2008年2月武汉市场形势报告网络调整版

2008年12月市场形势报告第1页共29页2008年12月市场形势报告2008年3月5日2008年12月市场形势报告第2页共29页目录一、12月国家宏观形势4金融政策51、银行控制贷款总量，每季度按比例发放08年从紧货币政策不变，实力不济的开发商或将遭遇“断粮”之灾52、央行08年首次上调存款准备金率，15再创新高人民币升值，解决流动性问题仍是重心63、政府加快全国住房保障体系建设，经济适用房将可获得特殊资金支持保障性体系项目，房地产的“长尾”6土地政策81、“国二十三条”再掀“土地风暴”，“圈地潮”或将一去不返82、政府加强对土地用途的监管力度，保障性住房、中低端住房用地不低于居住用地的70113、加强土地监管，今年起建设用地实行动态备案12交易政策121、住宅维修资金新规出台，四项费用不得列支12二、新政下，12月武汉楼市最新政策动态132008年12月市场形势报告第3页共29页1、在“资源节约型、环境友好型”的“两型”社会带动下，4月起12层以下新建住宅必须安装太阳能132、“退房“需原价公开销售，房屋“再嫁”投资空间进一步压缩133、08年武汉经济房最高限价2950元/14三、新政下，一线城市楼市动态及武汉楼市发展趋势预判15一线城市楼市动态连续3个月以上的量价齐跌，2008年各一线城市“暗市”开局15大家顾问2008年武汉楼市趋势预判151、市场分化期已到162、“二产驱动”成楼市主动力163、武汉楼市的五大预期回归17四、月度全市商品房销售监测18销售监测242008年12月市场形势报告第4页共29页1、春节楼市萧条，各项成交指标环比降幅均在50以上242、全市成交均价微幅波动，较1月仅上涨17元/253、各区域供求关系分析264、从各区域三大成交指标看，东湖高新区以绝对优势高居全市首位27大家观点在市场低迷期，能够快速作出反应，及时调整价格预期，并在营销推广上积极创新的项目在资金回笼与销量上均取得了双赢，并促进区域成交指标上扬。在此市场分化期，无论对于开发商还是服务商而言，对其专业程度与创新能力都提出了新的要求。五、2月全市新盘备案监测（2月12月29日）29在目前整个市场形势不明朗、销售不景气的情况下，主城区内各项目均推迟开盘或者延期开盘，导致新盘备案量较少；而郊区楼市受市场环境的影响相对较弱，新盘备案量相对稳定。六、2月全市14片区重点项目监测（2月12月29日）301、分区域重点监测项目概览302、典型监测项目最新动态35（1）万科魅力之城36（2）金地格林小城372008年12月市场形势报告第5页共29页七、2月全市土地成交监测（2月12月29日）39武汉土地中心针对目前整体楼市萎靡、开发商信心不足、全国各地土地纷纷流拍的形势，在开年的首次供地中拿出多宗极具含金量的稀有地块，借此达到调动开发商的积极性，激活市场的环抱目的，将政府职能与市场机制有效结合，促进市场在健康稳定的轨道中运行。其中于07年创下“地王”记录的京汉大道板块再次推出两宗中小规模地块。面对目前整体楼市萧条，比照去年以近7000元的楼板价创下“地王”记录的辉煌，可谓是今非昔比。作为2008年首次土地交易，其成交结果颇为引人关注。八、12月全市广告监测（12月112月31日）411、全月广告投放总量412、各报媒投放比例及三镇地产广告媒体投放偏好度423、月广告投放量TOP544一、12月国家宏观形势在刚刚过去的07年中，中国的房地产行业发生了深刻变化，“927文件”的出台标志着国家终于找到了抑制房价暴涨的密匙，货币紧缩预期2008年12月市场形势报告第6页共29页笼罩在非理性繁荣的房地产市场上空，面对中国这一最古老文明的幸存者，来自全球的不同力量都试图重新塑造她，而交锋的大战场无疑就锁定在房地产领域从国际上看，美国次级债危机引发的全球经济衰退预期让人们深刻忧虑，担忧成了整个世界的主题，在这个时候，观望和等待似乎是最明智的选择。从国内来看，紧随着“329、452”号文件出台后，“国二十三条”选择在08年伊始出台，在很大程度上意味着政府接下来还会有一系列更为深刻的政策调整。于是当2007年的楼市在“拐点是否来临”的争论中逐渐过去后，“观望”似乎也顺理成章成为了2008年楼市的主旋律。在这场空前的市场博弈中，位处中国地理中心、曾经的远东大都市武汉却利好不断，“新特区”带来的荣耀还没有结束，人均GDP超过3000美元的消息已不胫而走，按照国际标准，这可意味着武汉的腾飞在即，于是沉寂近一个世纪的“东方芝加哥”美誉又被拎出来，并从房地产行业开始创想虽然对武汉而言利好诸多，但是对于投机者而言，单盯着这些利好而无视中产阶级边际支付能力已日渐衰退趋势，终会受到市场的惩罚，正如巴菲特名言“只有潮水退去，才知道谁在裸泳。”