2007年10月广州市房地产市场研究报告

广州2007年10月地产市场简报|12007年10月广州市月度市场简报（200710120071026）一、一手住宅成交数据本月由于黄金周及房地产交易中心调整数据库结构，暂无可信度高的数据披露。二、政策法规21全年第八次上调存款准备金率10月25日起，存款类金融机构人民币存款准备金率上调05个百分点，由此将执行13的存款准备金率，达到近年历史高点。简析央行此举旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。下表为今年存款准备金率调整明细，但市场继续预期央行仍有紧缩的政策出台；序号日期调整前调整后11月15日995022月25日9501034月16日10105045月15日10501156月5日11115068月15日11501279月25日121250810月25日12501322“广州市限价房销售管理办法”公示期结束10月15日“广州市限价房销售管理办法”公示期结束，连同此前9月30日公开征集到社会各界意见的廉租房、经济适用房实施办法，这三大住房政策将通过进一步修改完善后报市政府审定实施。可能11月底率先在金沙洲新社区及保利西子湾中落实。广州市2007年10月地产市场简报|223“第二套住房”厘定界限模糊交行、光大、深发展表示，关于“第二套住房”的认定标准方面，银行已决定将公积金贷款剔除在参考项之外。光大银行、华夏银行日前率先确定了第二套房房贷新政的执行细则。两家银行对第二套房的界定均以个人为单位。工行、中行、民生、交通等银行昨天表示，房贷细则正在拟定当中，最快将于下周出台。目前，在细则出台之前，中行、农行等已经暂时停止了第二套房房贷的审核。简析“第二套住房”如何界定对物业投资性需求及银行房贷业务有很大影响，因此各银行如何界定第二套住房的细则迟迟未能确定；而另外一边则是外资银行尽管有种种不利但却不受此条例限制，外资银行中的花旗银行已经推出房贷细则，希望借此机会扩大市场份额，未来房贷按揭中资银行一统市场的情况会否变动还有待观察。25十月开始4部法规/条例正式实施从2007年10月1日起，一共有5部对建筑业、房地产/物业管理有重大影响的法规/条例正式实施，分别是中华人民共和国物权法、新物业管理条例、物业服务定价成本监审试行办法、保障性住房新管理办法、建筑节能工程质量验收规范。广州市2007年10月地产市场简报|3三、市政建设31广州后年开通物岛大学城隧道广州市将在后年正式开通一条由城区通往大学城的免费快速通道广州市第三条过江沉管隧道生物岛大学城隧道，该隧道力争于2008年建成，2009年通车。生物岛大学城隧道位于广州市东南部，隧道线路呈南北走向，北面起点与在建的第二条过江沉管隧道仑头生物岛隧道在生物岛上相连，南面终点与大学城中环路交叉衔接，32猎德村10月16日正式开始拆迁10月16日，猎德村拆迁项目在正式开拆。这也是广州第一个正式动拆的城中村。天河区政府有关方面表示，拆除工作从临江大道旁的竹园南小区开始，共有2,000多栋村屋要拆除，预计两个月内全村拆迁完毕。简析猎德村拆迁工作的顺利推进、允许开发商参与、将土地出让金作为拆迁经费等这些措施首次在猎德村上得到实施，对将来广州城中村的拆迁重建有重大意义。四、市场动态41黄金周发展商狂收金碧桂园凤凰城近100套别墅全部售罄；恒大御景半岛开盘成交额即达15亿元；珠江帝景苑“克莱金殿”7天进账近3亿元；保利林海山庄7天收金1亿元；从化雅居乐滨江花园二期成交15亿元；万科云山销售22亿元十一黄金周结束，市内各大发展商自报销售额均呈理想。合生创展比去年十一黄金周销售额增长超过一倍；雅居乐地产旗下项目7天总销售额达135亿元；富力地产旗下五盘成交约300套单位，销售金额455亿元等等。广州市2007年10月地产市场简报|4简析尽管国庆过后各大发展商纷纷向媒体披露优良的成绩单，但从种种数据和信息观察，本年度国庆黄金周，尤其是黄金周过后广州楼市高位缩量，成交量萎缩的情况已是现实。42下半年有望应中小户型供应潮90M2以下中小户型从今年下半年开始将进入集中供货期，各区共有3,000多套中小户型推出市场，当中99的均价都超过10,000元/M2。