深圳万泽云顶香蜜湖项目营销推广执行策略报告 山地公园大宅

深圳万泽云顶香蜜湖项目营销推广执行策略报告山地公园大宅CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010香蜜湖开启山时代万泽云顶尚品营销策略及执行报告深圳中原事业一部SHENZHEN072010策略前思考牛市规划产品，牛熊市不清卖楼，项目是否很安全、如何价格最大化A地块占地1768054B地块占地1032293A地块容积率287B地块容积率24A地块建面50837B地块建面24772A地块车位380个B地块车位220个A地商业面积2000B地商业面积1000建筑限高85米A地块产品线11套310平米联排、104套155平米、156套179平米高层共271套注目前商业面积规划尽可能争取到共2000平米。策略前思考豪宅营销更重展示和体验，但项目工程进度压力大，如何解决客户及价值问题由于本项目作为万泽股份（000534）定增序列项目，2011年对股东有相关利润承诺，因此在保证工期建设的情况下，A地块先行开发销售，2011年销售回款目标为11亿元，并定于2011年12月20日前须实现毛坯入伙根据当前的工程排期预计，营销展示景观的交付时间约为2011年4月30日，销售中心交付时间约2011年4月10日、样板间/销售通道交付时间约2011年5月30日营销目标理解利润VS品牌销售目标11亿保底销售目标如何构成、达成营销计划下的销售目标弹性空间（价格基准和成长空间）品牌目标深圳高端市场话语权万泽深圳区域最优质地块项目，怎么为后续开发沉淀品牌资本PART1项目分析项目的静态价值体系是什么项目片区的价值属性怎么界定我们是香蜜湖，还是CBD中价值平行于香蜜湖的新板块11价值基础分析南山福田罗湖香蜜湖莲塘尾塘朗山公园区位印象香蜜湖北，塘朗山公园享有低密景观资源7万余平米水库、20余万平米山地公园原生自然景观、片区内整体居住容积率041交通通达性好，城市生活配套完善香蜜湖路、侨香路、福龙路、北环等接驳各区，香蜜湖片区内商业文教等配套咫尺可享项目规划平面图项目开发入市分为A/B地块，容积率24287，首期A地块计划2011年中入市、2011年底交付入伙A地块占地1768054平米B地块占地1032293平米A地块容积率287B地块容积率24A地块建面50837平米B地块建面24772平米A地块车位380个B地块车位220个A地商业面积2000平米B地商业面积1000平米建筑限高85米A地块产品线11套310平米联排、104套155平米、156套179平米高层共271套注目前商业面积规划尽可能争取到共2000平米。地块一分为二，别墅高层园景与山地景观交融高层三梯双户创新具备大宅及豪宅标签单层三梯、直接入户、单层两户，保证居住私密性与低密性远眺山体景观、近看园区景观，居住舒适度增强项目地块分A/B两块，首期A地块先入市，主要为高层大宅与联排别墅产品，利于树立项目形象B地块以高层为主，借势A地块的别墅高端形象项目园林景观引入欧式风格，将园区与周边山地景观合二为一，表现形式多样化并追求细节精致以打造生态、纯粹、高端品质为理念，打造和谐人居、邻里共处文化纯大户、高端产品形态2类产品3种户型155、179平米高层310平米联排，但存在产品单一带来的销售压力产品分析纯大户高层，空间设计别墅化。3梯2户、分梯入户、私家前后花园、主卧套房、双观景露台、面积高赠送率B户型B户型观景大阳台观景大阳台入户大花园转角窗主卧套房佣人功能区中西双厨次卧套房产品分析纯大户高层，空间设计别墅化。3梯2户、分梯入户、私家前后花园、主卧套房、双观景露台、面积高赠送率PART2精装修标准5000元/平造价德式风格，打造精工产品大宅对位主流高端客群，满足客户需求基础上不失高端精装修成果展示造价5000元/平的装修标准保证品质、奢华与尊享德式内敛、稳重、大气与精工风格成为项目主要打造层面，只为少数人拥有，制造真正稀缺性整体外立面表现、建筑风格及装修风格中均引入德式元素以增加原汁原味性5000元/平米德式精装修标准，高附加值品牌附加值提升万泽上市企业，开发版图扩张、品牌联合效应PART2与世界100强企业品牌强强联合，制造双赢版图扩张、优化提升品牌与世界100强企业德国MARITIM酒店达成战略合作伙伴关系，实现强强联合品牌强强联合，实现112的效果，为产品价格带来一定幅度溢价除在深圳运营市场外，常州3000多亩大盘开发销售中，同时常州“万泽国际”、“太湖庄园”项目与德国MARITIM酒店签订五星级/白金五星级酒店长期战略合作协议版图不断扩张，提升品牌知名度与美誉度，不断优化品牌内涵与带来品牌忠诚度本案静态价值9大体系价值纬度支撑点品牌上市公司，与世界100强企业德国