2008年珠三角七城房地产市场研究报告

20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789珠三角七城房地产市场研究报告报告人炊昭煜2008081420082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目录1全国房地产市场价格趋势分析32珠三角房地产市场分析421珠三角七城房地产市场土地交易分析4211珠三角地价增幅放缓4212交易市场冷清，流拍不断5222008年上半年珠三角市场房价分析7221珠三角七城上半年房地产价格比较7222珠三角七城上半年房地产价格变动趋势分析823珠三角七城售房成交面积变动趋势分析1324高CPI指数的经济背景分析173影响珠三角房地产市场的主要因素分析1831从供给方面分析影响因素18311资金链条18第一、调高存款准备金率促使资金流减少20第二、央行直接控制信贷额度20第三、贷款成本大幅上升21第四、上市融资遭难题21第五、“限外令”对外资严格控制21312土地政策2132从需求方面分析影响因素22321居民可支配收入高不决定购买力22322高房价收入比冲出合理区间22323信心受创导致断供、房贷逾期、观望等现象明显23324第二套房贷新政堵截23325市场青睐保障房、限价房24326房地产投机影响楼市2433国内外时事对房地产市场有一定冲击2420082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894结论及预测2441全国性的上半年跌价属与房价理性回归2442一年以内不能指望政府政策放宽2543珠三角房地产市场将加速整合25房地产行业属于第三产业，它涉及到经济、法律法规、建筑工程技术、市场营销、艺术等方面，在国民经济中起着重要的支柱作用。房地产行业也是一个资金密集型的产业。资金投入大、风险大，不允许投资者有大的失误。此行业流程复杂、涉及面广，直接关系到国计民生，直接影响到社会的发展。所以，研究房地产市场发展趋势有利于政府、开发商、居民等及时了解行情，作出准确判断，进行合理决策。1全国房地产市场价格趋势分析据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2008年1季度与2007年同期相比，全国70个大中城市房屋销售价格上涨11，房屋租赁价格上涨21，土地交易价格上涨165，物业服务价格上涨03；2008年2季度2007年同期相比，中国70个大中城市房屋销售价格上涨92，房屋租赁价格上涨22，土地交易价格上涨108，物业服务价格上涨05（如表1）。表12008年1、2季度全国70个大中城市房地产销售价格状况表20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789由2008年第一季度和第二季度全国70个大中城市房地产销售价格状况表可以看出，四种主要价格指标与去年同期相比是上涨的。房屋销售价格和土地交易价格上涨幅度很大。房屋销售价格第一季度，涨幅超过两位数。土地交易价格涨幅在第一季度和第二季度均超过两位数，第二季度价格稍有回落。整体来看，全国土地市场，特别是北方区域的一些二线城市，全部涨起。房屋租赁价格稳定在2以上，物业服务价格则较小幅度上扬。四种主要价格指标相对于上季度是有升有降。值得关注的是土地交易价格第一季度涨了58个百分点，第二季度降了57个百分点。其他指标的涨跌幅度均在10左右。2珠三角房地产市场分析本报告研究的珠三角指珠江沿岸广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个城市组成的区域。它南依港澳台经济圈，北连中国广大内陆区域，是中国对外开放的门户之一，也是中国经济三大动力引擎之一。面积为24437平方公里，不到广东省国土面积的14，人口4283万人，占广东省人口的61。2003年珠三角GDP总值达114509亿元（13835亿美元），占全国GDP的房屋销售价格房屋租赁价格土地交易价格物业服务价格项目时间同比涨幅相对于上季度涨幅同比涨幅相对于上季度涨幅同比涨幅相对于上季度涨幅同比涨幅相对于上季度涨幅2008年1季度110821101655803012008年2季度9218220110857050220082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178910。对该区域内各大城市2008年1月份到6份的房地产市场分析如下21珠三角七城房地产市场土地交易分析211珠三角地价增幅放缓土地是地产市场发展的生命线，土地市场的交易状况是商品房市场发展的风向标。2007年，全国土地价格快速上涨，增幅达到13左右，创5年来新高。形成了所谓“面粉贵过面包”的现象。这是开发商恶意囤地牟取暴利造成的结果，最后导致房价的不正常得攀升，引发楼市泡沫。