2008年12月市场形势报告第7页共29页金融政策1、银行控制贷款总量，每季度按比例发放08年从紧货币政策不变，实力不济的开发商或将遭遇“断粮”之灾2月央行副行长易纲明确表示，2008年央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。该政策向楼市发出了一个强烈信号银行向发展商的贷款额度将在今年受到进一步的控制。在强大的资金压力下，对实力不济，过度依靠银行贷款与预售款滚动开发的发展商而言，唯有加快资金回笼速度或可有望化解危机。据了解，今年全年贷款增加目标为363万亿元，根据这一目标，多家银行去年上报央行的2008年首季增加贷款目标为全年35。如果按照上述数据计算，今年头一个月的08万亿元贷款增量，已占全年目标增量的22、占第一季度目标增量的65，超过首季的一半。而以季度来发放贷款额度的规定，让发展商在接下来的3月份贷款压力空前之大，货币从紧政策将增加发展商今年的贷款难度。可以说，货币从紧政策让08年的楼市不容乐观，价格仍将会继续高位盘整。一方面，由于贷款难度的提高使开发商的资金压力加大，为了维持正常的开发程序，加快资金回笼，最有效的办法就是调整价格预期。由2008年12月市场形势报告第8页共29页此看来，08年楼市价格回归理性似乎势在必行。另一方面，从紧货币政策也影响需求总量对于二次或二次以上的多次置业者再买楼，银行的贷款审批难度会加大，而且首付和利息也都提升。同时，银行发放个人贷款也限制消费者，因为银行房贷每个月的额度是既定的。由此，买房欲望降低、买房支撑条件改变，市场需求也就会受到抑制。2、央行08年首次上调存款准备金率，15再创新高人民币升值，解决流动性问题仍是重心为落实从紧的货币政策，中国人民银行从1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。至此，这一数字已调升到15，再创中国自1984年设立存款准备金制度以来的新高。存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。适时运用这一政策工具，能有效调控信贷的增长。央行2008年首次动用这一货币政策工具，是为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。2008年12月市场形势报告第9页共29页3、政府加快全国住房保障体系建设，经济适用房将可获得特殊资金支持保障性体系项目，房地产的“长尾”中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合印发了经济适用住房开发贷款管理办法的通知，新管理办法从多个方面鼓励金融机构加大对经济适用住房开发的金融支持力度，该办法将于2月17日正式实施，经济适用住房开发贷款管理暂行规定同时废止。该办法共十八条内容，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格，规范了贷款期限、利率管理，严格贷款资金管理要求，做到既明确金融支持政策，又注重防范金融风险，注重政策连续性、稳定性。从内容上看，办法从多个方面鼓励金融机构加大对经济适用住房开发的金融支持力度。首先，扩大了贷款人范围。与暂行规定相比，办法中规定的贷款人范围更广，除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。其次，放宽了贷款申请条件。办法规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30，低于一般商业性房地产项目不得低于35的规定。2008年12月市场形势报告第10页共29页第三，明确了利率优惠政策。暂行规定要求贷款利率按中国人民银行规定的同档次法定贷款利率执行；办法中明确提出了“贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10”的规定。第四，放宽了贷款期限。暂行规定要求经济适用住房开发贷款期限最长不得超过3年；办法明确贷款期限原则上为3年，但考虑到个别城市可能成片开发经济适用住房，所需开发时间较长的情况，做了特殊规定，贷款期限可放宽至5年。