率和2002年相比有较大幅度的下降，其原因是受到SARS的影响。223大悟县2010年酒店整体经济预测及分析进入2010年，大悟酒店业市场持续向好，14月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”长假期间，大悟县酒店开房率更高达85以上。具体表现如下1、随着融入武汉城市圈步伐逐步加快人，大悟已逐渐建设成为武汉市的后花园，五一由原来的长假变为小长假，居民不宜远行，不少武汉市民驾车来大悟进行农业观光，客观上增加游客数量。2、宏观调控政策将“有控有扩”从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍在扩大；3、经过近几年的宣传，大悟县的旅游和酒店业在大悟县政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速上升，行业步入快速运行轨道。224大悟县现有酒店经营状况分析1、入住率分析2007年大悟县酒店的年入住率仍然达64，经营情况良好，星级酒店的年入住率也在7090之间浮动。一般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。2、酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的酒店经营规模较小，经营面积不超过4000平方米，楼层基本上低于10层，尤其是投资性较强的星级酒店；而在商业区或市区附近的星级酒店，其经营面积相对较大，经营楼层达到10层。3、酒店管理公司分析星级酒店的管理企业分为三种情况A、发展商自管B、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有的大悟县星级酒店因为处于起步阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，一般采用自管或聘请顾问的形式管理。22项目建设的必要性221项目的建设是提高接待规模和接待档次的需要大悟是全国著名的革命老区和将军县，孕育了徐海东、刘华清、聂凤智等100多位共和国高级将领和领导人。周恩来、董必武、李先念、徐向前等党和国家领导人曾在大悟留下光辉的战斗足迹。大悟也是民国大总统黎元洪的故乡。每年中央、省、孝感市各级领导来大悟指导、调研工作的频率高，可大悟不能正常接待，还要绕道一百公里外的武汉、孝感食宿，客观上增加了工作成本，急需一个高规格的接待环境。到目前为止，大悟县城还没有一家能提供高水平接待能力的酒店，而其他县基本上每县城都拥有一家四星级以上大酒店。从其他县市的情况来看，兴建一家四星级以上酒店不仅能为当地政府创造可观的国民收入，更为重要的是，它能为当地的经济发展提供良好的润滑作用。由于该项目是大悟县委县政府招商引进的重点项目，所以大悟县政府对本项目建设非常支持，这也是本项目一项非常重要的资源。222项目的建设是促进大悟旅游业发展的需要发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，湖北省委、省政府在制定湖北省国民经济跨世纪战略时，已将现代旅游业确定为今后培育壮大的支柱产业，加快旅游业发展，充分发挥我省旅游资源优势，将资源优势转变成经济优势，已成为省委、省政府的重要工作之一。大悟有着丰富的旅游资源，尤其是人文旅游资源更是别有特色，同时，国家产业政策的支持，给大悟旅游业的发展注入了强有力的生机，这为项目建设带来了良好的契机。223项目的建设是进一步提升城市形象和改善投资环境的需要大悟是鄂北重镇，其丰富的旅游资源和良好的投资环境吸引着越来越多的客人前来旅游和投资，但是，大悟目前接待更高层次旅游和投资者的酒店不多，因此，随着大悟经济的不断发展和城市地位的不断提升，建设一个能够体现大悟城市地位和良好投资环境的窗口是非常必要的。金色华府国际酒店是展示大悟形象的重要窗口，其建设工程显得尤其重要。224项目建设能促进大悟县经济和社会的发展金色华府国际酒店的营业收入由住宿、会议、娱乐、餐饮及其他服务项目构成，通过高档次的服务让宾客享受实实在在的高品位消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时金色华府国际酒店的建设可以为市民提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。第三章项目区域概况31大悟县概况311地理位置与区域范围大悟县位于湖北省东北部，大别山西端，环水上游，东临红安，南接黄陂、孝昌，西连广水，北望河南省的信阳、罗山、新县。县域南北长488KM，东西宽422KM，面积1986KM2。低山丘陵约占总面积的88。