2009年重庆市百吉项目投资计划书(doc 18)

中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241目录一、项目基本情况（一）地理位置（二）主要经济技术指标（三）地块性质二、项目前景（一）重庆概况（二）北部新区概况（三）重庆房地产市场情况三、项目联建方案（一）联建条件（二）操作步骤四、联建方股权结构五、项目开发时间节点及资金投入计划六、项目经济测算（一）主要测算依据（二）项目成本测算（三）计划销售收入（四）项目财务分析七、公司架构八、项目激励机制九、企业文化（一）企业文化（二）企业目标客户（三）企业品牌重庆北部新区中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241百吉地块项目投资计划书一、项目基本情况（一）地理位置百吉地块位于重庆市北部新区人和组团民安大道与泰山大道交汇处，地块周边路网发达，交通便捷。距离江北机场15分钟车程，距离龙头寺火车站仅15公里，距离拥有中国最长商业步行街的商圈观音桥商圈仅5分钟车程。（二）主要经济技术指标地块面积2094283M2拟建面积50385M2住宅36235M2门市3500M2办公2000M2地上面积41885M2社区用房150M2车库7800M2地下面积8500M2设备用房700M2容积率20覆盖率30绿地率30地上26个停车位257个地下231个（三）地块性质项目地块目前为出让工业办公用地，规划已调整为综合用地，且已经与土地方百吉厂口头达成联建协议，并与重庆市土地交易中心、评估公司等有关土地招拍挂部门就后续土地招拍挂程序取得一致意见。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241二、项目前景（一）重庆概况重庆地处中国内陆西南，位于长江上游。城市面积82403万平方公里。重庆是我国面积最大、最年轻、最具活力的直辖市。2007年底,重庆户籍人口总量已达到323532万（中国省级行政区第20名）。其中主城九区户籍人口约568万。2008年重庆地区生产总值5096亿人民币，近五年年均增长12，人均GDP突破3000美元。2009年GDP增幅有望突破14，增幅进入全国前五名。2007年9月，国务院下发国务院关于重庆市城乡总体规划的批复，正式批准实施重庆市城乡总体规划20072020年,明确了重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。重庆市政府于2009年发布了宜居重庆总体规划，将从居住条件、公共空间、服务设施三部分来打造“宜居重庆”。根据宜居重庆总体规划总体目标，2009年2012年4年间，将斥资8761亿元，把我市建成为西部最宜居城市之一。2013年到2017年，将持续投入巨资，将我市建成全国最宜居的城市之一。在现江北、渝北基础上，重庆市政府已经规划了具有多项特惠政策的两江新区上报国务院批准。本地块处于渝北中心地带。（二）北部新区概况重庆市北部新区于2000年12月18日成立，将建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区。北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港保税区，西接嘉陵江，东依长江寸滩保税港区，规划面积1366平方公里，城市建设用地9173平方公里。规划人口65万人，科技人员占30以上。北部新区拥有便利的交通优势；重庆铁路客运枢纽龙头寺火车站聚散人数居西部前列；规划的城市轻轨环线，3号、4号、6号线通达四周；毗邻长江、嘉陵江，得长江黄金水道舟楫之利。中国西南最大的电信交换枢纽落户其南中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241缘。优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力。毗北部新区发展战略目标是到2010年再造一个重庆工业，即到2010年在北部新区实现年工业总产值1500亿元。（三）房地产市场情况自2009年春节之后，重庆楼市成交量连续三个月位居全国首位，成交价格环比涨幅亦一直居前列。多年来，在全国房地产市场上，重庆楼市一直保持着“低泡沫、高创新”的良好形象，重庆地产，领跑全国。商品房方面，随着降低交易税费等刺激房市政策的实施，重庆商品房销售开始出现量价齐升的形势，14月商品房累计销售95773万平方米，同比增长276；14月商品房累计销售额29845亿元，同比增长443；主城九区商品房成交均价4071元/平方米，环比增加328元/平方米。重庆商品房成交量连续5个月位居全国第一。土地供应方面，在经济通胀预期下，土地供应市场回暖，知名地产如万科等开始在重庆果断）拿地，增加土地储备。6月，重庆市国土房管局共推出土地33宗,其中面积最大为江北区大石坝组团K分区的一块土地，约合896亩，拍卖成交价总价381亿元，楼面地价为3040元每平方米；价格最贵为江北区江北城组团A分区，面积约合1423亩，总价2024亿元，均价1422万元/亩，万科在紧邻百吉厂附近拍得63亩地，楼面地价为2013元每平方米。房价方面，随着成交量的增加，房价开始节节攀升，北部新区成为房价最高的板块，2009年，北部新区高层住宅套内成交均价达到5626元/平方米，成为主城区房价最高的区域。与去年下半年相比，北部新区多数楼盘（如上品十六、鲁能星城、首创十方界等）成交价较去年下半年增加500800元/平方米。三、项目联建方案（一）联建条件经与百吉厂多次沟通，该厂董事长同意以地出资与房地产开发公司（以下简称联建方）进行联建，联建条件如下中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432411、联建方式项目地块总面积314亩，作价4500万元，联建方向百吉厂支付现金2000万元作为厂房的搬家补偿费，另2500万元作为百吉厂联建投入。项目开发建设所需的其他资金由联建方投入。2、分配方式序号项目总建筑面积M2百吉厂分房面积M2联建分房面积M21住宅362352700335352门市3500100025003办公2000100010004车库7800150063005社区用房1506设备用房700合计50385620043335（二）操作步骤联建方与百吉厂签订联建协议后，项目即开始启动，具体步骤如下1、联建协议签订后，联建方向百吉厂支付1000万元作为定金，用于百吉厂办理厂房搬迁，启动土地招拍挂程序。在拿到拍卖成交确认书后百吉厂就开始搬迁（百吉厂是一个私营企业，新厂房已建好，拆迁工作顺利不会影响项目进展）。