MARITIM酒店强强联合；规模CBD中心区稀缺土地、近8万方体量集中供应市场；高端稀缺新兴豪宅片区中的纯粹高端大宅项目；产品中大户高层联排产品；高层三梯双户、独立入户，前后观景大露台、户户转角窗、主佣电梯区隔、主卧套房系统、5米开间阔绰客厅、中西合璧厨房满足不同需求、多居住房间满足多种家庭代际住房需求；创新、高附加值、奢华、大气、尊贵；精装5000元/平高精装修标准，对位项目的土地稀缺性、大宅产品纯粹性稀缺；环境占据稀缺自然山水资源，真正贴上豪宅产品的标签；规划CBD双核中央、中央别墅居住区、泛香蜜湖板块区、处于未来城市发展的主轴线上，且位于深圳黄金三角发展的中心区跳出单个片区规划，拔高整体区域价值属性、为项目增加附加值并拓展客群；交通东临福龙路、南近北环大道，交通通达性好，项目规划路建成之后满足居住便利度、私享度；配套周边配套以泛香蜜湖板块为主较为完善，未来商业以社区型为主导；12价值洞察12011年莲塘尾如何界定新片区价值观点1大深圳战略下，居住向北、经济（产业发展新引擎）向西，莲塘尾在北向发展主轴上必然成为置业焦点观点2深圳的蛇口、罗湖的银湖、CBD的香蜜湖、华侨城，南山的后海，深圳豪宅区发展历来随中心迁移；但目前福田CBD正处集城市资源之大成、成熟价值释放的高点，香蜜湖和华侨城的作为深圳第一豪宅阵营的片区地位无可撼动观点3香蜜湖没有开发殆尽，莲塘尾是香蜜湖片区中唯一的、最低密的山居价值形态新的香蜜湖居住时代，且产品全新升级香蜜湖片区始终占据着城市核心区第一豪宅阵营的地位；莲塘尾片区以“香蜜湖目前唯一新增供应板块”及“唯一原生山湖公园资源板块”“041片区低密度”形成价值承接，市场认可有基础2在香蜜湖中，莲塘尾与此前的典型项目比较，在价值模式上有什么异同结论1价值底盘的不同自然景观资源的绝对差异，具备唯一性。香蜜湖中最纯粹、最低密、最原生的山居价值观点2开发模式的类似片区开发项目群聚效应；低密化的空间规划高层别墅混合，单列式或大围合式空间布局；以别墅产品定义项目和片区，趋同的主流产品及面积段高层160190平米左右，别墅230310平米左右观点3产品增值的不同大赠送、全精装模式、产品力图营造“不仅富，而且贵”的价值印象环湖开发殆尽，香蜜湖结束“湖时代”山居板块开发聚集，香蜜湖开始山生活价值底盘异同均以中心稀缺景观资源为核心价值，但是2种形态开发模式异同均为低密化的空间规划，高层别墅混合，单列式或大围合式空间布局；以别墅产品定义项目和片区，趋同的主流产品及面积段，但在产品的附加值和营销实现上有所不同产品增值模式的异同同为营造富且贵，但营造手法有差别香蜜湖片区定位南山福田罗湖香蜜湖莲塘尾塘朗山公园不是莲塘尾，不是发腻的CBD北，也不是底气不足的贴牌“CBD双核中央”或“中央别墅区”而就是香蜜湖。推广上区位的应用，当为“中国深圳香蜜湖路北”山地大宅产品模式私属公园资源模式不仅是稀缺的041和原生态山湖景观资源，更是公园私有化的资源价值价值可类比纽约中央公园边上的私人公寓，是财富的张显、更是无言的地位云顶尚品香蜜湖山地公园大宅项目属性定位方向启示PART2市场分析大势影响目标市场消化能力竞争市场没有人可以准确预测2011年的市场究竟如何但需要对市场大势、2010新政下的豪宅影响进行分析来考虑在这样的趋势下我们产品（类型/面积）是否够安全和有空间21大势影响分析宏观调控之“经济市”经济过热预警存在，带来调控持续可能以避免过度投资带来运行风险，并支撑经济结构转型、调整2010年我国经济增长的外部环境改善，世界整体经济复苏，对于投资的热情是继续看涨的，需推动各个行业发展，房地产因其涉及多行业多部门，成为主要关注对象。2010年是GDP触底反弹连续上升至近期最高点13，高增长的GDP让国家有调整房地产的“基础”，不至于引发经济“骤冷”，让经济呈现健康快速的发展。宏观调控之“政治市”转型下社会问题重生，高房价民声所怨确保政治安全政府须要让高房价下跌和抑制过快上涨及过热投资房地产开发景气指数在2007年的调控处于相对高水平，而2010年的调控出现在近年来最高值，伴随着调控政策的深入和执行到位，指数的下调是必然的。开发商投资增速明显，反映投资过热，调整结构将势在必行。国家对于“炒房”等行为将予以重点调控。2010年，被压抑的需求持续推高价格，到达近年最高点，政策调控的目的是为不理性需求稀释降温。