溪涧、河流交错穿插，地形较为复杂，地形特征大体上是“八山半水分半田”，是国家级贫困县。县城二郎店位于县城西部，南距省会武汉151公里，西南距孝感市政府驻地95公里。大悟县现辖17个乡镇，359个村，15万农户，63万人。312气候条件大悟县属北亚热带季风气候区，四季分明，雨量充沛、光照充足、无霜期较长，具有严寒酷暑短的气候特征。大风日数是全省最多地区，八级以上的大风平均每年256天。风向67月偏南风最多。其余各月为偏北风，以东北风向最多，频率为24。1气温多年平均气温159161极端最高气温431（1959年8月23日）极端最低气温165（1977年1月30日）2降水多年平均降雨量11137多年平均降雨日103天3湿度平均相对湿度704雪基本雪压04KN/多年最大积雪深度280毫米5风风向全年主导风向为北北东风夏季主导风向为东南风冬季主导风向为北风平均风速春季30M/S夏季28M/S秋季24M/S冬季27M/S基本风压03KN/313基础设施条件地处鄂北门户的大悟县，北眺中原大地，南瞰江汉平原，107国道、京广铁路擦肩而过，横穿全境的京珠高速公路和大安线、黄土线、宋长线以及正在建设的石武高速铁路等交通网络使大悟的交通四通八达。314经济发展概况2008年，大悟县生产总值5193亿元，同比增长149，其中一、二、三产业增加值分别比上年增长50、203、176；财政收入317亿元，同比增长3208；全县固定资产投资完成2965亿元，同比增长5097；单位生产总值综合能耗比2006年底降低46。全县全部工业实现增加值1222亿元，比上年增长186；规模以上工业实现增加值927亿元，比上年增长304。32总体规划概要321功能定位与总体发概况展规划2007年11月，武汉理工大学设计研究院编制完成了大悟县城市总体规划修编20062020，确定大悟县城市性质为大悟县城区是鄂北交通枢纽，重点发展交通物流和资源加工业的山水园林宜居城市。近期发展规模规划期限20062010年,用地规模11平方公里,人口规模115万人。322发展目标1、用地布局规划近期居住用地主要选择城北新区和城西南片区，均衡布局，建设新居住小区，配套中小学。疏散老城区人口，完善老城区改造。新建县级体育中心，占地10公顷，在城北片区和火车站片区建设商业区。置换和搬迁城区中心地段污染、闲置和破产企业，重点建设城西片区工业园和火车站仓储物流区。2、道路交通对外交通近期建设孝感北站至广水站的快速公路，建设麻竹高速大悟境内戴湾至孝感北站一级公路，并延伸至大新，建设城区到火车站快速路、大新至广水市孝子店的京珠高速连接107国道加密线，适时建设宣化至红安七里坪的旅游公路。建设客运站。城区交通完成城北路网建设，启动快速路工程。建设一中人行景观桥。规划建设停车场8处；新建生活性货物流通中心一处；新建火车站公交站场，占地25公顷。3、公共绿地新建京珠高速入口带状公园，新建澴河滨水绿带，新建黑河和城东南涵洞入口及联络线黑河边街头绿地，建设黑河和水厂及五桥三处拦水景观式橡皮坝。4、电力电讯新建大新110KV变电站，新建工业园110KV变电站。新建火车站电信分局，新建工业园电信分局，占地均按8001000平方米预留控制。新建数字电视工程，新建有线电视入户工程。新建火车站邮件处理中心，占地按01502公顷预留控制。新建火车站邮件转运中心，占地按025公顷预留控制。5、其它基础设施新建污水处理厂及垃圾处理厂。第四章需求分析与建设规模41需求分析411大悟酒店业现状1、从利好因素对大悟酒店业的支撑来看随着武汉城市圈“两型”社会战略的实施和东部沿海产业向中部逐步转移，大悟作为承接产业转移的主要阵地，每年将会有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来大悟投资、考察，另外随着旅游资源的不断开发，也会有大批游客来大悟观光旅游，这些团体频频光顾大悟，将会给大悟的酒店带来的滚滚客源；其次，工业化密集型的“晕轮”效应也衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是大悟酒店业得以蓬勃发展的原因之一；另外，大悟地处京珠、麻竹高速的交汇点，地理条件相当优越。相对于孝感、河南信阳而言，同等级的酒店在大悟其价格要低很多，这个价格优势也吸引了大量消费者。正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于大悟酒店行业。2、从酒店经营状况来看从经营的角度来看，大悟酒店市场收入中，会务、客房、餐饮和娱乐四大收入，特别是娱乐业，它已成为大悟一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了大悟一个主要的创收经营项目。这是其他地方酒店市场所没有的特征。