2008年天津东部区域房地产投资分析报告

投资分析报告第1页共34页20180107天津东部区域投资分析报告本报告主要对东丽湖板块、空港板块、华明新家园板块的投资环境、板块现状、板块未来规划以及对人群购买力的综合，并在最后指出各版块的宜投资方向建议，仅供参考。第一部分、东丽湖板块一、政策规划环境分析1、政策层面引进外资投资规模1000万美元以上，内资投资规模1亿元人民币以上，当年资金到位额达50以上的，按10比例给予一次性奖励，低于50的按89奖励；引进外资投资规模200万美元以上，内资投资规模2000万人民币以上，但年资金到位额达50以上的，按8比例给予一次性奖励，低于50的按7奖励；投资规模低于200万美元，内资2000万人民币的，按当年资金到位额的6给予一次性奖励。引进市，国家级审核认定的高科技项目，在享受上述第一款奖励标准的基础上，市级的再增加1，国家的再增加2。引进社会各类合法资金，用于区，镇街乡发展经济，且使用一年以上的，以实际到资额的35比例给予一次性奖励。引进集团公司，重点行业，国家部委的研发机构，根据其规模水平，采取一事一议的方式，给予一次性奖励。凡为本区每引进境外资金计200万人民币，且资金到位的境内人员，经投资者同意，可为其办理与本市常住户口同等待遇的天津市蓝印户口一个。凡外省市单位在区投资100万元人民币，个人投资50万元人民币，且资金到位的，投资单位和个人可登记一个天津市蓝印户口。2、规划层面2010年前，东丽湖地区将重点进行津岐公路延长线以西综合配套服务区的现代服务产业建设，对津岐公路延长线以东地区生态居住区的建设进行适度控制。以建设地区行政管理服务中心为核心，重点建设生态居住区、综合配套服务区。规划建设用地695平方公里。重点开发东丽湖地区行政管理服务中心、环球产品交易中心核心区、主题游乐设施、宝龙集团城市广场、自来水集团与燃气集团、国际社区、林农科技、湿地公园服务中心与澳式风情区等项目。改造新地河、北塘排污河。投资分析报告第2页共34页20180107按照规划，预计到2010年底，东丽湖地区绿化覆盖率将达45以上，人均公共绿地12平方米以上，绿地率达到38以上。预计到2020年底前，区域绿化覆盖率达到50以上，人均公共绿地达到15平方米以上，绿地率达到40以上。东丽湖地区丰富的地热资源可优先用来发展供热，减少环境污染，同时为发展可持续生态社区，大力引入太阳能、低风速风能以及生物质能。二、板块基础条件分析1、区域概况东丽湖板块东丽湖板块位于天津市东丽区东北部，以东丽湖为中心，为环湖58平方公里的广袤区域。东丽湖所在的天津市东丽区，是东北三省通往华东、华南地区的必经之路，京津塘、京哈、津渝、京福、京淄、京同六条国家级公路交汇东丽，沟通了天津与东北、华北、华东、华南各省区的公路交通往来，战略地位十分突出。同时，东丽湖地区位于天津市发展主轴线中部，紧邻开发区西区、空港物流加工区、航空城和空客A320项目区，区位十分重要。东丽湖总体规划定位依托中心城区，建设天津市新的重要的生态型居住区；依托以航空城为主的滨海新区产业功能区，建设高档配套服务区；充分利用地热资源，建设特色旅游休闲度假区。东丽湖地区规划范围东至黄港水库、南至津汉快速路与津汉高速联络线、西至环外快速环路、北至京津塘高速公路二线，规划用地总面积约8551平方公里，其中建设用地约30平方公里，人口规模为20万人。2020年前，规划开发范围东至汉港快速路及京津塘高速公路二线、南至津汉快速路与津汉高速联络线、西至环外快速环路、北至金钟河，用地总面积约4602平方公里，其投资分析报告第3页共34页20180107中建设用地约12平方公里，人口规模10万人。2、功能分区生态居住区结合现状建设、发展条件，规划于东丽湖北岸设置一个大型生态居住区。用地范围北至金钟河，东至京津塘高速公路二线，南至滨湖大道，西至津岐公路延长线。规划总占地992平方公里。2020年前重点建设生态居住区内西部、中部居住用地，规划占地592平方公里。城市公园区规划为远景发展建设用地。结合天津市城市功能完善需求，规划于该区域设置城市公园区。用地范围北至京津塘高速公路二线，东至京津塘高速公路二线，南至金钟河，西至津蓟高速公路南延线。规划占地2613平方公里。综合配套服务区规划于东丽湖地区西部设置一个综合配套服务区，并承担部分中心城市公共服务功能。用地范围北至金钟河，东至津岐公路延长线，南至津汉快速路，西至环外快速环路。规划占地2342平方公里。2020年前全面开发建设该区域内东北、东南半岛，完善地区商业、行政、服务业功能，同时启动用地西南现代商贸、物流产业建设。远期规划占地948平方公里。城市公园区综合服务配套区生态居住区特色休闲区投资分析报告第4页共34页20180107特色休闲区远景规划结合东丽湖湖区改造，在东至黄港水库、南至津汉高速联络线、西至津岐公路延长线、北至规划的滨湖大道，设置一个以休闲度假、水上活动、生态保护为主题功能区。规划占地2605平方公里。该区近期启动用地南部职业培训教育设施建设，远期不进行大规模开发建设，主要以水上娱乐活动项目设置、生态湿地建设和保护为主。3、交通条件分析东丽湖板块上图所示，东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中间位置，距市中心24公里，距天津机场125公里，京津塘高速公路出口10公里，天津港30公里；目前板块主要通过金钟河大街延长线、津汉公路与市区相连，依靠茶金路与津滨快速路与滨海新区相连。