第五，强化了资金管理。办法明确要求对经济适用住房开发贷款项目原则上实行封闭管理。基于上述政策及对未来发展趋势的分析，大家顾问认为在目前形势下，政府在解决民生居住问题上权重增加，参与经济适用房建设不仅顺应大势，同时还具有较强的抗风险能力，对开发企业而言应从两方面着手，关注其中机会土地政策1、“国二十三条”再掀“土地风暴”，“圈地潮”或将一去不返2008年12月市场形势报告第11页共29页1月3号国条院发布国务院关于促进节约集约用地的通知（以下简称“国二十三条”），国土资源部表示，该通知融合了中央19个部门意见，将是我国土地利用的“根本方针”。关于土地风暴可追溯至4年前，2004年3月出台的“71号令”被看成为针对土地市场调控的第一轮风暴，史称“831大限”，时隔四年，土地交易市场化在全国范围内已经逐步走向完善与成熟，而开发商对土地的认识程度也有了实质性的加深一方面经过“831大限”的开发商们更加深刻的体会到了土地的珍贵；另一方面在楼市与股市双牛市背景下，开发商们一边可以凭借大量“土地储备”在股市直接募集资金，一边还可以享受由资产重估所带来的高额利润。这就导致很多开发商用他们的金钱和时间去大量囤积土地，推动土地价格上扬，以至出现了07年度土地市场出现“面粉贵过面包”的畸形状况。恰逢此时，“国二十三条”应时而出，不仅对此前所出台的各项土地政策加以细化，而且态度明确，20闲置费的征收更是剑指囤地。一切似乎都在预示着，继831大限后新一轮的土地风暴欲来，其对市场及行业的影响与作用体现在如下几个方面首先政府行使本职，20闲置费的征收加速行业整肃挤出畸态市场下的部分开发商所获得的超额利润并进行再分配即是当前政府针对土地改革所行使的一项本职之一，3号文中明确规定2008年12月市场形势报告第12页共29页“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”。可见预见，一场旨在严格执行闲置土地处置政策的整肃运动即将开始，该规定的严格执行将对市场产生较大影响从市场供需结构来说可扩大市场有效供给，缓解市场供需矛盾。在过去土地开发体制下，不少“关系地”、“烂尾地”被一些没有开发资质或实力不济的中小开发商恶意囤积，造成大量闲置土地积存在市场上。而20闲置费的征收则是政府对开发商囤地行为的再一次严厉警告，从而迫使一些依靠囤积土地期待升值的开发商不得不改变原有的赢利模式，吐出手中的土地，扩大市场有效供给，以拉低因供应不足而持续上涨的楼价升幅。从整体行业来说，将可促进房地产行业重新洗牌，整体格局也将由此更趋稳定与健康。面对如此高额的土地闲置费，成本的增加也将使房地产行业性的“圈地热”有望至此降温。此外，正所谓祸兮福所依，此规定下，对于那些具备开发实力却苦于难为无米之炊的大开发商来说则正好借此机会，在二级市场上大举吸纳由那些中小开发商被迫吐出来的土地，从而保证企业发展的可持续性。其次行政手段与金融调控双管齐下，“土地闸门”再念紧箍咒3号文中特别强调“金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的2008年12月市场形势报告第13页共29页企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。并且，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。”在高额征收闲置费的行政手段下，面对银行从严以及按季度贷款的新政，土地供应的闸门进一步收拢，而“未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书”等相关细则的规定，对于资金链已趋绷紧的企业而言更是雪上加霜。针对此次土地风暴，目前一些城市已出现开发商通过给予购房者优惠政策，来与购房者签订投资合同而不是购房合同来规避金融紧缩风险。而面对“闲置却不符合法定收回条件的土地”所存在的“不收回”空间，相信也是时下大量囤地的开发商们首要研究的课题之一。