3、从酒店竞争能力来看大悟现有酒店规划相对落后。大悟酒店如林，但大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。这是由大悟酒店业的发展历史所决定的一方面，大悟酒店业发展才不过四、五年的时间；另一方面，大悟酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者国内还鲜有经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了大悟酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没出现。412大悟酒店消费者研究经过详细的调查，就大悟范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利1、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如高速公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；2、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；3、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；4、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；5、大悟商务酒店逆黄金周现象特别明显。大悟拥有众多的企业，这些企业的老板、高级管理人员的商务往来、业务谈判没有淡旺季之分，因此大悟的酒店除了每年的春节生意较淡以外，其他时段酒店业务都很多。但是在黄金周，由于大悟旅游资源缺乏深度开发，大量的人员外出旅游，于是就形成了大悟酒店业务逆黄金周的现象。6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为5分钟车程，三级商圈半小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同1、从自然条件来说，度假酒店最好位于山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如球类运动、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。413大悟酒店消费者特征调查表明1、从职业角度看，大悟酒店的消费者主要来自两大块第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者；酒店消费者职业分布图11438008573886800400114300010002000300040005000中级公务员高级公务员国企集体企业高层外资高层企业老板民企高层其他2、从籍贯角度看，大悟酒店消费者主要是来自豫浙一带以及本省的武汉、孝感、黄冈一带，另外还有一部分是来自长三角的客人。这些客户很多是因为自己在大悟拥有投资，或者是作为母公司派到大悟的高级管理人员；而来自长三角的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来大悟作商务逗留的；而且近年来受大悟酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为大悟酒店消费市场一支不可忽视的力量。3、从入住酒店的时间上看，来自海外和长三角的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；省内客户因为是长驻大悟，一般在大悟都拥有自己固定的住所，他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高；4、从消费偏好来看，一般来说，来自海外和长三角客户更注重保健、休闲、安全与保密（水疗、游泳、书吧），另外，因为体格的缘故，他们对房间的空间要求比较多一些；本省客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务；5、另外，平均来讲，大悟酒店所接待的业务中，有20左右的业务为省市政府部门的会议、考察、度假、旅游，大悟本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次这种消费机会；6、从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育；51414292229308613140001000200030004000初中大专研究生及以上酒店消费者文化程度分