板块作为产业走廊区域虽具有重要地位，但在现阶段区域自身生活配套并不完善的条件下，距双核心区域中心相对较远的距离，成为板块住宅市场发展的一大抗性。路名级别路宽车道规划津汉公路一级干线公路18米双向8车道金钟公路一级公路18米双向4车道湖西路、东丽之光大道二级公路18米双向4车道津汉、杨北、金钟、湖西路可形成35公里长的环形公路网。基本建成环湖密集的快速路网，为东丽湖实现“繁东拓西，中心扩容提质”的目标提供了先决条件4、配套条件分析投资分析报告第5页共34页20180107东丽湖板块配套尚不完善，未建有大型商业设施，仅有万科城内的小规模商业街铺作为社区配套以满足业主日常生活需要。现社区内已有大方便利超市和招商银行、各色餐饮、鲜花、家居店、移动通信、宠物医院、美容美发等行业。天津万科试验模范小学目前东丽湖板块内教育文化配套尚不成熟，仅有06年落成的天津万科实验模范小学一家学校。其落成开学在一定程度上改变了东丽片区内的“科教文”环境，作为片区唯一一个配有完备教育系统的区域大盘，实验模范小学在和平区注册，受和平区教委直接管辖。后期，将有一所国际幼儿园在校区中同步招生。目前东丽湖板块内未建有大型医院或社区医院，仅有万科城内的医疗保健中心暂且维持业主日常生活起居。投资分析报告第6页共34页20180107生态博览馆东丽湖水上运动公园东丽湖度假村东丽湖板块现有配套尚显不足，但未来将以建设天津乃至华北最有影响力的旅游主题城镇为目标，开发东丽湖滑水运动村、东丽湖温泉文化度假村、总部假日、国际游艇俱乐部、水上高尔夫球俱乐部、东丽区赛车旅游生态度假区、飞人俱乐部、东丽湖主题公园、东丽湖影视基地、水岸风情主题公园、天津爱心护理院、教育实验基地等项目，成为集温泉养生、休闲度假、艺术体育、会议会展、餐饮住宿为一体的生态型、国际型、知识型的大型综合主题城镇。基础生活配套主要集中在万科城中板块基础配套分布图5、景观条件分析投资分析报告第7页共34页20180107东丽湖湖岸周长12公里，水域辽阔，面积达73平方公里约11万亩，相当于西湖的15倍。其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。东丽湖地区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，是天津市空气质量最好的区域之一。东丽湖地区噪声分贝值远低于市区及其他乡镇地区，基本没有噪声污染。在目前区域商业、商务等配套均不完善的情况下，对良好的生态环境以及如地热温泉等丰富的天然资源优势的充分利用，成为现阶段房地产开发共同特点，也是目前带动板块住宅市场发展的最佳切入点之一。三、住宅市场研究分析1、土地市场研究11、已推出未成交地块地块名称位置用地（平方米）规划总建（平方米）容积率土地用途其他A地块东丽湖规划的文化艺术区北侧9312129商业计划开发五星级酒店、会议中心、写字楼及酒店式公寓等项目B地块位于东丽湖温泉度假旅游区核心位置679147居住建筑限高113米。计划开发居住型公寓项目C地块块位于东丽湖规划的国际会议中心区的北侧5669123居住公建及商业设施5万平方米投资分析报告第8页共34页20180107D地块位于东丽之光大道北侧336358106居住公建及商业设施48万平方米E地块位于东丽之光大道北侧，原天泉酒店地址184532商业拟建东丽湖展览服务中心，是集会议、展览、酒店、办公、服务于一体的现代展览服务中心。G地块位于东丽湖配套服务区的东南部3001以上6块地均为08年下半年东丽湖招商引资重要地块，按照东丽湖整体规划，以上地块均以商业、住宅为主，其中住宅项目共计有963万平方米，体量较大。在这种大环境不好的条件下，购买观望心态严重，开发商受限较大。如此大的放量，将会造成一定的市场压力。虽然政府的规划还需要紧贴市场需求紧贴才可使得区域得到发展。12、已成交地块地块编号地块位置出让面积（万平米）建筑面积（万平米）容积率土地使用权人用途成交价亿元）日期津丽（挂）200703东丽区东丽湖西津亿兆投资发展有限公司商业用地1432008116津丽（挂）200702东丽区东丽湖西北9281206130天津亿兆投资发展有限公司商业用地0992008116津丽（挂）200705东丽区东丽湖西北20112615130天津市东丽城市基础设施投资有限公司居住6222008117津丽（挂）200704东丽区东丽湖西津亿兆投资发展有限公司商业1402008117津丽（挂）200707东丽区东丽湖西津市东方财信投资有限公司居住6322008118津丽（挂）200706东丽区东丽湖西津市东丽城市基础设施投资有限公司居住5282008118津丽（拍）200801东丽区东丽湖北侧30553972商业07；居住13天津滨海汇能投资股份有限公司商业金融业、居住7102008814东丽湖板块今天上半年已成交17134万平米土地，其中居住用地达到约120万平米，可见未来此区域供应体量规模较大。从容积率看多以洋房、小高层为主，继续定位为第二居所辐射第一居所人群。投资分析报告第9页共34页2018010713、土地情况综合评述从08年成交地块及出让地块可看出，东丽湖随着万科、朗距、亿兆的进驻开发，几年来已初具规模，加之空港、西区开发区的建设深入，人群导入效应显现。