2008年，一系列调控不仅对房价上涨产生压力，还促使地价涨势趋缓。地价的合理稳定将会促进高位房价理性回归。根据中国城市地价动态监测系统对全国重点地区和主要城市监测结果的分析，2008年第一季度我国主要城市地价涨幅比上季度有所回落（如表2）。表22008年第一季度我国三大经济区综合地价比较（元/M2）长江三角洲环渤海地区珠江三角洲全国同比环比同比环比同比环比同比环比地价类型选定区域49210616962888780731212154综合地价3945326326741778珠三角地价地价的同比指标、环比指标明显低于同期全国平均水平。地价涨幅明显较小。这说明珠三角地价涨幅已经放缓。而国家宏观经济的快速发展对土地需求的压力继续增大和土地资源的相对稀缺性，决定了土地价格增长的长期趋势。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789212交易市场冷清，流拍不断土地作为房地产开发的基本资源，是房地产开发的基础条件。从2008年上半年看，珠三角土地交易市场是比较冷清的，流拍现象时有发生。首先是珠海，它的土地市场价格虽然平稳，但成交量却大减，土地市场面临困局。珠海市上半年只出让了一块住宅地块，是2008年6月16日被华发以162亿元拍下的“天上人间”地块。珠海一类土地的成交价格在12001300元/平方米，这基本上与去年保持同水平。中山的土地交易市场今年上半年比较冷清。据中山市国土资源局数据显示，2008上半年中山市土地总成交2364宗，成交面积6575万平米，实现产价4669亿元。环比2007下半年，成交宗数、面积、产价分别下降3946、3817和423。我们可以看出，交易量和交易金额环比约下降四成。有统计数据显示，今年上半年中山共有宗地块出现流拍现象。广州的土地交易市场交易更加冷清。根据广州有关部门统计，今年上半年，广州土地一级市场仅出让8宗商住地块；成交量仅为50万平方米，是近三年来同期最低水平，只完成全年供地计划的15。截至2008年7月初，广州共举行了三次土地拍卖会，一场比一场要冷，一次比一次成绩要差。佛山土地交易市场“流拍”事件时有发生。随着流拍事件的增加，土地价格也呈下降趋势。据佛山房地产产业协会市场研究委员会统计，2008年1到5月份，佛山五区土地价格均有不同程度的下降。惠州土地交易市场还未出现土地流拍现象，表明房地产市场开发相对稳定。不过土地交易多以冷清收场。然而也有个别城市表现火热。深圳08年上半年土地市场成交“火爆”，成交20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898422万平米，为近三年最高，环比上升1248，同比上升128倍。成交价格则是近三年最低的（如图1）。图1深圳06年上半年至08年上半年土地成交情况对比图数据来源世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网特点量为近三年最高，与06年下半年相近价为近三年最低，与07年下半年相近深圳自去年年底流派变得频繁起来。12月份，深圳推出的6宗居住用地全部流拍。2008年上半年东莞土地交易市场看旺。共计交易土地72宗，成交面积33859万，同比上升12448，上升幅度很大；总成交金额7363亿元，同比上升5107。07年土地价格一路飙升，08年上半年直线下跌。但08年上半年的整体土地均价为217464元/，较去年同期的323142元/，下降了327，较07年下半20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789年，土地总体单价下降了5194。东莞土地交易市场和深圳相似，量涨价跌。价位下跌幅度很大。深圳和东莞的旺市是以低价位为代价的。222008年上半年珠三角市场房价分析221珠三角七城上半年房地产价格比较下表为珠三角主要城市2008年上半年每月一手房价以及上半年均价（如表3），从表中可以看出，2008年上半年，深圳房价一直在10000元以上，广州的房价在10000元左右震荡。东莞、珠海的房价在60007000区间徘徊。佛山房价在50006000区间移动，始终以“5”当头。中山房价最低，始终以“4”当头。惠州房价也一直稳定在5000元以内。表32008年上半年珠三角七城一手房价一览表城市每月房价一月二月三月四月五月六月均价深圳15080163151361811962110141268113455广州976693039316109971052995699913佛山5646531457325209552559085556珠海6879716163845935510566786357东莞6206575355986647673961216177中山436046554770459642974540453607年四季度08年一季度08年二季度惠州40924732466744972008年珠三角主要城市上半年房价均价比较中，从高到低，依次为深圳、20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789广州、珠海、东莞、佛山。