2016 年武汉房地产市场年报系列

2011年武汉房地产市场年报系列武汉建设大道568号新世界国贸大厦240507室TEL02768850998HTTP/YOUAME4房地产市场年报SHICHANGNIANBAO2011年2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/2大家顾问，聚焦武汉“18”城市圀，成立七年，操盘项目遍布武汉三镇、城市圀、及鄂西北等周边城市。大家顾问汇聚全国一线城市优秀癿策略者不实战操盘手，为项目提供从信息、前期顾问到项目营销癿综合服务，为解决武汉本圁房地产营销问题癿第一选择。2011年，针对武汉楼市表现，大家顾问出品房地产年报系列，对楼市进行全面癿梳理和分枂，本公司力求报告内容癿准确完整，针对市场情况，其体涵盖以下6大板块2011年房地产市场年报系列之住宅篇（324页）2011年房地产市场年报系列之别墅篇（2542页）2011年房地产市场年报系列之商业篇（4363页）2011年房地产市场年报系列之写字楼篇（6485页）2011年房地产市场年报系列之开収企业篇（86100页）2011年房地产市场年报系列之圁地篇（101113页）2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/32011年房地产市场年报系列之住宅篇前言2011年中国住宅楼市延续上年调控基调，成为名符其实的“调控年”，全年调控以“国八条”开局，随后，房产税、限购细则、房价限制、信贷收紧等楼市调控政策陆续出台，调控力度更为严厉、调控手段更为全面，对中国住宅市场产生明显冲击。调控下，全国住宅市场成交普降，武汉亦无法避免，但受影响程度低于一线城市。在市场加大供应、项目加大促销等多方面因素推动下，武汉住宅市场全年亦取得千万方的销售量，其中，以下半年表现相对突出，月度成交基本保持在百万方上下，但相较于2010年，整体成交量依旧萎缩一成份额。均价方面，全年企稳，月度环比增减幅度均不足2，全年均价6413元/，同比上涨3。区域方面，成交量亦全面下滑，监测的12区中9区减少，4区同比减幅超过30，最高降幅的江汉区达到58。上涨幅度相对明显的洪山、青山2区则主要受保障房推动作用。相较成交量，区域均价多持续上涨，上涨的9区中7区均价涨幅集中在1525之间。排行上，除武昌区均价过万，江汉区过9000元外，其余区域均价均不足8000元。楼市限购抑制投资、投机需求，刚需、改善型需求成为市场主导，这类购房者对价格敏感度高，更为关注性价比，对高端住宅市场影响明显，高端项目成交受抑制，2011年，全市高端住宅项目成交量同比减少近4成，相比2009年亦萎缩1/4以上。区位、品牌等优势明显项目成交相对良好。此外，政府加大保障房建设，市场保障房供应量增加，市场成交占比提升，年底表现更为明显，12月，全市保障房成交占比超过2成。2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/4目录一、政策盘点及宏观环境分析51、2011年楼市调控政策盘点2、经济环境分枂3、宏观环境后续趋労二、全市供应分析101、全年住宅新增供应1441万斱，同比增加102、黄陂、洪山两区新增供应超过160万斱三、全市成交分析121、全市住宅成交1109万斱，剔除三郊区影响，同比减少152、武汉住宅销量居全国第三位，同比跌幅最小3、洪山区成交175万斱，居首位，黄陂区和江夏区兵次4、9区成交量同比减少，江汉区成交量萎缩近6成5、90以下刚性需求仍为市场成交主力6、保障房大量上市推高4000元以下产品成交占比四、全市价格分析171、2011年均价涨幅放缓2、武汉均价同比涨幅位居第三3、武昌区均价过万元，居首位4、9区成交均价同比上涨，涨幅多集中圃1525五、全市项目销售排行榜201、销售金额TOP102、销售面积TOP103、销售套数TOP104、销售均价TOP10六、高端住宅市场成交分析221、界定不基本面2、调控下，高端住宅成交叐抑，成交量同比减少近4成3、高端住宅项目品牌、区位叏胜4、高端住宅均价持续上涨，达到12235元/，为普通住宅整体癿191倍5、均价TOP10项目均位亍内环，武汉天地御江苑均价迈入3万元大兲2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/5正文一、政策盘点及宏观环境分析1、2011年楼市调控政策盘点政策引导市场，分阶段、分步骤，根据市场表现灵活调控。继2010年后，2011年持续调控基调，以“国八条”开局，随后，房产税、限购细则、房价限制、信贷收紧等楼市调控政策陆续出台，进一步加强对楼市的调控。2011年作为名副其实的政策调控年，对楼市影响深远。时间主要内容第一季度117武汉限购令出台，但丌限郊区和二手房，相对宽松（汉版限购令）126“新国八条”发布，限购标准进一步严格化、具体化127沪渝房产税収布218贯彻落实“国八条”，“汉九条”出台222武汉新版限购令出台，兵他城市陆续収布（限购范围扩大至40余个城市）310国圁资源部切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝圁地出让中出现楼面地价超过同类地价历叱最高价癿情况329重点城市陆续収布房价控制目标，武汉房价控制目标12第二季度413国务院常务会议强调，要坚持调控斱向丌劢摇、调控力度丌放松51商品房销售明码标价，一房一价，未落实，每套处5000元罚款。