天河区有600多套，均价最低11,000元/M2；海珠区1,000套，主流单价15,000元/M2；老城区800多套，均价超过16,000元/M2；白云区只有300套，价格9,000元/M2起；番禺区也有少量货源，货量再100200套，单价7千多。43保利地产再斥巨资取地保利地产近期以合作方式分别在上海和武汉取得了两个项目，总投资达1196亿元。其中，上海西子湾项目位于上海市松江新区，项目占地215,600M2，规划容积率15，用地性质为商品、住宅用地；武汉阳逻项目位于武汉阳逻经济开发区柴泊湖以北，项目占地711,200M2，容积率不超过24，用地性质为住宅用地，土地总价款为329亿元。简析随着国内一线发展商资金实力的迅速膨胀，他们已不满足于在土地一级出让市场拿地，开始频繁的利用并购、收购、入库等金融操作手段获得土地，这其实也是发展商地位的一次洗牌。五、广州土地市场信息51广州市国土资源和房屋管理局于9月10日至10月11日挂牌出让一幅巨无霸的IT产业工业用地，被中国移动取得。编号位置用地面积容积率建筑面积备注底价楼面地价IT产业用地M4地天河区广汕路426,501M2（净用地202,746M095405,176M2只有中国电信、中国移动、中国联通、中国网通、中国铁通、中国卫通等基础电信运营商有资格。该地块还有严格的12165亿元285元/M2广州市2007年10月地产市场简报|5块2）环保条件广州市2007年10月地产市场简报|652广州市国土资源和房屋管理局定于2007年10月19日至2007年11月23日1500公开挂牌出让花都区及番禺区2宗地的国有土地使用权。保证金万元地块位置土地用途用地面积（M2）容积率总建筑面积（M2）人民币港币增价幅度万元底价万元花都区107国道D地块商品住宅用地57,059（可建设49,272）25123,1801,0001,10020010,524番禺沙湾规划滨江大道（规划高速公路）北侧、规划文明南路东侧43地块商品住宅、小区公共服务设施用地103,825（可建设78,001）居住用地18134,6072,7002,80030027,161备注本次出让地块均为限价商品住宅用地，地上所建套型建筑面积在90M2以下的房屋为限价商品住宅（以下简称“限价房”）。限价房的建设、销售、转让应当执行国家、省、市政府及有关职能部门对限价房的规定。竞买人按该地块同一地段的商品房销售价格70的幅度自报最高售房价格，每个竞买人只报一次价，竞买人自报房屋价格在政府确定的最高销售价格区间内的报价均为有效报价，有效报价的平均价格为最高售房价格。如全部报价均为无效报价的，则市政府确定最高售房价格，凡认可该售房最高价格的竞买人，均可继续参与竞地价程序。5310月20日，广州宏康房地产以总价79688888万元拿下开发区今年第三块限价地，房价限价5,500元/M2，折合楼面地价1,238元/M2。该地实行“四限双竞”，约可建715套90M2以下中小户型，建成后在萝岗区工作的员工有优先购买权，限在两年内要开发完毕。地块位置土地用途用地面积（M2）容积率总建筑面积（M2）保证金万元底价万元出让方式开发区东区春晖一街以北、宏光路以南NPF36二类居住用地14,3044565,2683005,000招标备注投标人地价报价比地价起始价50,000,000元每高250,000元得1分，房价报价比房价最高限价5,500元M2每低10元得1分。地价得分房价得分总分。该地最高只能建到16层，建筑物高度要低于50米。首层至四层可用作综合百货商店、商场、银行及分理处、保险公司、咨询机构等用途，但不得设置饮食业、汽车修理业、卫生站等扰民的行业。建成后，广州常住户口居民具备三个条件之一的优先购买1，本区域内征地拆迁安置户；2，在开发区、萝岗区工作的员工；3，首次置业者。广州市2007年10月地产市场简报|754广州市国土房管局10月10日一次性发布8份征地公告，宣布征收萝岗、天河、黄埔、白云四区共2081亩土地。当中包括三幅工业用地，一幅住宅用地，以及高等学校用地、仓储用地等类型。由于最新规定工业用地的出让也被纳入到必须招拍挂的范围中。因此，政府部门此次征收的工业类用地也值得业界关注。新征收的工业用地全部位于黄埔、萝岗两区，其中黄埔区土地位于文冲状元山护林路地段，面积70389亩。萝岗区新征土地都在广深高速公路以北、萝南路以东的云埔工业区内，分属G1、G3地块和G2、G4地块。