东丽湖的度假及空港、滨海新区辐射的双层效应使得此板块愈加成为开发热点。2、项目市场研究21在售项目概况名称位置总建筑面积建筑类型销售单价（10月）状态东丽湖万科城东丽湖东丽之光大道136万平米别墅、洋房、小高层小高层6700元/平米在建朗钜天域东丽湖东丽之光大道109万平米别墅、洋房小高层洋房6600元/平米在建夏阳溪韵风景湾东丽湖东丽之光大道55万平米别墅1200013000元/平米在建东丽湖板块由于为后开发区域，04年万科作为首个开发商进入区域开发以来，现已有万科东丽湖、朗钜天域、夏阳溪韵风景湾三个项目入市在售。整体来看，板块以万科东丽湖为主打项目且建筑规模较大，体量在136万平方米，占到区域总比重的95，其他两项目分别为55万和109万平米的小规模别墅项目。从建筑形态看，东丽湖板块在售楼盘分为别墅、多层、小高层三种建筑形态，其中别墅产品为区域建筑形态主流，占据总体比重94，多层及小高层各占总体比重的5和1。由于东丽湖板块开发初期以度假第二居所定位，因此万科东丽湖一期、朗钜天域均为别墅产品项目。随着新城镇概念的界定，区域以转变为第一居所重新定位，因此万科东丽湖二期及夏日溪韵风景湾等后期入市项目在别墅产品的基础上均加入了多层、小高层产品，使得项目建筑形态愈加多元化。东丽湖作为自身环境条件极好的地块，不可能始终局限在近郊第二居所的位置上，随着城市规划的外扩，和东丽湖区域的认知度抬升，将东丽湖作为第一居所使用的消费者将会越来越多。当然如万科等混合型产品项目也随着在前瞻性设计和近期收益之间有些左右为难。22在售项目价格、成交、供应量（表）投资分析报告第10页共34页20180107项目名称销售价格成交价格促销活动9月成交套数万科东丽湖高层6700512183朗距天域洋房66005500购买五层洋房可进行抽奖最大奖优惠1万元13夏阳溪韵独栋13000双拼900011214一次性优惠2个点2万科东丽湖为三期精装小高层售价6700元/平米，其中精装标准为1000元/平米，朗距天域毛坯洋房6600元/平米，由于目前市场环境不好，观望态度浓厚，加之万科内部降价，使得此住宅价格与去年同期无太大变化，与08年上半年基本每平米降低5001000元/平米左右。从成交价格看，与销售价格相差1000元/平米，可见内部优惠力度较大，但销售对外并不宣太大力度促销活动。从成交量看，东丽湖领先于其他两项目，月成交83套，这与其入市的精装小高层的高性价比产品有很大关系，空港内人群购买者较多。23板块内项目产品亮点楼与楼建筑外檐不同，可使得整体感变化丰富，外檐多使用涂料，没有太多的造型，在一定程度上也节约了成本。外檐在细微处做出不规则变化，也可使感官效果多元化。建议弘泽城可采纳此种方式，在外檐上不局限于一种类型，同种建筑形态，如高层产品也可做出不同形式外檐效果。使得整体效果丰富，不压抑，同时没有必要在每栋楼做出太多造型层次，突出简约时尚即可如万科东丽湖，有效节约成本的同时，使得项目整体效果层次感鲜明。（半地下车库）万科城采用半地下架空车库设计，即地上架空15米，下挖地下1米，整个架空层形成一个半开放的空间，架空层顶设计成屋顶花园。此种设计解决了五个投资分析报告第11页共34页20180107方面的问题一是解决社区停车位的问题，满足了社区业主的停车需要；二是实现了社区的人车分流，保证业主的安全；三是对社区进行了屋顶绿化，提高了社区的绿化率；四是降低开发成本，减少了地下车库的开挖量；五是该设计地面架空为15米，因此不占项目的容积率指标。弘泽城可借鉴此种形式，实现多方面的需要。24板块内项目客群（来源、购买用途、购买力）东丽湖社区的居民是中到中上收入的人群，有置业者、行政管理人员、当地经营者等，年龄集中在3050岁，除此之外，社区对退休、半退休人员及年轻置业者和他们的家庭也有很大吸引力。目前板块内客群主要仍为天津本市高端消费者，自行居住为主要购买目的；呈现较为单一的需求结构，这主要受到目前供给结构以及板块发展程度及知名度影响。预计随着整体市场发展，第一居所的成功转型，以及产品的丰富多元化，对于各个阶层、各个区域甚至外地客户都将产生更强的吸引力。四、区域竞争条件判断东丽湖板块住宅市场规模初成，可塑性极强。先期面市的项目从产品、价格等多方面因素来看，均定位于高档市场。市场发展的起步点非常高，对板块整体价值产生了较大的提升作用，为未来整体市场发展奠定了良好基础。而随着板块内硬件配套的成熟，政府的大力发展与扶持，必将吸引更多投资商进入市场，板块的发展空间较大。目前板块内虽然项目个数较少，但其产品类型，市场定位等各方面相近，投资分析报告第12页共34页20180107因此对于以金字塔尖人群作为目标客户群的板块内项目而言，其之间竞争强度不言而喻。而随着未来板块内项目的增加，竞争强度仍将提升。在同板块内价格难有大幅差距的情况下，而且面对着以居住品质为首要购买因素的高端客群，社区的居住品质已成为目前乃至将来各项目之间最为核心的竞争武器。东丽湖区域在天津拥有着优越的自然环境，从生态角度而言是一个绝佳的居住区域，在未来，随着区域内生活、商业、商务等配套的齐备，市政路网的完善，位置偏远的劣势将得到弱化。在得到众多大型开发企业的关注与政府的重视下，板块将成为天津最具吸引力的新兴居住区之一。空港、西区开发区及滨海新区的大力发展势必会吸引一大批产业化导入，大量的生活、商务、休闲等需求也随之产生。