布图7、从收入角度来看，大悟酒店消费者特征比较独特低收入人群占客户总数的绝对多数，而高收入阶层在总数中所占比例非常少；4103320523082561280001000200030004000500001万15万510万1020万20万以上消费者收入分布图414项目档次定位项目定位白金四星级1、到目前为止，大悟周围县区基本上都拥有本地的四星级大酒店，大悟属于“中部塌陷”地区，兴建一座四星级大酒店能弥补这个缺憾；2、如果兴建一座四星级大酒店，不仅可以弥补这种塌陷，而且可以把外出其他县区消费的客人留在大悟，为大悟创造价值；如果兴建一座低于四星级的酒店，则不仅很难抵挡住周围县区其他酒店的竞争，而且也不能保证能有效地参与本县酒店市场的竞争；42建设内容及规模项目占地21730平方米，是一座集酒店、会议、餐饮及娱乐为一体的综合性建筑，建筑高度50米12层，并在项目空地东北角设有职工宿舍。总建筑面积16300，其中地上建筑面积14720，地下建筑面积1180，配套设施400。建筑裙房3层，上部主体12层。裙房主要为酒店的餐饮娱乐用房，具有餐饮、娱乐、休闲运动等活动功能。第五章建设场地及建设条件51建设场地本工程选址大悟县兴悟北路小区，北临京珠连络线，西临兴悟北路。地势平坦，项目的拟选用地符合大悟县城市规划相关要求。52建设条件521政策环境项目进行酒店建设，对于提高大悟县服务水平，完善基础设施，提升对外开放形象有重要的意义，大悟县委、县政府高度重视，县级政府各部门均设绿色通道全力支持。522建设用地项目选址定点已经得到大悟县建设局的初步同意。正在办理规划和用地批准手续。项目不涉及基本农田，项目用地规划已通过大悟县国土资源局规划初审。523地形及工程地质条件1、地形地貌项目建设场地较为平坦，适于项目建设。2、工程地质条件本项目区场地较为平坦，高度变化在02米左右，经勘探并结合场地地基土层特征，能满足地基的承载力和基础沉降要求。其区域水文条件，在2米以下触及含水层，根据区域水文地质资料可不考虑地下水对钢材及砼天侵蚀性。3、公共设施条件项目所在区域内有完善的给排水系统、供电及通讯系统，为项目的实施提供了方便。1供电项目区内已有变电台区，供电线路已铺设至建设场地附近，容量满足项目要求，可直接对项目供电。2供水县自来水公司供水主干管从项目建设场地经过，并有支管引入场址内，满足项目供水要求。3排水排水采用雨污分流的排水系统，雨水直接排入城区雨水管网，污水经处理达标后排放，排水管网已铺设至建设场地附近，本项目只需就近接入即可使用。4通讯区域内通讯与市政通讯网相联，线路畅通。省、县联网的电视网，宽带网已建设完成，移动通信网络已覆盖全区，通讯条件极为方便。4、施工条件1物料供应项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可在大悟县内采购供应。2场地条件项目建设选址地势较为平坦，工程地质条件及气候条件较好，自然条件对整个工程影响不大。但应注意尽量避免在雨季施工，以免施工过程中造成环境污染和水土流失。5、市政配套条件项目所在区域完善的配套设施，为项目建设提供良好条件。（1）、水供水由城市自来水管网供水。项目所需要的用水，由大悟县城市自来水管网提供，享受大悟县市政管网的配套，水质符合GB5784标准。（2）、电项目用电由城市电网供电，用电线路拟将从附近变电站供给。（3）、天然气项目由城市天然气管网供气，满足用气需求。（4）、污水项目污水通过化粪池处理后，用于农业生产，不对环境排放。（5）、交通项目建设场地交通十分方便。区内运输方便，有利于建设施工。（6）、通讯区内有中国电信和中国联通设立的专用通讯模块局，并可提供IDD、ADSL、DDN服务。53工程前期工作情况项目的前期工作进展顺利，规划、土地、环评等均得到相关部门的同意。综上所述，项目建设条件已具备。第六章土建工程方案61设计依据1建设单位提供的地形图（电子版）2武汉市规划管理技术规定修编（2008年4月24日）3民用建筑设计通则【GB503522005】4建筑设计防火规定【GB500162006】5商店建筑设计规范【JGJ4888】6旅馆建筑设计规范【JGJ6290】7饮食建筑设计规范【JGJ6489】8建筑设计防火规范【GB500162006】9汽车库建筑设计规范【JGJ10098】10地下工程防水设计技术规范【GB501082001】11汽车库、修车库、停车场设计防火规范【GB5006797】12公共建筑节能设计标准【GB501892005】13无障碍设施设计标准【J102642003】14夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准【JGJ1342001】15全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇16国家及地方有关规范、规定62总平面设计621场地概况本工程位于北临京珠连络线，西临兴悟北路，地块形状近似梯形，地势平坦。