5510月19日至11月9日，广州南沙开发区推出7宗工业用地。地块编号土地位置土地面积（M2）竞买起始价（万元）投资强度要求（元/M2）项目注册资本要求（万美元）规划用途要求行业及竞买资格要求07NGY1万顷沙镇龙穴岛34,5531,1618001,000用于建设普通仓库冷冻仓储设施07NGY2南沙街西部工业区25,000840300450用于建设一类工业厂房机械制造07NGY3横沥镇工业园188,7076,3413001,900用于建设三类工业厂房化学原料和制品07NGY4南沙街西部工业区51,0471,7165001,300用于建设一类工业厂房电子及通讯设备制造07NGY5黄阁镇汽配园A3区15,171510500450用于建设三类工业厂房化学原料和制品（汽车涂料）07NGY6珠江管理区汽配园B区20,000672400400用于建设一类工业厂房无机非金属材料和制品07NGY7珠江管理区汽配园B区22,744765350500用于建设二类工业厂房医药、食品洁净设备广州市2007年10月地产市场简报|8六、其他市场热点61两间国内房地产公司登录H股，SOHO及远洋地产香港上市10月8日，SOHO中国房地产有限公司正式登陆香港联交所，据其招股说明书，SOHO中国此次全球发售154942亿股，按定价上限83港元计算，最多将集资1286亿港元，成为继碧桂园之后，集资额第二大的内地房地产股。10月9日,奥园地产集团股份有限公司在香港联交所正式挂牌上市。奥园集团计划发售7亿股股份,其每股招股价上限为52港元,预期下限为每股41港元。如扣除全球发售的开支后,奥园上市估计募资净额为3114亿港元。而这些资金,将主要用于现有项目的发展融资以及土地收购等。62保利地产再度融资在2007年年中刚刚大额增发过的保利地产，发表公告称公司决定在年内再度融资，本次融资以发行公司债券的形式，总金额达43亿元。广州市2007年10月地产市场简报|92007年10月广州市写字楼资讯汇总（200710120071025）一、写字楼供求分析11供应信息数据截止至10月24日统计，广州一手写字楼供应总量为447,887M2，其中中心城区六区供应量为370,306M2，约占全市供应量的80；本月相比9月可售面积增加1446。目前市场上新开盘的写字楼项目屈指可数,且多为乙级写字楼项目。其中华港商务大厦将于本月21日正式开售,而亚洲金融中心和总承包浩蕴商务大厦、丰川国际大厦等的开售日期目前还没有确定。买卖市场由于新供应量不断减少，售价持续上升，部分还有货可出售的大厦甚至每月一价，屡刷新高。天河区中泰广场、大都会广场，越秀区世贸中心、国际大厦A附楼，美国银行中心等均有成交。2007年10月广州写字楼供求信息列表可售已售行政区域套数面积（M2）套数面积（M2）荔湾区27934,93211511越秀区54965,06532,156海珠区15927,80612875天河区1,455242,275386,738白云区2228黄埔区2番禺区花都区25620,869221,103南沙区3456,712萝岗区合计2,736447,8878611,383（数据来源阳光家缘网10月24日）广州市2007年10月地产市场简报|10122007年10月本月无新批预售商用物业。13成交信息2007年10月广州一手写字楼销售情况表511215687567381103010002000300040005000600070008000荔湾区越秀区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区平方米（数据来源阳光家缘网）2007年10月，广州市一手写字楼销售成交总量仅为11,383M2，环比上月成交量下降达622。各区成交量大幅下降，天河区成交量仅38套，成交面积为6,738M2。荔湾区及越秀区成交下降幅度较大，本月成交量约为上月三分之一左右。广州市2007年10月地产市场简报|11二、写字楼租赁分析随着广州经济的发展及各大知名品牌对广州商业环境的信心,诸多国际化大品牌企业纷纷在广州扩租。广州新甲级写字楼吸纳大批高端客户，空置率有所下降，租金亦随之上升了一个新的台阶，如粤海天河城大厦由60元/M2上升至190元/M2，合景国际金融广场由200元/M2上升至240元/M2，耀中广场由130元/M2上升至145元/M2，销售接近尾声并正式开展全球招租的中华国际中心，租金为160元/平方米，是近期租赁市场的热点。