然而正如“452”之于“359”一样，未来是否会有更细则化的政策出台，这场土地风暴最终会造成怎样的影响，我们都将拭目以待附“国二十三条”主要内容概览（一）强化土地利用总体规划的整体控制作用；（二）切实加强重大基础设施和基础产业的科学规划；（三）从严控制城市用地规模；（四）严格土地使用标准；（五）开展建设用地普查评价；（六）严格执行闲置土地处置政策；（七）积极引导使用未利用地和废弃地；（八）鼓励开发利用地上地下空间；（九）鼓励开发区提高土地利用效率；（十）深入推进土地有偿使用制度改革；（十一）完善建设用地储备制度；（十二）合理确定出让土地的宗地规模；（十三）严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让2008年12月市场形势报告第14页共29页制度；（十四）强化用地合同管理；（十五）优化住宅用地结构；（十六）高度重视农村集体建设用地的规划管理；（十七）鼓励提高农村建设用地的利用效率；（十八）严格执行农村一户一宅政策；（十九）建立健全土地市场动态监测制度；（二十）完善建设项目竣工验收制度；（二十一）加强各类土地变化状况的监测；（二十二）加强对节约集约用地工作的监管；（二十三）建立节约集约用地考核制度。2、政府加强对土地用途的监管力度，保障性住房、中低端住房用地不低于居住用地的70国土资源部于2月下发通知，就国务院批准城市年度农用地转用和土地征收方案问题指出，要严控城市新增建设用地规模。城市新增建设用地必须纳入年度土地利用计划，按照国家“从严从紧、有保有压”的土地调控政策和节约集约用地的原则，合理安排经济社会发展各类必需用地，按照综合平衡、突出重点的要求，适当压缩工业用地，重点保证居住用地。其中，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例应不低于70。同时，为提高城市建设用地审查报批工作效率，从2008年起，在国土资源部预下达土地利用计划指标后，各省级政府可根据城市建设用地现状、潜力及实际需求，参照近年来经国务院批准的城市新增建设用地规模，特别是上一年度规模，确定本年度城市用地方案，于每年2月底前汇总后一次性向国务院申报城市建设用地。各省级国土资源管理部门对城市申报的年度用地方案，必须进行严格审查，凡不符合国家和地方有关规定的用地必须核减；对于耕地保护责任不落实、土地利用浪费严重、违法违规用地问题突出的城市，必须核减城市申报用地总量，2008年12月市场形势报告第15页共29页并在上报时作出说明。3、加强土地监管，今年起建设用地实行动态备案为进一步发挥建设用地备案在土地批后监管中的作用，掌握各地建设用地审批、供应和供后利用情况，提高运用土地政策参与宏观调控的能力，国土资源部下发了关于进一步加强和改进建设用地备案工作的通知。要求从今年1月1日起实行建设用地动态备案，建立土地审批情况和供应情况的快速反应机制，各省市国土资源管理部门要在建设项目用地批准后10日内，将有关数据送至国土资源部。各地要在对备案数据分析的基础上，按季度和年度定期形成分析报告有条件的可形成月度报告定期上报国土资源部。根据通知要求，建设用地备案的内容和范围进一步细化了指标，增加了使用建设用地的国民经济行业分类指标和项目的位置坐标等。并且，在土地供应中新增了存量用地和土地利用开发要求等指标，进一步强化了对全程监管的要求。交易政策住宅维修资金新规出台，四项费用不得列支2008年12月市场形势报告第16页共29页建设部、财政部近日联合发布的住宅专项维修资金管理办法将于2月1日执行，要求商品房的业主按每平方米建筑安装造价的5至8交存，原来则是按房屋总价的2交存维修基金。同时明确，四项费用不得从住宅专项维修资金中列支。一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。二是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。三是应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。四是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。二、新政下，12月武汉楼市最新政策动态1、在“资源节约型、环境友好型”的“两型”社会带动下，4月起12层以下新建住宅必须安装太阳能1月21日，市建委下发市建委关于在新建建筑工程中推广使用太阳能热水系统的指导意见要求，自今年4月1日起，我市具备太阳能集热条件的新建12层及以下住宅、医院病房楼、学校宿舍楼、宾馆饭店、健身中心、游泳馆（池）等热水需求较大的建筑，以及政府机构的建筑和政府投资建设的民用建筑、新农村建设中的农民居住用房等建筑工程，应与太阳能热水系统同步设计、施工、验收和投入使用；同时鼓励超2008年12月市场形势报告第17页共29页过12层的住宅建筑和其他公共建筑运用太阳能热水系统。