广州作为重要的中心城市，房价稳定在10000元附近，深圳作为广东乃至全国的经济重心，房价稳越10000元大关（如图2）。总之，这两个城市房价远远超过其它城市。深圳均价是中山均价的309倍。02000400060008000100001200014000房价（单位元）2008年上半年珠三角七城房价均价图珠三角城市房价珠三角城市房价13455991363576177555643564700深圳广州珠海东莞佛山中山惠州图22008年珠三角主要城市上半年一手房价均价图222珠三角七城上半年房地产价格变动趋势分析为较好分析各市房地产价格增长变化情况，选取2008年1月到2008年6月各市的房地产一手房成交价格和二手房成交价格作动态的比较分析。组图12008年上半年珠三角七城市房价变动趋势分析图20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789广州房价变动趋势分析图020004000600080001000012000月份房价（单位元）一手房成交价二手房成交价一手房成交价97669303931610997105299569二手房成交价693371137296696069157308123456深圳房价变动趋势分析图05000100001500020000月份房价（单位元）一手房成交价二手房成交价一手房成交价150801628913618119631101412681二手房成交价127501293213224129871380812266123456中山房价变动趋势分析图0100020003000400050006000月份房价（单位元）一手房成交价二手房成交价一手房成交价436046554770459642974540二手房成交价14731305136114631908166712345620082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789珠海房价变动趋势分析图010002000300040005000600070008000月份房价（单位元）一手房成交价二手房成交价一手房成交价687971616834593551056678二手房成交价389335873241331023153674123456东莞房价变动趋势分析图010002000300040005000600070008000月份房价（单位元）一手房成交价一手房成交价62065753559866476739612161771234567惠州房价变动趋势分析图01000200030004000500007年四季度08年一季度08年二季度房价（单位元）一手房成交价二手房成交价一手房成交价409247324667二手房成交价10961380105012320082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789从这组图中发现，广州一手房价连续两月小幅下调后，一举突破10000元大关，6月份跌至9569元。广州二手房价上半年一直稳定在7000元左右；深圳的一手房价在2月份小幅上涨后，一直向下跌到5月份，6月份有一些回升。深圳二手房价在13月份小涨，4月份小跌，5月份突然大涨，而6月份猛跌至12266元，这是上半年最低谷价位；中山的一手房价稳定在4500元左右。二手房价一直在2000元以内动荡，5月份的大涨冲至1908元，6月份即刻降了下来；珠海一手房价的，在2月份上涨突破7000元后，一直跌到5000元，6月份有回升至6000元以上。其二手房价变动和一手房价也有些相似，5月份剧烈震荡，二手房价和一手房价均大跌至上半年低谷，6月份逐渐回归正常；东莞房价的总体平稳，变化趋势类似于广州，先跌后涨，最后又跌；佛山一手房价的变化浮动平稳，小跌小涨；惠州一手房价房价和二手房价的变动相似。07年四季度回归至低位，08年一季度涨起，08年二季度又降了下来。我们明显可以看出，在4月份和5月份，深圳房价出现了二手房价比一手房价高的奇怪现象。表42008年上半年珠三角主要城市一手房月增长额及月增长率（单位元）1223344556城市项月增月增月增月增月增月增长月增月增长月增月增20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目长额长率长额长率长额率长额率长额长率深圳123582697171656129488166715广州4635130116811846849609佛山33264188523931663837珠海282477711449783014157331东莞453715531049199216189中山2956811524174362996524357上表（如表4）表明了珠三角主要城市一手房房价的变动程度。