东丽湖板块将成为高素质、高收入、高学历产业人群的复合型新市镇，全方位满足天津新移民的居住与生活的高品质需求。未来的东丽湖万科城，在周边产业膨胀发展的环境下，成为区域地产市场上的焦点，将逐步蜕变成为空港及滨海新区高端产业人才云集的高尚生活社区。五、区域市场总结随着空港物流区、开发区西区的建设，该板块受到规划、产业的支撑，市场迅速发展，市场价值急速拉升。同时，其优越的景观资源也为建设高端项目提供了便利的条件。但是，该板块土地供应庞大，竞争较激烈，并且，万科的大盘项目东丽湖也对周边项目造成了强大的竞争压力。1、区域环境现状东丽胡地处天津市近郊，处于市区及滨海新区中间，作为西区开发区、滨海新区及空港物流加工区等区域的产业走廊具有重要位置。现板块主要通过金钟河大街延长线、津汉公路与市区相连，依靠茶金路与津滨快速路与滨海新区相连。未来随着板块内部自身及对外的交通网络的不断启动、修建完善，便捷的交通将极大弥补位置偏远的劣势，为区域房地产市场发展提供有力支撑。东丽湖板块具有天然生态水资源这一独厚优势，带动旅游业及度假居住房地产业的快速发展。投资分析报告第13页共34页20180107板块内教育、医疗及商业配套尚不完善，目前仅以万科城内自身社区配套来支撑整体业主需要。但未来规划配套将以商贸、旅游、度假为主题的现代服务业来吸引人口。2、区域房地产市场现状东丽湖住宅市场无论是从长期市场还是短期市场，都表现为供大于求的态势，但基于滨海新区的大力开发、西区开发区的建设完成及区域第一居所的成功转型，未来区域需求量会有进一步的释放，供大于求态势会有所改善。在成交价格上，长期市场住宅成交均价出现递减形态，受供应量产品形态影响，区域价格出现下滑；短期住宅成交均价波动较为明显，总体涨幅不为明显。从产品分析来看，东丽湖在售楼盘目前逐渐从别墅产品过渡到洋房、小高层，建筑规模不等，万科东丽湖成为区域供应市场支柱；随着新城镇规划得深入进行，第一居所的逐步转变，二房、三房等经济户型会愈加成为供应市场主流。从客户来源看，东丽湖消费群体以本地消费为主，少部分外地客户，作为第二居所用途占据比重较大。从土地市场看，板块内成交及未来出让地块面积较大，这与其刚出台的总体规划有很直接关系，但由于市场环境不好，如此大的供应体量，能否消化最终会否成为市场负担还有待考究。六、区域投资开发建议本区域具有广阔的发展空间，大面积湖景和滨海新区产业链条的打造都将为板块市场的发展带来强大的客群基础。目前，该区域市场正处于客群特征发生变化，由单纯的第二住宅向第一住宅过渡的发展阶段。综合考虑当前环境，同时结合相关规划考虑未来12年内环境变化程度后认为该区域适合中等体量或大型体量中高端居住类物业开发，低密度住宅或低密度住宅夹杂部分小高层产品都将获得足够的市场支撑。1、支持因素东丽湖大面积湖景。投资分析报告第14页共34页20180107开发区西区及空港物流区的蓬勃发展促进需求的增加。万科前期开发销售已使板块形成了良好的市场口碑。2、需解决的因素区域客群以绝对的外来人口为主，带有强烈的投资性质，受整体市场波动影响较大。万科大盘项目万科城的开发挤压了其它竞争项目的市场空间。第二部分、华明镇板块一、政策规划环境分析1、政策层面东丽区地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带“、“三区“的辐射具有重要的战略地位。华明镇位于东丽区中部，华明新市镇总体规划中明确规划面积为124平方公里。主要分为两个区域一是华明示范镇78平方公里；二是华明新家园46平方公里。华明新家园土地被市土地整理中心征用，拟规划居住区建筑面积300万平方米，主要用于安置市中心区拆迁居民和满足空港物流就业职工的购房需求。整个华明新市镇规划建筑面积约720万平方米，容纳约20万人。2、规划层面华明由四个功能区组成，包括中部城市职能功能区、西部安置居住功能区、东部房地产居住功能区、南部休闲商业功能区。新家园位于东部区域。与华苑软件园和开发区软件园区并列为天津三大软件产业基地的天津市软投资分析报告第15页共34页20180107件公司东丽园区也坐落于华明镇，位于华明新家园的西部，用地737万平方米，这是华明镇经济发展的重要组成部分，用以吸引国际高科技软件开发、孵化器等，技术含量较高。目前还在建设的有占地22平方公里的经济功能区，包括综合服务业、CBD、EOD等商务、商办企业，和占地132平方公里的商务区，作为区域配套服务。区域规划目标是用10至15年，使华明镇发展成为天津市东丽组团的龙头镇，以高新技术产业为支撑、房地产业和商贸服务业兴旺发达、都市型农业协调发展，综合环境优美、配套设施齐全的、与天津市城区和滨海新区融为一体的现代化、生态化、花园式宜居社区。二、板块基础条件分析1、区域概况华明新家园位于华明示范镇东部，临近东丽湖板块和空港板块。距外环线92KM，距天津国际机场5KM，是天津市新家园计划发展区域之一。根据规划，华明新家园总建筑面积185万平方米，其中住宅150万平方米，超市、商场等商业公建20多万平方米，中小学、幼儿园、医院等非经营公建10万平方米左右，建成后可居住48万人。在150万平方米的住宅项目中，30将建设经济适用房，主推小户型，平均建筑面积约60平方米，每平方米4000元左右。目前区内首个经济适用房项目“领秀新园”项目已开始对外销售。