622总平面布置建筑成一字型布置在地块中央，建筑最大层数为12层，地下为一层。建筑东面布置地面停车位，周边布置绿化。623交通布置酒店主入口设置京珠连络线和兴悟北路的转角处，后勤入口均设置在兴悟北路路上。酒店后勤入口设置在基地西南侧。624主要技术指标表61项目主要技术指标表序号项目数额1地上总建筑面积（）147202地下总建筑面积（）11803配套设施（）4004客房数（间）1105停车位（辆）706建筑层数（层）127建筑高度（米）508容积率129建筑密度（）1810绿化率（）39563建筑设计631总体构思和设计理念酒店东南角规划成一个花园，成为酒店及南面住宅小区的景观视廊，开敞的中心景观区辐射面广，照顾到“均好性”，尽量为更多客人提供良好的景观视线，在空间上形成更开阔的视觉通道。同时，此处花园也为酒店一层南侧的西餐厅、风味餐厅提供了良好的视觉环境。建筑设计应给二次装饰设计留出创作空间。632建筑设计项目占地21730平方米，是一座集酒店、会议、餐饮及娱乐为一体的综合性建筑，建筑高度50米，建筑裙房3层，上部主体12层。裙房主要为酒店的餐饮娱乐用房，具有餐饮、娱乐、休闲运动等活动功能。大堂二层通高，除设置了大堂吧、休息区及总服务台等设施外，还有旋转楼梯作为造型元素，华丽高贵，引导性强，增加大堂与裙层活动区域的交流、互动。一层主要布置有商场、商务中心及大堂吧、餐厅以及与之相配套的厨房，还有消防控制室以及部分酒店办公用房。二层主要自助餐厅及中餐厅包房。共设有18个包间，其中3个是大包间。三层主要分为宴会和会议两部分。其中，宴会厅有序厅、厨房、贵宾休息厅、工具间等与之相配套，其自身可以分为三个小厅独立使用。会议部分由一个700平方米以上的多功能会议厅和一个中会议室和二个小会议室组成。中会议是可以临时隔断为两个小会议室。四层功能主要为卡拉OK。五层功能主要为桑拿洗浴。五层以上主楼功能分客房。客房每层面积为1100平方米，共12层，110间客房，由10间普通套房组成。10层为总统套房层，包括一个总统套房和随从套。总统套房又可以分为三个独立的套房分别出租，以提高使用率。地下一层为酒店设备功能用房。建筑一层层高60米，二层到三层层高54米，米的设备转换层，四层到一十二层层高37米，地下一层层高45米。地面总建筑高度50米。1、休闲商业设计（酒店配套设施）休闲商业不是以满足购物作为主要空间，而更注重人与人之间相互交流，人与环境、人与自然的融合，使人们在此放松心情，享受人生。为此设计在地下商业水吧设置大面积采用玻璃采光顶，将封闭的地下空间打开，让人们在地下水吧休闲中能享受阳光、享受自然。不仅如此，设计刻意地在地下室留出一块露天的景观空间，而且景观空间与地下、地上商业间连接了一个共享空间，在共享空间中配置一台上下穿梭的观光电梯，更加强景观空间与上下商业联动，使商业空间极大的提升商业价值。2、酒店设计酒店设计充分体现“以人为本”，设计理念，以满足方便顾客需求作为第一目标，体现高级酒店人性化的服务品质。（1）入口设计室外采用2平坡与入口相接，而不是传统的台阶方式。入口门采用电动感应门。这样极大地方便顾客出入酒店（特别是无障碍人士），一、二层通高大厅使顾客宽敞舒适。左侧服务总台与入口恰当的距离，顾客有亲切感；正面的玄关主题装饰，体现酒店文化；大厅右侧挑空楼梯为就餐的顾客提供便捷通道。大厅右上角为咖啡厅，作为顾客总服务的等候区、会客区，顾客在此可以看着阶梯式外景观，聆听钢琴演奏，享受着优质的吧台服务，并且总服务台和入口有着舒适放心的视角。门厅的左上方为电梯厅，随时为旅客提供便捷的上下服务。（2）餐厅设计酒店大堂右侧为早餐厅，早餐厅与厨房备餐间直接连接，使餐厅能提供中式、西式、自助式等多种用餐服务。顾客从宽大的落地窗，透过绿化看着匆忙的路人，提醒着顾客新的一天开始了。二层中餐厅，有着备餐区，以方便客进行人性化点菜。（3）客房区设计酒店五层以上为客房区，由于设计特意为通长的走道两个中庭，使客房区空间富有情趣。客房区在各楼层设两个服务用房，为客户提供便捷的服务。（4）酒店设两台顾客电梯（其中一台兼做无障碍人士电梯），一台服务电梯，三座疏散楼梯，酒店东北侧设置员工专用通道。64结构设计641设计依据1有关规范和规程（1）建筑抗震设防分类标准【GB502232008】（2）建筑结构荷载规范【GB500092001】（2006年版）（3）建筑抗震设计规范【GB5000112001】（2008年版）（4）混凝土结构设计规范【GB5000102002】（6）建筑地基基础设计规范【GB500072002】642设计概况及结构选型本工程地下一层，地上为121层，采用框架结构。