标准差被用来评估价格可能的变化或波动程度，表示为S。标准差越大，价格波动的范围就越广。计算出主要城市各月的增长率以后，可以利用标准差来衡量其房价变化的剧烈程度。经过计算，可以得出，珠三角主要城市上半年房地产价格变化的值。表5珠三角主要城市S值表标准差城市深圳广州佛山珠海东莞中山125494472916391001528由上标（表5）可得知，珠海的值最大。珠海的房价变动最剧烈是因为6月份房价有力反弹。6月份销售价月增长率达到30。业内人士分析，5月由于入户赶趟，很多低价房登记拉低了全市房价。但取消入户后，西区商品房的销量受很大影响，6月回升属于正常。深圳一直大幅度下跌，因而房价变动剧烈。业内人士认为，今年以来深圳房价大跌可以视为市场在“挤压泡沫”，压泡沫式的调整，正是深圳楼市回归健康和理性的必由之路。佛山的值最小。佛山的增幅无论正负，一直控制20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789在10个百分点以内，房价平稳波动。这说明佛山楼市是健康的，刚性消费占据主导地位，市场内的投机行为较少。图3珠三角七城楼价对比图从珠三角七城楼价对比图（如图3）中，我们可以看出每一个城市楼价自身纵向变化幅度和多个城市横向变动比较。深圳楼市最高价位和最低价位的差值幅度最大，相差达6309元；中山楼市的最高价位和最低价位的差值幅度最小，只有640元。深圳差值幅度约为中山差值幅度的10倍。我们可得出上限价位排名表（从大到小）深圳、广州、珠海、佛山、东莞、惠州、中山。我们也可得出下限价位排名表（从大到小）深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、惠州。23珠三角七城售房成交面积变动趋势分析为较好分析各市房地产市场供需规模以及供需平衡状况，选取2008年1月到2008年6月各市的房地产一手房成交面积和二手房成交面积做比较分析。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789组图22008年上半年珠三角主要城市售房成交面积变动趋势图广州房地产成交面积变动趋势图020406080月份成交面积（万平米）一手成交面积二手成交面积一手成交面积571330114893495350426664二手成交面积4784293278839963559123456深圳房屋成交面积变动趋势图0204060月份成交面积（万平米）一手成交面积二手成交面积一手成交面积26536441897333738483046二手成交面积297516315114417642453304123456中山房屋成交面积变动趋势图01020304050月份成交面积（万平米）一手房成交面积二手房成交面积一手房成交面积45629376298366296二手房成交面积28617931627423621312345620082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789佛山房屋成交面积变动趋势图0102030405060月份成交面积（万平米）一手成交面积二手成交面积一手成交面积483121323332400940924203二手成交面积33871876224323092232123456珠海房屋成交面积变动趋势图01020304050月份成交面积（万平米）一手成交面积二手成交面积一手成交面积322202186225421244二手成交面积896428621758134763123456东莞房屋成交面变动趋势图02040608010012014007年四季度08年一季度08年二季度成交面积（万平米）一手成交面积二手成交面积一手成交面积1282663719311二手成交面积4529575312320082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789惠州房屋成交面积摆动趋势图02040608010007年四季度08年一季度08年二季度成交面积（万平米）一手成交面积二手成交面积一手成交面积8008885251二手成交面积4592510225123从这组图中发现，广州一手成交面积2月份大跌后连续四月回升，6月份一举突破60元平米关口，达到6664万平米。广州二手成交面积在2月份、3月份跌低后，4月份回升，然而底气不足导致5月份又跌；深圳的一手房成交面积在2月份缩至644万平米，成为珠三角主要城市2008年上半年一手房成交市场中仅有的一个个位成交量记录。随后成交量缓慢回升。深圳二手房成交面积在2月份跌至谷底以后，随后在上升中震荡。总体而言，2008年上半年深圳二手房成交面积始终大于一手房成交面积。这在珠三角房地产市场是唯一的；中山的一手房成交面积是在震荡中回落，二手房成交面积在3月份上升后一直下跌；珠海一手房成交面积和二手房成交面积变化的趋势大体相同。