2、功能分区投资分析报告第16页共34页20180107新家园建设的初衷是满足部分中低收入家庭住房的需求，同时考虑未来航空城新增就业人口的居住问题。3、交通条件分析未来地铁二号线将过外环线延长至居住区的南侧，居住区内还规划了两个公交站，平均每个公交站都将引进3条公交线。居住区相应的路网配套也已建成。4、配套条件分析规划方案中充分考虑了后期的居住配套等问题，但目前区域尚处于建设期，仍需依托原华明镇的各项配套设施。5、景观条件分析华明新家园按照生态城区的建设标准，绿化率达到45，居住区外侧设计了相应的绿地景观，居住区的西南角则将以大片水域为中心建设区内的中心公园，新家园的横纵主干道将成为两条贯穿整个居住区的绿色长廊。整个居住区内的大小公用绿地有十余处。区域景观规划的理念是保留原有的田埂肌理，形投资分析报告第17页共34页20180107成纵横交错的棋盘式空间布局。三、住宅市场研究分析1、土地市场研究11、已推出未成交地块津丽（挂）200710号地块该地块位于东丽区华明示范镇用地范围内，出让土地总面积为47789511平方米（共计37宗自然地块）。序号地块编号用途可建设用地面积M2容积率绿地率建筑密度1B0433922471535302B0625030071535303B1030029021535304B1225012381535305B1839428871535306B2677072510607B28766088310608B29775396310609B317753963106010B417728683106011B437728683106012B4410019713106013B46居住用地10254853106014B2325681415204515B2525638915204516B322562204204017B342562215204518B382562215204519B40商业金融业2562215204520B07公共服务设578304055020投资分析报告第18页共34页2018010721B09施用地5780705502022C1418855525104023C15187911325104024C16197259225104025C1823421925104026C19276432925104027C24450293925104028C2986843306403029C30123532306403030C3281557606403031C3340316806403032C3966857225104033C4175523625104034C4359252825104035C4587265525104036C46商业金融业89105725104037C22公共服务设施用地61274064015津丽（挂）200711号地块该地块位于东丽区华明示范镇用地范围内，出让土地总面积为43336919平方米（共计33宗自然地块）。序号地块编号用途可建设用地面积M2容积率绿地率建筑密度1A2929182141535302A50456423310603A51428426310604B5127257411535305B5324318791535306B57居住用地2761931153530投资分析报告第19页共34页201801077B5925011661535308B6327458411535309B65249409515353010B69260297815353011B71241657215353012B73943843106013B749776633106014B759825913106015B5463550405502016B5657762905502017B666330305502018B77公共服务设施用地360261352519B6857762905503020E03114827565107021E057746213255022E073940993255023E097584743255024E117306323255025E1717969513255026E20627413255027E245209933255028E267305173255029E2917982453255030E3416886553255031E3510791393255032E391915083255033E41商业金融业92578732550上述两地块是和津丽（挂）200709号地于07年底一同推出的，但最终仅成交了津丽（挂）200709号。由于上述地块的体量均较大，并且还包含很大投资分析报告第20页共34页20180107部分的商业性质用地，这些对开发企业的资金实力和操盘能力具有很强的挑战性，而且上述地块的入市时间正好处于07年底和08年初天津土地市场的转冷期，因此多方面因素造成上述地块成交失败。