2、“退房“需原价公开销售，房屋“再嫁”投资空间进一步压缩近两年来，武汉市已经明确限制备案后的期房转让，但一些开发商收取一定的手续费后，便与炒房者以“退房”的形式迂回炒房即投资者和开发商签订购房合同并办完合同备案后，在尚未办理产权证之前，若找到“新买家”，炒房者就以“退房”的形式，先与开发商一起撤销合同备案、退房，再由开发商协助与新买家重新签订购房合同。此举也成了助推“炒房风”盛行的原因之一。今年，为断掉炒房者这一“通道”，武汉市将借鉴南京市的举措草拟商品房退房认购摇号若干规定新规，让退房“再嫁”规范起来。购房者撤销备案、退房后，开发商不得以最新的市场价“出手”，而是必须进行公示。公示后，这些房源向社会公开出售。若登记购房者大于房源套数，将在房产部门监督下，进行公开摇号。摇中的市民，将按照原购房者与开发商签订的备案合同上的价格购买。3、08年武汉经济房最高限价2950元/市物价局和市国土房产局联合发布了武汉市今年的经济房最高限价，高层、小高层、多层的每平方米最高价格分别不得超过2950元、2820元和2680元。2008年12月市场形势报告第18页共29页上述价格较去年5月武汉首次公布的经济房年度最高限价仅微升了50元（高层）、20元（小高层）和80元（多层），其中最常见的小高层房涨幅不到1，与去年基本持平。为控制经济适用房成本，还将拟免除全部的行政事业性收费和政府性基金，相关管理办法正在进一步修订中三、新政下，一线城市楼市动态及武汉楼市发展趋势预判一线城市楼市动态连续3个月以上的量价齐跌，2008年各一线城市“暗市”开局通过我司对全国重点一线城市及武汉的数据监测表明，08年以来，上海、深圳、北京、广州等一线城市众多品牌商推出多种价格优惠与特价营销方式，商品住宅在去年基础上继续保持量价齐降的趋势，其中大家顾问2008年武汉楼市趋势预判2008年12月市场形势报告第19页共29页1、市场分化期已到楼盘的分化、品牌的分化已成趋势2、“二产驱动”成楼市主动力武汉制造业的春天即将来临，武汉楼市也必将受到深刻影响3、武汉楼市的五大预期回归客户心理成为营销突破口，“请消费者注意”转变为“请注意消费者”四、2月全市商品房销售监测2月全市及各区域销售动态监测表一、表二2月全市商品房销售监测分析1、2月楼市萧条，各项成交指标环比降幅均在50以上，同比降幅均在25以上成交总套数2月共成交商品房2466套，较1月5730套减少3264套，降幅为57，较去年同期下降了39；2008年12月市场形势报告第20页共29页成交总面积2月共成交商品房2498万，较1月673万减少4232万，降幅为63，较去年同期下降了43；成交总金额2月商品房成交金额为123亿元，较1月332亿元减少209亿元，降幅为63，较去年同期下降了26；2008年2月，鼠年的春天比想象中来得要更早一些，可是楼市的春天似乎并没有同步而来。万科“青年置业资助金”掀起万科购房热潮，也越发动摇了购房者对未来楼市的预期。与万科全线热销相比，其它楼盘可谓是门可罗雀。从而导致2月全市各项成交指标不论是同比还是环比，均出现大幅下降。其中环比降幅均超过50，而同比降幅均在25以上。2、全市成交均价微幅波动，较1月仅上涨10元/2月商品房成交均价为4943元/，较上月上涨10元/，涨幅为02，与前几月量价齐降的趋势相比，价格开始相对趋稳。其中成交均价最高为江岸区5911元/，其次则为武昌区5575元/，江汉区以5388元/居于第三位，而其余均价在5000元/以上的区域有洪山区5361元/、东湖高新5192元/，分居于全市第四与第五位，而在同类非主城区中处于领先地位。从上述价格排序上反映出了一个当前楼市的明显特征即在创新营销方式带动下销售逆市上扬的项目所在区域价格明显高于其它各没有营销创新项目的区域。如江汉区与东湖高新区在万科“青年置业资助金”营销活动的带动下，旗下各项目均销售火爆，其中位于江汉区的万科2008年12月市场形势报告第21页共29页金色家园、及位于东湖高新区的万科魅力之城等均出现良好的销售形势，从而带动区域成交均价上扬，在同类区域中均处于领先水平；而洪山区则在金地“123青春置业计划”的带动下，市场反应热烈，销售良好，为区域整体成交均价的上升奠定了基础。3、各区域供求比上升,整体市场僵持之势仍在继续从我司的监测数据可以看出，2月份全市各区域成交总量在【100，300】以内，超过500套以上的区域较少，仅有东湖高新达到了625套，市场需求萎缩明显，导致各区供需比例迅速扩大。