然而5月份，一手房成交面积大涨约20万平米，达到421万平米；佛山一手房成交面积和二手房成交面积变化相似，在2月份猛跌后一路回升；惠州一手房成交面积和二手房房成交面的变动相似。07年四季度回归至低位，08年一季度涨起，08年二季度又降了下来；东莞的一手房成交面积从07年四季度的高位大跌后，08年二季度又有回升。我们明显可以看出，深圳售房的成交面积变化是比较典型的，一手房的成交面积始终小于二手房的成20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789交面积。珠三角其它城市一手房的成交面积则始终大于二手房成交面积。珠三角七城成交量对比图66841745092556140554663735032572614150585332377020406080广州深圳东莞珠海惠州中山佛山成交量（单位万M2）07年全年月均成交量08年上半年月均成交量图4珠三角七城成交量对比图表6珠三角七城月均成交量分析表项目城市广州深圳东莞珠海惠州中山佛山07年全年月均成交量66841745092556140556463708年上半年月均成交量3532572614150585332377增长额315161895105155523226增长率471384420411395411410在珠三角七城成交量对比图（如图4）中，我们可以发现，08年上半年月均成交量相对于07年月均成交量，是下降的。从成交的绝对量来看，20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789广州和佛山的量一直很大。中山次之。从上表（表6）中，可以发现，08年上半年相对于07年，珠三角七城月均成交量平均爆降约40个百分点。2008年上半年，珠三角七城货量积压达到30以上，这成为一个令所有开发商头痛的问题。这也证明选择观望的买家数目庞大。广州一手住宅今年上半年供应33870套，成交21148套，积压12722套，积压量战功货量376；深圳官方数据显示，上半年一手住宅供应为25744万平方米，积压面积10319万平方米，积压面积占供应面积的4008；佛山上半年预售面积37084万平方米，积压14485万平方米，积压面积占总供应面积的3946，接近4成；东莞楼市供应面积为2909万平方米，积压约13408万平方米，积压量占总供应量的4609；惠州的积压情况更严重。上半年供应量为188万平方米，成交量仅有51万平方米，积压面积超过137万平方米，积压量达73；根据天域置业的统计，上半年中山城区市场积压住宅产品套数为4592套，而城区在售的33个项目总销售套数为1992套，积压产品几乎相当于销售产品的23倍。24高CPI指数的经济背景分析楼市、股市、汇市是紧密相连的,讨论房价应该基于中国的经济走向。需要考虑的因素就是CPI即费者价格指数CONSUMERPRICEINDEX。CPI是一种度量通货膨胀水平的工具。如果CPI升幅过大，生活成本过高，表明通胀已经成为经济不稳定因素，央行会有紧缩货币政策的风险，从而造成经济前景不明朗。房地产业是一个资金密集性产业，如果央行实施全面从紧的货币政策，房地产业受到的负面影响当然是首当其冲的。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789图5中国06年1月至08年5月CPI月度走势图2008年2月CPI上涨87，为1087，创近12年来新高，超出市场预期（图5）。这说明市场存在一定程度的通货膨胀现象。由于政府对货币政策进行宏观调控，3月份有了小幅回落。然而一直高位浮动到6月份。6月份同比上涨71，比上月回落06个百分点，环比下降02。如果CPI一直高位运行，国家肯定会紧缩金融政策、避免整体经济风险，那么房地产业资金链会受到显著的制约。3影响珠三角房地产市场的主要因素分析房地产市场包括地产市场和房产市场两个部分。由于房地产价值量较大，又由于价格的不确定性和需求的不确定性，房地产市场成为高风险的市场。2007年房地产市场一路走红。随后，2008年全国房地产市场跌入低谷，楼市一直低迷。是什么原因引起这么大的变化呢本文从需求、供给两个角度出发，选取以下因素为自变量对其进行了分析资金链条、土地政策、宏观调控和国内时事、房地产投机等。进行一些有意义的探析。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178931从供给方面分析影响因素311资金链条资金是房地产商的瓶颈，资金链是房地产商的生命线。这个链条有以下几个特点。一是资金链上的资金流量很大。二是资金链的资金源广泛。三是这条链横贯房地产开发过程。这对房地产商提出了质和量的要求。国家2008年以来，一直紧缩银根。许多资金实力、融资能力等相对较差的中小房地产企业因资金链断裂，不得不选择以适当的方式退出市场，一些企业还在“高负债率”下运营。2008年地产公司的竞争则将集中体现为资金优势的竞争。