12、已成交地块地块编号楼面价占地面积总建面积容积率土地使用权人用途成交价格成交日期津丽华明（挂）2007116号50532880000031860000111深圳华侨城房地产有限公司居住16099000002007929津丽华明（挂）2007117号55471992000016440000083天津市房地产发展集团股份有限公司居住9120000002007930津丽华明（挂）2007120号35083513000027960000080北京住总房地产开发有限责任公司居住、商业（规划建筑面积居住2088，商业7089809000002007930津丽华明（挂）2007118、119号21795432000054610000101天津市安居办居住、商业（规划建筑面积居住约3899万平方米，商业约1562万平方米）11900000002007930津经济适用房招200706885000015360000174北京泰福恒投资发展有限公司居住2007109津经济适用房招200707614000012940000211天津市房地产发展集团股份有限公司居住2007109津丽（挂）20071130394333691984090200居住15商业3天津鹏润方圆房地产开发有居住、商业、公共设施25551600002008115投资分析报告第21页共34页20180107限公司上述成交地块中，新家园普通商品房地块成交13817万平方米，经济适用房地块总计1499万平方米，华明示范镇内成交地块4334万平方米。由上表可直观看出部分地块楼面价甚至超过5500元/平米，与目前区域部分在售项目价格基本持平，可以看出各大开发商在07年整体房地产市场非理性发展的状态下，对该区域房地产前景的乐观预期。13、土地情况综合评述众多知名地产公司已于07年10月前完成了对新家园地块的市场份额占领，华明示范镇内还有部分土地有待开发，但区域土地成本经历07年非理性的增长后，已抬升至超出区域地价正常水平的高位，难以再次回归理性，同时，区域推出地块体量一直保持较高值，因此上述两因素共同制约，提高了开发企业的进驻门槛和资金投入，增加了开发风险。2、区域项目概况目前板块内在售项目有三个，华明新家园、领秀新园和首创溪缇郡。华明新家园是天津市安居办建设的项目，建筑面积约为3383万平方米。该项目包含30的经济适用房和大量还迁房，仅有少量商品房，价格尚未确定，但受项目自身主导产品为保障性住房性质的限制，预计未来项目商品房价格提升空间有限。投资分析报告第22页共34页20180107领秀新园为纯经济适用房项目，该项目占地面积为84789平方米，建筑面积为162600平方米，起价3700元/平米，最高价4000元/平米，由6栋11层、6栋16层、6栋18层和8栋20层楼组成。产品户型以60平米为主。首创溪缇郡为该区域最早面市的商品房项目，主推3层联排别墅和57层洋房产品，容积率1，占地面积约30万平米。预计本月底面市。该项目定位为英伦风格的低密度高档社区。预计未来产品价格会与东丽湖片区和空港片区产品形成直接竞争。四、区域市场总结1、板块现状结论新家园板块尚处于建设期，推出项目量有限，目前仍以还迁房、经济适用房和限价房为主，具有特定的消费群体。加之进入08年以来，房地产市场整体处于低迷观望期，区域市场并没有形成应有的市场氛围。但是新家园特殊的投资分析报告第23页共34页20180107地位和07年造成的轰动效应，使其市场关注度持续不减。首创作为区域内即将面市的第一个商品房项目，其推出后市场的反应度对区域市场氛围的形成具有至关重要的作用。2、板块市场分析21潜在供应量占地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率楼面价（元/平米）开发商28800000318600001115053深圳华侨城房地产有限公司19920000164400000835547天津市房地产发展集团股份有限公司35130000279600000803508北京住总房地产开发有限责任公司54320000546100001012179天津市安居办由上表可直观看到，未来新家园板块商品房供应量较大，约为100万平米，区域市场竞争激烈。同时这些地块的容积率均在1左右，土地出让条件中又限制不得建造别墅类产品，那么必会开发大量类别墅的洋房产品。22价格预测目前区域洋房产品的价格以东丽湖板块为代表，约为8000元/平米。高昂的楼面价决定了上述新家园地块未来产品价格的底线将不低于8000元/平米，溢价空间范围取决于市场发展情况。23客群来源分析新家园板块建设初衷是为满足未来航空城新增就业人口和天津市低收入拆迁家庭的住房需求，但高昂的价格和低密度的产品形式似乎又背离了这一初衷。将保障性住房和讲究品质和舒适度的低密度产品设置在同一区域，相互影响较大，对前者来说是提升品质的好机会，但对后者来说则恰恰相反。而且受来自已发展成熟的东丽湖板块和正在蓬勃发展的空港板块的包夹，三者的物理距离差距不大，加之新家园产品自身在价格上不占优势，短期内区域产品的市场吸投资分析报告第24页共34页20180107引力必将受到一定影响。但是，作为处于起步阶段的新兴区，并且整体大区域具有良好的发展潜力，未来大航空城就业人口将保持一定的增加量，他们中一部分会成为新家园产品的潜在主力消费群，同时，随着区域内各项配套的成熟发展，区域环境得以改善，潜在客群的辐射面将更大，囊括了追求低密度产品所带来的居住舒适度的中高收入消费群体。五、区域投资开发建议1、支持因素滨海新区良好的发展前景滨海新区不断提升的经济和战率地位，吸引了各方投资的注入，其良好的发展态势甚至辐射到周边区域，带动区域经济发展和城市建设，同时也吸引了大批人才。东丽区自然的地理优势，使其成为滨海新区发展的直接受益者之一。