武汉5月1日起执行，5月20日细则出台6月房地产信托监管从紧624银监会表示，对有圁地闲置、捂盘等特定行为癿开収商贷款进行限制第三季度712国务院常务会议提出二三线城市限购（限购进一步扩大）8月每月通报保障房建设进度817二三线城市限购“五标准”出台825/911台州/衢州“限贩令”9月始，多数城市实斲限价政策928未完成保障房仸务城市禁建政店办公楼928常州公积金贷款最高额度提高至50万元第四季度1011佛山放松限购政策遭封杀1014建行上调首套房房贷利率，随后多数城市商业银行提高首套房房贷利率1021南京公积金贷款政策调整1025宁波商业房贷可转公积金贷款1029国务院坚定丌移癿搞好房地产调控，巩固调控成果，促进房价合理调整1031珠海出台限购限价“双限令”1111成都变相松劢限购令，一周后叫停116/25温家宝、李兊强先后强调调控丌放松，进一步巩固调控成果1114武汉市房管局武汉明年继续落实限购限贷政策1125/30北京、武汉普通住房标准相继放松121214中夬经济工作会议召开，明确表明要坚持房地产调控政策丌劢摇，促进房价合理回归，此外，提出要推进营业税改征增值税和房产税改革试点2012年短期内调控持续，市场压力较大2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/6调控手段全面，从供应、需求、房价、信贷、土地等全方位对楼市进行调控，手段严厉、力度加强。相较2010年，2011年调控力度加强，手段更为全面，对市场产生较明显冲击，市场成交量价被抑制，其中以一线城市表现更为明显，市场促销加剧，降价趋势开始蔓延。调控下楼市反应政策调控成交下滑一线城市促销促销加剧暗降发明降降价蔓延点评本次楼市调控历时20个月有余，对全国楼市均产生明显影响，楼市成交普降，武汉市场亦无法避免。但相较于一线城市而言，武汉市场受影响程度相对较小，在市场加大供应、项目稳价销售、加大促销力度等多方面因素的推动下，2011年亦取得了千万方的销量，销量同比降幅亦低于一线城市。但随着调控的持续、刚性需求的逐步释放，市场竞争激烈程度、销售压力都将加大。而从当前政府态度看，楼市后续调控暂不会放松，市场面临的宏观环境依旧较为严峻，武汉市场2012年特别是上半年的压力依旧较大。限贷限购限价保障房土地2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/72、经济环境分析2011年信贷政策紧缩，房地产市场贷款从紧2011年上半年，央行6次上调存款准备金率至215，大量资金冻结，市场流动资金减少；另一方面，利率3次上调，5年期以上贷款利率上调至705，贷款成本增加。房地产开发、购房贷款均全面收紧，房地产行业资金压力显现。进入年底（12月）存款准备金出现下调，回落至21，但对当前市场影响有限。年内6次上调存款准备金率年内3次加息1月20日，存准率上调05，至192月9日，加息025个百分点，至606，五年期存贷款利率各调至50和662月24日，存准率上调05，至1953月25日，存准率上调05，至204月6日，加息025个百分点，至631，五年期存贷款利率各调至525和684月21日，存准率上调05，至2055月18日，存准率上调05，至217月7日，加息025个百分点，至656，五年期存贷款利率各调至55和7056月20日，存准率上调05，至2159月开始，保证金纳入存款准备金缴存范畴，相当于提高三次存准率10月15日，继建行上调首套房贷利率后，全国各银行陆续上调12月5日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点，回落至21CPI年底回落至41，通货膨胀势头得到遏制2008年底，政府推出4万亿投资计划救市，货币供应量大增，随后CPI亦出现快速上涨，通胀压力随之出现。2011年3月开始，CPI连续8个月高于5，其中69月CPI突破6。相较而言，同期1年期存款利率明显低于CPI，中国进入负利率时代，负利率持续近23个月。通过上调存准率，控制货币供应量，CPI于年底回落，11月CPI破五，同比上涨44，12月CPI持续回落至41，通货膨胀势头暂被遏制。增幅低亍08年最低增幅2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/82011年GDP季度增幅均不足10，且持续小幅回落2008年受金融危机影响，中国经济快速下滑，2009年一季度GDP增幅回落至61，随后在政府的一系列刺激政策推动下，经济迅速复苏，增速持续上涨，至2010年一季度达到119的峰值。而通货膨胀的压力使得政府逐步控制货币供应，市场流动性资金减少，经济增速开始放缓，2011年GDP季度增幅均不超过10，且呈现下滑趋势，前三季度GDP同比增幅94，预计全年GDP同比增幅将超过9。310月CPI高亍569月CPI高亍62011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/9点评2011年全国经济的通胀压力，使得稳健的货币政策实际上“偏紧”，市场流动性资金大量冻结，对房地产市场开发、购买均产生影响，开发商资金压力加大，购房者成本增加或被拒之门外。在政府一系列调控手段的作用下，2011年底，宏观经济现状有所调整，通胀压力暂时缓解，经济增速平稳中小幅回落。从年底存准率下调、政府第一要务由“稳物价”转为“稳增长”等方面的变化看，2012年货币环境会略好于2011年。3、宏观环境后续趋势经历2010、2011年持续的政策调控，楼市整体成交量价均受到一定程度的抑制，当前，中央政府调控楼市的态度依旧，年底召开的中央经济工作会议明确表明了这一点，综合当前环境及政府态度，2012年后续市场环境可能出现以下特征（1）货币政策由“偏紧”向“稳健”转变，货币环境相对2011年略宽松2011年底，CPI持续回落，通货膨胀压力有所缓解，中国经济增速亦相对放缓，此外，存准率出现下调。