效果严格信贷及营造持续调控预期，有效抑制购房者购买力造成深圳市场目前量跌价滞、并相比年初整体大幅回调有可能调控手段回顾2010年1月10日主题词土地供应、规范市场秩序2010年1月18日主题词第一次上调存款准备金2010年1月21日主题词保障性住房供给2010年2月11日主题词第二次上调存款准备金2010年3月7日主题词第十一届全国人代会第三次会议坚决遏制过快上涨，稳定健康发展房地产2010年3月10日主题词拍卖建设用地新规2010年3月22日主题词土地供应政策调整2010年4月15日主题词提高首付、二套房2010年4月15日主题词土地供应调整2010年4月17日主题词停发第三套房贷2010年4月19日主题词市场秩序规范2010年4月30日主题词家庭限购2010年5月2日主题词第三次上调存款准备金效果上半年深圳土地市场冷清，仅3月成交1宗住宅用地；本次对土地的调控，打击发展商囤地，有效的抑制地价过快上涨效果深圳前五个月商品房供应量出现了明显的回落，受政策调控的影响，部分楼盘推迟入市时间，下半年的推售量将增加效果目前二级市场整体成交均价相比2010年市场高点已下跌1520后成交低迷局面仍未被打破10年15月全市一手住宅成交约1121万，供求比为148，创下新高；0508年成交量逐年减少，09年出现供不应求的情况；从成交价格看，逐年递增，08年下半年出现调整，10年周均价为21023元/；政府的调控政策让市场出现低迷的成交，部分楼盘出现降价促销的情况，1手楼成交均价已较2010高点下跌1520指标发展商动态观察【上市公司】入榜企业中仅恒大完成年初预定目标，万科、绿城、碧桂园、富力、龙湖等均完成40，大部分企业没有完成年初公布今年的业绩目标上半年销售金额过百亿大关达到十一家企业，大多企业依旧保持良好的增长势头。企业销售普遍超过09年的同期水平，业绩逆市增长。销售量上，14月与去年同期比有明显增长，但5月份以后，受政策调控影响，呈现明显下降态势。受业绩目标的影响，下半年会迎来上市企业一轮集中推盘。指标发展商动态观察【万科】2010年上半年深圳万科实现2396亿元的销售额，成交面积为1099万平方米；已于年中调低年度的经营目标企业经营目标万科年初的设定销售目标为800亿元；今年预计新开工面积为855万平方米，其中深圳新开工面积预计达60万平方米；计划下半年同时运作10个项目，这10个产品包括在深圳区域内的8个项目以及东莞的堂樾和惠州的金域华庭。CITY城市主流产品主要为深圳的万科华府、金色半山、金色沁园、金色领域、万科第五园和惠州金域华庭，万科养生度假产品主要为万科堂樾和万科清林径，而高端产品则为万科中心和天琴湾。企业动态2010年将成为万科的绿色战略元年，将开工100万平方米绿色新住宅；2010年新开工公寓项目基本实现100全装修；加速商业开发，推进多元化经营，将有多个城市综合体和高端酒店进入市场。企业经营战略深圳万科从住宅产品升级为“明星住宅开发配套物业经营”的多元化业态经营，以住宅为核心通过多元化业态经营来全面提升人居生活品质。指标性深圳民企发展商动态【星河】目前运营5大商业项目，总面积近33万，预估市值超过50亿元。在逆市下商业物业良好的经营保证了企业的现金流营销提示未来高端市场依然利好，但主流面积需求“去奢豪化”、价格暴力上涨可能性小影响12010下半年价格下跌成为必然，2011年暴力上涨可能性小影响2信贷环境改变，限首期、限套数、限区域的政策仍可能持续，高置业成本形成趋势可能，带来高端市场的需求形态（总价影响下的面积需求）将改变过去的“奢豪化”中大户全功能高附加值产品成为主流影响3指标性开发商开发模式的变化，以及目前深圳市场豪宅开发主体的民企化（星河等）、国企化（华润、中信、华侨城），将形成对豪宅价格的一定支撑22目标市场消化能力分析1手高层2009年上升型市场环境，140以上中大平面成交活跃，开盘后26个月内基本售罄，全市年总消化量在3500套以上单价2658万/2009年竞品高层可比户型消化片区项目户型面积段推售套数开盘时间2009年总成交套数成交均价开盘至09年底消化率南山三湘海尚3房14014810272009993340000904房1701755房208227首地荣御4房2203120091028300009873房150186186波托菲诺复式5房2701142009611058000964中信红树湾四房2092355252009451347000995罗湖幸福里3房1801859220096874000098303房140145440412福田珑园3房15017025620085320300001004房23064龙坂星河丹堤2房13814611620081282280008283房135175204177圣莫利斯3房1571902592009865326000904房1752365821手高层2010年初提价为市场主旋律，新政后，140以上产品线以消化存量为主、加推谨慎，半年总消化量仅500套，即月均83套，以主力在售的8个楼盘计，每盘月均消化10套备注月均消化能力在新政后远低于以上统计数据，新政存量市场影响，月均在26套左右2010