2007年北京cbd甲级写字楼市场报告

2007年北京CBD甲级写字楼市场简报预期的北京写字楼供应高峰在一季度如期而至，共有493，158平方米写字楼入市，相等于2006年全年供应量的70。其中，华贸中心1、2座、凯恒中心一期和凯晨世贸中心三个大型项目共计338，000平方米，占本季度总供应的69。新项目的开发商多采用自持出租的市场策略，因此在租赁市场上的实际供应量约为310，000平方米，没有对租金和空置率造成太大的压力。第一太平戴维斯预计，北京二季度有更多写字楼市场供应入市，租金亦由此略降。CBD区域租金最高一季度京城写字楼中，以CBD周边地区的平均租金最为昂贵，达到286美金每平米每月，但同时该地区空置率也由上季度的134飙升至213。年初入市的华贸中心以其120，000平方米的面积抬高了该地区的空置率。入市后不断上涨的双子座大厦的租金水平和华贸中心远高于本地区平均水平的租金成交价将本地区平均租金推至一个新高。区域市场比较，租金和空置率，2007年第一季度CBD核心区域的租金水平相对较为稳定。主要原因是尽管该地区的经典项目国贸中心和嘉里中心一直保持高于30美金每平米每月的租金水平，但近两年入市的项目的成交租金一直处于21至23美金每平米每月的水平，使CBD核心区域的平均租金保持在2533美金每平米每月的水平。预计这种情况将随着三季度银泰中心的入市而有所改变。售价继续攀升2007年第一季度北京写字楼租赁市场继续保持上季度的活跃趋势。北京繁荣的经济发展和即将召开的2008年奥运会使得更多的公司在北京开展业务或扩大其在北京的办公空间。根据北京市统计局的，全市公司数量由2003年的191，048家增加至2005年底的287，369家，年均增长速度为168，预计2006年和2007年将保持这一增长速度。本季度的交易活动如下环球贸易中心迎来了超过10个新租户，使得其入住率由2006年底的70增至85；年初入市的华贸中心现已取得了约30的入住率水平，其客户包括巴西航空公司和瑞士历峰集团等知名跨国公司。近期北京主要成交案例，2007年第一季度下图显示了2002年以来北京市甲级写字楼的售价，其上升趋势表明了来自投资者和终端用户的不断增长的强烈需求。2007年第一季度，甲级写字楼销售市场的售价水平呈上升趋势，达到人民币21，297每平米，比上季度上涨96。甲级写字楼销售面积和售价（2002年2007年第一季度）二季度京写字楼租金略降2007年第二季度北京将有7幢甲级写字楼，共计601，789平方米入市。其中3个项目位于CBD及周边地区，分别是北京国际中心、金地中心和东方梅地亚中心A座。3个新项目预计将使CBD地区的空置率上升。尽管新项目的地理位置以及建筑品质均优于现存的项目，但租金水平预计会略微下降。因为开发商或业主为了保证写字楼较高的入住率会采取一些优惠政策，如较长的免租期、装修期和提供折扣车位。但在销售市场上，由于可售项目日益稀少以及开发商倾向于自持项目用以出租，预计2007年后三个季度甲级写字楼售价将持续上涨，特别是在CBD地区。2007年5月京城商业地产扎堆造势招商面积达500万平关键词2007年5月京城商业地产扎堆招商面积达500万平2007年5月京城商业地产扎堆造势招商面积达500万平进入5月，京城商业地产动作频频。昨天，在北京瑞祥集团正式签约明天商业中心，整租其13万平方米地下商业后，该项目负责人表示，中小面积商业招商全面启动。同时，大钟寺国际广场证实家乐福和新华角川影院入驻后，餐饮、零售、运动及配套四大业态招商进展顺利，该项目将在今年年底试营业。据悉，已有多家国外知名流行餐饮与国内顶尖主题餐饮在大钟寺国际广场签署进驻项目意向书，但目前还不方便对外公布。时间国际中心二期和国际风情餐饮街亦于同日开盘，项目将突出地产、体育、美食三者的完美结合。位于通州，规划了30000平方米的桃花岛金街，也将在6月面世，除了适合大中型业态的进驻外，还合适酒吧、茶楼、连锁店、健身、银行、电信营业等多种业态。近日青年路商业财富大道红皮书在国美第一商街发布，该项目以10万平方米沿街商铺，主要服务朝青板块周边近30万的常住客群，辐射区域近100万的居住人群。