另一方面，2011年中央经济工作会议上提出“继续实施稳健的货币政策”，并“要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调”。综合来看，2012年，货币政策预期将微调，由2011年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，存款准备金率可能出现24次下调（幅度05个百分点），货币环境相对宽松，但出现大幅松动可能性较小。（2）楼市调控持续进行，限购令暂不退出，地方政府执行力成关键本轮楼市调控进行到当前，已经产生了较明显的效果，但是在当前的市场环境下，楼市调控仍将持续下去，短期内不会出现实质性的调整或松动，作为“重量级”调控手段的限购令亦将持续执行，至少2012年会继续。否则，随着货币环境的相对放松，积蓄的刚需、抑制的投资购买力量将大量释放，楼市成交量价会出现明显反弹，会导致政策的调控效果功亏一篑，政府的威信亦会受损。同时，以房地产行业对市场需求的拉动作用，亦会对中国经2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/10济产生明显影响，暂缓的通胀压力亦可能再度加大。另一方面，保障房的大量建设，使得地方政府资金压力大，债务问题严重，尽管当前，政府通过“地方政府自行发债试点”、“推进营业税改征增值税”等制度改革来增加地方财政收入，一定程度减轻地方债务。但是作为地方融资机制中至关重要一环的房地产业，对于缓解当前债务问题依然有着至关重要的作用。由此来看，对于中央政府持续楼市调控的态度，地方政府在执行上可能会有所“打折”，例如限购政策年限、区域等限制的变相松动等，呈现“中央紧、地方松”的状态。此外，市场经济下，政府对房地产行业的硬性调控亦不可能长期持续，根据市场情况进行结构性的调整可能是今后长期趋势和政策的着力点。（3）房产税试点范围扩大，短期影响有限2011年中央经济工作会议上提出“要推进房产税改革试点”，2012年，在继上海、重庆两城市的房产税试点后，政府在经验总结的基础上，可能会增加试点城市，以加快房产税的实施，但在当前环境下全面展开可能性较小。短期而言，该措施对市场影响有限，长期作用相对明显，房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。此外，住建部正在建设城镇个人住房信息系统，该系统与银行系统、财政系统、税务系统等实现全国联网后，可以根据家庭的人均居住面积情况来制定税收、信贷标准，一定程度抑制投资型购房，但该系统短期内亦不可能全部建成。这两项目措施当前均不具备代替限购令的条件，但是，随着房产税试点的推进、个人住房信息系统的建设完善，将为限购令后续的退出创造条件，甚至取代限购政策。（4）保障房建设不放松，政府支持力度不会减弱，地方政府资金压力加大保障房持续建设，2011年中央经济工作会议强调“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。”明年保障房新开工建设任务量在700万套以上（武汉2012年将建设122万套保障房），竣工量400万套。同时，将加强相关制度的建设完善，当前，住建部与各省区市签订保障房建设目标责任书，首次将竣工量纳入考核范畴，若未完成将处以从约谈到行政处分，乃至降级、免职等严厉处罚。可见，中央对保障房建设的支持力量并不会减弱，在管理监督上则进一步加强。保障房的持续大量建设将使地方政府的资金压力进一步加大，从而使地方政府在房地产调控政策实施上“放水”。二、全市供应分析1、全年住宅新增供应1441万方，同比增加102011年，武汉楼市住宅整体新增供应量为144116万（含新洲、蔡甸、汉南三区），相比2010年增长13224万，同比增幅为10。从全年住宅月度新增供应情况看，自5月开始，住宅新增供应迈入百万大关。整个下半年市场新增供应量居高不下。2009年下半年以来，武汉市土地市场供应量放量增加，20102011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/11年全年出让的土地可建建筑面积是2009年的两倍，根据开发周期，目前正好处在2009年放量供应的土地转换为住房供应量的高峰期，预计未来住宅新增供应量还将持续攀高。2、黄陂、洪山两区新增供应超过160万方2011年，住宅新增供应量方面，黄陂、洪山和东湖高新区分别以16573万、16232万、14201万位列前三；中心城区如武昌、江岸、汉阳、江汉等区域则分列第五、六、九、十二名；硚口区新增供应最少，以3233万的体量居最末位。与2010年新增供应情况对比发现，黄陂、东湖高新、江夏、东西湖、江汉5区新增供应量相应减少，其中东湖高新（4725万）、江汉（3523万）、东西湖（2043万）新增供应量减少幅度较大；其他区域的新增供应量同比均有所增加，其中洪山区增加的量最多（8416万），武昌次之（5434万方），随后为江岸（3366万方）、青山（2213万方）两区。2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/12三、全市成交分析1、全市住宅成交1109万方，剔除三郊区影响，同比减少152011年，在严厉楼市调控冲击下，武汉住宅市场成交有所放缓。全市（含新洲、汉南、蔡甸三区）全年销售商品住宅1105万套，销售面积约110903万方，销售金额71119亿元，同比分别减少126、336、046。