东丽区作为滨海新区的辅助新区，势必会吸引众多的中外企业在此投资，改善区域环境，提升区域地位，增加区域就业岗位，促进区域房地产市场繁荣发展，滨海新区良好的发展前景是新家园板块房地产产品保值增值的重要砝码之一。东丽湖板块所带来的促进作用紧邻新家园板块的东丽湖板块，经历了几年的发展历程，现已成为区域房地产发展的成功代表，在天津市房地产市场上也占有一席之地，具有一定市场认可度。同时东丽湖板块的建设改善了区域乃至周边环境，其旅游地产的定位更加提升了区域产品的环境品质保证。新家园板块在大区位上与东丽湖板块一致，因此，发展成熟的东丽湖板块会对新家园板块今后的发展起到一定促进作用。2、需解决因素市场竞争激烈新家园有限的区域内云集了本土及外地的实力开发商，并且各家开发商所获得的土地资源条件差异较小，而土地成本均较高，这势必会催生出大量类似的高价格、低密度产品，加剧区域市场竞争。区域印象难以改变新家园板块地处华明镇，村镇的本质深入人心，并且体现在整个区域规划的肌理中。同时新家园板块中包含了30的保障性住房，将商品房与保障性住投资分析报告第25页共34页20180107房放置在同一区位，并驾齐驱，直接导致未来区域居民素质参差不齐，势必会影响商品房产品的外在形象。时间成本带来的高风险区域建设需要时间，区域印象改变也需要时间，高昂的时间成本为开发企业带来了高风险。并且各家开发商是在07年，房地产市场非理性发展时期取得的土地资源，土地成本有明显的虚高成分，这些都增大了项目开发成本，具有高风险性。客群新家园板块规划的客群定位为航空城新增就业人口和中新城区低收入拆迁家庭，但从出让的土地条件来看，未来开发产品和前期客群定位存在一定偏差，如何保证对基础定位客群的吸引力同时截留周边竞争板块的潜在客群，是影响新家园板块房地产发展前景的关键。第三部分、空港板块一、政策规划环境分析空港物流区隶属天津保税区，位于天津港港区之内，开发面积5平方公里，是我国华北、西北地区唯一的、也是中国北方规模最大的保税区。1、政策层面空港物流加工区产业结构以高新技术制造业为主导，划分为保税仓储物流区、高新技术产业区、商务服务区和商住配套区等功能区根据产业布局规划，设有电子信息工业园、生命科学工业园、汽车零配件工业园、新材料工业园、高科技创业园等特色园区。作为高度开放的特殊经济区域，保税区具有国际贸易、现代物流、临港加工和商品展销四大功能，享有海关、税收、外汇等优惠政策。2、规划层面按照“高水平是财富、低水平是包袱”的理念，坚持高起点规划、高水平建设、高效能管理，努力建设生态型现代工业园区。保税区本世纪前十年的目标是地区生产总值、工业总产值、工业增加值、物流总量和吸引投资要保持年均30以上的增长速度，力争两年半翻一番，成为全市发展最快的地区和全国一流的开放区域，为环渤海地区和中国北方经济发展做出新的贡献。投资分析报告第26页共34页201801073、经济环境2008年空港加工区经济指数统计05000010000015000020000025000030000035000040000045000012345678月单位万元生产总值财政收入固定资产投资数据来源空港物流加工区委员会目前，一期工程基础设施建设已经基本完成，有556家中外企业注册，注册资本超过200亿元，其中外资企业175家，注册资本21亿美元；累计竣工企业项目59个，在建企业项目70多个。从中长期来看该板块具有一定的增值潜力，随着空客A320落户空港，以及天津航空城建设正式启动，越来越多的国际化大型企业陆续进入，产业带动和集聚效应已开始彰显，一批与之配套的航空企业相继落户，有效的带动了周边产业的发展,吸引更多的投资眼光。二、板块基础条件分析1、区域概况天津空港物流加工区位于天津东侧天津滨海国际机场东北侧，位于天津市区与汉沽区之间，距市区3公里，距离天津经济技术开发区西区6公里，距港口30公里，距北京110公里，于2002年10月设立，目前人口10万，规划人口30万，总面积55平方公里。空港物流加工区总用地面积为55平方公里，分为三期开发建设。其中一期建设用地由北侧津汉公路、西南侧京津塘高速公路、东侧规划的津汕高速公路围合，占地235平方公里，现在已规划开发建设。空港物流加工区产业结构以高新技术制造业为主导，划分为保税仓储物流区、高新技术产业区、商务服务区和商住配套区等功能区根据产业布局规划，设有电子信息工业园、生命科学工业园、汽车零配件工业园、新材料工业园、高科技创业园等特色园区。优投资分析报告第27页共34页20180107越的区位优势和保税区的综合优势相叠加，使空港物流加工区成为环渤海地区最具竞争力的投资热点。2、功能分区空港加工区分为三个区，服务区坐落在西北侧，包括财政局、工商局、管委会办公室、劳动人事局等政府机关职能部门以及由银行聚集的金融街；生活配套区包括住宅小区、超市、医院、学校等生活配套设施；功能区包括物流园、仓储、配送等功能设施。3、交通条件分析空港区交通便利，纵横交错的公交线路、地铁、高速公路、铁路形成庞大的交通网络，京津塘一、二号线，京汕高速、津滨高速、津汉快速、加之海空联运优势，人流、物流的无障碍传递，使人气聚集，拉动商务活力。4、配套条件分析空港目前的配套设施正在起步阶段，目前政府功能配套已基本完成。虽然空港物流加工区内规划建设有会展中心、商业街、酒店、司法大楼、投资服投资分析报告第28页共34页20180107务中心、银行街等商务配套，以及医院、国际学校、国际医院、文化体育设施和社区服务中心等，但规划成效不会在短期内显现，这就向政府提出了加速商务以及生活居住配套建设的要求。