乙级物业租金则相对平稳，出租率维持在90以上，人气充足。2007年10月，甲级写字楼租金继续保持上升的趋势，整体平均月租金水平为124元/平方米，其中新增甲级写字楼月租金水平在110180元/平方米之间。本月写字楼租赁仍然活跃，在保持平稳中稳步上升。造成租金上涨主要是因为金融服务业、贸易业、日用消费品业、专业服务业租赁甲级写字楼行为较为活跃。珠江新城、体育中心、越秀区成熟商务区等凭借商业前景的利好，吸引了众多的国内外知名企业进驻。目前跨国企业在广州加速扩张中，随着外国金融机构开放人民币业务，外资银行亦纷纷扩张，第三产业的持续发展都将带动写字楼需求发展。加上“住宅禁商”政策的全面执行，广州商务写字楼出现了空前利好时期。其中100300平方米的中小面积写字楼需求量是最大的，而且成交也是最活跃的。广州市2007年10月地产市场简报|12三、写字楼最新资讯31广州新地标西塔，日前已定名为“广州国际金融中心”目前西塔已建至12层，而今年年底则将完成32层的建设，定位为广州商务环境和国际大都会形象的新“标杆”，建成后具体功能包括五星级酒店、超甲级写字楼、国际会议中心、商业中心、服务公寓、地下车库等。32华港商务大厦于本月21日正式对外开售该项目地处天河公园板块，连接天河中央商务区和琶洲会展商圈，区域内有天河IT产业、高科产业基地以及区政府、多所知名高校及天河公园等，交通便捷。由于周边写字楼缺乏相应配套，无法满足新兴IT企业的需求，华港商务大厦将销售目标定位于中小企业，特别是天河软件园片区的IT企业。项目面积在30300平方米，间隔灵活实用，价格合理，充分考虑到中小企业创业发展的需要。开售当日项目成交单位约300套，成交金额近2亿元。广州市2007年10月地产市场简报|132007年10月广州市商业资讯汇总（200710120071026）一、全市商业销售信息数据截止至10月26日统计，广州商业供应可售面积为864,725M2，其中中心城区六区供应量为305,473M2，仅占全市供应量的35；花都区商业可售面积供应量较大；而番禺区的成交情况首次进入阳光家缘,但在供应量上依旧没有数字显示。2007年10月广州商业供求信息列表可售已售行政区套数面积（M2）套数面积（M2）荔湾26240,164越秀20146,282海珠86359,1903165天河32473,657131,177白云17529,3294369黄埔39256,851番禺687,576花都3,405521,338322,115南沙27824,4764320萝岗15913,438146合计6,059864,72512511,768注本列表消息来源自阳光家缘截至时间200710262007年10月，广州市商业销售成交总量仅为11,768M2。各区成交量平稳上升，天河区成交量13套，成交面积为1,177M2；荔湾区及越秀区本月暂无成交纪录；花都区及番禺区成交较活跃。国庆期间商铺项目甚少推出,只有部分社区商铺在主打住宅销售的情况下,也向外推销商铺。例如时代花生项目,国庆期间项目二期是其主打产品,但同时也有铺位推出,目前该社区铺均价为28万元/平方米左右。成交最为活跃的商铺都集中在社区商铺板广州市2007年10月地产市场简报|14块,其中黄埔区的成交量最大,集中体现在首次出现交易的怡港花园。二、商业租赁信息在租赁方面,一些商场铺在国庆前后期间也向外宣传造势,向市场试探价格定位,这些商场多在非城中心区域,例如番禺、南沙、白云区等而中心城区也有部分写字楼群楼商铺向外招租,例如中石化大厦（柏西商都）,目前主要针对首层和二层招租,定位二线服装品牌,租金与今年上半年相比有了大幅度提高,目前一楼的租金为1200元/平方米/月,二楼为800元/平方米/月。三、市场信息31年营业额数百亿元的广州流花服装商圈将再添新丁广州市政府重点工程项目之一、总建筑面积逾10万平方米的“壹马服装广场”于本月29日正式开业。同时，以壹马为平台举办的国际时尚荟萃活动和韩国面料展览会等系列活动，也将于11月拉开序幕。目前，广州服装市场正在进入向集贸易、展示、价格、信息、服务、电子商务等功能于一体跨越的新拐点，卖场区域细分的国际服装交易平台的方向发展。