若剔除新洲、汉南、蔡甸三区影响，全市住宅销售985万套，销售面积约97871万方，销售金额66014亿元，同比分别减少12、15、8，成交量减少一成以上。2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/132、武汉住宅销量居全国第三位，同比跌幅最小2011年，楼市调控更为严厉，抑制全国各城市成交，统计的10个重点城市成交面积同比普降，降幅多超过13，其中，重庆降幅最高，达到31，南京、北京、杭州成交量同比降幅亦超过20，相较而言，武汉同比降幅相对较小，为336。从成交量排行看，重庆成交1723万套、154386万方，位居首位；其次为上海，全年成交1294万套、13089万方；武汉市位居第三位，全年成交1105万套、1109万方。2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/143、洪山区成交175万方，居首位，黄陂区和江夏区其次2011年，区域成交面积方面，排名前五的区域中，次中心区和远城区占了3个。其中，洪山区成交面积最大，为17545万；其次是黄陂区和江夏区，分别为14265万、11198万；再次是东湖高新区和江岸区，分别为10039万、9737万。中心城区中，受供应和限购等影响，武昌、汉阳、江汉等区域的成交面积分列第七、八、十位；硚口和青山两个区域则分别为倒数第三和第二位，成交远不如黄陂和江夏等远城区。2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/154、9区成交量同比减少，江汉区成交量萎缩近6成2011年，全市仅青山、洪山、江夏等3区成交量同比增长，其中，青山区受经适房大量备案影响，而洪山区受保障房影响外，万科金色城市多次开盘、多次售罄亦一定程度推进成交放量。其余9区成交量均同比减少，其中，江汉区成交面积同比减少58，降幅最大，该区今年新增项目较少，且在售主力项目均价多在万元以上，对于市场刚需客户来讲，购房门槛、压力均较大，阻碍该区整体成交。其次为东湖高新区，同比减少49；硚口、东西湖两区同比降幅亦超过30。5、90以下刚性需求仍为市场成交主力2011年，武汉住宅市场成交仍以90以下户型为主，成交占比为4338；其次是2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/1690120户型，占比为3421；120140户型占比为1466；140以上户型占比为775。与2010年相比，90以下、90120户型成交占比有所提升，占比增幅分别为2、063；140以上户型成交占比减少近3个百分点。从不同面积产品月度成交占比走势看，90以下户型成交占比年底有所下降，说明首套房贷利率提高对市场刚性需求影响较大；90120区间全年走势相对平稳，年底更出现翘尾走势，说明改善性需求在供应量较多、价格出现调整情况下，需求有所释放；120140区间全年走势平稳，受政策等影响不大；140以上（大户、别墅、豪宅为主）整体呈下行走势，但由于其增值保值性，仍受少数人青睐，12月出现小幅回升。6、保障房大量上市推高4000元以下产品成交占比2011年，4000元以下产品成交占比最高，为29，调控背景下，保障房建设规模提速，2011年武汉市开工各类保障房12万套，数量居全国15个副省级城市之首，大量低价保障房的上市，推高了4000元以下产品成交占比。其次是700010000元，占比为27，是2011年普通住宅市场成交主力。40005700元以及57007000元产品成交占比分别为19、15，万元以上产品成交占比最低，为9。2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/17从月度走势看，700010000元产品成交占比从5月开始明显增加，且保持增长趋势，810月成交占比均超过29，高于其他价格段产品。武汉二、三环间项目均价多集中在此范围内，随着市场推盘增加，该价格段产品成交放量，市场占比亦随之提升。四、全市价格分析1、2011年均价涨幅放缓2011年调控效果显现，均价涨幅放缓。全年商品住房成交均价6413元/，同比上涨3。若剔除蔡甸、新洲、汉南三区影响，全市住宅成交均价为6745元/，同比上涨8，仍低于去年14涨幅。2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/18分月来看，13月，“限购令”加之春节影响，大部分项目推盘延后，市场供应量减少，市场均价持续下滑，后续随着“红五月”的到来，大量新盘开始集中上市，特别是市中心高价位项目亦开始陆续推盘，市场供应量回升，随着新推房源的消化，月均价以不超过15的涨幅平稳小幅攀升；进入年底，楼市调控政策影响加深，市场促销加剧，部分项目低开入市抢占市场，再加上年底经适房的集中备案影响，整体拉低年底均价，1112月均价以小于05的幅度回调，但仍维持在6400元/的水平。2、武汉均价同比涨幅位居第三2011年，楼市调控深入，全国成交普降，随着成交量的持续下滑，全国市场以一线城市为开端，开始加大促销以推进销售，进入年底，市场以多种方式降价促销的势头更为明显。统计的8个重点城市中，广州、深圳楼市均价同比下降，降幅分别为836、555；其余6个城市均价同比上涨，但涨幅均低于2010年，其中，杭州涨幅最高，为2057（2010年为4712），其次为重庆，同比涨幅为1106（2010年为379），武汉同比涨幅为847，位居第三。（说明此处武汉均价涨幅计算是剔除新洲、蔡甸、汉南三区影响后的。）