通过设置永久缝将狭长的建筑物分成三部分，各部分简单规则，三个单体建筑通过大地盘地下室相连。643抗震设防烈度根据规范及场地建筑的实际情况，可以确定建筑类别丙类抗震设防烈度8度（020G），第二组。场地类别II类结构抗震等级框架结构为二级。644设计荷载标准值1、基本风压W0030N/，地面粗糙度按B类考虑2、雪荷载025KN/。3、楼面及屋面活荷载标准值如下办公室、会议室2KN/客房2KN/公共卫生间4KN/设备用房7KN/门厅、楼梯350KN/餐厅250KN/厨房4KN/会议厅350KN/走廊250KN/电梯机房7KN/上人屋面2KN/不上人屋面050KN/车库4KN/645地基基础由于地质资料尚缺，拟采用天然地基筏板基础。第七章安装工程方案71给水排水设计711设计依据建筑给水排水设计规范【GB500152003】建筑设计防火规范【GB500162006】自动喷水灭火系统设计规范【GB500842001】（2005年版）建筑灭火器配置设计规范【GB501402005】汽车库、修车库、停车场设计防火规范【GB5006797】室外给水设计规范【GB500132006】室外排水设计规范【GB500142006】712设计范围1基地规划红线内室内外给水、排水设计以及消防（消火栓系统、自动喷淋灭火系统、灭火器系统）系统的设计。2基地水表井与市政给水管的连接段和基地内最末一座检查井与城市污水管及雨水管的连接管，由城市有关部门负责设计。713给水设计1生活给水水源在市政给水干管上分别接出一根DN150的引入管，在基地内成环状布置，做为基地生活及消防用水。2市政给水水压市政供水压力020MPA计。3生活用水量表71生活用水量表用水项目人数用水标准最高日用水量M3/D用水时间H时变化系数平均时用水量M3最大时用水量M3客房174床300升/D床522242321850餐厅1400人次50升/D人7012135583788会议厅3735M25升/DM2186751215156233车库3337M22升/DM266761111111空调补水1T/H2424111小计17154511681732总计总计X11不可预计1887128519054给水系统（1）室外绿化用水、地下一层及商业用房均采用市政自来水直接供水。（2）其余部分全部采用水箱变频给水设备联合供水。（3）地下室集中泵房内设置50M3不锈钢生活调节水箱及1套高效成套变频供水设备，水泵从生活水箱吸水,提供酒店用水。（4）基地内总进水管及单体进水管均设表计量，空调补水单独设表计量。714热水设计1用水点酒店餐厅及客房；员工淋浴均需供应热水。2用水量（热水温度60度表72热水用水量表最大日用水序号类型数量水量标准M3/D1客房174人150L/人D2611餐厅1400人15L/人次21总计4713热水系统（1）热水热源采用气源热泵。（2）地下室集中泵房内设置20M3不锈钢生活储热水箱及1套热水供水泵分别供酒店热水。（3）热水给水系统采用同程布置的方式，在回水管上设置循环泵，采取机械循环。循环泵启闭由热水回水温度直接控制。715污废水系统1建筑单体室内污废水合流。2本基地最高日生活污废水量为170M3/D，最大时生活污废水量为1628M3/H3各单体污水立管采用单立管排水系统，伸顶通气。4食堂废水经隔油池处理，粪便污水经化粪池处理，检测达标后排至市政污水管。716雨水系统1各建筑单体室外雨污水分流。2单体屋面雨水量采用武汉地区暴雨强度公式Q280610803LGP/T128P023107683单体设计重现期P3A，5分钟降雨强度为368L/SHA，屋面溢流按总排水能力不小于设计重现期P10A设计，并设置事故溢流排出口。4室外雨水量室外设计重现期P2A，设计降雨历时TT1MT2，M2地面集水时间T15MIN暴雨强度Q472L/SHA汇水面积F7910M2地面综合径流系数取065雨水量Q197L/S本单体采用室内外排水相结合的雨水排水系统。室外道路边适当位置设置平箅式雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水,排至市政雨水管网。72燃气设计721设计依据1城镇燃气设计规范【GB5002893】（2002年版）2建筑设计防火规范【GB500162006】（2006年版）3全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力（2003年版）722设计范围及原则本工程燃气气源为城市低压天然气，按燃气公司规定，本设计仅从进户管开始设计，天然气表及天然气灶具的安装及户外天然气管道的设计由燃气公司承担。723天然气耗气量计算本工程天然气用量为30NM3/H。设30立方米/时燃气表，DN50燃气管道进户。