年竞品高层可比户型消化片区项目户型面积段推售套数开盘时间2010上半年成交套数成交均价开盘至今消化率南山三湘海尚3房1401489420099364500094304房1701755房208227鸿威海怡湾3房1431494282009121644000068604房165宝能太古城3房1401601702010414635000858君汇新天4房1572620091163400066605房175531343000波托菲诺3房145175待定预计2010年7月待定4房230中信红树湾5期复式3房21826060201015856000966龙坂星河丹堤2房138146342008122732000993房1351752723圣莫利斯3房15719069200981932000934房1752362手高层2009年项目周边150250产品市场接受价分三个梯度香蜜山为代表2万盘、熙园为代表3万盘、水榭花都及香蜜湖1号为代表4万盘；片区标杆性豪宅成交最活跃，总成交量约129套，占放盘量187套的约69备注年度放盘量1000套左右、消化量200套左右；畅销户型为150250平米，4房；热点项目为黄埔雅苑、水榭花都、香蜜湖1号以下数据仅为中原三级地铺统计数据。2009年项目周边代表性二手楼盘供求项目户型面积段供应量消化量成交价格香蜜山3房130145547230004房15115727321000东海花园4房15425413190005房25023320000黄埔雅苑3房12716215439280004房15023845931000熙园3房159162395280004房19622025432000香蜜湖1号3房188235400004房1882451303147000水榭花都3房120165287420004房1602301203948000香域中央3房130150203370004房1602007919380002手高层2010年项目周边150250房源年初借势价格飙升1030，放盘量扩大，但去化速度减缓，半年总成交68套，其中单价4万以上盘总成交31套，占比约46备注10年上半年放盘量550套左右；消化量70套左右；2010年项目周边代表性二手楼盘供求项目户型面积段供应量消化量成交价格香蜜山3房130145253260004房1528133000东海花园3房12313824510220004房154403230005房25029120000黄埔雅苑3房1271625012337004房15023840737000香蜜湖1号5房240300351167000水榭花都3房12016582400004房16023020570000香域中央3房130150135440004房160200418520001手别墅2009年城市型别墅成为置业热点，多采取分批推售溢价，基本开盘即售罄，年消化量近1000套，城市资源型别墅产品单价56万元/左右2009年竞品别墅可比户型消化片区项目名称物业类型面积段推售套数开盘时间2009年成交套数成交均价开盘至09年底消化率南山三湘海尚TOWNHOUSE29035037200992810000075卓越维港叠墅23025060200936030000100龙坂水榭山3期联排2203308220099456000054十二橡树庄园联排260300133200951023500076溪山双拼、联排2002608420096523800061金光华龙岸联排2202608220098354000042万科金域华府1期合院2403502620092628000100万科金域华府2期合院24035027200911254300092宝安/观澜观湖园双拼叠拼2503504002009640040000100曦城联排3404001272009912730000100万科兰乔圣菲双拼3855020085050000100盐田华侨城天麓6区双拼25031040200984040000100果岭海双拼245265402008640600001001手别墅2010新政后别墅市场遇冷，半年仅销售64套，其中新政后成交14套（780800万棠樾280平米双拼成交9套，占64）2010年竞品别墅可比户型消化片区项目产品类型（面积段）总套数09年销售套数10年销售套数新政前均价新政后销售套数新政后均价剩余货量消化率龙坂龙岸双拼240260M254211520000520003252联排218222M228191380000380008溪山双拼220260M285050000050000355联排200225M2361913800003800017十二橡树联排260300M2803010350000350004050万科华府联