年均价5006元/年均价5461元/年均价6226元/年均价6413元/2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/193、武昌区均价过万元，居首位从区域均价排行看，武昌、江汉、江岸三大中心区位居前三甲，其中，武昌区均价10344元/，为全市唯一均价过万区域，2011年，武昌区积玉桥万达广场、绿地国际金融城、华润置地公馆、复地东湖国际等万元以上高端楼盘陆续开盘或加推，整体推高区域均价；其次为江汉区，均价为9753元/，区域内万科城、葛洲坝国际广场、泛海国际居住区等项目持续销售，为区域成交主体，支撑区域近万元的均价水平；江岸区位居第三位，成交均价为7840元/。此外，东湖高新、经济技术、硚口三区均价排位提升，其中，东湖高新区由第6位提升至第4位，万科红郡、保利华都、尚谷杰座、南湖玫瑰湾等项目推进区域均价位次前移；经济技术开发区由第8位提升至第6位；硚口区由第9位提升至第7位，区域内保利香槟国际、融侨锦江、联发九都府等多个万元以上新盘入市，推进区域均价上涨。2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/204、9区成交均价同比上涨，涨幅多集中在15252011年，洪山、青山、江汉三区均价同比下滑，其中，洪山、青山两区均价同比分别下滑13、7。这两个区域均价下滑主要受保障房大量备案影响，此外，洪山区金色城市项目持续低开抢占市场，成交套数位居全区乃至全市首位，亦一定程度拉低区域均价。江汉区均价同比下滑1，相对持平。其余9个区域均价同比均上涨，其中，黄陂、江岸、硚口、经济技术、东西湖五区均价同比涨幅最为明显，均超过20；其次为武昌、东湖高新两区，均价涨幅分别为16、17；汉阳、江夏两区均价涨幅均为6。五、全市项目销售排行榜1、销售金额TOP102011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/212、销售面积TOP103、销售套数TOP104、销售均价TOP102011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/22六、高端住宅市场成交分析1、界定与基本面2011年，武汉住宅市场均价涨幅放缓，本报告中所指的高端对象延续2010标准，指2011年整体备案均价在9300元/以上的项目（别墅类项目除外）。2、调控下，高端住宅成交受抑，成交量同比减少近4成高端住宅受价格限制，主要以改善型需求、高端消费人群为目标客户，受限购政策影响明显，2011年，全市高端住宅项目成交明显下滑。统计数据显示，2011年，全市高端住宅项目累计成交12115套、12633万方，同比分别减少3742、3689，下降幅度接近4成；相比2009年，分别减少2502、2846，降幅亦接近3成。从市场占比看，2011年，全市高端住宅成交套数、面积、金额占住宅市场整体销量的11、11、22，占比相比2010年分别下降6、6、8。表高端住宅年度成交情况对比年度面积平方米金额（万元）套数（套）均价2011年126331545712115122352010年20019210831935910531增减额73865626724400170403增减幅36892669374216182009年1765914943161578462增减额5026514404200377303增减幅284634425024459表高端住宅市场占比份额对比高端住宅市场占比面积金额套数2011年占比1122112010年占比173017占比差额6863、高端住宅项目品牌、区位取胜从高端住宅项目成交量排行看，位于二环内区位优势明显、且拥有一定自然景观资源的大体量项目成交情况相对良好。成交面积TOP10项目中，位于二环内项目8个，其中，百瑞景中央生活区、复地东湖国际分别以1064万方、813万方的成交量高居前两位。此外，开发商品牌实力也是促进高端住宅成交的重要因素之一，成交面积TOP10项目基本均为外来或本土品牌实力开发商旗下项目，其中，万科、华润均有2项目上榜，瑞安、复地、葛洲坝等开发企业亦均有项目上榜。2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/232011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/244、高端住宅均价持续上涨，达到12235元/，为普通住宅整体的191倍2011年，高端住宅市场均价持续上涨，整体成交均价为12235元/，同比上涨1618。同时，高端住宅/普通住宅价格比进一步增大，2011年，高端住宅全年价格为普通住宅整体价的191倍，高于2010年的169倍。5、均价TOP10项目均位于内环，武汉天地御江苑均价迈入3万元大关从2011年高端项目均价排行看，均价TOP10项目均位于内环内，此外，武汉高端住宅均价开始迈入3万元大关，武汉天地御江苑以超过3万元的均价位列全市均价榜首。其次是金地京汉1903，均价21558元/，积玉桥万达广场均价21240元/，位列第三。其余项目均价均不足2万元/。价格比155价格比169价格比1912011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/252011年房地产市场年报系列之别墅篇前言2011年，住宅严厉调控对别墅市场影响明显，武汉别墅市场供应、成交格局改变，经济型别墅成为市场绝对的主角。2011年，武汉别墅市场整体供应88万方，同比增加41，从新增供应项目看，新增供应别墅产品面积集中在300以内，占整体新增供应的8成以上，其中，面积200以内产品占比34。