724管道材料及安装1天然气管道采用镀锌钢管，丝扣连接。填料采用聚四氟乙烯带。2进户管设沉降补偿器。3所有使用天然气的房间均需保证良好的通风并设有泄漏报警器，并和电磁紧急切断阀连锁。73暖通空调设计731设计依据采暖通风与空气调节设计规范【GB500192003】（2003年版）建筑设计防火规范【GB500162006】汽车库、修车库、停车场设计防火规范【GB5006797】通风与空调工程施工质量验收规范【GB502432002】全国民用建筑工程暖通空调动力设计技术措施（2003年版）。民用建筑暖通空调设计技术措施（第二版）公共建筑节能设计标准【GB501892005】。城市区域环境噪声标准【GB309695】。732设计计算参数1室外空气计算参数（建设地点大悟县郊区，气象参数参照武汉）夏季大气压力9477HPA，冬季大气压力9632HPA；夏季空调计算干球温度316，冬季空调计算干球温度10；夏季空调计算湿球温度267，冬季空调计算相对湿度80；夏季通风计算干球温度29，冬季通风计算干球温度60；夏季计算平均风速11M/S，冬季计算平均风速09M/S。2室内空气设计参数表75中央空调设计参数表夏季冬季编号房间名称干球温度相对湿度干球温度相对湿度新风量M3/HP噪声标准A大厅、公共空间2628651620402050B客房，会议室2528651820403040表76防排烟设计参数表编号部位加压送风量或机械排烟量A汽车库6换气次数次/HB封闭房间或封闭内走廊负担两个防烟分区排烟量120M3/H表77机械通风烟气设计参数表编号房间名称换气次数（次/H）附注A汽车库6送、排风B电梯机房1520排风C卫生间1015排风D变电所2030送、排风F工艺用房、机电设备用房610送、排风733工程概况1本工程由地下一层和地上六层组成的建筑群，其中地下一层为汽车库及设备用房，地上部分的主要功能为商场、客房、餐厅、会议室等综合用房。2地上总建筑面积14720M23大楼夏季空调估算冷负荷约为2217KW；大楼冬季空调估算暖负荷约为1800KW。734设计内容1中央空调系统中央空调冷、暖源的选择一十二层为大堂、客房、餐厅、会议室，要求为一般舒适性空调，运行时间单一，本设计拟采用风冷热泵冷暖水机组的“中央空调”的冷、暖源形式，电驱动制冷和制热，风冷热泵机组、冷暖循环水泵及闭式膨胀水箱设置在六层屋面上。另设有电子水处理仪、空调水管路系统、其他辅机和BA自控系统，向室内空调系统末端设备供给空调循环水。空调系统形式控制方式和节能措施一十二层在空调冷（暖）媒介为冷（暖）水的前提下，室内空调末端设备根据不同的使用场合采用不同的设备形式，本工程大空间采用空气水系统，空调器采用吊顶式空调器，小间包箱采用风机盘管加新风的空调方式，风机盘管为卧式暗装，新风机组吊设在走廊吊顶内。新风由外墙风口引入，空调气流形式采用侧送双层百叶风口或顶送散流器送风口，所有室内空气都经过表冷（加热）、消声处理后送入室内，加上外墙防水新风口和室内百叶排风口，构成完整的公共空间气流组织。中央空调均由BA系统自动控制，空调机组可根据负荷变化自动调节供冷（暖）量，空调末端设备可以由温控器调节冷热量的需求，从而节约能量。集中式中央空调系统可采用全新风运行，以利用自然能源。本工程空调水系统为一个系统，系统采用同程式为便于系统的调试及运行管理，本工程空调系统各供水干管上均设计有平衡阀。2防排烟系统和消防措施（1）、地下汽车库、封闭房间或封闭内走廊均设有机械排烟系统，机械排烟风机箱设置于专用的排烟机房内。排烟口设于靠近吊顶处的墙壁上。（2）、所有通风及空调系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板，排烟风管采用加厚镀锌钢板（按“高规”要求的厚度），并考虑用耐热材料敷设，风管软接采用不燃的硅玻钛金不燃软风管制作，空调风管和水管的保温材料采用离心玻璃棉等。（3）、本工程通风系统和空调系统中，在必要的部位均设有防火调节阀（常开，着火时或70关）。在其他必要处设有多叶加压送风口（常闭，着火时开，280关）、排烟口和排烟阀（常闭，着火时开，280关）、防烟防火调节阀阀（常开，着火时或70关）等消防用风阀，防火阀、排烟口、送排风机均与消防中心连锁，互为连动。3机械通风系统、地下汽车库及各设备用房设有机械通风系统，兼火灾时作消防排烟系统，包括排风风机、排风管、排风口及消声器等，废气高空排放。各封闭房间均设有自然补风口。、地下变电所设有送、排风系统，由柜式离心风机箱负责排除余热。另备有空调系统。、各层卫生间均设置了由吊顶式排气扇构成的机械排风系统。其他需要排除污浊空气或余热的房间、场所，也设有机械排风系统。4管材和保温空调风管和普通送、排风管均采用镀锌钢板制作，壁厚按通风与空调工