2、与土地交易中心、评估单位商议土地评估，力争将项目土地评估价值评为5500万元，以阻止其他房地产开发公司摘牌，同时为后续合法避税创造条件。如被其他单位摘牌，超出土地成本的1000万元，联建方得700万元，百吉厂得300万元，已付百吉厂的款项全额退还给联建方。3、成功摘牌后，取得成交确认书。联建方向土地交易中心支付首期款3500中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241万元，土地交易中心收到后率先向百吉厂返还第一期土地成本3500万元。此3500万元中，百吉厂在扣除1000万元的搬家补偿费后，再将2500万元转到联建方账上，联建方将2500万元交到土地交易中心，土地交易中心将2500万元返还给百吉厂，完成土地成本支付环节后，签订土地出让合同，办理国土证。百吉厂将2500万元再次转到联建方账上，专款专用作为项目开发资金。至此，双方已经完成联建的相应出资。4、联建方按照既定程序缴纳土地出让金1250万元，取得国有土地使用权证，即可进入后续的开发程序。四、联建方股权结构作为百吉厂的联建方，必须要有房地产开发资质。因此，需要成立一个全新的房地产开发公司。根据估算，百吉项目启动资金为7000万元，扣除百吉厂联建投入的2500万元，项目缺口4500万元。初步设想成立一家注册资金800万元的三级资质的房地产开发公司与百吉厂进行联建。该房地产开发公司暂定名为“重庆泰富物业发展有限公司”，股东建议为2名如果主要出资方认为确有必要，亦可再邀请12位小股东，但我认为，为了减少开发过程中的沟通成本，股东不宜过多，深圳汇金泰富董事长（或其他人）出资4050万元，占90股份，吴春成（或其他人）出资450万元，占10的股份。公司成立后，4500万元资金必须全额到位，大股东即委派财务人员对项目资金进行全程监管，专款专用，用于该项目开支。小股东因与百吉厂、重庆市地房局、建委系统、规划局系统等有关房地产开发的政府部门建立了良好的关系，因此该项目除财务之外全程运作均由小股东负责，并保障项目的最低利润指标。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241五、项目开发时间节点及资金投入计划序号项目分项名称费用金额（万元）时间节点费用备注一土地取得阶段6000200971200910311百吉土地成本45002009年7月31日前其中2000万元作为搬家费，合同签订后付1000万元，在完成招拍挂手续后，支付土地成本时扣除1000万元，另2500万元作为百吉联建投入。2补缴土地出让金12502009年9月15日前取得土地成交确认书并签订土地出让合同时。3评估费及交易税费2502009年9月15日前二规划设计报建阶段40200910120093104方案设计2009101200911155方案报建完并取得建设用地规划许可证20091116200912156初步设计20091116200912207初设报建完并取得联建备案2009122120101208施工图设计2009122120101319施工图报建完并取得建设工程规划许可证402010212010310预付设计费定金10万元，规费、地勘、放线、环评等30万元。其余设计费项目开盘后再分期支付。三施工报建阶段7302010311201041010配套费48020103112010410按190元/平米缴纳，交一半缓一半。11人防费23020103112010410按45元/平米缴纳13取得施工许可证2010年3月31日前14项目三通一平202010年3月31日前四项目开工2010年4月10日由施工单位垫资至封顶，销售资金作为再投入五前期营销阶段100201042010915售房部装修好并对外开放202010年8月1日前16沙盘楼书等制作152010年8月1日前17景观示范区施工152010年8月1日前18前期营销推广502010420109项目开盘前营销推广及物料六项目开盘102010年9月中旬七竣工验收交房2011年12月31日前八开盘前其它费用1202010年9月中旬开盘前中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324119项目管理费802010年9月中旬开盘前人员工资及相关费用20不可预见费402010年9月中旬开盘前其它可能产生的费用费用合计7000费用总计7000万元，扣除百吉土地成本2500万元，实际仅需要投入4500万元即可进入预售，预售收入作为项目再投入。六、项目经济测算（一）主要测算依据序号项目总计建筑面积（）百吉厂分房面积（）联建方分房面积（）1住宅362352700335352商业3500100025003办公2000100010004车库7800150063005社区用房1506设备用房700合计50385620043335（二）项目开发成本测算序号费用名称建筑面积（平方米）费用标准（元/平方米）费用金额（万元）备注中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432411土地费用503853500土地成本、出让金及交易税费2三通一平50385402123前期规费503852801122城市配套费、人防费（扣除车库设备用房不交配套费及原产权房配套费的减免）4建安费50385105052905水电气、闭路、通讯网络、电梯5038525012606绿化及配套50385603027不可预见费用50385402028管理费用50385603029销售费用503858040310财务费用50385120605总计5038513198（三）计划销售收入序号项目总计建筑面积（）可售部分建筑面积（）预计平均售价（元/）销售收入（万元）1住宅36235335354200140852商业35002500120003000003办公200010005000500004车库7800630020001260005社区用房1506设备用房700合计503854333518845中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241（四）项目财务分析序号项目合计金额（万元）1销售收入188452完全成本131983税前利润56474税后利润37625全部投资的投资利润率28506全部投资的投资利税率42797自有资金的投资利润率8360财务评价本项目以上三个静态评价指标与目前中小房地产同行相应指标（比较）较好，故项目可行。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241七、公司组织构架备注上述人员随着项目进