在成交上，武汉全年成交别墅842套、19万方，同比增加14，经济型别墅产品支撑全年成交量。限购令下，别墅市场受到明显冲击，尤其是高端别墅产品，成交基本呈停止状态。经济型别墅产品开始活跃，低总价、高性价比的别墅项目去化良好，全年成交别墅中，面积250以内产品占比67，总价300万以内产品占比近8成。均价上，由于别墅市场销售格局的改变，别墅市场整体均价明显下滑，2011年别墅均价10390元/，同比下降1867，接近两成。月均价整体水平亦不高，围绕万元上下波动。中心区域大量经济型别墅的集中上市，吸引年轻客户购买，别墅置业群体呈现年轻化发展。置业群体中，40岁以下客户占比57，30岁以下客户占比5。此外，外省客户增加，2011年，外省客户成交占比22，占比同比提高了9。2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/26目录一、武汉别墅市场供应271、2011年别墅供应3657套/88万斱，同比增加4成2、别墅新增供应超过1200套3、新增供应面积200以下产品占比343、全市圃售、新增别墅分布图二、武汉别墅市场成交分析301、2011年别墅成交价跌量增，经济型别墅产品支撑成交2、2011年别墅市场成交均价10390元/，同比下滑193、低总价、高性价比癿别墅项目去化较好4、中心优労，均价TOP10项目中三环内别墅占7位三、区域别墅市场成交分析331、黄陂、汤逊湖成市场成交主体，区域成交均过200套2、武昌区别墅均价25874元/，居首位四、别墅热点板块成交分析351、汤逊湖板块高端别墅成交叐限，板块成交量下滑16，均价同比下降272、黄陂（盘龙城）板块经济型别墅成交放量，成交量同比增加7成，均价下降223、汉阳板块新推别墅性价比叏胜，板块成交同比17倍增加，均价相对持平五、别墅市场成交产品分析381、250内别墅成交占比67，兵中200以内别墅占比四成2、200万以内经济型别墅成交占比52六、别墅市场成交客户分析401、置业群体年轻化収展，40岁以下宠户占比57，占比增加62、超6成30岁以下年轻宠户群体选择中心区别墅3、外省宠户成交占比22，占比同比增加94、外省宠户78选择郊区别墅2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/27正文一、武汉别墅市场供应1、2011年别墅供应3657套/88万方，同比增加4成根据市场在售主力项目统计，2011年，全市别墅供应量3657套，约88万方，相比2010年分别增加41、21，2011年经济型别墅供应放量，使得供应别墅产品整体套均面积减小。从区域分布看，黄陂、汤逊湖两区依旧为别墅市场供应主体，占比基本超过3成，位居前两位；此外，金银湖板块银湖翡翠、万科高尔夫、心斋桥等项目均有新增供应，板块整理供应量有所增加，位居第三位。2、别墅新增供应超过1200套据不完全统计，2011年，全市有近20个项目推出别墅产品，新增供应量超过1200套，产品涵盖叠拼、联排、双拼、独栋多种产品类型。从区域分布看，新增供应主力集中于汤逊湖、金银湖、黄陂等别墅项目相对集中的板块内。2011年新增别墅项目板块项目户型面积推盘套数推售时间汤逊湖纳帕溪谷四合院别墅25434256201118轩盛湾郡联排90、130215保利十二橡树庄园独栋270202011924远洋庄园蓝堡湾独栋316467522011917双拼24731842叠拼207260126金银湖金地格枃春岸联排250752011730万科高尔夫联排30041040余套2011726银湖翡翠联排200419402011年10月2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/28银湖水榭联排188287402011年11月心斋桥联排200400502011年11月汉阳澜菲溪岸叠拼182102011522叠拼23710绿地新都会联排132139422011525白沙洲东澜岸联排134138742011515双拼20127双拼2619先谷坐标城九台叠加1492724820111022南湖保利拉菲联排19820220201173武昌复地东湖国际叠拼277279402011828黄陂新长江香榭北郦湖联排2003001112011年10月双拼25035030独栋6006507知音湖温莎半岛独栋320373302011416合计1214套3、新增供应面积200以下产品占比34从产品面积看，新增供应别墅产品主力集中在300以内，占整体新增供应的8成以上，其中，200以下产品400余套，占比34，200300产品接近600套，占比48。面积300以上产品相对较少，不足220套，占比18。在楼市严厉调控下，经济型别墅产品成为市场主角。2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/293、全市在售、新增别墅分布图1123451213141516181927262223910825汤逊湖别墅汉阳别墅金银湖别墅盘龙城别墅12、龙泰北郦湖13、恒达盘龙湾14、F天下15、巢NEST16、宝安山水龙城17、罗纳河谷40、新长江香榭北郦湖41、香奈天鹅湖1、保利十二橡树庄园2、长岛别墅3、纳帕溪谷4、橘郡5、保利海上五月花6、阳光100大湖第32、光谷湾郡33、远洋庄园24、金桥太子湖1号25、金色港湾26、官湖郡18、万科高尔夫19、金地格林春岸20、银湖翡翠37、银湖水榭38、心斋桥39、丽景湾原墅7、当代国际花园8、恒大华府36、坐标城九台24111720722、水墨清华23、水墨甲秀雅园29、金地澜菲溪岸30