排220240M221201370000370000100合院260280M2651550000550000盐田凯旋湾独栋300350M2994470000170000918观棠万科棠樾双拼280M258399400009300001082观湖园双拼250350M2108917350004300001784后海三湘海尚联排290350M23733410000000100鸿威海怡湾联排256300M23012010000001000001840龙岗紫麟山联排226320M220013921300000300004080公园大地联排269323M21296643200003200059542手别墅2009年项目周边250350TOUWNHOUSE市场成交单价为7683万/、总价约为20002400万左右；年放盘量65套、成交量12套2手别墅2010年项目周边二手放盘量为34套，零成交2009年项目周边代表性二手楼盘供求项目户型面积段供应量消化量成交价格香蜜湖1号TOWNHOUSE31036030776000熙园TOWNHOUSE28815183000水榭花都TOWNHOUSE256204820002010年项目周边代表性二手楼盘供求项目户型面积段供应量消化量成交价格香蜜湖1号TOWNHOUSE310360150熙园TOWNHOUSE288100水榭花都TOWNHOUSE25690营销提示通过对产品线细分对应市场的1、2手成交量价进行统计分析，可看到“量有市场、价有基础”；尤其香蜜湖片区2手成交量价，相比其余豪宅区站得更稳结论1标杆豪宅片区的标杆楼盘产品市场需求有基础、较稳定。在市场高点的09年成交量可占总体约69，在2010年调整市场，也可实现近50的占比结论2传统豪宅区项目目前成交量跌价滞（在售维持自然消化、将售调低价格预期）；目前1手中大户型高层在单价3234万左右，月消化速度在26套左右；单价在4万线左右徘徊的2手，上半年月均10套，但新政后均无成交；现状市场别墅总价在2000万以上难成交，总价在7001600万左右能有个盘成交，主要是水榭山（1600万左右可成交）、万科棠樾（700800万成交代表）23竞争分析PART2内部、外部竞争界定主要竞争格局界定作为稀缺性豪宅大户产品，竞争对手分为区域内和区域外，区域内界定原则以共享自然、规划、配套等资源的同类项目；区域外界定原则则以总价相近、产品品类相似的项目锁定区域内/区域外竞争对手，不断拓宽未来客户来源渠道，利于争夺豪宅市场仅有的客户群豪宅项目除占据稀缺性外，开发商品牌带来的溢价也尤为重要，因此在竞争格局的界定中则加入后海片区、圣莫/水榭山片区及香蜜湖片区二手产品竞争格局主要集中于香蜜湖片区二手房、华侨城片区、后海片区、圣莫/水榭山中央别墅区、稀缺性新兴豪宅片区竞争度抗衡豪宅市场竞争升级、找准本项目区隔于竞品对手的市场机会点片区内尚无新品供应，主力竞争对手锁定毗邻本案的三江、华来利地块；毗邻项目共享区域规划利好因素及配套，因此主要竞争点集中于产品和项目内部区域内项目竞争要素产品力表现、品牌力表现、项目核心价值因素项目定位于豪宅大户产品，客群覆盖面广、主力客群集中于金字塔尖，因此竞争对手外扩至深圳市豪宅片区市场，尤以后海为重后海资源优势突出且片区运营已较为成熟，与本案竞争要点主要集中于总价款区间及项目核心竞争力上，侨城及香蜜湖片区已成熟片区锁定主力竞品三湘海尚、鸿威海怡湾、香山里、珑园二手项目重点集中于香蜜湖片区、侨城片区的传统豪宅区成熟度高、生活及交通配套完善，购买力强的圈层客户聚集地锁定二手项目香蜜山、香域中央、水榭花都、熙园区域内项目区域外二手项目区域外一手项目竞争项目从项目规模、品牌力、区域运营、景观资源、产品力及价格能力6大要素及圈定本案竞争对手，进行竞争度分析竞争地图竞争片区及项目分布于城市主干道相交的资源集中区域香蜜湖、中心区2手房；片区内安托山1手房；华侨城红树湾片1、2手房；后海中心1手房占地面积60899建筑面积176607容积率29产品规划6栋TH250、6栋260310大户、6栋160180小户项目特性说明1）三面环山、山体景观资源更优地块坡地由陡变缓，盆地地形，山体资源更优越2）噪音影响小距离福龙路远，外在干扰性小3）规模与体量大17万方开发体量优于本项目4）开发商品牌专营地产开发，已成功开发11个项目，天骄华庭被评为深圳十大明星楼盘个盘分析【兰江】与本案在规模、资源、产品形成竞争体量地块区位资源优势，社区居住感受更好；产品全面竞争别墅250平米以下双拼、TH为主，具备总价竞争力；高层平面以160250平为主，面积段高度重合莲塘尾片区内兰江户型配比产品套数户型主力面积面积占比TH822509平面61616025074双拼182002空中合院12022015总计836占地面积50000建筑面积145000容积率29产品规划7栋18217D/德系稳重大气的建筑风格营造，强调设计感和用材（石材）为项目出身造话题、造人文血统12产品支撑及差异点“香蜜湖化”营造富且贵的价值印象德国建筑简朴明快,色彩庄重,重视质量和功能，在世界建筑上占有重要地位。