此外，由于用地西边界临近规划机场跑道，用地西部限高为15M，制约了相关地块的开发强度。目前市区内高层建筑已逐渐取代多层，成为建筑类别中的主流，用地西界对层高的要求对未来发展将产生一定局限性。再次，由于主要市政设施源头需引自市区，有市区至东丽湖管径1200MM自来水给水管。本区具备丰富的地热资源，一般住宅和办公区普遍采用地热供暖以及24小时热水。水源需要增加了近期基础设施投入，并且区内现有220KV、35KV架空电力线需要外迁或入地铺设，也增加了土地开发成本。三、住宅市场研究分析1、土地市场研究该区自2002年建设开始，土地成交情况来看共推出情况来看，从2007年至今共成交土地39幅。2007年成交土地18幅，主力价格200400元/平米，均价367元/平米，其中工业、仓储用地13幅，商用、住宅用地5幅（附表1）；2008年成交地块21幅，主力成交价格250400元/平米，均价395元/平米，其中工业用地11幅，商用、住宅用地10幅（附表2）。政府规划重点仍在工业，工业土地存量充沛，由于空港仍在中期建设当中，人口密度低、流动性较小，土地出让面积较少，未来住宅用地趋紧。11、重点地块国土房管局的地块信息显示，位于空港物流加工区内的3幅地块受到了关注。这些地块西邻京津塘窗体顶端窗体底端高速公路，北邻津汉公路，对外交通便捷，地理位置优越，是由京津进入空港物流加工区的门户位置，建成之后将成为空港物流加工区的标志性形象。依托中心城区邻近的地理优势，空港物流加工区已成为投资热点地区。特别是周边均为各大品牌汽车专卖展厅，已形成良好的营销氛围，集聚效应显著。津空加挂2007191号和津空加挂2007192号土地被天津中兴国际投资有限公司摘得。这两块地分别为工业用地和居住用地，土地使用年限分别为50年和70年，其总面积29712370平方米，成交价格133亿元。其中，津空加投资分析报告第29页共34页20180107挂2007192号地为居住用地，具体位置在天津空港物流加工区中环东路以西，其出让面积1495656平方米，容积率20。住宅建设规划要求满足90/70的规划设计要求。12、土地情况综合评述从土地成交情况来，该区域的优势还在于空港物流加工区的土地开发在拆迁成本方面的投入需要较少，这大大降低了土地的开发成本，将来这片区域的房地产在价格上较市区将具备一定优势。2、项目市场研究国际企业的云集极大的促进了区域旅游会展、交通运输、教育培训、信息服务、商业餐饮等现代服务业的迅猛发展，尤其在房地产领域，空港也一跃成为天津房地产业的明星板块，得到了众多房地产投资商的空前青睐，纷纷进驻空港，抢占市场先机。总起来看空港物流加工区住宅项目较少，目前纯住宅项目较少，除了远洋新干线和EOD总务港，还未形成规模经济，竞争也没有形成，未来如不加强住宅用地的出让，会使得后期住宅市场供应不足，从目前住宅土地的存量来看明显不足21在售项目概况远洋新干线投资分析报告第30页共34页20180107规模天津远洋新干线项目，项目总建筑面积约45万平米，位于空港物流加工区主干路中心大道一侧，远洋新干线项目，是由中国TOP10的知名上市房企远洋地产，在滨海新区投资建设的首座商务、住宅、商业综合大盘。交通天津滨海国际机场直线距离1公里，与天津市区仅距3公里，经由卫国道快速路车行1520分钟轻松即到，与天津港距30公里，与北京距110公里。京津塘高速、津滨快速、津汉快速路等直通空港，便捷连接天津市区与塘沽开发区及北京。五条公交线将空港物流加工区与天津市区连结一体。天津地铁2号线延伸至加工区，地铁4号线规划至空港营运区和空港学院区交界处。产品分析涵盖独栋OFFICE、联排写字楼，90平米精品户型，产权70年，首期住宅特色推出带电梯的层板式小高层。14层双电梯点式高层两室及小三室，大开间，短进深，南北通透，更为舒适实用，结构方正规整，家居容易布置，没有空间浪费，出房率高。EOD总部港规模EOD总部港总占地663亩，建筑面积约50万平方米，园区内四个方向的规划路把基地主要分成四个组团，计划建设集总部办公、技术研发、高科技生产、企业配套服务于一体的工业产业集群。企业总部经济区作为首脑经济区，是经济活动价值链中的高端部分。高科技产品生产加工区新型现代工业的轻型加工制造基地。配套服务区满足、服务园区内企业及员工的工作需求。员工公寓区满足园区内职工的生活场所。交通地处天津市区与滨海新区相连接的连绵带即高新技术产业发展轴，为天津双核的共同发展起到了重要纽带的作用；同时，位于临空产业区内的物投资分析报告第31页共34页20180107流加工区又紧临北侧的交通大动脉，天津滨海国际机场、天津铁路北环线、京津塘、津滨、唐津、津汉（规划）、津汕（规划）高速公路与空港物流加工区直通，海陆空联运便捷。产品建筑形式以低层和小高层独栋为主，打造出天津首个国际化、低密度、低成本、生态化的办公领地。皇冠国际广场规模占地面积3543770平方米，总建筑面积15132191平方米。交通位于京津塘高速公路东北，津汉公路以南、津歧公路延长线以西，距天津市区3公里，距北京110公里。公交677线、689线（空港服务中心站）；地铁天津地铁2号线在空港加工区入口处设站点。产品在皇冠国际广场，以传统的四合院落空间，由酒店、写字楼、公寓围合而成7000平米内庭空间，生态花园，