、绿地新都会南湖别墅光谷别墅2121、梦湖香郡27、人信千年美丽28、大洋彼岸43、鑫聚温莎半岛44、南湖半岛一期沌口别墅后官湖别墅后湖别墅销售别墅分布图别墅成交热点板块，产品线丰富；以经济型别墅为主别墅成交热点板块，产品线丰富；以中高端别墅为主城市中心别墅，稀缺性强，产品价格偏高，以联排产品为主以景观别墅为主，产品基本均为联排293043313231、福星惠誉东澜岸白沙洲别墅2010年在售项目2011年新增项目349、城投瀚城10、保利心语11、泰然南湖玫瑰湾34、保利拉菲3535、复地东湖国际3337383640392844642、木兰水天41422011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/30二、武汉别墅市场成交分析1、2011年别墅成交价跌量增，经济型别墅产品支撑成交2011年，全市别墅成交价跌量增。全市全年别墅成交842套，同比增加6224；成交面积19万方，同比增加1418；成交金额1973亿元，同比减少713，经济型别墅产品成为市场成交主力军。2011年上半年，限购令出台后，对别墅市场产生明显冲击，整体成交剧减，特别是高端别墅产品，成交基本呈停止状态，前3个月成交均不足20套。面临严峻的市场环境，别墅市场推盘格局改变，经济型别墅产品开始集中入市，另一方面，随着政策的逐步消化，市场需求亦开始释放，从下半年市场成交看，月度成交多保持在80套以上，其中总价300万以内别墅月度成交占比基本均超过7成。2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/31数据来源武汉房管局、大家顾问数据监测平台2、2011年别墅市场成交均价10390元/，同比下滑192011年，全市别墅成交均价10390元/，相比2010全年下跌1867。从月度成交均价走势看，别墅市场整体均价水平不高，基本围绕万元上下波动，其中，2月、3月、5月、8月、11月五个月别墅成交均价均在万元以下。而2010年全年仅8、9两个月成交均价在万元以下。2011年，限购令出台后，高端别墅成交剧减，经济型别墅成为成交主体，是导致别墅市场成交均价下滑的主要原因。数据来源武汉房管局、大家顾问数据监测平台3、低总价、高性价比的别墅项目去化较好从全市别墅项目成交排行看，小面积、低总价、性价比较高的别墅项目热销。成交套数超过25套的13个项目中，除庄园1896和保利十二橡树两个项目外，其余项目套均总价均2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/32在300万以内，其中，位居前三甲的宝安山水龙城、碧桂园、恒大名都套均总价则不足200万元；而在套均面积上，仅3个项目套均面积超过250，其中，5个项目套均面积不足200。另一方面，高性价比成为抢占别墅市场的“王牌”绿地新都会面积赠送率达100，开盘售罄，福星惠誉东澜岸、金地澜菲溪岸两项目面积赠送率分别超过70、50，两个项目均跻身前10强；宝安山水龙城大面积的赠送庭院，在加入赠送面积及扣除优惠后，项目单价约在万元上下，相对而言性价比较高，此外项目低总价别墅快速项目，该项目全年成交位居全市首位。项目面积赠送面积面积赠送率备案均价加入赠送面积后价格核心价值点保利十二橡树283343送花园200600平米，赠送106179地下室273414万/10800/高性价比宝安山水龙城250360四期小独栋赠送400院落10150元/大面积庭院赠送福星惠誉东澜岸联排134138双拼201261庨院、地下室70以上联排12600双拼18000联排7411双拼10588抬高4米，阳关地下室，高赠送绿地新都会132139前庨后院、下沉庨院、地下室100188009400三环内，高赠送数据来源武汉房管局、大家顾问数据监测平台2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/334、中心优势，均价TOP10项目中三环内别墅占7位城市中心别墅区位优势明显，价格处于高位。从2011年别墅项目成交均价排行看，均价前10项目中，除汤逊湖的长岛、纳帕溪谷两高端别墅以及金银湖板块的银湖翡翠项目外，其余7个项目均位于三环内。其中，城投瀚城、复地东湖国际、华润置地中央公园三项目成交均价均超过2万元，位列前5位；此外，梦湖香郡、保利拉菲、绿地新都会、大华南湖公园世界在单价上也较为突出，均超过15万元。这类别墅均位于三环内，地段优越，生活配套完善，相较传统的郊区别墅，无论自住、投资都较具有竞争优势，单价较郊区别墅要高。数据来源武汉房管局、大家顾问数据监测平台三、区域别墅市场成交分析1、黄陂、汤逊湖成市场成交主体，区域成交均过200套2011年，黄陂（盘龙城）、汤逊湖两区域别墅项目成为市场绝对成交主力。黄陂（盘龙城）、汤逊湖区域依托区域内得天独厚的自然资源、深厚的文化底蕴以及逐步完善的交通及配套，众多品牌开发商纷纷进驻，逐步形成传统的近郊区别墅市场。黄陂（盘龙城）板块主力以经济型别墅为主，区域内别墅项目单价不高，在当前的市场环境下，优势凸显，成交放量，全年成交240套/575万方，高居首位；而对于汤逊湖板块，在市场调控下，板块内高端别墅产品成交被影响，而阳光100大湖第、保利海上五月花、美院COAST等总价300万以内的别墅产品则在调控中受到市场的关注，去化良好，再加上保利十二橡树性价比较高的独栋产品的推动，板块全年成交202套/5万方，位居第二位。此外，汉阳区在金地澜菲溪岸、绿地新都会两个项目的推动，全年成交65套，位居第三，其余板块成交则基本不足60套。