随处可见的清晰转角、相对简洁的造型、精确的比例、功能的强调以及良好的施工品质给人的整体感觉是光洁而严谨。德系现代风格别墅线条清晰、简洁德系现代小高层严谨、质感德系建筑价值理解CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010D/德系稳重大气的建筑风格营造，强调设计感和用材（石材）为项目出身造话题、造人文血统12产品支撑及差异点“香蜜湖化”营造富且贵的价值印象理性硬朗的线条石材的多细节运用大胆的色彩搭配白色勾勒的边角德系建筑价值理解CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010D/德系稳重大气的建筑风格营造，强调设计感和用材（石材）为项目出身造话题、造人文血统12产品支撑及差异点“香蜜湖化”营造富且贵的价值印象CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010D/德系稳重大气的建筑风格营造，强调设计感和用材（石材）为项目出身造话题、造人文血统12产品支撑及差异点“香蜜湖化”营造富且贵的价值印象建筑外立面打造建议建筑外立面采用石材，代表着徳系精神的永恒，历史洗净铅华后的宁静与内涵；建筑用色以深灰为主调，配合深咖啡红，以纯白修饰。这种混搭厚重、低调却不张扬，透露着德系血统旺盛的生命力，又呈现出特立独行的高贵气质。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,201012产品支撑及差异点“香蜜湖化”营造富且贵的价值印象E/产品附加值差异外聘专业的品牌物业管理公司提供服务台湾晶华物管公司汤臣一品（上海顶级豪宅）集团成立于1991年，以全方位顾客经验的卓越观念，遵守黄金服务原则，提供贵族式完美的管家服务。旗下拥有台湾晶华酒店、天祥晶华度假酒店等。现服务于汤臣高尔夫别墅、汤臣高尔夫球场、汤臣金融大厦。香港兴业集团愉景湾（香港顶级豪宅）香港兴业集团在业界以高质素的住宅服务享负盛名。透过累积的管理经验，集团在各项目中更能发展所长，为居民提供最完善的居住环境。管理的愉景新城与菁泉雅居便是其中的表表者。推荐一推荐二方式优点问题专业物管公司管理专业化管理，质量保证，发展商省心，业主满意成本利润是考虑的重要因素。适合陌生区、规模大、开发商经验不足聘请专业物业管理公司作顾问专业化指导、培训、制度建立、人员组织，为发展自身物业管理搭建高平台。顾问服务时间一般12年，费用每年高达1020万元；且顾问公司对服务时间以外物业管理没有责任。发展商成立物业管理公司管理管理比较灵活，前期投入比较低缺乏经验，对物业管理质量不能够提供保证。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102客户渠道纯粹、精准原则，进行有效挖掘A/中原系统客户资源运用说明常规手段转介2级市场对2级市场项目间客户互动，二三级互动2转2级的说明启动方式以佣金刺激为核心的启动方式，以内部活动、邮件、短信、现场体验进行价值推介重点提示在集中推广期或开盘前期执行额外的销售激励，或考虑进行首轮启动非常手段行政指标量化对豪宅项目中单个销售员的转介任务量进行量化，由于项目资源面的不同，该手段往往在在豪宅事业部启用较为有效3级转2级的说明启动方式以佣金刺激为核心的启动方式，以内部活动、邮件、短信、现场体验进行价值推介重点提示销售团队的合理性（老销售员比例）以及销售经理对3级转2级的跟进效果形成一定的影响，主要在双方客户资源的对等（豪宅客户多）基础上、信任度上有要求备注新政后水榭山、棠樾等成交松动的豪宅盘来访及成交量均以转介为主附件水榭山端午节到访成交客户分析CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102客户渠道纯粹、精准原则，进行有效挖掘A/中原系统客户资源运用说明针对性手段将香蜜湖、华侨城片区的中原地铺变成项目分展场，形成客户分布区域里多个终端渠道的网络化铺设租赁水榭花都街铺作为临时销售接待厅启用，为周边3级带客及现场销售员挖掘周边客户提供场所地铺包装执行说明中原内部协调，在地铺门口、内部进行推广专区的设定和包装，形成一定的昭示效果只重点在香蜜湖、华侨城片区地铺、辅之红树湾片区分行进行地铺分展场启动需要户外、短信等线上对