而资金链引发的资源整合是房地产行业本身的行业特性的回归。一些融资能力较强的大型房地产企业会占据有利位置。从资金来源看，2008年1季度，广东省房地产投资资金中，国内贷款与自筹资金增幅较大，同比增长分别为4835和4691，占主导地位。外资同比下降幅度较大，为4734。这源于政府限制外资进入房地产投资的调控。表7广东省房地产资金来源基础数据表（单位亿元）国内贷款外资自筹其它（定金、预付）本年到位资金金额所占百分比金额所占百分比金额所占百分比金额所占百分比2007年1季度7394417263233525935225630513153426420082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789通过银行信贷、外资、热钱、股市与房地产市场资金的流通偏好等来看，支持我国房价上涨的资金都是非常紧缺的。因此，房地产商资金欠缺成为2008年房价整体下降主要原因。那么，导致房地产商资金欠缺的根源是什么是市场变动导致的政府政策打压。国际油价、粮价上涨，美国发生次贷危机，CPI远远超过目标水位线，这些使得中国政府出台了防备性政策。对房地产市场供应方影响主要体现在以下几个方面第一、调高存款准备金率促使资金流减少。2008年上半年存款准备金率上调6次。在6月份大幅上调1个百分点。存款准备金率的上调，意味着银行的信贷资金将会减少，地产类公司面临越来越严峻的资金考验，中小地产公司有可能出现资金链吃紧的状况。根据统计的数据，2007年两市105家上市地产公司平均的资本负债率达到了557，其中最高的资产负债率高达891。国泰君安证券研究所发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元。表82008年上半年存款准备金历次调整次数时间调整前调整后调整幅度08年06月25日171752608年06月15日1651712508年05月20日16165052408年04月251季度926912560927631364147331433576325763514同比增长（）25354835428个百分点4734203个百分点4691525个百分点33275个百分点20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892308年03月2501月25日1451505第二、央行直接控制信贷额度。人民银行控制了各家银行的信贷规模。比如人民银行只准某银行今年的放贷规模是100个亿，那么此银行只能在这个额度内放贷。同时在这个授限额度内，人民银行和银监会会对各家银行中长期占比也有一个规定。这些才是各家银行目前房贷业务审批从严的根源。第三、贷款成本大幅上升。据了解，目前发展商开发贷款分为两类，一类是综合性质的流动性资金贷款，几乎已被卡死。另一类是有特定项目的开发贷款。这类贷款正在发放，但对企业自有资金比例、项目可行性研究以及贷后资金实际使用等方面的审查上，更加严格。深圳一家开发商高层叹道“现在到银行贷款，一般利息都会在基准利率的基础上再上浮1030，还不一定能贷到。”第四、上市融资遭难题。上市融资是发展商突破金融困境的最有效方式之一。然而内地上市被严格控制，去香港上市的房企也频遭搁浅。即使上市，IPO也不得用于购买土地。这断了房企融资、圈地的路。第五、“限外令”对外资严格控制。境外资金是被发展商给予厚望的一个资金来源渠道。经济学教授黎友焕博士表示，目前楼市、股市、银行里的热钱都不少，境内存量应超过5000亿元。而“限外令”严格控制了外商投资高档房地产。这些很难使外资在房地产市场立足，继而客观地减少了房地产商的融资渠道。312土地政策土地是房地产市场的重要原料。大规模的圈地、囤地会引起市场的不稳定。基于2007年各大房地产商疯狂买地的现状，政府出台了一系列规范开发行为、控制土地开发速度和步骤的政策措施。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年6月1日，政府出台了违反土地管理规定行为处分办法。此规定使得中国的土地管理制度更加完善和严密，在很大程度上杜绝了以前在土地出让、房屋拆迁、土地补偿方面所存在的漏洞。对土地管理的制度完善必将推动房地产业的专业化发展，有利于房地产市场的长期稳定发展。2008年6月20日政府公布了新版土地出让合同。新版土地出让合同规定开发商获得土地后不按期开工、竣工要交违约金，规定容积率限高又限低，规定房屋开发套数必须写入土地出让合同，规定开发商只有付清全额出让金才能办土地证，等等。新版土地出让合同更加严格地规范了土地出让流程，对房地产商提出了更高要求，充分体现了集约节约用地和优化楼市供应结构的调控目的，有效避免了开发商利用囤地投资的行为。32从需求方面分析影响因素321居民可支配收入高不决定购买力居民可支配收入直接影响了人们的购买力。从表（如表9）中看出，珠三角主要城市的市区人均可支配收入2008年上半年均为全国前列，深圳名列全国第四。