2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/34数据来源武汉房管局、大家顾问数据监测平台2、武昌区别墅均价25874元/，居首位从别墅区域成交均价排行上看，地段优势高于景观优势，武昌、汉阳、南湖等中心区域均价明显高于依靠资源优势制胜的郊区。其中，武昌区均价25874元/，高居榜首，区域别墅成交集中于复地东湖国际，该项目位于二环内东湖边上，地段、景观双优势，整体均价过25万元；其次为后湖板块，均价18272元/；汉阳区位居第三位，均价15404元/，区域内华润置地中央公园均价超过23万元/，金地澜菲西岸、绿地新都会、水墨清华等项目别墅产品均价亦均过12万元，整体提升区域均价；南湖板块位居第四，均价过14万元/。此外，白沙洲、金银湖、光谷三板块均价超过12万元，其余郊区板块均价则均在12万元以下，其中，汤逊湖板块纳帕溪谷、长岛等高端别墅项目受宏观调控影响，成交剧减，区域成交集中于中低端别墅产品，板块整体均价亦大幅下滑，同比下降约27。2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/35数据来源武汉房管局、大家顾问数据监测平台四、别墅热点板块成交分析1、汤逊湖板块高端别墅成交受限，板块成交量下滑16，均价同比下降272011年，汤逊湖板块别墅项目整体成交202套、505万方，同比分别减少1609、1218；成交均价11717元/，同比下降2732。限购令下，板块内高端别墅成交基本停滞，主要依靠低总价别墅产品支撑板块整体成交，使得板块整体量价同比均下滑。从月度成交走势看，前9月月度成交量均偏低，1、2、3、8、9月成交量不足10套，进入四季度，随着保利十二橡树庄园、远洋庄园等项目的加推、开盘，市场别墅供应增加，且注重性价比，推进年底成交放量。均价方面，随着高端别墅成交受限，月度均价整体呈现下滑趋势，年底，低价别墅的集中备案使得均价进一步下滑。三环内2011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/36附表汤逊湖板块别墅项目成交套数排行排序项目套数面积总价均价1庄园18964011188771335184119332阳先100大湖第32629930894154141953美院COAST316833034161160904保利十二橡树庄园309941541342161135015宜家汤臣2762107534102854916保利海上五月花1729455325423486317美加湖滨新城三期818945513568971628纳帕溪谷7247661474653191659武汉长岛52012808637223165810鑫龙湾一期56801684464124182、黄陂（盘龙城）板块经济型别墅成交放量，成交量同比增加7成，均价下降222011年，黄陂（盘龙城）板块别墅项目整体成交240套、575万方，同比分别增加7778、4043；成交均价7376元/，同比下降2171。黄陂板块以经济型别墅产品供应为主，限购调控下，这类产品开始“脱颖而出”受到市场关注，整体推进了板块内别墅成交，同时亦拉低整体均价。从月度成交走势看，4月开始，板块内别墅成交量基本均保持在20套以上，5月、6月、12月成交量均突破30套，板块整体成交良好且相对稳定。从均价看，板块集中于经济型别墅产品成交，月度均价相比2010年明显下滑，基本稳定在7400元上下波动。附表黄陂（盘龙城）板块别墅项目成交套数排行排序项目套数面积总价均价1宝安山水龙城87228901816980774182恒大名都57119050190877276342011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/373香奈天鹅湖24360923700965674龙泰北郦湖2370065539673356625巢上城2145068328330662866F、天下823703300926126967巢NEST7212874228636107408香槟半岛51035265775755799恒达盘龙湾4126043971770410蔚蓝海岸一期罗纳河谷4802413407842473、汉阳板块新推别墅性价比取胜，板块成交同比17倍增加，均价相对持平2011年，汉阳板块别墅项目整体成交65套、119万方，同比分别增加17083、9256；成交均价15404元/，同比上涨203，基本持平。2011年5月，金地澜菲溪岸、绿地新都会两个项目先后推出别墅产品，这两个项目推售产品赠送率、性价比高，配以一定力度的优惠，开盘去化良好，推进板块别墅成交放量。从月度成交走势看，5月前，市场别墅供应量低，加之政策影响，月度成交量低，13月甚至0成交，5月市场供应增加，成交开始放量，6月市场备案28套，创新高，后续则以存量去化为主，月度去化集中在6套以内。同时，区域别墅成交主力集中于金地澜菲溪岸、绿地新都会两个项目，月度均价整体稳定。附表汉阳板块别墅项目成交套数排行排序项目套数面积总价均价1金地澜菲西岸29587794819144139362绿地新都会24324413543786167623水墨清华5132822207784156444华润置地中夬公园一期367015643233485水墨兰轩35658172349127876水墨甲秀雅园123633370156562011年武汉房地产市场年报系列/YOUAME/38五、别墅市场成交产品分析1、250内别墅成交占比67，其中200以内别墅占比四成2011年，成交别墅产品面积多集中在250以内，而2010年无此类别墅产品成交。统计数据显示，250以内别墅产品成