集服装批发、贸易洽谈、展示展览、电子商务、国际采购、商务办公于一体的壹马服装广场建成运营，对商圈升级改造起到了示范作用，有望补强了商圈内服装专业市场的短板。从目前来看，流花商圈是场地饱和，而不是交易量饱和；虽然在商圈内几乎找不到空地再建市场，但交易量却每年递增。从壹马短短二三个月间便招租到9成进驻率可以看出，需求还是存在的。广州市2007年10月地产市场简报|1532“商住两用房”贷款首付比例不得低于45利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的11倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。33中大布市的市场影响力与日俱增海珠区政府“六字真言”发展中大布市中大布市至今已有20多年的历史，随着行业及自身的发展，商户们已意识到面临着发展瓶颈，为了更好地迈向“中国第一纺织商圈”的目标，10月20日，一场以中大布市的发展为主题的论坛在中山大学礼堂举办，来自全国各地的行业专家学者及来自中大布市的众多商户到场并参与现场互动。目前，中大布市是全国纺织经营品类最全、产品样式最新的纺织商圈，在辅料、针织、染整等品类交易上遥遥领先，面料交易仅次于浙江柯桥的中国轻纺城，但其支撑着占全国1/3强的广东纺织服装企业的采购需求。与长三角的市场分散趋势相比，珠三角纺织品交易正在向中大布市集中，越来越多的广东纺织大户进入中大布市经营，同时也有更多的全国纺织龙头商户抢滩进驻，中大布市的市场影响力与日俱增，正日渐成为中国纺织的第一商圈。海珠区政府将以“六字”三方面扶持发展中大布市商圈的发展，包括第一“整合”，通过整合更好地解决重大的配套设施完善的问题，以让该商圈得以长久发展、提高竞争力。第二为“升级”，除了硬件方面的提升外，更为重要的是中大布市的市场模式的改变，不能停留在现金、现货的交易模式上，政府正在努力将市场引向产业化方向。第三为“延伸”，也就是产业链的延伸，在政府的引导下，新港路已逐渐形成以布匹、服装为主的产业带，包括美术学院带动起来的服装设计产业等；在赤岗一带，服装创意产业园及国际服装科贸园等已启动。广州市2007年10月地产市场简报|1634家电行业竞争格局仍激烈本月末，苏宁番禺万博中心店和粤垦路店两家新店将同时盛大开业。届时，苏宁在广州的店面数量达到27家。两店南北呼应，在开业之际展开优惠特卖活动，以价格、服务、品牌三大优势为依托，再掀低价风暴。苏宁番禺万博中心店位于番禺迎宾路段万博中心，总面积3000多平米，紧邻吉盛伟邦家居博览中心，周边是番禺区新兴的大型高档住宅区，如华南碧桂园、广地花园、祈福新村、富豪山庄、锦绣香江、星河湾等大型社区，人口集中度高，消费潜力巨大。粤垦路店则位于广州天河区金燕花园13层，相邻天河客运站，周边社区众多，但还没有家电连锁卖场，苏宁电器的进驻将填补这一空白。随着万博中心店和粤垦路店的开业，苏宁在广州店面将达27家。店面的分布上形成了由核心商圈店面，到区域商圈店面，再到社区商圈店面的城市网络格局；在店面类型上形成了由旗舰店，到中心店，再到社区店的结构类型格局。广州2007年10月地产市场简报|172007年10月广州市展览资讯汇总（200710120071026）序号日期展览名称类别主办单位展览场地展览面积平方米参展商数量现场情况及分析备注1103107广州动漫游戏展娱乐类广州卫士龙博览有限公司锦汉展馆12,000300本届动漫展是广州首次与香港动漫节相关主办单位合作举办，有多家香港知名动漫企业参加，如黄玉郎的玉皇朝集团、知名品牌玩具经销商新华行等，现场并有官恩娜、叶世荣、陈可辛等香港影视娱乐界名人出席，气氛热烈。知名品牌企业单位包括BANDAI，变形金刚，魔兽、LEGO、漫友等，吸引超过120,000人次进场。此外，该展举办的COSPLAY比赛无论是规模或档次都较以往的高，更是成为该次展会的焦点所在。该次动漫游戏展的规模、档次、影响力、现场交易状况均比此前在流花展馆举办的动漫展理想。流花展馆120,0006,637纺织服装类及医药保健类210151020第102届中国进出口商品交易会（一期）综合类中国对外贸易中心（集团）琶洲展馆130,0008,410进口展区进一步完善，出口展区成交平稳。一期出口展区成交额达2497亿美元，比今年春交会同期增长了41，比去年秋交会增