戴德梁行在其发布的亚太区2006年物业市场回顾报告中指出，在经历了约5年的高速发展后，今年将是北京商业地产市场的一个里程碑。另据其提供的最新研究数据表明，目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达500万平方米，创下历史最高值。与此同时，链家地产副总经理金育松透露，北京商业地产的售价比同区域普通住宅至少高出3倍；而在2000年时，同样的商业地产仅是住宅售价的15倍。金育松解释说“当年，包括开发商在内的投资者都没有完全发现商业地产的价值所在。”张家鹏认为，北京商业地产进入大规模供应期，这种商业地产的黄金时代在未来很长的一段时间内还将持续，主要是中国经济的高速发展、内在消费需求增长和商业地产价值被挖掘共同作用的结果。今年上半年零售业关注部分热点商业项目项目一大钟寺国际广场位于西北三环商圈，开发商为中坤集团。目前，正式签约入驻的家乐福和新华角川影院，包括餐饮、零售、运动及配套四大业态同步招商。餐饮类现已有多家国外知名流行餐饮与国内顶尖主题餐饮进入合同签订期；零售类主要面向国际二线、国内一线品牌；其他配套服务商户也已确认品牌，银行、邮局等已完成合同的签订。大钟寺国际广场将于6月底前确定其位于D座的百货主力店。项目二时间国际中心二期位于三元桥区域，开发商为北京颐德房地产开发有限公司。目前，与北京高德十一体育文化有限责任公司、皇马俱乐部三方签约，共建皇马大道，街道两侧全部被规划为中西风格的建筑，定位为国际风情餐饮街。项目三东亚奥北辣街位于亚奥区域。辣街规划出“辣美食辣文化辣时尚”综合业态，集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体，整体建筑面积近3万平方米的辣街，作为综合商业街区，除独栋商业外，还有MINI钻铺，最小商铺面积仅为10平方米左右，最大的100平方米，可根据经营者的需求进行自由组合。项目四桃花岛金街位于通州。金街规划为总建筑面积30000平方米的体验式商业街，铺面有序排列，铺、街、景，逐次展开，围合式的购物路线、环绕的城市公共绿地移步换景，共同营造出自然、趣味、舒适的购物环境。铺铺独立、铺铺临街，每个独立商铺面积为97至3000平方米，主力铺位以144平方米为基本单位，空间可随意分割，灵活处理，据悉，金街将于2007年10月竣工。2007年北京面世商业项目27个放量激增237万平方米据统计，2007年北京面世的商业项目27个，放量的初始值将达到237万平方米（低于10000平方米的商业或小型社区配套并未计算其中）。其中体量超过10万平方米的商业有9个，面积达约162万平方米，占到了总体放量的约70。同时对2006年底开业的世贸天阶、新中关、CBD东都等商业项目进行统计发现，仅2006年后三个月的投放量也达到了60多万平方米。由于2006年下半年新近开业的商业，在面积上会出现一定比例的空置现象，对2007年的商业空置率产生一些影响。如果加上北京2006年10月份以后新增的5个项目，2007年北京市的商业实际放量将会达到近300万平方米。它们的定位，多以年轻、时尚为定位的中高档百货为主，定位上的雷同将使招商难的局面在2007年集中显现。北京今年建设用地审批113宗住宅用地占17从2007年1月1日截至3月21日，北京一共有113宗地块经过预审变成建设用地，其中住宅用地仅19块，总占地面积不足80公顷，大部分地块都为市政基础设施、绿地以及配套。从2007年1月1日到昨天的建设用地审批结果来看，绿地和市政配套等其他非住宅以及办公建设用地占九成。体量较大的是平谷区崔杏路建设项目，位于平谷区，建设用地性质是基础设施，建设用地规模4353公顷。属于住宅的地块有丰台区苇子坑住宅楼，建设用地占地面积是046公顷。建设用地面积最大的是朝阳区三间房新村三期，为1643公顷，另外一块面积较大的住宅用地在丰台区，地块名称为鸿基花园住宅小区二期，达到了1291公顷。此次中关村也有一块地变成了住宅建设用地，但是体量比较小，占地面积只有089公顷，位于中关村南三街。北京市国土局有关负责人透露，这些地块是今年以来新增的建设用地，住宅用地不足80公顷是事实。