这说明珠三角地区居民家庭可以用来自由支配的收入是比较高的。房地产价格低迷、房地产市场不景气不是由居民的购买力较低造成的。表92008年上半年珠三角主要城市市区人均可支配收入一览表（单位元）项目城市深圳广州佛山珠海东莞人均可支配收入1387913214115651096316588全国排名4719231来源于新浪城市论坛20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789322高房价收入比冲出合理区间房价收入比是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍。针对我国的现实情况，国际专家（包括世界银行专家）给出的合理的住房价格的“房价收入比”为3至6倍。然而2008年3月末全国九大城市房价收入比（如图7）告诉我们，住房价格仍然远远超出合理的区间范围。深圳排名第一，住房平均价是家庭年平均收入的16倍。政府将会继续加强宏观调控，房价回落是一个回归理性的大趋图72008年3月末全国九大城市房价收入比323信心受创导致断供、房贷逾期、观望等现象明显2008年上半年楼市不断缩水，房价大幅下跌，导致以深圳为代表的珠三角许多城市出现业主因负资产而主动断供现象。如果房价继续下调，今年下半年或明20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789年将迎来客户违约的高峰。人民银行深圳市中心支行数据表明，2008年15月深圳市个人住房贷款呈现负增长，5月末全市个人住房贷款余额比年初还下降2095亿元。这些数据充分说明了深圳市民对于住房消费的信心基本面已经不足。324第二套房贷新政堵截针对消费者，央行2007年9月27日出台政策二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍。这就是“927新政”的二套房贷。二套房贷提高了二次置业的门槛，使一部分买房人打消了念头，对抑制房价会起到短期作用。这主要针对买房投资者和投机者。上半年各种迹象表明，二套房贷政策没有松动，央行始终严查。325市场青睐保障房、限价房2006年5月29日，政府实施了“90/70”政策。“限面积、限价格”住宅的开发成为政策导向。经济实惠的优点逐渐得到人们青睐，保障房、政策房成为影响2008年上半年楼市一个因素。合富辉煌的首席分析师黎文江认为，各种小户型的限价房、保障房满足了广大夹心阶层的需求。这些低价位的惠民房使得在整体楼市成交下滑的背景下，所占比例更高，对楼市尤其是二手楼市冲击很大。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789326房地产投机影响楼市房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售或再购买而暂时购买或出售房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。显然房地产投机有许多危害，很容易引起楼市泡沫。2008年上半年珠三角楼市遇冷，和房地产投机不无联系。33国内外时事对房地产市场有一定冲击2008年上半年，美国次贷危机的后遗症仍然存在，国际油价、粮价上涨，越南经济动荡，人民币升值等。这些因素给国民经济带来很大影响。国家经济的整体环境进而影响了房地产市场。2008年上半年，全国发生了一系列自然灾害，冰冻雨雪灾害、汶川地震等对房地产市场有一定程度的冲击；西藏事件等政治因素等对房地产市场有一定影响；2008年8月举办北京奥运会，这对2008年上半年的房价有一定影响；低迷的2008年上半年股市对楼市有很大的冲击。4结论及预测41全国性的上半年跌价属与房价理性回归随着金融、税收政策的继续贯彻落实，年住房投资、投机需求将受到进一步的抑制，住房资源根据调控政策将逐步得到合理配置。国家对外资进入房地产市场的严格控制也起到了效果。房价逐渐向理性回归。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178942一年以内不能指望政府政策放宽中国城乡建设部经济研究所所长陈淮表示，房地产面临的风险不可能离开国家经济系统独立存在。而在1年以内甚至更长时间不要低估国家经济所面临的风险；不要低估国内外形势对国民经济的冲击。从2008年上半年的国家形势来看，国家只能是求稳。短期内，无法指望房地产领域得到国家政策特别的关照。在金融调控的走势上，受国际经济形势、国内经济形势及地震灾害的影响，政府采取紧缩银根、控制内需的举措是必然选择。下半年，政府极有可能继续出台加强房产调控的政策。43珠三角房地产市场将加速整合经过政府的货币从紧政策、买房者的观望心态考验后，许多中小型房地产企业资金链存在不同程度的问题。一部分企业可能退出房地产市场，一部分企业可能很快被大型房地产