项目进行推广的配合CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102客户渠道纯粹、精准原则，进行有效挖掘B/代理公司之外的合作单位资源应用建议选择拥有客户资源优势的银行为项目的按揭银行，并选择多家的方式来拓开客户源万泽资源原有社区业主购买力和置业意愿与本项目匹配度不高，只进行常规推广重点对药业、汕电力系统的客户进行挖掘，手段私宴、样板房提前专场开放CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102客户渠道纯粹、精准原则，进行有效挖掘根据中原豪宅事业部活动实施经验来看，较为有效的客户渠道可活动铺开的是高端/顶级幼儿园机构的家庭，如英皇幼儿园、晶晶机构等（观澜湖验证有效）水榭花都、水榭山业主，通过社区海报现场活动（音乐厅专场音乐会形式）方式进行（水榭山验证有效）四大行私人银行（个人存款在20003000万以上）大客户活动，以珠宝鉴赏会暨银行理财投资论坛形式、或高尔夫体验高尔夫赛事形式进行（观澜湖、水榭山验证有效）C/活动挖掘客户渠道的精准，以目标区域、目标客户生活元素进行对应，进行定向拓展CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20103制造豪宅第一体验A/销售中心包装关键手段数字投影沙盘摒弃单调的沙盘讲解，利用动态投影屏幕全方位介绍项目，营造立体的视觉效果。头等舱环幕影院在销售中心建立头等舱体验中心，通过360度环幕影院，滚动播放项目宣传片，时刻轰炸客户眼球。重点演绎2个部分内容区域价值；深圳豪宅发展断代材料展示区品牌部品展示CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20103制造豪宅第一体验B/地块现场包装展示区范围建议及条件要求方案1销售中心设置在2会所，样板房设于2、4345临福龙路理由考虑到临福龙路界面并不理想，噪音和形象干扰大，因此以A、B地块之间的规划路、入口、1、2及别墅为主要展示范围；B地由于未开发，可暂时利用为绿地展示；考虑到兰江地块等施工车辆均由本案临福龙路的规划路进入，也会有影响，因此作了坐图展示范围考虑展示要求别墅样板房设立于端头。但另外考虑到套数较少，产品稀缺，在未能把握样板房效果溢价能力前提下，也可不做样板房；可通过精准客户渠道操作提前把别墅锁定掉；高层样板房设立于低楼层，一是考虑进度问题（电梯启用需要的进度条件要求高），二是政策市场工地监管严格应避免安全隐患；要求高层低部立面和部分园林具备展示条件施工通道CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20103制造豪宅第一体验B/地块现场包装展示区范围建议及条件要求方案2如考虑看楼动线与施工通道不好安排，尤其是进度条件难以满足，如成本许可，可在B地块或者B地块周边搭建样板示范区，可以保证展示范围更紧凑、更干净，进度满足；但存在成本问题，特别是项目豪宅定位所需投入较大。案例参考广州中粮万科金域蓝湾CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20103制造豪宅第一体验B/地块现场包装泛红线包装手段，建议外部进入道路（北环入口）包装与泛红线包装形成品质视觉一体化案例参考星河湾CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20103制造豪宅第一体验C/样板房引入奢侈品概念。即由奢侈品品牌提供部分软装，在硬装风格色系上能与奢侈品品牌理念、软装形成一致；成本许可可直接采用“定制方式”进行，如“爱玛仕高端生活样板”CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010PART5营销策略执行营销总控推售策略方式及价格预判附房地产项目应用信托方式的经验和说明推广策略客户积累策略CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010营销总控图2011年2010年12月1月2月5月6月3月4月8月9月7月10月工程节点营销事件规划营销节点物料11外场接待启动410营销中心开放6月初推出A3、4，共计104套，开盘销售约80计80套；7月初首批清盘8月中推出A1、5计104套，9月初售罄形象片楼书户型折页（根据客户诚意情况派发）530高层样板开放410销售中心开放；430景观开放；530样板房开放全成品豪宅品质手册媒体推广香蜜湖别墅山项目价值点销售阶段形象铺垫期储客期开盘持续旺销期11月目的区域价值项目形