而且这80公顷土地投放到市场上还要一段时间，有些地块需要拆迁，有些地块还要完成一级开发，真正要形成三通一平的地块供应到市场，要看每个地块具体的情况。不排除有一些建设用地因为拆迁等各种原因几年都不能达到入市的条件。这位负责人还透露，2007年的土地供应计划还没有出台，目前已经审批了的建设用地当中，有一些地块已经纳入到今年的土地供应当中，但不方便透露具体信息。2007年2月份北京城八区住宅市场分析关键词2007年2月份北京城八区住宅2007年2月份北京城八区住宅市场月度租售价分析东城区西城区崇文区宣武区朝阳区海淀区丰台区石景山租赁均价20031992172815572137203815121416销售均价99579477719881957351785263826888租售量比161166163132141139131133面积量比1581621521331351331341302007年2月北京区域二手房市场月度租、售价比数据统计，我们可以得出本月的北京市房屋租赁市场（城八区）的租赁均价为1925元/月；二手房交易市场的交易均价（城八区）为7524元/平方米；城八区的租售量比约为146，租售面积比为142。相比于上月来说，本月延续了上月市场的整体走势。2月北京的租赁市场均价继续小幅下滑，而二手房销售均价则延续了上升的态势。城八区的租售量比和租售面积比同上月数据相比有所下降，这一状况主要与本月处于春节假期之中，买卖、租赁供应量的明显减少有关。进入2月份以来，由于受到春节假期的影响，北京市二手房市场的交易活跃度明显减弱，整体交易量大幅下挫。但从价格层面来看，随着北京国际化进程的不断增速，越来越多的人才开始涌入其中，这在一定程度上加剧了房地产市场供需矛盾的不断恶化，刚性需求的持续扩大导致了房价的向上攀升；另一方面，土地的稀缺性以及交易环节各项税费的增加对于整个二手房市场的交易价格起到了推波助澜的作用，变相促进了二手房价格的整体上扬。不仅如此，在奥运会这一巨大利好的支撑下，二手房房源价格短期内依旧会保持上行态势，但幅度将会有所减缓。春节假期的到来，同时也使北京租赁市场进入到了传统意义上的淡季的最后阶段。正是由于春节因素的作用，春节前后无论业主量还是租客量都有较大程度的下降，双方交易意愿较低，故而导致了市场交易的冷淡。虽然整体市场不尽如人意，但本月的北京租赁市场再度出现了供小于求的状况。这主要是因为由于春节之后返京人群较多，承租者势必会面对一房难租，价格上涨的境遇，从而使得很多的求租者愿意在淡季时低价承租房屋来避免春节后租房时所产生的各种麻烦。根据过往经验，随着春节假期的结束以及北京二手房买卖市场“金三银四”旺季的到来，春节之前被积压的市场需求将会得已充分释放，市场的成交量随即也会大幅回升。同时，春节后外地人的返京高峰，令北京的租赁市场也将随之迅速得以恢复。市场即将迎来2007年的第一个租赁旺季。2月北京14个新项目开盘均价达13570元/平方米根据市建委发放销售证情况和市场公示信息，2月本市新开盘项目14个，其中五环外普通住宅楼盘开盘均价已达到5495元/平方米。在14个项目中，纯新盘上市6个，老项目后期8个，新增供应面积465万平方米。与1月相比，供应个数、新增供应面积均减少了六成多。根据中大恒基中大恒基博客|中大恒基新闻不动产营销对于楼市价格的检测数据，这14个项目的整体开盘均价为13570元/平方米，比1月上涨152。从环线分布来看，2月新增供应个数最多的区域仍是五环外区域，住宅郊区化的步伐仍在继续。北京6000元以下二手房不足总成交量二成2007年以来，成交价低于6000元/平方米的二手房占市场总成交量的17左右。城八区内只有丰台有6000元以下二手房中大恒基数据显示，今年2月份北京城八区二手房均价达到865079元/平方米；包含通州、大兴、昌平、房山、顺义在内的北京十三城区二手房均价同月达到7845元/平方米。目前，丰台区是城八区中唯一存有6000元/平方米以下二手房源的区域。