2007年各月度的供需比基本保持在【0，20】之间，而在2月各区域供需比区间在【8，122】之间，且供需比超过20以上的区域达8个之多，其中江汉区最高达122另外，本月仅有青山区与东湖高新区供需比保持在10以内。整体市场僵持之势可见一斑。4、从各区域三大成交指标看，东湖高新区以绝对优势高居全市首位从成交套数上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别为东湖高新、江汉区、硚口区；从成交金额上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别为东湖高新、江汉区与洪山区；从成交面积上看，全市11大行政区中，位于前三位的是东湖高新、江汉区与硚口区；2008年12月市场形势报告第22页共29页从上面的数据对比中可以看出，2月三大交易指标中，在成交套数与成交面积上，东湖高新区、江汉区与硚口区分居全市前三甲；而在成交金额上位于全市前三位的分别为东湖高新区、江汉区与洪山区。从上述数据可见，在整体市场趋势不明朗的情况下，东湖高新、江汉区在万科“青年置业资助金”的带动下，成交套数、成交面积与成交金额均居全市首位，而洪山区也因金地“123青春计划”出现逆市下难得的旺销势头。大家观点从上述市场数据的分析可见，在市场低迷期，面对市场形势的变化，能够快速作出反应，及时调整价格预期，并在营销推广上积极创新的项目如万科金色家园、万科魅力之城、金地格林小城等在资金回笼与销量上均取得了双赢，并促进区域成交指标上扬。反观其它区域中仍旧保持观望而迟迟不采取应对措施的项目，无论在销量上还是在成交金额上均有明显差距。可见，在此市场分化期，无论对于开发商还是服务商而言，对其专业程度与创新能力都提出了新的要求。2008年12月市场形势报告第23页共29页五、2月全市新盘备案监测（2月12月29日）2月全市备案新盘动态监测表2月全市备案新盘特征分析主城区谨慎，远城区稳定2月全市共有备案新盘13个，新盘备案量较上月减少16个。其中主城区备案新盘3个，集中在江汉与武昌区，其中江汉区两个，武昌区一个；非主城区备案新盘10个，其中以蔡甸、黄陂、江夏、新州等为主的城郊共有备案新盘7个，而其余东西湖、沌口等远城区共有3个。由此可见，在目前整个市场形势不明朗、销售不景气的情况下，主城区内各项目均推迟开盘或者延期开盘，导致新盘备案量较少；而郊区楼市受市场环境的影响相对较弱，新盘备案量相对稳定。2008年12月市场形势报告第24页共29页六、2月全市14片区重点项目监测（2月12月29日）全市分区域重点监测项目概览典型监测项目最新动态在四季分明的武汉，人们对于天气的突变似乎有着与生俱来的适应能力，即使是这场五十年难遇的大雪所带来的映记，也正随着天气的变暖而逐渐淡去。可是对于楼市，武汉人却从没经历过如此波澜壮阔的阶段，以至于至今仍旧无法从此中的大起大落中恢复常态。环比50以上、同比25以上的降幅表明与往年相比，在从紧政策调控的影响下，今年春节楼市之冷淡已经超出了传统淡季的范畴，楼市的寒潮似乎仍在继续在这场驱之不散的楼市寒潮中，我们却仍嗅到了隐隐传来的暗香2007年初率先拉开全市价格普涨的东湖高新板块，今年继续引领风骚，在万科千万元“青年置业资助金”的活动中，旗下万科魅力之城凭借良好的性价比优势，销量屡创新高，并带动区域在成交面积、成交套数、成交金额三大交易指标2月高居全市首位。而金地格林小城随后也推出“123青春计划”活动，凭借自身的产品优势与价格优势，效果明显。下面，将以这两个项目为代表，对其推售户型与销售情况予以分析对比，以供参考2008年12月市场形势报告第25页共29页（1（万科魅力之城目前折后均价仅5300元/左右，“三大优势”促使该项目逆市旺销（2）金地格林小城其梦茵区HR1栋现做“123青春置业计划”3月初公开发售，市场反应较佳由此可以看了，在新的市场形势下，营销重心已由以前的“请消费者注意”到目前“请注意消费者”，客户心理成为营销突破口。以前是客户围绕项目转，而现在项目操作必需围绕客户服务。想客户所想，加强与客户间的沟通与互动，以情动容，增强销售力转换。并且提高对市场的反应能力与速度，如此方能在不断变化的市场形势下保持领先的销售业绩。这也是大家顾问所服务项目不论顺市逆市，均能取得领先市场平均水平销售业绩的原因所在。2008年12月市场形势报告第26页共29页七、2月全市土地成交监测（2月12月29日）2月挂牌土地情况一览表2月共挂牌地块11宗，挂牌地块规模为279亩，