象价值树立高预期；外展场启动，进行目标客户泛蓄水现场展示开放，高效储客活动渗透，保持项目市场热度，实现销售目标5月底提前内部选房，营造圈层感530后1周1批高层开售23218春节4月底别墅开售4月底别墅开售9月初推出A2计52套，9月中下旬售罄9月初3批高层开售8月中中央园林开放；2批高层开售香蜜湖山地全成品大宅私家地理杂志新增中央园林开放节点CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20101推售策略推售方式推售方式考虑联排提前顺卖；高层分3批推售、2种类型面积段组合，按福龙路影响及园林享有度进行素质高低分类，按产品素质“低中高”进行分批推售高层分批的考虑1）组合产品丰富性2）2011年市场在调整后，价值认知跳涨、支撑楼王先推快速拉高价格的方式难度加大；建议通过产品逐步提升支撑价格提升的方式进行安排CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20101推售策略推售节奏计划2011年9月底前，完成A地块271套房源售罄CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20101推售策略价格预判参考市场进行静态比较分析，考虑在售高端指标项目价格回调58左右进入平稳，预计本案高层（毛坯）均价约为3842万左右；别墅均价在20002200万左右，单价约为657万CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20101推售策略销售回款计划4月底约242亿67月约69亿89月约11亿年度20亿销售额CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102推广策略2011年2010年12月1月2月5月6月3月4月8月9月7月10月工程节点营销事件物料11外场接待启动410营销中心开放形象片楼书户型折页（根据客户诚意情况派发）530高层样板开放410销售中心开放；430景观开放；530样板房开放全成品豪宅品质手册阶段主题香蜜湖别墅山项目价值点销售阶段形象铺垫期储客期开盘持续旺销期11月530后1周1批高层开售23218春节4月底别墅开售9月初3批高层开售8月中中央园林开放；2批高层开售香蜜湖山地全成品大宅私家地理杂志推广渠道户外、短信、外展场包装网络户外、短信、报纸、现场实体包装围墙、导示；网络、航空杂志、社区海报、内部刊物户外、短信、现场包装、网络、社区海报、内部刊物等CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010765432112111010年8强势储客期9开盘期持续强销期形象铺垫期1211统一推广，以户外为主形象强势出街，配合外展场接待中心及香蜜湖、华侨城中原地铺分销场包装启动目的线上形象强诉“香蜜湖”价值引发关注；线下分展场多个渠道终端铺开，全线封锁豪宅区客户关注形式户外、网络炒作；外展场包装；完成时间2010年12月；再见香蜜湖香蜜湖别墅山CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010765432112111010年8强势储客期9开盘期持续强销期形象铺垫期1211德系品质高贵血统之活动引爆德国高端品质梅赛德斯奔驰之旅目的联合供应商，进行奔驰年度新车型策展，进行德系高贵品质价值嫁接预埋产品价值配合现场展示的全面出街配合销售中心开放进行活动引爆，再次梳理13月底积累的诚意客户形式万象城外展，活动抽取3名德国工业品质深度游奖励销售中心包装完成完成时间活动筹备到位2011年3月底德系全成品豪宅CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010765432112111010年8强势储客期9开盘期持续强销期形象铺垫期1211配合中央园林开放，出版一本私家地理杂志，将资源价值全面传递、渗透形式内容含括项目园林打造细节、故事；含括周边公园游玩指南；含括项目及周边生态性、生物系统介绍；以全面强调资源价值，丰富山居生活的内涵配合杂志出刊，利用周边场地举办家庭系列活动完成时间2011年7月底CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010客户积累总控13月45月67月89月前期犹豫客户可升级为内部客户进行下批单位锁定、高诚意度客户筛选万泽资源客户中原系统客户阶段外部高端豪宅客户积累其他客户升级及高诚意度客户筛选策略方式外展铺开、线上推介、活动配合2缴纳50万元升级，可确定2个意向