业内人士介绍，丰台区均价在6000元/平方米以下的房源区一部分位于丰台科学园丰泽街及恒富街区域和世界公园附近的长丰园、花乡银地家园区域，其中丰泽街及恒富街区域的房源临近四环，交通相对便利，但因多为上世纪80年代的旧房，关注的人少；另一部分则分布在丰台区西南五环角与京石高速交界及卢沟桥区域，房源主要集中在京石高速路南、永定河畔的晓月苑及卢沟桥南里小区。北京房价连续17个月上涨租房收入激增在房市、股市的利好驱动下，今年以来，北京居民的腰包更鼓了。北京市统计局昨天公布的最新统计显示，今年12月，城镇居民人均可支配收入4122元，比上年同期增长123，特别是居民经营性收入、财产性收入增幅较高，分别增长732和12倍。对于12月北京市城镇居民收入的增长原因，统计局分析认为，这主要是受到房屋出租收益和股票市场利好的带动，因此居民经营性收入、财产性收入增幅较高，另外工资性收入也稳步增加，增速达101。据统计数据显示，12月，全市完成房地产开发投资1458亿元，比上年同期增长21，增幅比上年全年高82个百分点。另根据中大恒基不动产营销市场研究中心调研统计显示，2月份北京市新增供应面积4650万平方米，项目开盘整体均价13570元/平方米，房价同比上涨152。北京市城市居民在北京市房价连续17个月上涨的优势下，很多家中有闲置房屋的市民当起了包租公，因此近年来北京市民收入中的出租房屋收入呈不断增加之势。另据统计，在居民收入提高和节假日的带动下，北京市今年初消费品市场表现火爆。12月，全市实现社会消费品零售额6025亿元，比上年同期增长159，为近年来少有的高速度，增幅同比提高47个百分点。受我国传统节日春节的影响，2007年第一季度北京甲级写字楼租赁市场上出现了短暂的沉寂。但由于新项目入伙前已有部分面积被占用，本季度吸纳量仍然达到了204万平方米。由于较大面积的租赁往往需要更长的决策时间，一些公司的租赁需求在春节期间被抑止，并在年后重新进入考察和决策阶段，预计将在下季度展开动作。因此，本季度租赁市场上，我们更多的看到各公司与原发展商签订扩租协议，以便新扩充的面积能够尽快的投入使用。凭借着新项目对客户的吸引，近期供给集中的CBD和金融街区域在吸纳量方面领先其他商圈。本季度，巴西航空、伊藤忠等大型外企成为华贸中心2号楼的新租户，而渤海银行则与凯晨广场一起进驻金融街。经过多年的发展，这两个区域已经各自形成了完备的商务氛围，在功能上分化也越来越明显。CBD作为北京最具备外向型经济氛围的商圈，成为跨国企业在北京建立公司的首选地点。而金融街则成为大型能源类、电信类国企、国内知名金融机构、政府主要监管部门的汇集地。在本季度入伙的五个项目中，采取只租不售策略的项目达到四个，这无疑使得甲级写字楼租赁市场面临的压力更大。本季度北京甲级写字楼平均租金继上季度之后再度下调05个百分点，降至人民币220元/月/使用平方米。不过，人民币对美元的升值，使得本季度以美元计算的平均租金上涨了14。值得一提的是，在高品质新项目的拉动下，金融街成为本季度仅有的一个平均租金上升的商圈。随着部分项目逐渐退出销售市场，目前北京甲级写字楼市场上在售的项目数量有所减少，且多为品质较高的新项目。在供需作用的影响下，平均报价在本季度继续走高，达到22，700元/建筑平方米，相比上季度上涨38。本季度销售市场同样受到春节假期的影响，活跃程度有明显的下降。在大型国企和外资购买者仍处在考察和决策过程中的时候，国内的中小型企业的自用需求成为销售市场上的主导购买力量。本季度投资成交集中在金融街区域。中国人寿整购了金融街F1大厦，这是中国人寿继金融街B7大厦后再度在金融街整栋购买办公物业。邮政银行则购买了金融街A8地块的金鼎大厦，该项目预计将与08年第一季度落成并投入使用。邮政银行也成为继北京银行、中国人寿、泰康人寿之后又一在金融街整栋购买高档写字楼物业的国内金融机构。本季度新增面积达到了309万平方米（建筑面积），存量上升至4978万平方米。五个新落成的项目分别是CBD区域的世贸天阶D座、万达广场B座和华贸中心2号楼，以及金融街区域的凯晨广场和卓著大厦。未来半年内新增面积供应将达到116万平方米，其中，CBD仍然是供应最为集中的地区，占到437；金融街、东长安街/建国门以及东二环则各占266、138和108。虽然甲级写字楼市场上的竞争将会进一步加剧，但从目前观察到的市场情况来看，由于对未来供应预期比较充分，发展商们已经做好了准备并制订了应对策略。他们并没有盲目的降低报价，而是更倾向于将延长免租期和装修期、完善项目的商务配套设施等方法作为商订租约时的砝码。因此，预计未来北京甲级写字楼平均租金将会保持稳定。随着WTO的深化和奥运会的临近，中国的对外政治和经济交流也发展到了一个新的高峰。北京作为世界级的国际金融中心和中国经济的龙头，一直是国内外资本关注的焦点。发展日益迅速的各产业仍将带来稳定而强劲的需求，并推动北京甲级写字楼市场继续繁荣。下季度北京甲级写字楼的平均售价将仍然保持上涨的趋势。燕莎、长安街、中关村、亚运村写字楼市场分析商业房地产网站集群2007412153211北京写字楼信息网燕莎本季度燕莎区域的写字楼整体空置率略有上升，主要是由于燕莎区域内大部分写字楼都有五年以上的历史，有的的写字楼楼龄都在十年以上，设施设备相对老旧，周边以CBD为代表的一些区域新的项目层出不穷，分流了燕莎一些老旧项目的客户。目前以佳程广场为代表的一些品质优良的新兴项目大多集中在三元桥附近，未来三元桥附近也将有一些优良的项目入市，燕莎区域的商务重心显示出略有北移的趋势。燕莎区域周边主要的在建和计划中的写字楼项目项目名称写字楼面积入住日期瑞城中心72,898平方米2007年预计天元港国际中心80,000平方米2007年6月美邦国际中心89,000平方米2007年10月富力爱丁堡广场126,076平方米2007年底第三置业二期65,000平方米2008年下半年凤凰城写字楼100,000平方米2009年初东长安街沿线自从2005年上半年以来，东长安街沿线一直没有新的项目供应，由于市政规划的原因，未来这一区域也是供应极少。本季度这一区域写字楼市场的整体空置率略有下降，租金报价微有上浮。东长安街沿线主要的在建和计划中的写字楼项目项目名称写字楼面积入住日期光彩国际中心193,000平方米2007年4月雨润国际大厦60,060平方米2009年（预计）中关村地区2007年第一季度，仅有一座自用型的威盛大厦竣工入住。大中型的内资企业，尤其是国字头企业在中关村写字楼销售市场上非常活跃。某些项目在预售期间已经销售一空，很多是工程、科技、建筑等领域的国资企业。并且由于中关村产业特征突出，土地日益稀缺，一些企业也加入到买地自建的行列中。中关村地区主要的在建和计划中的写字楼项目项目名称写字楼面积入住日期中关村金融中心二期50,000平方米2007年4月硅谷亮城142,411平方米2007年5月辉煌国际广场22,000平方米2007年10月主语城137,706平方米2007年12月天作国际中心95,490平方米2007年12月亚运村地区本季度亚运村区域没有新的项目供应，市场上的项目租赁情况相对稳定，一些产权单一的优质项目出租进度提升较快，如环球贸易中心。和上一个季度相比，整体空置率下降了近三个百分点。亚运村地区主要的在建和计划中的写字楼项目项目名称写字楼面积入住日期环球贸易中心二期148,000平方米2007年10月北京七星摩根广场109,000平方米2008年8月北京CBD区域一季度写字楼市场分析商业房地产网站集群2007412152050北京写字楼信息网本季度CBD区域写字楼供应非常集中，共有五个项目同期入住，使CBD写字楼市场增加了385万的新增供应量，远远超过了去年全年的供应量。因此，本季度CBD区域写字楼市场的整体空置率和上一个季度相比上升了六个百分点，升至继2005年上半年以来的最高值233。本季度交付使用的华贸中心的写字楼是早前被日本投资基金REPLUS买下的两栋，目前该项目的租金报价在3545美金/平方米月，和CBD的传统优势写字楼国贸中心的租金不相上下。整栋购买的交易在CBD区域如火如荼，以北京国际中心和东方梅地亚中心为代表的一些写字楼都传来整栋购买的消息，除了投资者以外，也不乏自用的客户。CBD和周边区域内主要的在建和计划中的写字楼项目项目名称写字楼面积入住日期东方梅地亚中心A30,000平方米2007年4月银泰中心东楼78,000平方米2007年4月大成创意大厦40,000平方米200